La rescisión para uso personal a menudo causa disputas legales. Porque brinda a los propietarios la oportunidad de reclamar una propiedad alquilada para ellos mismos.
Debido a la terminación oportuna, que se le da al inquilino en el caso de terminación de uso personal, no solo el propietario puede usar el espacio habitable para sí mismo, sino que también puede pronunciar la terminación para que los miembros de su familia puedan mudarse a la propiedad.
Sin embargo, existen límites fijos que sirven para proteger a los inquilinos y, por lo tanto, deben seguirse estrictamente. Los siguientes puntos enumeran en detalle lo que debe tenerse en cuenta al terminar los requisitos personales para que tenga éxito. Las excepciones y casos de dificultad se pueden encontrar en las sentencias sobre la terminación de requisitos personales.
Las cosas más importantes de un vistazo
¿Cuánto tiempo lleva la rescisión de un requisito personal?
En principio, los plazos de preaviso establecidos por la ley de arrendamiento se aplican a la rescisión para uso personal. Si el inquilino ha vivido en el apartamento menos de cinco años, el período es de tres meses. De cinco a ocho años, el período es de seis meses y para un contrato de alquiler de más de ocho años debe permitir un período de nueve meses.
¿Qué derechos tienen los inquilinos en caso de rescisión por uso personal?
Si el propietario solo ha fingido sus propias necesidades, el inquilino tiene derecho a una compensación.
¿Qué se considera uso personal?
El uso personal es cuando el arrendador necesita el apartamento alquilado ya sea para él o para una persona del hogar o para ciertos miembros de la familia.
¿Cuándo es ineficaz una rescisión por uso personal?
La rescisión para uso personal es ineficaz si el inquilino no puede verificar sobre la base de las razones de que las disposiciones legales sobre uso personal realmente existen.
¿Qué hacer si el inquilino se opone a la rescisión para uso personal?
Si el inquilino se opone a la rescisión para uso personal, el propietario puede retirar su rescisión o el tribunal decide qué intereses tienen prioridad. Para ello, el arrendador debe presentar una acción de desalojo.
Si usted, como arrendador, desea terminar debido a sus propias necesidades, debe poder demostrar esta necesidad.
¿Cuál es la base legal para la rescisión por uso personal?
La ley de arrendamiento estipula que el derecho a rescindir el contrato para uso personal solo existe en condiciones muy específicas. El arrendador debe poder demostrar que tiene un interés legítimo en terminar el arrendamiento existente. La regulación exacta se puede encontrar en § 573 BGB, que representa la base legal para el llamado uso personal.
Además de otras razones, también se habla de un interés legítimo si el arrendador necesita la propiedad para sí mismo, para sus familiares directos o para otros miembros de su propio hogar. Sin embargo, la rescisión por uso personal no podrá llevarse a cabo para lograr un aumento de alquiler.
La terminación correspondiente del espacio habitable solo podrá hacerse cumplir si el propietario está inscrito en el registro de la propiedad como propietario. Si una sociedad o grupo de ventas actúa como arrendador, entran en vigencia regulaciones especiales con respecto a la terminación del uso personal. El artículo 577a del Código Civil alemán estipula que se aplica un período de bloqueo a los accionistas o compradores. Este período es de tres años y comienza en la fecha de compra. Solo entonces tienen la oportunidad de despedir a los inquilinos debido a sus propias necesidades.
Los propietarios que tienen sus propios hijos que buscan un apartamento pueden registrar sus propias necesidades y proporcionarles este apartamento para que vivan.
Terminación por uso personal: ¿para quién se puede hacer la rescisión?
La rescisión por uso personal solo puede darse a favor de determinadas personas. Si un arrendador quiere usar el apartamento de alquiler él mismo, sus propias necesidades son obvias. Sin embargo, también es posible una rescisión por uso personal para miembros de la familia y miembros del hogar. En general, se puede decir que el despido es bastante fácil de hacer cumplir si está estrechamente relacionado.
Dependiendo de la relación familiar, también pueden surgir casos límite y excepciones. La situación no siempre se puede aclarar claramente, por lo que es posible que el propietario tenga que proporcionar una buena razón para tener éxito con su despido. Por ejemplo, los parientes lejanos suelen tener problemas.
