Construir una casa de ladrillo sobre ladrillo es uno de los grandes sueños de muchas personas; para muchos, también es la compra más cara que hacen en toda su vida. El experto en verificación de costos explica en detalle en una entrevista qué costos se pueden esperar para una casa sólida.
Pregunta: La pregunta surge una y otra vez en la casa sólida o prefabricada: ¿cuáles son las ventajas y desventajas?
Experto en verificación de costos: esa es en realidad una pregunta muy fundamental hoy en día, y una que los constructores definitivamente deberían sopesar con mucho cuidado. Además, aún existen algunas soluciones entre la clásica casa prefabricada y la casa maciza autoconstruida, que también conviene tener en cuenta.
Una de las ventajas más importantes de la casa prefabricada son:
- el período de construcción corto a muy corto
- los costos muy fáciles de planificar
- Evitar problemas a través de un sistema global muy bien coordinado, especialmente con la tecnología
- la rentabilidad mediante la prefabricación de los componentes
Todos estos puntos no deben despreciarse; cada punto individual también tiene un impacto muy significativo en los costos de todo el proyecto de construcción. Cualquiera que esté calculando cerca del límite presupuestario suele estar siempre bien servido con una casa prefabricada.
El corto tiempo de construcción también minimiza significativamente el riesgo climático durante la construcción. Algunos proveedores de casas prefabricadas pueden construir su casa en dos semanas; con todos los demás, los tiempos de construcción también suelen estar en el rango de semanas. Apenas existen problemas y retrasos en la construcción debido al mal tiempo; una casa prefabricada generalmente se puede planificar "con precisión".
El tiempo de construcción de una casa sólida es significativamente más largo que el de una casa prefabricada.
Esta es una diferencia grande y muy importante para la casa sólida: allí el tiempo de construcción generalmente se extiende a muchos meses, si se agrega mucho trabajo personal, generalmente es aún más largo. El mal tiempo a menudo retrasa considerablemente el tiempo de construcción para algunos oficios y, además, el edificio a medio terminar siempre debe protegerse ampliamente de la intemperie durante la fase de construcción. Por supuesto, esto genera los costos correspondientes.
Sin embargo, un período de construcción corto también tiene ventajas en términos de costos de otras maneras: si puede mudarse después de unas semanas, no tiene que seguir pagando su antiguo apartamento durante mucho tiempo, lo que por supuesto también afecta los costos totales durante el período de construcción.
No está agobiado por las tareas organizativas del edificio durante mucho tiempo y no tiene que sacrificar su tiempo libre (y, a menudo, parte de su tiempo de trabajo) al proyecto de construcción durante años.
Otro punto importante es el alto grado de prefabricación en la casa prefabricada. Todos los componentes se combinan de forma óptima entre sí y, en gran medida, ya están prefabricados. Simplemente se ensamblan en el sitio de construcción; los equipos que lo hacen tienen mucha experiencia, ya que trabajan con estos componentes todos los días. Por tanto, todo es rápido, eficiente y la estructura es perfecta. La tecnología y los componentes de la casa están perfectamente coordinados, lo que evita dificultades operativas posteriores.
En el caso de una casa sólida, sin embargo, debe planificar individualmente. Esto puede ser una ventaja y al mismo tiempo una desventaja: por un lado, requiere un alto nivel de esfuerzo de planificación, pero por otro lado, también conlleva el riesgo de que la planificación no sea tan perfecta y que sean necesarios ajustes o cambios posteriores. Por otro lado, todos los deseos individuales se pueden implementar de esta manera, y con respecto a las características de la casa y las posibilidades técnicas, se pueden construir soluciones propias; en resumen, se puede crear una casa exactamente como se desee.
Cada componente debe construirse a mano pieza por pieza, lo que también hace posible que se produzcan más errores. A menudo se pueden encontrar mejores soluciones para aislamiento acústico, aislamiento térmico y protección contra incendios que las que ofrecen las casas prefabricadas.
Por el lado de los costos, una casa sólida planificada individualmente es, por supuesto, generalmente más cara al final que una casa prefabricada que se ve similar. No se debe subestimar este punto. Por otro lado, a través del diseño apropiado del edificio y la contribución personal, también se pueden reducir los costos, lo que no es posible con una casa prefabricada.
