La muerte del inquilino también es un desafío para el propietario. Lea aquí cuál es la mejor manera de proceder como propietario después de la muerte del inquilino y qué derechos tiene.
¿Qué sucede después de la muerte del inquilino?
Básicamente, un contrato de alquiler no termina automáticamente cuando el inquilino muere. Si el arrendamiento se lleva a cabo contractualmente con varios inquilinos, es decir, hay varias personas como inquilinos en el contrato de arrendamiento, debe continuarse con las personas restantes.
También es importante saber que después de la muerte del inquilino, todas las personas que viven en el hogar, incluso si no están inscritas en el contrato de alquiler, tienen derecho a hacerse cargo del arrendamiento. Para el propietario, esto significa continuar el contrato de arrendamiento con los miembros restantes del hogar. Es fundamental que las condiciones anteriores sigan existiendo. Por ejemplo, el alquiler no puede simplemente aumentarse después de la muerte del inquilino.
Si no hay coarrendatarios, los herederos deben pagar el alquiler pendiente y también los gastos accesorios y los atrasos del alquiler. Los herederos también celebran el contrato de arrendamiento por el difunto. Sin embargo, de acuerdo con las secciones 564 del Código Civil alemán y 580 del Código Civil alemán, usted tiene un derecho especial de rescisión: puede rescindir el contrato dentro de un mes después de la muerte del inquilino de conformidad con los plazos legales (es decir, tres meses).
Si los herederos no se hacen cargo del apartamento, tienen que ocuparse de limpiar y entregar la propiedad o tienen que pagar los gastos. Sin embargo, los herederos no tienen que ser responsables de los pasivos con sus activos, pero pueden limitar la responsabilidad del patrimonio.
Además, los dependientes sobrevivientes tienen la opción de rechazar la herencia dentro de las seis semanas. Si esto sucede, el propietario no puede responsabilizarlos después de la muerte del inquilino.
¿Qué regula la ley de arrendamiento después de la muerte del inquilino?
La ley de arrendamiento se ocupa ampliamente de la muerte del inquilino. Básicamente, un contrato de alquiler no termina automáticamente con la muerte del inquilino, sino que forma parte de la herencia. Dependiendo de si había varios inquilinos, miembros de la familia vivían en el hogar o el apartamento estaba habitado solo por el inquilino, hay diferentes regulaciones que deben observarse.
Puede celebrar el contrato de alquiler como heredero, miembro de la familia, cónyuge o pareja y como coarrendatario, lo que significa que el antiguo contrato de alquiler permanece vigente y no es necesario concluir un nuevo contrato de alquiler con nuevas condiciones.
La sección 563 de la BGB estipula qué personas pueden celebrar el contrato de alquiler después de la muerte del inquilino. Hemos resumido a continuación qué derechos y obligaciones son imprescindibles en los diferentes casos:
Caso 1: Ambos cónyuges (o socios) eran inquilinos
Un hogar conjunto de cónyuges o socios es particularmente común, donde ambos socios figuran en el contrato de alquiler. En este caso, el arrendamiento continúa automáticamente después de la muerte de uno de los inquilinos de acuerdo con la Sección 563a, Párrafo 1, BGB. Los herederos y otros miembros de la familia no juegan ningún papel aquí.
Incluso si el contrato de alquiler no ha sido firmado por ambos socios y el inquilino fallece, es posible que el socio ya haya sido elevado a la condición de inquilino. Esto es posible, por ejemplo, si un socio representó al otro de acuerdo con la Sección 164 BGB cuando se celebró el contrato. Incluso si el arrendador ha enviado una carta de aumento de alquiler a ambos socios cuando el socio se muda en una fecha posterior, esto es prácticamente un coarrendatario.
Si tal caso existe, la tenencia se transfiere al socio restante. Sin embargo, tiene derecho a reclamar su derecho especial de rescisión en el plazo de un mes después de tener conocimiento de la muerte de conformidad con el artículo 563a, párrafo 2, BGB con un período legal de tres meses. En este caso, sin embargo, el propietario no tiene ningún derecho especial de rescisión.