La siguiente lista muestra qué casos son obvios y cuándo se vuelve difícil hacer cumplir una terminación para uso personal. De acuerdo con la situación legal actual en Alemania, las siguientes relaciones suelen ser reconocidas sin problemas para la regulación de requisitos personales:
Afiliación / relación con el propietario:
- niños
- padres
- nieto
- Abuelos
- hermanos y hermanas
- sobrinas y sobrinos
- Cónyuges separados pero no divorciados
- socio vitalicio registrado sin un acuerdo de cancelación vigente
- Hijos y suegros
Se requiere prueba de la conexión especial con el arrendador / propietario para los siguientes grados de relación:
- primos
- Sobrinos nietos y sobrinas
- Stiefenkel
En el caso de las relaciones enumeradas a continuación, la terminación para uso personal generalmente es factible. Sin embargo, si se debe proporcionar una prueba especial de proximidad al propietario puede variar de un caso a otro:
- Padrastros e hijastros
- Cuñado y cuñada
- tio y tia
La rescisión para uso personal no es posible para:
- cónyuges divorciados
- Ex-en-leyes
- Ex-nueros
En la vejez, las personas mayores a menudo quieren cambiarse nuevamente o mudarse a un apartamento más pequeño.
¿Quién puede pronunciar la rescisión para uso personal?
El arrendador que esté registrado como propietario de la propiedad al momento de la rescisión puede rescindir el contrato. Esto se puede comprobar rápidamente consultando el registro de la propiedad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que no todos los propietarios tienen derecho a rescindir el contrato para su propio uso. Desafortunadamente, sucede una y otra vez que los nuevos propietarios de una propiedad ya planifican sus propias necesidades al comprar una propiedad y, por lo tanto, enumeran este motivo de terminación si quieren deshacerse de los inquilinos a largo plazo. Esta es precisamente la razón por la que la ley de arrendamiento contiene regulaciones estrictas para garantizar que la terminación solo se aplique si está autorizada.
Si el propietario actúa como una persona jurídica, por ejemplo como una GmbH, generalmente no es posible la rescisión para uso personal. Sin embargo, en una sentencia (Az. VIII ZR 232/15) el Tribunal Federal de Justicia ya otorgó a los accionistas de un GbR el correspondiente derecho de rescisión cuando se registró el uso personal. Por tanto, el reglamento no siempre es claro y, por tanto, se examina individualmente en muchos casos para evaluar correctamente la situación. En caso de duda, busque asesoramiento legal.
La rescisión para uso personal solo es válida bajo ciertas condiciones.
Terminación del uso personal en los tribunales: ¿que está permitido? Que no
Básicamente, la ley estipula que el propietario que da aviso de terminación para uso personal debe presentar razones comprensibles y racionales. La rescisión del contrato de alquiler por uso personal solo es válida si se presenta este motivo.
Una de las razones permitidas para terminar el uso personal es el comprensible deseo de vivir en la propia propiedad. Muchos propietarios compran un apartamento o una casa porque quieren mudarse de su apartamento de alquiler anterior. Incluso si el propietario necesita alojamiento debido a una fase de renovación a largo plazo en su propia casa, se permite la rescisión por uso personal. Otras razones reconocidas son:
- el deseo de tener hijos
- el uso de la propiedad por parte de la propia descendencia del propietario
- la planificación de la propiedad como una casa de retiro, que a menudo está relacionada con el deseo de una reducción espacial
- la necesidad profesional de una segunda vivienda
- un viaje al trabajo significativamente más corto desde el apartamento en cuestión
Sin embargo, algunas razones para la rescisión por uso personal no son suficientes o no están reconocidas en los tribunales. Si la propiedad solo servirá como apartamento de reemplazo por un período corto de tiempo, el propietario no puede simplemente notificar a los inquilinos actuales.
La rescisión también es inválida si la propiedad en cuestión no cumple con los requisitos reales del propietario. Esto se puede ver observando los requisitos y el mobiliario del hogar. Si el arrendador tiene otro apartamento de alquiler que es comparable y actualmente no está alquilado, tampoco se le permite dar aviso de rescisión para uso personal, ya que también podría usar este apartamento como alternativa.
Las disputas relacionadas con el uso personal a menudo se consideran casos aislados. La situación respectiva siempre debe verificarse en detalle para determinar si la terminación por parte del propietario es legal o si el inquilino puede permanecer en el apartamento. Los expertos en bienes raíces y legales están familiarizados con la ley de arrendamiento y ayudan a los afectados a evaluar los casos individuales. De esta manera, el propietario puede determinar de antemano qué tan buenos son los prospectos en caso de una disputa legal. Es mejor contactar a un abogado en una etapa temprana para no cometer errores. Esto evita disputas innecesarias y descarta fallas.
