La financiación puente se vuelve importante cuando quiere vender una propiedad y comprar otra. Porque a menudo el precio de compra del nuevo se vence antes de que los ingresos por ventas estén disponibles. Lea aquí cómo puede obtener un préstamo puente y lo que debe considerar.
¿Qué son las finanzas puente?
La financiación puente siempre entra en juego cuando vende una propiedad antigua y desea comprar una nueva. Hay muchas razones por las que los propietarios quieren cambiarse y comprar una nueva casa: la familia está creciendo y el condominio se está quedando pequeño o los niños están empezando a crecer y un apartamento en la ciudad se adapta mucho mejor al estilo de vida que Your-Best-Home.net en Verduras. Quizás el próximo paso en la escalera corporativa para el que está planeando un movimiento también esté llegando. En el mejor de los casos, las ganancias de las ventas son suficientes para poder pagar la nueva casa, al menos aumenta la equidad. Sin embargo, el dinero a menudo todavía está atrapado en la propiedad antigua, mientras que el precio de compra de la nueva ya está vencido. Esta fase de transición se puede regular mejor con un préstamo puente, también conocido como préstamo puente.
Hay muchas razones para establecer un puente financiero al construir una casa; a menudo, el espacio habitable ya no es suficiente, por lo que es necesario mudarse a una propiedad más grande.
¿Cómo funcionan las finanzas puente?
"Cuando se vende un inmueble y se compra uno nuevo, normalmente no se puede evitar el financiamiento puente", dice la gerente de distrito de LBS, Antje Hilke. "La caja de ahorros o el banco registrarán un cargo por la tierra en la nueva casa y otorgarán un préstamo hasta que el precio de venta de la propiedad anterior esté disponible".
Para planificar sólidamente el préstamo puente, necesita saber cuánto vale la propiedad antigua. Suponiendo que la venta traerá casi con certeza 150.000 euros, es posible una financiación puente de esta cantidad, a menos que deban deducirse las deudas restantes. Al comprar una vivienda, el interés del préstamo puente depende de la situación actual del mercado y, como estos, está sujeto a fluctuaciones constantes. El experto agrega: "Teóricamente, también se puede recibir interés fijo en lugar del variable, pero solo si se acuerda un plazo específico para el préstamo puente". Sin embargo, debería quedar claro cuándo estará disponible el dinero de la venta.
Siempre que la casa nueva sea más cara que la antigua, también necesitará una financiación clásica del precio de compra para el préstamo puente. Por ejemplo, si la propiedad deseada cuesta 300.000 euros, hay una diferencia de 150.000 euros. "Obtienes excelentes condiciones para esto", enfatiza Antje Hilke. Porque la financiación puente forma parte del patrimonio. Esto mejora la relación entre el monto del préstamo y el valor del préstamo hipotecario y, por lo tanto, la tasa de interés.
Para que la financiación puente y la compra de la vivienda funcionen, la fase de transición debe planificarse y calcularse cuidadosamente.
¿Qué pasa con el préstamo cuando vende una casa?
A veces sucede que una propiedad tiene que venderse mientras el financiamiento de la vivienda aún está en curso. Si el contrato se firmó hace diez años, normalmente se puede rescindir de forma gratuita. De lo contrario, es posible la rescisión, pero el banco debe pagar una multa por pago anticipado por el interés perdido. Dependiendo del plazo restante y la deuda restante, la tarifa a veces asciende a decenas de miles de euros. Es una ventaja si se negociaran derechos especiales de reembolso cuando se celebró el contrato. Al calcular la tarifa de transferencia, el banco tiene en cuenta el reembolso especial acordado. Esto significa que la multa por reembolso anticipado es al menos ligeramente menor.
¿Cómo puedo evitar la penalización por reembolso anticipado?
Hay tres formas de evitar una multa por pago anticipado:
1. Proporcionar
garantía de reemplazo Si sus padres o abuelos tienen una propiedad libre de gravámenes, esto puede servir como garantía para el préstamo en el futuro. El requisito previo es que esta propiedad tenga un valor idéntico o superior al de la propiedad para la cual se concluyó originalmente el financiamiento. Y, por supuesto, los propietarios deben estar de acuerdo.
2. Lleve un préstamo con usted
Si vende una propiedad y en su lugar compra una nueva propiedad que sea al menos igual de valiosa, es posible que pueda llevarse el préstamo existente. Ambas variantes solo funcionan si los valores son equivalentes.
3. El comprador se hace cargo del antiguo contrato de préstamo.
El comprador firma el contrato en lugar del vendedor. Esta opción rara vez ocurre en la práctica, pero podría volverse más importante si las tasas de interés son significativamente más altas que en la actualidad. El contrato de préstamo del vendedor puede resultar muy atractivo para el comprador.
¿Cuánto cuesta la financiación puente?
El segundo comprador debe pagar los intereses, pero no es responsable del reembolso del préstamo. Tan pronto como las ganancias de las ventas estén disponibles, usted paga la suma de una sola vez. “Al comprar una casa, la financiación puente casi siempre tiene un plazo corto. Esto mantiene los costos dentro de límites razonables ”, explica la sociedad de construcción y el empleado de finanzas. Sin embargo, el préstamo puente se vuelve caro si el prestatario no puede encontrar un comprador durante mucho tiempo, y posiblemente tenga que mantener una propiedad vacía además de su nueva casa.
¿Cuánto tiempo lleva la financiación puente?
Eso depende completamente del caso individual, porque algunas propiedades son más difíciles de vender que otras. Esto puede, pero no tiene que ser así, debido a expectativas de precios poco realistas. Por eso tiene sentido tener el valor de mercado de una propiedad determinado profesionalmente. Además, los vendedores reducen el riesgo de que tengan que corregir el precio y que los ingresos no sean suficientes para reemplazar por completo el préstamo puente.
Por el contrario, Antje Hilke también conoce casos en los que la casa antigua desaparece rápidamente y la nueva ni siquiera está lista para mudarse: "Si tiene un comprador potencial rico a mano, puede ser una opción para vender de inmediato y, por ejemplo, la propiedad antigua por un tiempo alquilar hasta que encuentre uno nuevo ”. Esto acorta el plazo del préstamo puente o incluso lo evita por completo. Por cierto, no existen sanciones por reembolso anticipado para la financiación puente.