No solo se pueden comprar casas unifamiliares, sino también casas multifamiliares en construcción prefabricada. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle qué costos tiene que calcular para una casa multifamiliar prefabricada y cómo se comparan estos costos con otros métodos de construcción.
Pregunta: ¿Cuáles son los posibles usos de las casas multifamiliares prefabricadas?
Experto en verificación de costos: además de la clásica casa bifamiliar, que existe desde hace mucho tiempo, cada vez se utilizan más las llamadas casas multigeneracionales. En una casa de este tipo normalmente hay tres o más unidades residenciales en las que las diferentes generaciones pueden alojarse juntas una al lado de la otra. Esto genera una convivencia muy estrecha entre distintas generaciones, que es lo que cada vez más gente quiere.
Además, por supuesto, puede ver un edificio de apartamentos con varias unidades residenciales como una propiedad de inversión y generar interesantes rendimientos a largo plazo de los ingresos por alquiler en curso. Para ello, sin embargo, se deben cumplir los requisitos correspondientes.
La gran ventaja de las casas multifamiliares es que cuando el precio del terreno es alto, la superficie de terreno existente se puede utilizar de manera óptima para proporcionar espacio habitable para dos o más familias. Si el edificio no se construye uno al lado del otro, sino solo hacia arriba, el uso del terreno existente es particularmente óptimo.
En términos de costos, las casas multifamiliares son casi tan caras como otras formas de vida; la ventaja del costo solo es realmente clara en algunos casos.
Pregunta: ¿Cuánto cuestan los edificios de apartamentos prefabricados?
Los precios de un edificio de apartamentos comienzan en 1400 € por metro cuadrado
Experto en verificación de costos: por supuesto, es imposible decirlo en todos los ámbitos , siempre depende del modelo de casa respectivo y del tamaño de la casa.
Sin embargo, como regla general, puede asumir costos entre 1400 EUR por m² y 2500 EUR por m² de espacio útil . En algunos casos, puede ser incluso más caro para casas con muebles de alta calidad o modelos de casas especiales.
Obtienes un poco más barato si usas la opción de una llamada casa de extensión. Allí puede comprar casas semiacabadas a un precio razonable y hacer el trabajo faltante usted mismo. Por otro lado, estas formas de vivienda son significativamente más rentables que los modelos llave en mano.
Sin embargo, según el estado del desarrollo y el proveedor, los precios de las casas de extensión pueden ser bastante diferentes.
Encontrará ejemplos de algunos modelos de casas prefabricadas y sus precios en el siguiente resumen:
| Modelo de casa y espacio vital. | Mobiliario | precio | Precio por m² |
|---|---|---|---|
| Casa cubo, casa sólida 432 m² de espacio habitable en 3 plantas | plano de planta personalizable, techo plano, llave en mano | 741 000 EUR | 1,715 EUR por m² |
| Casa con techo a dos aguas, 380 m² de espacio habitable en 2,5 plantas | plano de planta adaptable, casa con techo a dos aguas, balcón en la azotea | 730 000 EUR | 1,921 EUR por m² |
| Villa urbana - edificio de apartamentos de 316 m² en 2 plantas | Tejado a cuatro aguas, plano adaptable, 4 balcones esquineros, llave en mano | 562 000 EUR | 1.778 EUR por m² |
| Casa cubo, 188 m² en 2 plantas | Estilo Bauhaus, techo plano, plano personalizable, llave en mano | 415 000 EUR | 2.207 EUR por m² |
| misma casa que arriba | como una casa de extensión | 300 000 EUR | 1.595 EUR por m² |
Por supuesto, estos precios son solo precios ejemplares para ciertos modelos de casas prefabricadas de diferentes fabricantes. Otros modelos de casas pueden tener precios significativamente diferentes, incluso si son similares en tamaño y construcción.
Sin embargo, nuestros ejemplos de precios ya muestran claramente que hay que calcular precios por metro cuadrado para edificios de apartamentos prefabricados que son muy similares a los de las casas unifamiliares prefabricadas.