Por ejemplo, si el inquilino se siente desfavorecido y tratado injustamente, puede negarse a desalojar el apartamento y, en el peor de los casos, esto puede incluso llevar a una demanda de desalojo. Si un propietario presenta un reclamo de desalojo, el tribunal puede decidir en su contra, dependiendo de la situación. Como resultado, es probable que el inquilino se quede en el apartamento.
Cuando una familia crece, a menudo se necesita un apartamento más grande.
¿Cuándo no se permite la terminación por autoservicio?
Además de los requisitos previos mencionados anteriormente para la terminación por uso propio, existen otras condiciones que deben cumplirse para que la terminación sea permisible. Y estos deben observarse estrictamente, porque de lo contrario el inquilino puede simplemente oponerse a la rescisión.
Los siguientes requisitos también limitan las opciones de los propietarios:
- Si el arrendador es una persona jurídica, no es posible la rescisión para uso personal.
- Un contrato de arrendamiento limitado en el tiempo desde el inicio no puede rescindirse debido al uso personal.
- Si el contrato de alquiler contiene una renuncia a la rescisión por parte del arrendador, la rescisión para uso personal también se excluye aquí.
- Cuando un apartamento de alquiler se convierte en condominio, comienza un período de bloqueo de tres años a partir de la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad. Solo después de este período, el arrendador, si es necesario, puede dar aviso de terminación debido al uso personal.
En ciertos casos, también se puede retirar la rescisión para uso personal. Esto es posible si la razón dada para la terminación del apartamento ya no se aplica durante el período de notificación. Luego, el arrendador debe remitir la información correspondiente al inquilino para que pueda permanecer en el apartamento.
Terminación por uso personal: ¿Qué plazos se deben respetar?
Los plazos para la rescisión por uso personal se basan en la regulación legal, que se establece en la Sección 573c de la BGB. Dado que la rescisión por uso personal es similar a una rescisión ordinaria, no existen diferencias en cuanto a los plazos.
La ley estipula que el aviso de terminación del apartamento debe recibirse a más tardar el tercer día hábil del mes calendario si debe entrar en vigencia al final del mes siguiente al siguiente. Sin embargo, el período de notificación se extiende para el propietario después de un cierto período de alquiler:
- Para un período de alquiler de hasta cinco años, el período de notificación es de tres meses.
- Si el período de alquiler es de cinco a ocho años, el período es de seis meses.
- Para un período de alquiler de ocho años o más, el período de notificación es de nueve meses.
Los plazos de preaviso legales también deben observarse en caso de rescisión para uso personal.
¿Cómo tiene que verse formalmente la rescisión por uso personal?
Cualquier rescisión de un contrato de arrendamiento debe hacerse por escrito. Por supuesto, esto también se aplica a la rescisión por uso personal. Toda la información necesaria debe estar incluida en la carta de rescisión. Incluso un pequeño error formal puede hacer que la rescisión por uso personal sea ineficaz. Por lo tanto, se recomienda precaución con formularios de fuentes dudosas en Internet. Es más recomendable buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de arrendamiento o utilizar el formulario que le proporcionamos aquí.
El aviso de terminación debe contener la información esencial, como los nombres del propietario y del inquilino, la fecha y las direcciones de las partes contratantes. También se requiere la siguiente información:
- Mención de la persona para la que se registra el uso personal y datos personales si no es el propio arrendador
- en el caso de miembros de la familia, el grado correcto de parentesco
- si es necesario, información más detallada sobre la relación cercana, si la relación es distante
- para los miembros del hogar, información adicional sobre las circunstancias actuales relacionadas con esta afiliación y que demuestre la conexión
- la enumeración de las razones comprensibles del uso personal justificado
- Según el motivo, más explicaciones sobre la relación residencial anterior para poder comprobar con precisión los intereses de uso del arrendador o de la persona autorizada.
- una referencia al derecho de objeción del destinatario de acuerdo con la Sección 574 (1) del Código Civil Alemán (BGB) y el formulario asociado y los requisitos de fecha límite
- Lista de bienes inmuebles propios, no alquilados, que pueden quedar vacantes durante el período de notificación, pero no son adecuados para la persona que los necesita, incluidas las razones correspondientes por las cuales las circunstancias clasifican este apartamento alternativo como inadecuado.
- si es necesario, una propuesta u oferta para un apartamento de alquiler alternativo para el inquilino
Servicio: Ejemplo de terminación de autoservicio para descargar:
¿Puede el inquilino oponerse a la rescisión por uso personal?