Si el cónyuge o compañero de vida fallece, el arrendamiento se transfiere al compañero de vida.
Caso 2: Solo el cónyuge o pareja fallecido era el inquilino
De acuerdo con la Sección 563, Párrafo 1, BGB, el cónyuge o pareja que vivía en el mismo hogar con el inquilino fallecido entra en el contrato de arrendamiento como inquilino, incluso si no firmó el contrato de arrendamiento y tampoco el estado del antes de la muerte. El inquilino ha obtenido. También aquí quedan excluidos los miembros de la familia y los herederos y el contrato de alquiler sigue existiendo en su forma original.
Si el cónyuge o pareja decide no celebrar el contrato de alquiler después de la muerte del inquilino, debe informar al propietario de esto dentro de un mes de tener conocimiento de la muerte de acuerdo con la Sección 563, Párrafo 3, Cláusula 1, BGB.
Es recomendable proporcionar una declaración por escrito. Si esto sucede, los derechos y obligaciones pasan al heredero. Este último puede entonces rescindir o continuar el arrendamiento de acuerdo con la Sección 564, Párrafo 1, BGB.
Es importante para los propietarios que una pareja del mismo sexo tenga el mismo estatus que un cónyuge según la Gaceta de Leyes Federales (BGBl.) I 2001, página 266.
Si la pareja no suscribe el contrato de alquiler, sus hijos que viven en el hogar pueden hacerlo. Esto está regulado en § 563, párrafo 2, oración 1, BGB.
Caso 3: Solo el cónyuge fallecido era inquilino y había miembros de la familia adicionales viviendo en el apartamento
Si hay miembros de la familia adicionales en el apartamento además del cónyuge supérstite y el cónyuge no quiere hacerse cargo del arrendamiento, los otros familiares que viven en el apartamento pueden entrar en el arrendamiento y continuarlo.
Según lo regulado en la Sección 563, Párrafo 3, BGB, el cónyuge debe informar al propietario que no desea continuar con el arrendamiento. Los familiares restantes que viven en el hogar también tienen la opción de abstenerse de continuar con el arrendamiento. Sin embargo, también deben informar al arrendador de esto. Si ni el cónyuge ni otros miembros de la familia que viven en el hogar continúan el arrendamiento, el contrato pasa nuevamente a los herederos.
Caso 4: El fallecido era inquilino junto con un tercero y guardaba enseres domésticos en el apartamento con su cónyuge y / o familiares
Después de la muerte del inquilino que dirigía un hogar junto con su cónyuge en la propiedad de alquiler, pero celebró el contrato de alquiler junto con otra persona, también se aplica la Sección 563, Párrafo 1, BGB. En este caso especial, el cónyuge puede asumir el cargo de coarrendatario. Nuevamente, esto se hace con exclusión de otros miembros de la familia y posibles herederos.
Caso 5: Otras mayorías de inquilinos
Si se alquila un inmueble junto con varias personas, como es habitual en los pisos compartidos, por ejemplo, la muerte del inquilino realmente no cambia mucho en el arrendamiento. Los inquilinos restantes simplemente continúan el arrendamiento con el propietario. En este caso, los coarrendatarios tampoco tienen ningún derecho especial de rescisión.
Otras reglas se aplican a los subarrendatarios que no han celebrado un contrato de alquiler con el propietario de la propiedad, sino solo con el inquilino fallecido. En este caso, se ve como si el propietario hubiera fallecido. En consecuencia, tras la muerte del inquilino, los herederos asumen su condición de inquilinos y, por tanto, también de propietarios de los subarrendatarios.
Caso 6: El inquilino fallecido vivía con miembros de la familia o miembros del hogar (sin cónyuge)
Si los parientes que viven en el hogar firmaron el contrato de alquiler, este seguirá existiendo incluso después de la muerte de un coarrendatario. Si este no es el caso, puede hacerse cargo del arrendamiento de acuerdo con la Sección 563, párrafo 2, oración 2, BGB. Si varios miembros de la familia se ven afectados, también pueden entrar en el arrendamiento juntos y luego son deudores solidariamente según § 421 BGB.