Cualquiera que compre una casa multifamiliar prefabricada como inversión de capital puede esperar costos de construcción manejables. Si se pueden lograr ingresos por alquiler, definitivamente puede esperar un rendimiento aceptable de su inversión a largo plazo.
Pregunta: ¿De qué factores suelen depender los costes de un edificio de apartamentos prefabricado?
Experto en verificación de costos: en lo que respecta a los precios de los edificios de apartamentos prefabricados, entran en juego varios factores; sin embargo, lo más importante es el tamaño del espacio habitable utilizable.
Lo siguiente también puede influir:
- el estado de la casa
- el estándar energético de la casa
- la construcción de la casa
- el diseño de la casa prefabricada
- Sótano y garaje (s)
Siempre tiene que comparar precios y equipos individualmente: cada fabricante de casas prefabricadas calcula de manera diferente y, a veces, existen diferencias de precio significativas incluso con tamaños y equipos similares.
Pregunta: ¿No tiene que considerar los costos de seguimiento a largo plazo?
Un techo inclinado genera menos costos de seguimiento
Experto en verificación de costos: Sí, definitivamente. Los costos de seguimiento son más altos con los equipos individuales que con otros.
Un buen ejemplo de esto son los techos planos: un techo plano requiere inspecciones periódicas y nuevos sellos y reparaciones a intervalos muy cortos.
Un techo a dos aguas clásico, por otro lado, está prácticamente libre de mantenimiento durante muchas décadas si se ejecuta correctamente.
Estas cosas siempre deben tenerse en cuenta al elegir una casa prefabricada. Por lo tanto, a veces puede valer la pena invertir un poco más de dinero y tener costos de seguimiento más bajos. Por lo tanto, nunca debe considerar las diferencias de precio como absolutas, sino sopesarlas con cuidado.
Pregunta: ¿Qué costos se agregan generalmente a los costos de la casa prefabricada?
Experto en verificación de costos: Por supuesto, la casa sola no es suficiente. En cualquier caso, todavía hay que tener en cuenta
- los costos de la tierra
- Costo de la placa base
- posiblemente costos para la bodega
- Costos de la instalación al aire libre
- Costos por espacios de estacionamiento necesarios en la propiedad
- Posiblemente los costos de una solución de garaje o un aparcamiento subterráneo.
- posiblemente costos de instalación de un ascensor
Pregunta: ¿Qué precio suele tener que calcular por un terreno?
Expertos en comprobación de costes: los precios de las parcelas edificables varían considerablemente según la ubicación y la región. Por supuesto, la ubicación también juega un papel importante en el precio de un terreno edificable.
Además, también se puede observar un claro diferencial de precios de este a oeste.
En los nuevos estados federales, los costos de las parcelas de construcción oscilan principalmente entre 30 EUR por m² y 120 EUR por m² , en los antiguos estados federales se pueden asumir precios promedio entre 150 EUR por m² y 300 EUR por m² , en ubicaciones privilegiadas incluso significativamente más altos. .
Según los valores actuales, el terreno más caro de Alemania está en Hamburgo: allí hay que pagar hasta 600 EUR por m² por un terreno edificable.
Pregunta: ¿Qué costos tiene que calcular para una placa base?
Los costes de la placa base no suelen estar incluidos en el precio de la casa prefabricada.
Experto en verificación de costos: como regla general, la producción de la losa del piso no está incluida en el precio de la vivienda, debe pagarse por separado.
Los costos de una losa de piso son de alrededor de 120 EUR por m² a 150 m² . Por este precio, normalmente obtiene una base térmica de alta calidad.
Sin embargo, si la condición del suelo en la propiedad causa problemas, los movimientos de tierra necesarios pueden ser significativamente más complejos y, por lo tanto, enormemente más costosos. En tal caso, los costes de la placa base también aumentan enormemente. Este también es el caso cuando hay entrada de agua.