En ciertos casos, la terminación del arrendamiento puede ser irrazonable para el inquilino actual. Entonces tiene la oportunidad de oponerse a la rescisión para uso personal. Para ello son decisivas las circunstancias personales y la duración del arrendamiento. A menudo, hay casos de dificultades especiales que se interponen en el camino de la terminación, por ejemplo:
- edad avanzada
- Enfermedades
- Riesgo de suicidio
- el embarazo
- Arraigado en el entorno local
- próximos exámenes y exámenes
- Niños en edad escolar de los que no se puede esperar que cambien de escuela
- ingresos extremadamente bajos
La objeción del inquilino debe realizarse dentro del período de objeción legal. En principio, el arrendador debe recibir dicha objeción a más tardar dos meses antes del final del período de notificación.
Además de los casos difíciles mencionados anteriormente, puede haber otras razones para la objeción. El inquilino podrá cuestionar los motivos de su propio uso y por tanto oponerse a la rescisión. En este caso, le corresponde al arrendador aportar pruebas de que el registro de autoconsumo está justificado. Por lo tanto, debe poder explicar sus razones comprensibles y razonables.
En ciertos casos de dificultad, el tribunal puede rechazar la terminación del uso personal. Por ejemplo, si una anciana vive en el apartamento, a menudo ya no se puede esperar que se mude.
¿Solo se puede adelantar el uso personal?
Ningún propietario tiene derecho a utilizar las necesidades personales solo como pretexto. Si se descubre tal caso, el propietario debe pagar una compensación al inquilino de acuerdo con la Sección 280 (1) BGB. Por ejemplo, en una sentencia (Az.: VIII ZR 99/14), el Tribunal Federal de Justicia otorgó al demandante 28.500 euros en concepto de daños, ya que el propietario se limitó a fingir sus propias necesidades. Por lo tanto, los propietarios deben asegurarse de que su aviso de terminación sea realmente legal y pueda resistir un examen exhaustivo.
Terminación por uso personal: ¿qué hacer si el inquilino no se muda?
Tras la rescisión legal para uso personal, los inquilinos aún pueden permanecer en el apartamento. Sin una objeción por escrito, el arrendador debe tomar medidas rápidamente si el apartamento no ha sido desocupado al final del período de notificación.
En primer lugar, el propietario debe oponerse al uso continuo de la propiedad de alquiler en tal caso. El tribunal debe recibir esta objeción dentro de las dos primeras semanas de uso ilegal. Sin esta objeción por escrito, el tribunal asumirá que el arrendamiento se ha extendido, lo que ambas partes aceptaron tácitamente.
Si el inquilino simplemente se queda en el apartamento, aunque haya sido despedido debido a necesidades personales, el propietario debe comunicarse con un abogado. Tiene la experiencia necesaria para evitar trampas legales y apoya la posterior ejecución de la acción de desalojo. Este se presenta al tribunal local responsable y obtiene el título de desalojo a través del tribunal. Con el título de desalojo, el arrendador tiene derecho a iniciar un desalojo por parte del alguacil.
Por cierto, el título de desalojo se refiere a todas las personas con derecho a la propiedad de la propiedad, por ejemplo, también al cónyuge del inquilino y, si corresponde, a los subarrendatarios.
Si el inquilino se niega a mudarse, puede presentar un aviso de desalojo.
Terminación por uso personal al comprar: ¿está permitido?
Cuando se compra una propiedad, a menudo se debe al deseo de vivir en sus propias cuatro paredes. De hecho, este motivo se consideró admisible en el caso de rescisión por uso personal. Sin embargo, estos casos suelen ser personas que anteriormente han vivido en alquiler y luego están buscando una propiedad. No compra un apartamento para alquilar, sino para vivir en él usted mismo, por lo que a menudo es su primera y única propiedad. En 1996, el tribunal regional de Mainz confirmó la legalidad de la rescisión para uso personal a un comprador de la propiedad (sentencia de 6.2.96, Az. 3 S 248/95).
En relación con la compra de una casa unifamiliar, no existen períodos especiales de bloqueo para la terminación. Después de comprar la casa, el nuevo propietario puede dar a los inquilinos actuales un aviso de uso personal, que se basa en el aviso ordinario y tiene en cuenta los plazos aplicables.
Sin embargo, dependiendo de la situación, se pueden aplicar ciertos períodos de bloqueo a los condominios. Éstos entran en vigor, por ejemplo, al convertir apartamentos de alquiler en condominios. Si el propietario anterior (por ejemplo, una asociación de viviendas) los vende a un tercero, el período de bloqueo para la rescisión es de tres años o más de acuerdo con la Sección 577a del Código Civil Alemán (BGB) y comienza con la inscripción del nuevo propietario en el registro de la propiedad. Solo entonces el propietario del apartamento puede dar aviso de rescisión para uso personal.
