Hay muchas razones para una advertencia al inquilino: estas incluyen, por ejemplo, repetidos disturbios en el orden público, pero también atrasos en el alquiler o subarrendamiento no autorizado. Puede leer aquí cómo los propietarios proceden correctamente en estos casos y emiten correctamente la advertencia.
¿Cuándo se vence una advertencia para el inquilino?
Siempre es necesaria una advertencia al inquilino si incumple el contrato. Con la advertencia, se le pide que se abstenga de comportamientos contrarios al contrato y que vuelva a cumplir con sus obligaciones en el futuro. En tal caso, una advertencia actúa como una advertencia de consecuencias graves si el inquilino no cambia su comportamiento.
El propietario da el primer e importante paso al emitir una advertencia a su inquilino, que es el requisito previo para cualquier rescisión futura del contrato de alquiler sin previo aviso por una razón importante de acuerdo con la Sección 543 BGB.
Dado que lo ideal es que exista una relación amistosa y de confianza entre el inquilino y el propietario, siempre es aconsejable contactar al inquilino antes de emitir una advertencia y conocer las razones del comportamiento contrario al contrato. Muchas veces es solo un error o un problema temporal que se resolverá en breve. Una advertencia al inquilino podría causar mala sangre aquí, lo que afecta la futura relación de confianza.
¿Qué razones existen para una advertencia al inquilino?
Si falla el intento de llegar a un acuerdo amistoso, los propietarios definitivamente deben actuar y emitir una advertencia. Esto es posible y está justificado por las siguientes razones:
1. Advertencia por violaciones de las reglas de la casa
Las reglas de la casa contienen numerosas reglas que están destinadas a permitir que los inquilinos vivan juntos de manera pacífica y considerada. El inquilino se compromete a cumplir con las normas de la casa cuando firma el contrato de alquiler. Si viola las reglas allí establecidas, el inquilino se arriesga a recibir una advertencia.
Los puntos más frecuentes en las reglas de la casa que se violan y que requieren una advertencia son:
- Ruido: Todo el mundo quiere tener paz en casa. El ruido de otros residentes de la casa puede provocar un estrés y discordia considerables en el hogar. Por lo tanto, una advertencia debido a la producción constante de música, la perforación fuera de los horarios permitidos o debido a las fiestas ruidosas hasta altas horas de la noche son a menudo motivos de advertencia.
- Obligación de limpieza: en el sur de Alemania en particular, es común que los inquilinos se turnen para limpiar el pasillo o la escalera. Si un inquilino no cumple con esta obligación, esto también puede ser motivo de advertencia.
- Uso de las instalaciones al aire libre: niños jugando a la pelota, haciendo barbacoas en el patio o trabajos de jardinería acordados por contrato; también existen derechos y obligaciones fuera de los apartamentos. Tan pronto como el inquilino ignore esto, puede recibir una advertencia.
- Calefacción y ventilación: los inquilinos están obligados a manejar el artículo contractual, es decir, el apartamento, con cuidado. Si el inquilino corre el riesgo de que crezca moho en el apartamento debido a una calefacción y ventilación incorrectas, esto también puede generar una advertencia.
2. Advertencia por tenencia ilegal de
animales El propietario puede especificar dentro de un determinado marco si los animales pueden mantenerse en un apartamento alquilado. Aunque no puede prohibir animales pequeños como hámsteres o pájaros, puede prohibir la tenencia de perros, por ejemplo. Si el inquilino viola esto y todavía tiene un perro, también existe la amenaza de una advertencia.
3. Advertencia por atrasos en el alquiler
El inquilino está obligado a pagar el alquiler mensual a tiempo. Si no lo hace y, por lo tanto, se atrasa en el pago del alquiler, inicialmente se le amenaza con una advertencia y, en caso de que siga sin pagar, incluso con una demanda de desalojo que incluye el desalojo. Si el inquilino reduce el alquiler sin motivo alguno, también es motivo de advertencia.
4. Subarrendamiento
Si el inquilino deja el apartamento a un tercero sin consultar al propietario, se trata de un subarrendamiento no autorizado. Entonces, el arrendador tiene derecho a emitir una advertencia.
¿Cómo debería ser la carta de advertencia para el inquilino?
