La exención del impuesto a la propiedad es una opción regulada legalmente para que los contribuyentes a la propiedad obtengan una exención del impuesto a la propiedad. Con una solicitud exitosa, los propietarios, por ejemplo, pueden ahorrar un 25 o un 50 por ciento en el impuesto a la propiedad, según las circunstancias. Las condiciones para esto se establecen en la Sección 33 GrStG (ley de impuestos sobre la tierra).
Sección 33 GrStG: Términos y condiciones para la remisión del impuesto a la propiedad
El texto de la Ley del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria establece:
"(1) Si (…) la ganancia bruta normal de la partida imponible se reduce en más del 50 por ciento en el caso de terrenos edificados y el deudor no es responsable de la reducción de la ganancia bruta, el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria será del 25 por ciento promulgar. Si la reducción de la ganancia bruta normal es del 100 por ciento, no se aplicará el impuesto a la propiedad del 50 por ciento. (…) La ganancia bruta normal es (…) (2) en el caso de terrenos urbanizados, la renta bruta anual habitual estimada de acuerdo con las circunstancias al comienzo del período de exención ".
Los aspectos esenciales del párrafo para los propietarios son, por lo tanto, a) el monto de la posible exención del impuesto predial yb) los términos “ganancia bruta normal” o “renta bruta anual” yc) la condición de que el deudor tributario no sea responsable de la reducción de la ganancia bruta. El último punto en particular es bastante vago en la ley y ya ha sido objeto de disputas legales.
Reducción de la ganancia bruta y el monto de la exención del impuesto a la propiedad.
El beneficio bruto normal es el alquiler bruto anual habitual estimado, por lo que la estimación debe realizarse al comienzo del período de exención. La parte de la renta bruta anual se define en la Sección 79 de la BewG (Ley de valoración):
"(1) La renta bruta anual es la tarifa total que los inquilinos (arrendatarios) deben pagar durante un año según los acuerdos contractuales basados en el estado en el momento de la determinación. Se incluirán las contribuciones y todos los demás servicios del inquilino ".
Otras restricciones y disposiciones más precisas regulan exactamente cómo se determina la renta bruta anual. Esto es importante: si la ganancia bruta, es decir, el alquiler anual bruto alcanzado, se reduce en más del 50 por ciento, se puede renunciar al 25 por ciento del impuesto a la propiedad. Si la ganancia bruta se reduce en un 100 por ciento (es decir, no se han recibido pagos de alquiler), la posible exención del impuesto a la propiedad es del 50 por ciento. Esto solo se aplica si la reducción no es culpa del propietario.
La regulación en § 33 GrStG contiene una cierta injusticia, porque con una pérdida de ingresos del 99 por ciento, se exime una porción idéntica del impuesto a la propiedad que con el 50,1 por ciento. La exención del impuesto a la propiedad es solo del 50 por ciento si hay un déficit del 100 por ciento en los ingresos. La ley solo conoce estos dos niveles y, por lo tanto, golpea duramente a algunos propietarios.
¿Cuándo no es responsable la reducción de la ganancia bruta?
Para una solicitud exitosa de exención del impuesto a la propiedad, los contribuyentes deben proporcionar evidencia de la reducción en los ingresos de la propiedad y también que ellos mismos no son responsables de la pérdida de ingresos. Una explicación concebible para los menores ingresos es que los inquilinos no han cumplido con sus obligaciones de pago, a pesar del arrendamiento continuo. En tal caso, las autoridades suelen reconocer que la reducción no es culpa suya.
Del mismo modo, existen casos en los que desastres naturales como rayos e incendios o inundaciones son el motivo de la pérdida del alquiler. Porque tales eventos que conducen al no alquiler tampoco son responsabilidad del propietario.
La desgravación del impuesto a la propiedad también es una opción en el caso de una pérdida de ingresos causada estructuralmente: particularmente en las regiones rurales de Alemania Oriental, se ha registrado una disminución de la población a veces dramática, que conduce a un exceso de oferta de espacio habitable y una disminución progresiva de la renta.
En todos los casos en los que la vacante se cite como una razón, el propietario debe documentar sus esfuerzos sostenidos para lograr un alquiler. Tales esfuerzos incluyen anuncios en periódicos, contratación de agentes, avisos y publicación de ofertas de alquiler en Internet. Sin embargo, el Tribunal Administrativo Superior de Renania-Palatinado ha dictaminado que los portales más grandes y conocidos deben usarse debido a su alcance y no solo páginas de inicio privadas o páginas de corredores (OVG Renania-Palatinado, sentencia de 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Incluso en una región estructuralmente débil, los propietarios están obligados a buscar posibles inquilinos de todas estas formas; de lo contrario, se excluye la exención del impuesto a la propiedad.
En algunas regiones rurales, ha habido una disminución dramática de la población. Esto puede dar lugar a una exención de impuestos sobre la propiedad.
¿Cuándo es responsable el arrendador?
Sin embargo, si las razones de la falta parcial o total de los pagos de alquiler son de parte del propietario, no es posible una exención del impuesto a la propiedad. Este es el caso, por ejemplo, si el propietario no ha hecho suficientes esfuerzos para encontrar inquilinos.
Otra razón para el rechazo de una solicitud de exención del impuesto sobre la propiedad se da si se sobreestima el alquiler requerido y, por lo tanto, no se pueden encontrar inquilinos. Un propietario no está obligado a ofrecer su propiedad a precios de dumping. Sin embargo, debe permanecer en el rango de precios de mercado habitual.
El propietario también es responsable de las vacantes debidas a trabajos de construcción (modernización, renovación). Y si un apartamento no se puede alquilar debido a su mal estado de conservación, esta vacante también es responsabilidad del arrendador y no justifica una exención del impuesto territorial.
Solicitud de exención del impuesto predial: fechas límite y personas de contacto
La autoridad que elabora la liquidación del impuesto predial recibe la solicitud de condonación del impuesto predial. En la mayoría de los casos, este es el municipio, en Berlín, Bremen y Hamburgo es la oficina de impuestos. La fecha límite es siempre el 31 de marzo de cada año para solicitar una exención de impuestos a la propiedad para el año anterior. Para este momento, se debe haber recibido al menos una solicitud informal; de lo contrario, el derecho a la exención de impuestos sobre la propiedad caduca. El motivo y la evidencia detallada se pueden enviar más tarde. Sin embargo, es aconsejable documentar de antemano exactamente cómo se produjeron las fallas y qué se hizo para mitigarlas o prevenirlas.
Sin embargo, hay una excepción a la fecha límite: si el contribuyente no recibe la evaluación del impuesto a la propiedad o un aviso de enmienda a tiempo, el período de solicitud no finaliza hasta la fecha indicada en los recursos legales.
Sin exención de impuestos a la propiedad si el impuesto a la propiedad se reduce actualizando el valor unitario
El impuesto predial se calcula, entre otras cosas, sobre la base del valor unitario de la propiedad. Si este valor disminuye, por ejemplo debido a un incendio en una parte del edificio, también se reduce el impuesto predial. Esto requiere una extrapolación del valor unitario. Si la reducción en la ganancia bruta podría haberse tenido en cuenta mediante una extrapolación para un período para el que se solicita una exención del impuesto a la propiedad, se excluye una exención del impuesto a la propiedad de acuerdo con las regulaciones descritas anteriormente (Sección 33 (5) GrStG). Por tanto, es fundamental que se actualice el valor unitario.
