La ley de construcción es extremadamente complicada y contiene numerosas restricciones sobre lo que está permitido y lo que no. Para que su proyecto de construcción sea verificado para su aprobación, una solicitud de construcción preliminar es útil. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle lo que puede costar dicha solicitud.
Pregunta: ¿Qué importancia tiene la solicitud de construcción preliminar en el número total de procedimientos de aprobación?
Experto en verificación de costos: en el caso de una investigación preliminar de construcción , se trata básicamente de verificar si un proyecto de construcción puede aprobarse. La autoridad verifica los documentos presentados al realizar la consulta preliminar de construcción y determina si el proyecto de construcción descrito en este formulario tiene perspectiva de aprobación, qué puntos deben cambiarse y qué restricciones deben cumplirse para obtener la aprobación.
Por lo tanto, una consulta previa a la construcción es algo sensato si no está seguro de si un proyecto de construcción es posible. Puede realizar la solicitud de construcción preliminar usted mismo; no necesariamente necesita un arquitecto (pero lo necesita para solicitar un permiso de construcción regular).
El resultado de la investigación preliminar de la construcción es la entrega de la llamada decisión preliminar de construcción . En él, el proyecto descrito se declara generalmente elegible para aprobación (a menudo con requisitos individuales) o las autoridades señalan en detalle los puntos en los que el proyecto de construcción no cumple con los requisitos de la ley de construcción.
Una solicitud de construcción preliminar no reemplaza el permiso de construcción
Un permiso de construcción no es un permiso para construir . Sin embargo, ya crea seguridad de planificación en la medida en que los planos clasificados como elegibles para aprobación en la solicitud de construcción preliminar también se (deben) aprobar más adelante en la solicitud de construcción. Esto suele eliminar algunas de las incertidumbres. Sin embargo, el permiso de construcción preliminar solo se aplica si se envía una solicitud de construcción posteriormente. Si esto no sucede dentro de un período determinado (generalmente alrededor de 3 años ), el efecto del permiso de construcción preliminar caduca y, en teoría, el proyecto puede ser rechazado nuevamente con una solicitud de construcción posterior.
Vale la pena ponerse en contacto con la autoridad de construcción pertinente con anticipación para aclarar qué documentos y pruebas se requieren para las preguntas respectivas. Por lo general, estos son:
- el formulario de consulta previa a la construcción
- una descripción general de las preguntas que debe examinar la autoridad
- un plan de propiedad
- un dibujo de construcción con al menos el plano del piso y otras vistas que muestren las dimensiones más importantes del edificio
- una descripción del edificio y una descripción de uso
- el cálculo del volumen bruto
- un extracto del registro de carga del edificio (generalmente solo es necesario si se ingresa una carga del edificio en la propiedad)
Sin embargo, puede haber documentos adicionales además. También puede haber costos y tarifas para obtener los documentos individuales.
Todas las preguntas sobre leyes de planificación que tenga deben incluirse específicamente en un catálogo de preguntas. Esto asegura que la autoridad realmente proporcione información específica sobre qué es posible y qué no y qué condiciones pueden aplicarse.
Las consultas preliminares de construcción siempre tienen sentido si no está seguro de si es posible construir una propiedad en una propiedad y de qué forma o qué obra de construcción está permitida en la casa. También puede hacer una investigación preliminar de construcción antes de comprar la propiedad, pero como no propietario, generalmente debe demostrar un interés legítimo a las autoridades. Sin embargo, como comprador potencial de la propiedad, este interés es suficiente.
Una investigación preliminar de construcción generalmente se decide dentro de los tres meses ; en algunos casos, puede tomar hasta seis meses recibir una respuesta de las autoridades.
Pregunta: ¿Qué costos tiene que esperar por una consulta de construcción?
Experto en verificación de costos: una gran ventaja de la solicitud de construcción preliminar es que los costos son significativamente más bajos que para una solicitud de construcción oficial.