Es importante saber que el arrendamiento debe continuar en los términos originales. En consecuencia, las obligaciones y derechos de los familiares continúan basándose en el contrato de arrendamiento del inquilino.
Las cláusulas que restringen o excluyen el derecho de entrada de los dependientes sobrevivientes y los miembros del hogar no son válidas de acuerdo con § 563, párrafo 5, BGB.
También es importante saber que la definición de miembros de la familia y miembros del hogar es amplia y, por lo tanto, los nietos o los hijos adoptivos también pueden contarse entre las personas que viven en el mismo hogar. Siempre es importante que el hogar conjunto esté diseñado para ser permanente, como puede verse en la Sección 563, Párrafo 2, Oración 3, BGB.
Las regulaciones también se aplican a la vivienda social, pero se requiere un certificado de derecho a la vivienda para hacerse cargo del arrendamiento después de la muerte del inquilino.
Si el fallecido vivía solo en la propiedad de alquiler o si el cónyuge y los miembros de la familia que vivían en el apartamento no entran en el arrendamiento, todos los derechos y obligaciones se transfieren a los herederos.
Muerte del inquilino: ¿qué derechos tienen los herederos?
Si el difunto vivía solo en la propiedad de alquiler o si el cónyuge y otros miembros de la familia que vivían en el hogar no entraron en la relación de alquiler, los derechos y obligaciones según las secs. 1922 y 1967 BGB pasan al heredero.
Se aplica una excepción a los inquilinos solteros que han firmado un contrato de arrendamiento vitalicio: los herederos pueden entonces hacer uso del derecho especial de rescisión o mudarse ellos mismos al apartamento.
De acuerdo con § 2087 BGB, el apartamento alquilado también puede considerarse una herencia si el apartamento puede considerarse un bien esencial después de la muerte del inquilino. Además, después del fallecimiento del inquilino, los herederos pueden ceder su parte de la herencia a una tercera persona que puede entrar en el arrendamiento.
Es importante que los herederos no tengan derechos frente a los miembros de la familia que viven en el hogar. Solo cuando todos los miembros del hogar declaran que no quieren hacerse cargo del arrendamiento, el derecho pasa al heredero.
¿Cuánto dura el período de notificación después de la muerte del inquilino?
Tras la muerte del arrendatario, los titulares de derecho de entrada o los herederos disponen de un mes para hacer uso de su derecho especial de rescisión. Si los herederos no se enteran de la muerte del inquilino hasta más tarde, el plazo solo se aplica desde el momento del conocimiento. Si los herederos no hacen uso del derecho especial de rescisión, suceden automáticamente al inquilino fallecido, por lo que no se requiere un nuevo contrato de arrendamiento.
El derecho especial de terminación del arrendador después de la muerte del inquilino también debe ejercerse dentro de un mes después de tener conocimiento de la muerte, de lo contrario, el contrato de alquiler continuará. El derecho especial de terminación del arrendador se aplica a los herederos. No puede hacer uso de él contra personas con derecho a entrar (las que ya han vivido en el hogar).
¿Quién debe desalojar el apartamento después de la muerte del inquilino?
Incluso después de la muerte del inquilino, el arrendamiento finaliza solo después de que se haya dado la rescisión a su debido tiempo y cuando se entregue el apartamento.
Si el derecho especial de rescisión se ejerce con posterioridad al fallecimiento del inquilino, los herederos están obligados a desalojar el piso a tiempo y, en caso necesario, a reformarlo. También tienen que hacer los pagos pendientes, como el alquiler y los gastos accesorios.
La pregunta para los propietarios es qué sucede si no hay herencia después de la muerte del inquilino. En tales casos, el tribunal designa a un curador para tratar de encontrar posibles herederos. Si esto no tiene éxito, hereda el estado federal en el que estaba domiciliado el inquilino. En el caso de una finca sobreendeudada, el arrendador finalmente se queda con elementos abiertos y también tiene que hacerse cargo de la liquidación del hogar y la renovación del apartamento.
