Las casas multifamiliares pueden cubrir las necesidades de vivienda de varias familias, pero también pueden representar una inversión de capital. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle qué costos y precios tiene que calcular para la construcción, construcción prefabricada o compra usada de casas plurifamiliares.
Pregunta: ¿Siguen valiendo la pena las casas multifamiliares como inversión de capital?
Experto en verificación de costos: en muchos casos sí, pero de ninguna manera en todos los casos.
Siempre es importante que la rentabilidad sea lo más óptima posible, ese es el criterio principal. Para que la factura funcione, los costos o el precio del edificio de apartamentos deben coincidir, por supuesto, con los ingresos por alquiler alcanzables. Ambos factores solo pueden evaluarse caso por caso.
Además, qué beneficios desea obtener realmente si considera el edificio de apartamentos como una inversión.
Pregunta: ¿Cuánto cuestan los edificios de apartamentos en general?
Experto en verificación de costos: por supuesto, no hay una respuesta general para eso, depende de la casa y de si está construyendo una casa usted mismo, comprándola como una casa prefabricada o comprándola usada.
Al construir, generalmente puede asumir costos de alrededor de EUR 1.500 por m² . En la práctica, sin embargo, los costes suelen ser significativamente más altos: definitivamente debería empezar desde 1.800 EUR por m² hasta 2.000 EUR por m² .
La construcción en la ciudad puede ser significativamente más cara que en el campo
Sin embargo, en lo que respecta a la construcción, también depende mucho de dónde se esté construyendo. En las áreas urbanas, los costos de construcción ya pueden ser significativamente más altos: en los últimos años, los costos de construcción en algunos sitios de construcción han aumentado hasta EUR 3.000 por m² o incluso más. Por supuesto, el equipamiento y la construcción siempre juegan un papel importante aquí.
La industria de la construcción, por otro lado, a menudo calcula con la llamada cubatura: en este caso se utilizan como regla general 400 EUR por m³ de espacio cerrado ; aquí, sin embargo, es evidente que puede haber desviaciones igual de significativas hacia arriba o hacia abajo.
En general, el mismo marco de costos se aplica a las casas prefabricadas, pero también aquí, los precios por metro cuadrado pueden ser bastante caros.
Si compra un edificio de apartamentos a un promotor inmobiliario, puede ser incluso más caro en casos individuales, dependiendo de la ubicación. Sin embargo, aquí debe tener en cuenta que en este caso la propiedad también está incluida; este factor de costo aún no se tuvo en cuenta al especificar los costos de construcción.
Si compra un edificio de apartamentos de segunda mano, el precio a menudo se basa en los alquileres alcanzables.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Se está construyendo un edificio de apartamentos de sólida construcción en una ubicación conveniente cerca de una gran ciudad. La superficie útil total es de 400 m² y se está construyendo conscientemente en función de los costes. Los costes de construcción en este caso son por tanto de 1.880 EUR por m². Los costes de la propiedad de 1.100 m² son de 170 EUR por m².
| Enviar | precio |
|---|---|
| Propiedad, 1.100 m², cuesta 170 EUR por m² | 187 000 EUR |
| Vivienda plurifamiliar en sólida construcción | 752 000 EUR |
| coste total | 939 000 EUR |
| Costes totales por m² de espacio alquilable | 2,934 EUR por m² |
Por supuesto, este es solo un ejemplo del costo de una casa específica en una ubicación específica. Los costos de otras casas multifamiliares, especialmente en otros lugares, también pueden variar significativamente.
En nuestro ejemplo de costos, no se tienen en cuenta los costos de construcción auxiliares y aún no hemos incluido el diseño del área exterior y la construcción de los espacios de estacionamiento necesarios en estos costos.
Pregunta: ¿De qué factores suelen depender los costos de un edificio de apartamentos?
Experto en verificación de costos: aquí entran en juego varios factores:
- Tipo y tamaño de la casa
- Construcción y equipamiento
- Ubicación, ubicación y entorno de la casa
- alquileres alcanzables en el lugar al comprar una casa
- Proveedor (para casas prefabricadas)
Sin embargo, como hemos visto, las diferencias de coste que pueden provocar estos factores son considerables.
Pregunta: Usted mencionó que el precio a veces se basa en los ingresos por alquiler alcanzables. ¿Cómo funciona eso en la práctica?
A menudo se necesitan más de 20 años para que el precio de la construcción se pague a través de los alquileres.
Experto en verificación de costos: cuando se negocian los precios de un edificio que ya se ha construido y alquilado, los alquileres alcanzables suelen ser un punto de partida.
En el pasado, el criterio de precio solía estar entre 10 y 12 alquileres anuales ; hoy en día, el precio inicial puede oscilar entre más de 20 alquileres anuales y casi 30 alquileres anuales , especialmente en ubicaciones buenas y emergentes.
En qué medida esto sigue siendo rentable como inversión de capital, cada comprador debe evaluarlo por sí mismo.
Pregunta: ¿Qué pasa con la rentabilidad? ¿Cómo se puede calcular eso?
Experto en verificación de costos: Bueno, echemos un vistazo a nuestro ejemplo de costos:
Hemos calculado unos costes de unos 3.000 euros por m² de espacio alquilable . Siempre hay que tener cuidado con el área que realmente se puede alquilar: no se corresponde con el área total útil del edificio, ya que hay que quitar instalaciones auxiliares como escaleras.