No necesita un arquitecto para enviar la solicitud de una solicitud de construcción preliminar; esto puede significar que se eliminan los costosos costos de planificación por adelantado.
Sin embargo, los costos varían mucho de una autoridad a otra, y la base para calcular las tarifas para una investigación preliminar del edificio también varía según el estado federal.
En general, los costos en el rango de EUR 50 - EUR 200 pueden ser suficientes con bajos requisitos de prueba. Dependiendo del esfuerzo que tenga la autoridad con el examen, los costos también pueden ser significativamente mayores. Si el proyecto de construcción es muy complejo (por ejemplo, una casa de vecindad con 8 unidades residenciales), los costos pueden llegar fácilmente a 5.000 EUR debido al alto nivel de esfuerzo de prueba .
Sin embargo, como regla general, también puede explicar los costos aproximados antes de enviarlos a la autoridad; la autoridad generalmente puede estimar la cantidad de pruebas necesarias por adelantado y establecer al menos niveles de costo aproximados.
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Queremos construir un piso adicional sobre un edificio comercial existente, que luego contendrá apartamentos, y estamos haciendo una solicitud de construcción en Renania del Norte-Westfalia.
El proyecto de construcción costará un total de 120 000 EUR y tendrá una superficie útil de 280 m²; esta es también la base para el cálculo de la tarifa.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Decisión de cambiar el edificio | 0,6% de los costes de producción = 720 EUR |
| Decisión sobre la aprobación del cambio de uso | 5 EUR por 10 m² = 140 EUR |
| Costo total | 860 EUR |
| Tarifa fijada en 60% por notificación | 516 EUR a pagar |
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo único que solo se aplica a una autoridad específica y un proyecto de construcción específico. En otros casos, los costos también pueden ser significativamente diferentes, incluso con consultas similares.
Pregunta: ¿De qué factores generalmente dependen los costos de una consulta de construcción?
Los costos de la investigación preliminar del edificio varían de un estado a otro.
Experto en verificación de costos: esto puede ser diferente según la autoridad, ya que se aplican regulaciones muy diferentes en los estados federales individuales (también para la aplicación de construcción) y los cálculos de tarifas a veces difieren considerablemente.
En muchos estados federales, se utilizan marcos similares pero de costo reducido para una solicitud de construcción preliminar como para la solicitud de construcción. En realidad, esto tiene sentido en la práctica y es comprensible, ya que los exámenes de las autoridades son similares a los de una aplicación de construcción.
En algunos estados federales, por otro lado, se utilizan métodos de cálculo completamente diferentes para las tarifas de la investigación preliminar de construcción.
Básicamente, los siguientes factores casi siempre influyen en los costos:
- los costos de producción del edificio o los costos del proyecto de construcción
- el espacio cerrado (de ahí el cálculo de m³ normalmente requerido)
- el área utilizable resultante
- el tipo de edificio o el tipo de uso previsto
- el desarrollo vecino (si ya existe un desarrollo similar en el vecindario, a menudo se aprueba rápidamente y a bajo costo)
La forma en que estos factores se utilizan en detalle al calcular la tarifa difiere de una autoridad a otra.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos para el arquitecto que realiza la investigación preliminar de la construcción?
Experto en verificación de costos: si encarga a un arquitecto la planificación de un edificio, le debe a su cliente un plan permanente que puede aprobarse de acuerdo con el contrato .
En principio, puede hacer que el arquitecto presente una solicitud de construcción; si no se aprueba, el arquitecto debe hacer las correcciones correspondientes sin cobrar costos adicionales.
Dado que este es a menudo un punto de controversia en la práctica y, después, a menudo hay discusiones amargas sobre los honorarios, también se puede encargar al arquitecto la planificación aproximada y se puede hacer una solicitud de construcción preliminar. Los costes del arquitecto según el HOAI ascienden a alrededor del 1% de los costes totales de construcción (costes imputables) para las dos primeras fases del servicio .