Muerte del inquilino: ¿quién recibe el depósito de alquiler?
Después de la muerte del inquilino, también surge la cuestión del depósito, porque si se rescinde el arrendamiento, el depósito también se debe pagar después de que el apartamento se haya entregado con éxito (¿publicar en el "protocolo de entrega del apartamento"?). En principio, el depósito debe pagarse a los herederos. Sin embargo, si este último rechaza la herencia, el depósito pasa al siguiente en la línea sucesoria.
Para los propietarios, es recomendable tener un certificado de herencia presentado antes de pagar el depósito de alquiler. Esto evita pagar a personas no autorizadas. Esto también se aplica al desembolso de cualquier crédito existente después de la liquidación de costos accesorios.
El depósito de alquiler generalmente se paga a los herederos. Sin embargo, si este último rechaza la herencia, el depósito pasa al siguiente en la línea de sucesión.
La responsabilidad del sucesor legal
Como sucesor legal tras la muerte del inquilino, no solo asume sus derechos, sino también sus obligaciones. Si el socio restante, parientes o herederos celebran el contrato de alquiler, también serán responsables ante el propietario de acuerdo con la Sección 563b, Párrafo 1, BGB.
En consecuencia, el sucesor legal es responsable de los daños a la propiedad de alquiler, deudas de alquiler, reparaciones cosméticas debidas y costos adicionales. Sin embargo, la responsabilidad por herencia puede excluirse contractualmente durante la vida. Si se desea, es recomendable hablar con un abogado especialista.
Sucesión
Si el heredero rechaza la herencia, no puede ser considerado responsable ni tiene que rescindir el contrato de arrendamiento. En caso de aceptación errónea de una herencia o incumplimiento de un plazo, se aplican las reglas de la ley de sucesiones según § 119, § 1954 y § 1956 BGB.
Terminación por el heredero
Después de la muerte del inquilino, el heredero tiene derecho a rescindir el apartamento o utilizarlo él mismo. Si decide dar de baja, podrá pronunciarlo en el plazo de un mes desde que tenga conocimiento de la muerte y no aparición de otro familiar. Si lo hace, el arrendamiento finaliza después de un período de preaviso de tres meses.
La terminación en el plazo de un mes es muy importante, porque con un contrato de arrendamiento a plazo fijo la consecuencia de no terminar a tiempo sería que el contrato de arrendamiento debe cumplirse hasta el final.
Si hay varios herederos, debe asegurarse que la carta de terminación esté firmada por todos los herederos.
Terminación por parte del arrendador
Una terminación sin una razón legítima después de la muerte del inquilino ha sido posible desde el 1 de septiembre de 2001. Si el heredero decide continuar con el arrendamiento después de la muerte del inquilino, el propietario puede rescindir el contrato con un período de preaviso legal de tres meses. Al igual que el heredero, el arrendador tiene un mes para dar aviso de terminación después de tener conocimiento del fallecimiento. Sin embargo, esto solo se aplica si ninguno de los parientes que viven en el hogar celebra el contrato de alquiler (Sección 564, oración 2, BGB).
Después de conocer la muerte del inquilino, el propietario, por supuesto, solo puede notificar la rescisión si conoce al heredero. Para esto, es suficiente si se le informa sobre el heredero; no es necesario inspeccionar el certificado de herencia. Sin embargo, el propietario también debe intentar averiguar quién se hará cargo de la herencia, de lo contrario, puede perder su derecho a rescindir.
Si el arrendador desea ejercer su derecho especial de terminación, debe notificar la terminación a todos los herederos de una comunidad de herederos. También deberá entregar el aviso de rescisión a estos herederos y no, por ejemplo, dirigirlos al inquilino fallecido.
Si los cónyuges, parientes o miembros del hogar desean celebrar el contrato de arrendamiento, el propietario solo puede rescindir el contrato con poca antelación por una buena causa, por ejemplo, porque los que ingresan son insolventes o han agredido físicamente al propietario en el pasado. Aquí es recomendable recurrir al asesoramiento profesional para que pequeños errores no impidan una rescisión legalmente vinculante.