Generalmente, una advertencia se puede dar de forma oral o por escrito. Sin embargo, para poder probar en caso de emergencia cuándo se emitió qué advertencia y qué circunstancias, es absolutamente recomendable avisar al inquilino por escrito.
A menudo, varias personas figuran como propietarios en el contrato. Es importante que todos firmen la advertencia, de lo contrario no será efectiva. Si hay varios propietarios, por ejemplo una comunidad de herederos, los otros propietarios también pueden tener un poder notarial. Importante: Este poder debe adjuntarse a la advertencia y estar firmado por todos los propietarios. También vaya a lo seguro al realizar el envío: para que el arrendador pueda probar la entrega de la advertencia en caso de una disputa, siempre debe enviarse por correo certificado.
¿Qué información debe contener la carta de advertencia al inquilino?
- Para que no puedan surgir malos entendidos, la palabra "advertencia" debe aparecer en la carta.
- Señale claramente el comportamiento del inquilino contrario al contrato. Por ejemplo, escriba: "Trabajos de perforación el 15 de abril de 2018 después de las 10 p.m. en el apartamento alquilado". Importante: Indique la fecha, la hora y, si corresponde, los testigos de la mala conducta.
- Describa la regla violada por la mala conducta (por ejemplo, "Las actividades que interrumpen el silencio solo se pueden realizar los días laborables de … a … y en ningún caso los domingos y festivos").
- Establezca una fecha límite para la resolución de la mala conducta.
- Indique las consecuencias que tendrá una conducta indebida adicional (por ejemplo, terminación de la relación contractual).
Para evitar tener que continuar una relación contractual con un inquilino no deseado en una emergencia en el tribunal debido a errores formales menores, los propietarios deben buscar asistencia legal en preguntas sobre advertencias.
¿A quién debe dirigirse la advertencia?
Para que la advertencia sea legalmente correcta, debe dirigirse a todos los inquilinos que hayan firmado el contrato de alquiler de la propiedad alquilada. Si, por ejemplo, se sabe que la perturbación de la noche proviene de un solo inquilino del apartamento, la advertencia aún debe dirigirse a todos los inquilinos que figuran en el contrato de alquiler y con los que, por lo tanto, existe la relación contractual.
¿Cuándo no es necesaria una advertencia?
En algunos casos, el arrendador no está obligado a enviar una advertencia al inquilino, pero puede rescindir inmediatamente la relación contractual. Este es el caso en estos casos:
- No se puede esperar que el arrendador continúe la relación contractual. Este es el caso, por ejemplo, si ha sido atacado físicamente por el inquilino.
- El inquilino está muy atrasado y no ha pagado el alquiler en su totalidad durante dos meses seguidos.
- El inquilino solo paga su alquiler de forma irregular, por lo que se ha acumulado un total de atrasos de dos meses de alquiler.
- El inquilino ha subarrendado el apartamento sin permiso.
- El inquilino utiliza el apartamento contrariamente al contrato al tener un negocio en él.
¿Cuáles son las consecuencias de la advertencia del inquilino?
Si un inquilino ha recibido una advertencia, no debe tomarse a la ligera. Como se mencionó anteriormente, una advertencia es el primer paso hacia la terminación uniforme sin previo aviso. Cuanto más frecuentemente el inquilino rompiera el contrato y cuantas más advertencias tuviera que enviar el propietario, mayores serán sus posibilidades de acertar en un procedimiento de rescisión.
Si el inquilino se encuentra solo en una emergencia momentánea, es absolutamente recomendable ponerse en contacto con el propietario y aclarar cómo se produjo el incumplimiento del contrato y cómo todo puede volver a funcionar de acuerdo con las reglas en el futuro.
Sin embargo, si el inquilino continúa con su comportamiento contrario al contrato a pesar del plazo establecido, el propietario puede incluso reclamar daños y perjuicios. Esto se aplica en particular si el arrendador incurre en costos debido al comportamiento del inquilino que no se habrían producido si hubiera actuado correctamente. Por ejemplo, si el inquilino desecha desechos voluminosos no autorizados en los cuartos de basura, el propietario puede traspasar los costos de su eliminación al inquilino responsable de acuerdo con la Sección 280 BGB.