Para muchos, la casa sólida prefabricada, que consta de los materiales de construcción sólidos habituales, pero que todavía está ensamblada en grandes piezas prefabricadas, es un buen compromiso entre una casa sólida y una casa prefabricada. Sin embargo, debe evaluarlo usted mismo en cada caso individual.
Las numerosas consideraciones en relación a la decisión de una casa sólida o una casa prefabricada se resumen nuevamente en la siguiente tabla:
| Punto de consideración | Casa sólida | Casa prefabricada |
|---|---|---|
| tiempo de construcción | muy largo | muy corto (hasta 10 días posibles) |
| Riesgo meteorológico | alto | bajo |
| Tiempos de secado | z. T. muy largo | omitido |
| Vida util | un poco más | un poco mas corto |
| Protección contra incendios, aislamiento acústico, aislamiento térmico. | especificaciones individuales (costos!) | Los valores máximos suelen ser difíciles de alcanzar |
| Propio trabajo | mayormente posible | difícilmente posible (a excepción de "casa de expansión") |
| Previsibilidad | se puede planificar de forma completamente individual (costes de planificación elevados) | Planificable hasta cierto punto, pero sobre todo adaptable |
| Planificación de la realización | sólo "ve" la casa cuando está terminada; los cambios suelen ser costosos o apenas posibles | puede visitar casas modelo y así "experimentar" la casa; esto a menudo hace que las desventajas sean visibles de antemano |
| Técnica de la casa | debe planificarse con mucho cuidado (gran esfuerzo) | en su mayoría perfectamente coordinado |
| Hermeticidad | puede estar perfectamente garantizado | en algunas casas solo se puede lograr de forma limitada (según el tipo) |
| Valor de reventa | generalmente un poco más alto en la práctica | en su mayoría menos en comparación |
Pregunta: ¿Cuánto cuesta una casa sólida en la práctica?
Los precios para construir una casa sólida varían enormemente
Experto en verificación de costos: es imposible dar una respuesta general a eso, debido a la gran cantidad de margen de maniobra que tiene en la planificación individual, los costos pueden variar enormemente.
En el mejor de los casos y con mucho trabajo en la empresa, podría salirse con la suya con 1.100 EUR por m² - 1.200 EUR por m² - pero los costos pueden llegar hasta 2.100 EUR por m² - 2.200 EUR por m² o incluso más.
Una casa sólida puede ser más barata que una casa prefabricada con la misma área, pero también puede ser significativamente más cara con el diseño adecuado.
Si toma el promedio en Alemania (a nivel regional, los costos de construcción de la casa pueden ser muy diferentes), entonces debe calcular un promedio de alrededor de 320,000 EUR de costos totales para una parcela de 850 m² y una casa unifamiliar con 150 m² de espacio habitable . Los costos puros de construcción de viviendas rondan el 60% . Sin embargo, como dije, este es solo un valor promedio en todas las regiones y proyectos de construcción; las diferencias aquí pueden ser muy grandes individualmente.
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Queremos construir una casa pequeña de 1,5 pisos que planificamos individualmente. Nuestra casa tiene las siguientes características básicas:
- Superficie base 90 m²
- Superficie habitable 120 m²
- Techo a dos aguas
- no es un sótano
- Ejecución de un plano de planta sencillo y sin complicaciones
| Enviar | precio |
|---|---|
| Plato base | 11 000 EUR |
| Paredes exteriores | 23 000 EUR |
| Paredes interiores + yeso interior | 14.500 EUR |
| Losa del suelo | 10.500 EUR |
| fachada | 7.100 EUR |
| Techo + revestimiento | 24 000 EUR |
| Aislamiento entre vigas + aislamiento por encima de las vigas | 8.500 EUR |
| Ventanas de plástico con alta protección térmica y persianas enrollables | 16 000 EUR |
| Puerta de entrada, instalación | 1.400 EUR |
| Tecnología de la casa: electricidad | 7.200 EUR |
| Tecnología de edificación: calefacción (caldera de condensación de gas con soporte solar y almacenamiento intermedio en el techo) | 17.500 EUR |
| calefacción por suelo radiante con agua incluida la regla | 8.500 EUR |
| Instalación de fontanería | 10.200 EUR |
| Sistema de ventilación descentralizado con recuperación de calor | 7.200 EUR |
| Trabajo interior: puertas interiores | 3500 EUR |
| Acabado interior: revestimientos de baldosas | 7.000 EUR |
| Escaleras de madera con empotrado | 4.200 EUR |
| Costos de arquitecto | 23 000 EUR |
| Costos de construcción, costos de conexión | 27 195 EUR |
| coste total | 231495 EUR |
| Costos por m² de espacio habitable (excluyendo arquitectos y costos de construcción auxiliares) | 1.510,83 EUR por m² |
| Costes totales por m² de espacio habitable | 1.929,13 EUR por m² |
Se pueden incurrir en costos de varios miles de euros por metro cuadrado
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo para una casa sólida planificada individualmente con un diseño muy específico. Los costos de otras casas, incluso de un tamaño comparable, también pueden ser significativamente diferentes. Los revestimientos de paredes y pisos aún no se han tenido en cuenta en nuestra casa, por lo que estos costos deben agregarse.