Dependiendo del entorno de vida, el período de embargo puede ser incluso más largo. En una zona con pocos apartamentos disponibles, el plazo puede incluso extenderse hasta diez años.
Terminación del uso personal en el caso de varias propiedades de alquiler: ¿Qué se debe considerar?
Los propietarios que poseen varias propiedades de alquiler deben tener especial cuidado al registrar su propio uso. Especialmente si los apartamentos que pertenecen a la propiedad son similares, debe tener cuidado. Cualquiera que prefiera una determinada propiedad y notifique la terminación para su propio uso debe esperar que no se reconozca el motivo de la terminación, ya que un apartamento comparable está disponible como alternativa. En tal caso, el arrendador está obligado a utilizar el apartamento comparable vacante.
La decisión de si el apartamento de alquiler vacante es comparable al apartamento preferido en el que aún viven los inquilinos depende principalmente del tamaño, la ubicación y el equipamiento.
Si el arrendador no es propietario de ningún apartamento, tiene la libertad de elegir qué propiedad alquilada notifica de terminación para uso personal. Solo se puede alentar al propietario a usar este apartamento si hay un apartamento de alquiler disponible en breve. Además, al elegir el apartamento para el que se emitirá un aviso de rescisión, vale la pena evaluar a los inquilinos respectivos y su situación. En el caso de dificultades, puede haber una contradicción. En la práctica, esto significa que el despido es más fácil de hacer cumplir para un solo asalariado promedio que para una mujer mayor, tal vez incluso enferma, que después de 40 años en el apartamento encontraría particularmente difícil reorientarse por completo en un nuevo apartamento.
Los propietarios que poseen varias propiedades de alquiler deben tener especial cuidado al registrar su propio uso.
¿El arrendador tiene que ofrecer un apartamento alternativo?
Siempre tiene sentido ofrecer al inquilino que va a terminar un apartamento alternativo, siempre que el propietario pueda nombrar varias propiedades que posee. Aquí es importante que la alternativa sea comparable. Por lo tanto, al residente de un apartamento de cuatro habitaciones con muebles de lujo no se le puede ofrecer un apartamento de dos habitaciones con calefacción por estufa. Quien nombra una alternativa como precaución crea una mejor posición de partida en una posible disputa legal.
En estos casos, el arrendador no solo debe ofrecer un apartamento alternativo, incluso está obligado a:
- El arrendador tiene un apartamento comparable que se encuentra en la misma casa o en el mismo complejo residencial. (BGH, sentencia de 4.6.08, Az.VIII ZR 292/07)
- El apartamento alternativo quedará libre al final del período de notificación a más tardar. (BGH, sentencia de 9 de julio de 2003, Az. VIII ZR 311/02)
- El arrendador desea volver a alquilar el apartamento. (BVerfG, decisión de 23 de noviembre de 1993, Az. 1 BvR 904/93)
- No hay circunstancias que hagan que un nuevo arrendamiento con el inquilino parezca irrazonable. (Tribunal Regional Superior de Karlsruhe, sentencia de 27 de enero de 1993, Az.3 ReMiet 2/92)
¿Qué alternativa hay a la rescisión por uso personal?
Para aquellos que temen que la rescisión por uso personal no sea exitosa, el contrato de rescisión o contrato de rescisión del alquiler es ideal. Esto ofrece un poco más de seguridad, ya que ambas partes acuerdan la finalización del contrato de arrendamiento. Esta alternativa es especialmente aconsejable si el arrendador no puede decir con certeza si se reconocerán sus necesidades personales.
El acuerdo de terminación también permite acordar un plazo específico para desalojar la propiedad. Esto sucede independientemente de la ley de arrendamiento aplicable. A cambio, el inquilino recibe un subsidio de mudanza, que lo ayuda a encontrar un apartamento después. El propietario puede entonces usar, vender o alquilar él mismo el apartamento desocupado. Con un acuerdo de rescisión tiene más opciones, pero requiere una preparación precisa y una coordinación intensiva con el inquilino.
El asesoramiento de un experto legal ayuda a evaluar las posibilidades y los riesgos y a decidir qué camino es más sensato: la rescisión para uso personal o un acuerdo de rescisión. En estos casos, el asesoramiento competente es proporcionado principalmente por abogados especializados en derecho de arrendamiento.