Por otro lado, están las rentas alcanzables; para ello, debemos observar más de cerca el índice de rentas en Alemania. Usamos los datos de 2018 como base para esto.
| Ubicación / valor | Alquiler por m² por mes | Alquiler anual por m² |
|---|---|---|
| Alemania media | 7,50 EUR por m² al mes | 90 EUR por m² por año |
| ubicaciones buscadas | 10 EUR por m² - 12 EUR por m² por mes | 120 EUR por m² - 144 EUR por m² por año |
| Ubicaciones principales (por ejemplo, Múnich) | hasta 17,50 EUR por m² al mes | hasta 210 EUR por m² al año |
Con 320 m² de espacio realmente alquilable como en nuestro ejemplo de costos, podemos asumir ingresos por alquiler de un promedio de EUR 28,800 por año si el edificio se alquila continuamente.
En buenas ubicaciones, los ingresos son de hasta 46,000 EUR por año , en una ubicación superior, nuestro edificio podría generar hasta 67,000 EUR de ingresos por alquiler por año .
Si agrega 3.000 EUR por m² de costos de construcción con alrededor de 120 EUR de ingresos por alquiler por año y m² , los costos de construcción habrían sido cubiertos por los ingresos por alquiler dentro de unos 25 años. Los costos de financiamiento e intereses no se toman en cuenta.
En este caso, aún se podría hablar de una inversión que valga la pena y que aún generará muchos retornos a largo plazo.
Pregunta: ¿No hay que considerar también los aumentos de alquiler aquí?
Los aumentos de alquiler no siempre se pueden predecir
Experto en verificación de costos: generalmente sí, pero los aumentos en los precios de alquiler siempre son un poco difíciles de predecir. Durante los próximos años, los expertos suponen que los alquileres de las mejores ubicaciones aumentarán hasta un 10%, pero para la mayoría de los alquileres los aumentos no superarán el 5%. En las zonas rurales, incluso se puede suponer que los alquileres se mantendrán algo al mismo nivel.
Las tasas de aumento que se produzcan realmente a lo largo de los años dependerán esencialmente de la ubicación y la situación.
Pregunta: ¿Hasta qué punto también debe tener en cuenta los costos de seguimiento al comprar o construir?
Experto en verificación de costos: Los costos de seguimiento son incluso muy importantes. Dependiendo del método de construcción que elija para una casa, los costos de seguimiento pueden ser significativamente diferentes. A lo largo de los años posteriores, estos costos pueden aumentar considerablemente.
Como regla general, es mejor aceptar costos de construcción algo más altos durante la construcción y evitar altos costos de seguimiento.
Echemos un vistazo a la fachada, por ejemplo: si elige un revestimiento de fachada, por ejemplo con ladrillo de clinker, es posible que tenga costos de construcción más altos al principio, pero luego evite los altos costos de seguimiento para renovar y pintar la superficie de la fachada. Calculados a lo largo de 30 o 40 años, estos costos por sí solos serían considerables y superarían significativamente la diferencia de costo entre la fachada de clinker y una fachada de yeso.
El techo plano a menudo popular da como resultado costos de mantenimiento y servicio constantes en un grado muy alto después de unos pocos años. Las inspecciones y los sellos necesarios constantemente cuestan mucho más dinero que la diferencia con otra construcción de techo (por ejemplo, un techo a dos aguas clásico o un techo a dos aguas); sin embargo, con estas formas de techo, generalmente no tiene ningún esfuerzo durante décadas si se realiza correctamente.
Pregunta: ¿Qué se entiende por costos de construcción auxiliares y qué tan altos son estos costos como regla?
Experto en verificación de costos: los costos de construcción auxiliares incluyen una gran cantidad de elementos de costo:
- todos los servicios de arquitectura e ingeniería, incluidos los costos del ingeniero estructural
- todos los costos de permisos de construcción y aceptación
- Gastos de notario y registro de la propiedad
- los costos de adquisición de préstamos hipotecarios
- Tarifas de procesamiento y tarifas de implementación, así como intereses durante la fase de construcción
- Primas de seguro para el seguro de construcción necesario
Aproximadamente el 8% de los costos totales de construcción se pagarán al arquitecto
Además, puede haber costos adicionales que pueden variar de un caso a otro.
No es posible hacer una declaración general sobre el monto de los costos de construcción auxiliares, ya que difieren de un edificio a otro. Sin embargo, como regla general, debe asumir entre el 10% y el 20% de los costos de construcción .
Como regla general, los costos del arquitecto suelen ser el 8% de los costos totales de construcción. Las tarifas que se utilizan son las mismas para todos los arquitectos: los arquitectos e ingenieros estructurales siempre pagan de acuerdo con el HOAI, el programa de tarifas para arquitectos e ingenieros. Esto es para asegurar que los servicios comparables también cuesten la misma cantidad.
Pregunta: ¿A qué debe prestar atención al construir o comprar un edificio de apartamentos?
Experto en verificación de costos: al comprar o construir un edificio de apartamentos como inversión, el criterio más importante debe ser la mejor rentabilidad posible. El segundo criterio importante puede considerarse como los costos de seguimiento más bajos posibles.
Todo lo demás debe estar subordinado a estos dos criterios. Comienza con la elección de la ubicación y el terreno y finaliza con la construcción de la casa con los menores costos de seguimiento posibles. Un buen arquitecto que esté familiarizado con la construcción de edificios de apartamentos puede ser de gran ayuda para ambos puntos.
Se debe realizar un cálculo de la rentabilidad y el rendimiento con anticipación, para que realmente cree una inversión de capital significativa.
Cualquiera que solo construya una casa para dos familias para su propio uso, por supuesto, se beneficiará de los costos de seguimiento más bajos posibles, pero la rentabilidad no importa aquí, es decir, al elegir una ubicación, puede concentrarse principalmente en los costos de la propiedad.