En nuestro ejemplo, nos salimos con los costos de construcción de alrededor de 1500 EUR por m² de una manera relativamente barata; sin embargo, con el mobiliario también prestamos un poco de atención a los costos de energía posteriores y, a veces, gastamos un poco más de dinero en ello.
Dependiendo del diseño, los costos de este edificio podrían haber oscilado entre 1200 euros por m² y 2300 euros por m² , con el mismo plano de planta. Esto muestra en detalle qué tan grande puede ser el rango de precios para una casa sólida y cuánto puede diferir el precio según el diseño.
Pregunta: ¿De qué factores depende generalmente el precio de una casa sólida?
Experto en verificación de costos: una casa completa es, por supuesto, una propiedad muy compleja; como puede ver en nuestro ejemplo de costos, muchas áreas juegan un papel aquí.
Sin embargo, lo siguiente puede considerarse fundamental para los costos:
- el tipo de cimentación (losa de piso en varios diseños o sótano)
- el tipo de construcción de la pared (materiales de construcción de la pared, estructura de la pared)
- la forma del techo y el techo
- el tipo de ventana
- el tipo de sistema de calefacción y el diseño del radiador
- el estándar energético planificado de la casa
- el nivel de comodidad de vida que se va a lograr
- el equipamiento estándar del trabajo interior
Estas son las cosas básicas que más pueden determinar el precio.
Pregunta: ¿Qué papel juega el tipo de base? ¿Y realmente vale la pena una bodega?
Experto en verificación de costos: Bueno, si observa las posibilidades con nuestro ejemplo, podríamos haber tenido grandes diferencias en los costos solo para la placa base:
| Tipo de placa base | costos |
|---|---|
| Placa base estándar que incluye refuerzo y faldón antihielo | aprox. 8.500 EUR - 11.000 EUR |
| Placa de base térmica (placa de Suecia) altamente aislada | aprox.12.000 EUR - 16.000 EUR según la versión |
Esto significa que la diferencia máxima en los costos habría sido de alrededor de EUR 8,000 solo en este punto . Debe asumir que la condición de nuestro suelo (clase de suelo 4, buena capacidad de carga) era ideal para la construcción.
El suelo pobre ya causa costos significativamente más altos para los movimientos de tierra, lo que puede hacer que todo el proyecto de construcción sea mucho más costoso (por ejemplo, si es necesario reemplazar el suelo).
Una bodega sola cuesta al menos 20.000 €
No se puede asumir una construcción de bodega aquí. Eso habría provocado importantes costes adicionales. En el mejor de los casos, la construcción del sótano habría resultado en costos adicionales de alrededor de EUR 15,000 - 20,000 - dependiendo del diseño del sótano, sin embargo, habrían sido posibles costos significativamente más altos - hasta EUR 50,000 y más .
En nuestra casa de ejemplo, sin embargo, habría valido la pena considerar la construcción de un sótano: ya hemos ampliado el techo, por lo que ya no tenemos ningún "espacio de reserva" si se requiere espacio adicional o simplemente espacio de almacenamiento. Además, habríamos aumentado significativamente el valor de reventa de la casa al construir el sótano.
Económicamente, las Casas definitivamente vale la pena: incluso en el caso más caro en 50.000 euros los costes adicionales, el costo de la habitación en el sótano podría estar alrededor de 555.55 euros por metro cuadrado situado - en 20.000 euros los costes adicionales que sería sólo 222,22 euros por metro cuadrado sido que el espacio extra habría costado.
