Los propietarios no pueden simplemente pagar el depósito en la cuenta privada, sino que deben invertirlos por separado de sus propios activos. A continuación, explicamos qué otras reglas se aplican y qué diferentes opciones existen para crear el depósito de alquiler.
Cuando comienza un nuevo arrendamiento, los propietarios pueden exigir un depósito de hasta tres meses de alquiler en frío (Sección 551 BGB). Esto lo protege contra riesgos financieros, por ejemplo, si el inquilino deja daños al mudarse. En la mayoría de los casos, este depósito de alquiler se crea como un depósito en efectivo. Pero también existe la opción de invertir el dinero en otra parte. Como resultado, a menudo se pueden lograr mayores ingresos, lo que a su vez protege aún mejor al propietario.
Tenga en cuenta que el propietario tiene que aceptar si el nuevo inquilino no puede pagar el depósito de una vez al comienzo del arrendamiento. Según la ley, también se le permite pagar el depósito en tres cuotas mensuales iguales.
Estas formas de inversión son posibles para el depósito de alquiler.
El deposito en efectivo
Contrariamente a lo que sugiere el término, con el depósito en efectivo el dinero generalmente no se paga en efectivo, sino que se transfiere, incluso si el pago en efectivo es básicamente posible, pero siempre debe reconocerse. El arrendador debe invertir el dinero con intereses, estar a prueba de insolvencia y estar separado de sus propios activos. Como arrendador, simplemente puede abrir una cuenta en el mostrador de la caja de ahorros, generalmente una cuenta de ahorros clásica. Para ello, se concluye un contrato de fideicomiso “depósito de alquiler por convenio especial” con la Sparkasse. El dinero todavía pertenece económicamente al inquilino, pero se confía al titular de la cuenta (en fideicomiso). El arrendador solo puede usar la cuenta de acuerdo con las regulaciones de arrendamiento, que la Sparkasse no verifica.Una vez finalizado el arrendamiento, tiene que reembolsar el depósito de alquiler, incluidos los intereses devengados, puede compensar sus propias reclamaciones.
Compromiso
Otra posibilidad es que el inquilino pague el depósito en una cuenta que esté a su nombre y luego se lo prometa al propietario. Todo lo que necesita hacer es firmar un compromiso que está disponible en las cajas de ahorros. El arrendador no tiene que estar presente en esta cita, pero también refrendar el formulario. El inquilino notifica a la caja de ahorros en cuanto su arrendador también ha firmado el contrato de prenda. Luego, la cuenta recibe un aviso de bloqueo para que las partes solo puedan acceder o cancelar la cuenta de acuerdo con las regulaciones de arrendamiento.
Formas especulativas de inversión
Según el Código Civil alemán, "las partes contratantes (…) pueden acordar otra forma de inversión". Si el propietario y el inquilino están de acuerdo, el depósito de alquiler también se puede invertir en un fondo de capital, por ejemplo. También en este caso, la inversión está comprometida, pero esta forma de inversión rara vez se elige: el riesgo de pérdidas es demasiado grande para ambas partes.
Garantía de fianza
Otra variante describe la garantía de fianza, que pueden proporcionar familiares o un banco. Aunque esta opción es un poco atípica en este país, hay algunos proveedores que la ofrecen. En la mayoría de los casos, se debe pagar una tarifa anual. A cambio, el proveedor garantiza pagar el depósito de alquiler al propietario.
Estos sistemas no están permitidos para el depósito de alquiler.
Como arrendador, no se le permite juntar el depósito de alquiler con los activos de su propio arrendador. Esta es la única forma de evitar el mal uso y la pérdida del depósito en caso de que el socio contractual se declare insolvente. De lo contrario, se perdería el dinero del inquilino.
Como inquilino, tiene derecho a que el arrendador le proporcione una cuenta de depósito a prueba de insolvencia a la que pueda transferir el dinero. Si lo solicita, el propietario también debe poder demostrar que el dinero está en una cuenta de depósito en garantía segura. Si se niega, usted como inquilino puede emprender acciones legales contra esto y retener los alquileres futuros hasta el monto del depósito acordado.
Inversión incorrecta del depósito de alquiler: ¿cuándo puede ser procesado?
Si el depósito de alquiler no se invirtió por separado de los activos privados, el propietario puede incluso cometer abuso de confianza en ciertos casos. Para ello, debe existir un riesgo concreto de que el arrendador vaya a la quiebra, lo reconozca y también lo apruebe. Siempre que el arrendador esté dispuesto y pueda reembolsar el dinero del depósito adeudado de su propio bolsillo, no está sujeto a enjuiciamiento según la BGH.
¿El arrendador siempre tiene acceso al depósito de alquiler?
Los propietarios no pueden acceder al depósito de alquiler durante un arrendamiento en curso; decidió la BGH. Se debe garantizar que el inquilino pueda recuperar el depósito una vez finalizado el arrendamiento, incluso si el propietario se declara insolvente. En caso de reclamos en disputa, el propietario no puede tocar el depósito sin el consentimiento del inquilino.
Crear un depósito de alquiler para propiedades comerciales
Con los bienes raíces comerciales, las reglas no son tan estrictas. Aquí solo se aplican las leyes generales de arrendamiento de la BGB y no los párrafos de la ley de arrendamiento residencial. Esto significa que con una propiedad comercial, el arrendador no está obligado a invertir el dinero del depósito por separado de sus activos, ni el dinero tiene que depositarse de forma segura en una cuenta de depósito en garantía. Es bueno saberlo: El depósito de alquiler de una propiedad comercial también puede ser superior a tres meses de alquiler.
El esfuerzo y los costos involucrados en la creación del depósito de alquiler.
Los intereses devengados por el depósito de alquiler deben gravarse mediante el descuento de intereses. Si el depósito de alquiler se colocó a nombre del arrendador, el arrendador también debe emitir un certificado de impuestos al inquilino para que los impuestos pagados puedan compensarse con su declaración de impuestos sobre la renta.