En cualquier caso, una losa de suelo es mucho más barata que un sótano.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta una bodega? Y: ¿siquiera merece la pena?
Experto en comprobación de costes: los costes de una bodega pueden variar: desde unos 30.000 a 70.000 euros , aquí todo es posible.
Sin embargo, con la superficie de un edificio de apartamentos prefabricado, generalmente tendrá que asumir al menos 30.000 euros .
La cuestión de si un sótano vale la pena, por supuesto, debe responderse individualmente en principio. El espacio de almacenamiento es escaso, especialmente en los edificios de apartamentos, y una ampliación del ático no es una opción para todos los tipos de casas.
Los sótanos son mucho más prácticos como espacio de almacenamiento para cada apartamento de la casa, como cuarto de secado y como plaza de aparcamiento de bicicletas. El sistema de calefacción y los cuartos de servicio necesarios también se pueden acomodar fácilmente en un sótano. Por lo general, no existe un sustituto real para acomodar estas habitaciones en otro lugar de la casa.
Debe considerar lo siguiente: Como sabemos por nuestro ejemplo de costos , un metro cuadrado de espacio en la casa cuesta alrededor de 2000 EUR . Además, se pierde el espacio utilizable (y, en el caso de las casas alquiladas, el espacio de alquiler).
Por el contrario, si observa los costos del sótano, el metro cuadrado en el área del sótano cuesta solo entre EUR 300 y EUR 500 y no se pierde ningún espacio valioso en la casa, ya que el sótano no sería habitable ni rentable de todos modos. Por lo tanto, por supuesto, tiene mucho más sentido subcontratar las salas auxiliares y los cuartos de servicio necesarios en un sótano.
Pregunta: ¿Qué costes tiene que calcular para aparcamientos o garajes subterráneos?
Las plazas de aparcamiento se cobrarán extra
Experto en verificación de costos: con las áreas de estacionamiento, por supuesto, siempre depende de cómo las arregle. En el caso de zonas pavimentadas, dependiendo del tipo de pavimento utilizado, se debe asumir entre 100 EUR por m² y 200 EUR por m² . El asfaltado, incluida la subestructura, también costará alrededor de 100 EUR por m² .
En cualquier caso, hay que estimar unos costes enormes para la construcción de un aparcamiento subterráneo. En determinadas circunstancias, aquí surgen costes totales de varios miles de euros por plaza de aparcamiento . Dependiendo de las condiciones locales y el diseño, los costos totales pueden variar.
Pregunta: ¿Cuándo valen realmente la pena los costos de las casas multifamiliares compradas como inversión de capital?
Experto en verificación de costos: aquí primero debe calcular el área utilizable hasta un área que realmente se puede alquilar. Como regla general, las instalaciones generales ocupan alrededor del 20% del área utilizable, pero esto puede variar según la sección del edificio.
Ahora depende de qué precios de alquiler se pueden lograr en la ubicación respectiva. En toda Alemania, el índice de alquileres para 2018 promedia EUR 7,50 por m² por mes . Por el área alquilable puede obtener una media de 90 EUR por m² y año .
En buenas ubicaciones, el índice de alquiler suele oscilar entre 10 EUR por m² y 12 EUR por m² , mientras que las mejores ubicaciones en Munich pueden elevarlo a 17,50 EUR por m² en casos excepcionales .
A partir de los ingresos anuales por alquiler (si se alquila de forma continua) y los costos de construcción y propiedad de la casa y las instalaciones auxiliares, puede calcular cuándo se ha amortizado la inversión y cuándo los ingresos por alquiler generan una ganancia.
Si suma todos los costos, los costos totales rondan los EUR 3.000 por m² a EUR 4.000 por m² . Con un índice de alquiler medio, estos costes suelen estar cubiertos por los ingresos por alquiler en unos 30 años.
En el caso de un alquiler previsto, es importante que todos los aspectos de la casa respalden de manera óptima la rentabilidad. La selección de la casa prefabricada multifamiliar debe optimizarse a este respecto.