Si compara esto con los costes de la superficie de la planta baja ( alrededor de 1.500 EUR por m² ), un sótano significa espacio adicional que se debe construir a muy bajo costo. Si el espacio se vuelve escaso, es posible que aún le queden 90 m² como reserva sin mayores costos adicionales.
En este caso, 15 m² de espacio adicional en la planta baja (por ejemplo, para una sala de calderas o lavadero) cuestan exactamente lo mismo que un sótano completo con 90 m². Siempre hay que tenerlo en cuenta. Si guarda una habitación en la planta baja, ya ha construido el sótano sin costo alguno.
Pregunta: ¿Por qué el techo es un factor de costo tan grande?
Experto en verificación de costos: si observa los costos de erigir la estructura del techo solo, puede ver qué influencia tiene eso en los costos.
El techo a dos aguas es la forma de techo más común pero no la más barata
Mientras que con un techo a dos aguas debe calcular de 55 EUR por m² a 60 EUR por m² solo para la construcción del techo (estructura del techo), los costos para un techo a cuatro aguas o abuhardillado ya son de 85 EUR por m² - 90 EUR por m² . Un cambio en la forma del techo genera costos que pueden ser una vez y media más altos .
Si se agregan diseños especiales, como buhardillas o geometrías de techo especiales, se vuelve aún más costoso.
Por el contrario, cuando se cambia a un techo a dos aguas, puede ahorrar no solo algunos costes en la construcción del techo en sí (el techo a un agua cuesta aproximadamente 45 EUR por m² ), sino también en el caso de que el techo cubra el 30% de los costes en comparación con un techo inclinado, ya que un techo a un agua es más bajo en este factor. Tiene área.
En el caso del techo a cuatro aguas con sus áreas adicionales, además de los mayores costos de construcción, los costos de la cubierta del techo también aumentan, ya que se debe cubrir más área de techo.
Pregunta: ¿Qué pasa con los materiales de construcción de la pared?
Experto en verificación de costos: La forma en que se construyen las paredes es, por supuesto, muy importante para los costos de construcción de la carcasa.
Luego están las diferencias de costo causadas por los valores de aislamiento térmico deseados.
En nuestro caso, teníamos 3 materiales de construcción en la lista corta:
| Versión de pared | Costos basados en la casa en el ejemplo de costos, aprox. |
|---|---|
| Hormigón celular 240 mm con aislamiento EPS de 100 mm, valor U 0,18 | aprox. EUR 20.000 a EUR 25.000 costes totales |
| Pared de ladrillo, ladrillos rellenos de perlita, sin aislamiento adicional, valor U 0,18, espesor de pared 36,5 cm | aprox. EUR 27.000 a EUR 33.000 |
| Construcción de estructura de madera, tableros de fibra de madera y materiales aislantes minerales mezclados, espesor de pared 35 cm, valor U 0,13 | aprox. EUR 25.000 a EUR 30.000 |
Esto muestra no solo cuántas opciones diferentes hay, sino también cuán grandes pueden ser las diferencias de costo. La construcción de marcos de madera es un método de construcción muy económico con un alto potencial de aislamiento térmico al mismo tiempo: el concreto aireado es a veces más barato y a menudo permite un alto grado de trabajo personal durante la construcción, especialmente cuando se utilizan piedras planas.
Aquí es importante sopesar siempre cuidadosamente las ventajas y desventajas de los métodos individuales y lo que está más ponderado.
Pregunta: ¿Entonces siempre debe tener una idea muy clara de lo que valora de antemano?
Experto en verificación de costos: Sí, absolutamente. Con un edificio diseñado individualmente, la cantidad de posibilidades es tan alta que debe realizar al menos algunas especificaciones básicas; de lo contrario, la planificación no será nada.
Mucho es posible, pero no todo tiene sentido en todos los casos. En nuestro caso, habría sido una opción construir una pared exterior más resistente hecha de hormigón celular y prescindir del aislamiento por completo; en vista de los valores de aislamiento térmico a alcanzar y algunos otros factores, sin embargo, decidimos no incluir esta opción. En otros casos, esta es ciertamente una opción.
Es importante obtener información y consejos completos con anticipación; al menos sobre los materiales de construcción más importantes y sus propiedades en particular, ya debe estar algo informado para tener una base para la toma de decisiones.