Con un grupo de montaje, los futuros constructores pueden realizar su sueño de una casa individual de una manera rentable y que ahorre espacio. Construir en grupo tiene muchas ventajas, por ejemplo: Los propios miembros deciden sobre el barrio o la forma de vivir juntos en la comunidad. Te explicamos cómo funcionan los ensamblajes y mostramos un ejemplo exitoso de la práctica.
A diferencia de construir una casa por su cuenta, en un grupo de construcción, también conocido como asociación de construcción o asociación de propietarios de edificios, usted toma todas las decisiones junto con los demás miembros. Esto a menudo significa compromisos y un mayor gasto de tiempo, pero una reunión armoniosa puede garantizar una alta calidad de vida y una excelente relación de vecindario.
Además, desde el punto de vista económico, los proyectos de construcción de difícil ejecución se pueden realizar más fácilmente en el grupo que en la propia empresa. Un grupo de construcción vale la pena, especialmente con parcelas en la ciudad: los altos costos de adquisición complementarios para las parcelas en el centro de la ciudad se distribuyen entre todos los constructores de la comunidad de construcción.
Definición de montaje: ¿Cómo funciona la construcción en grupo?
Personas afines que quieren construir se juntan en una asamblea para realizar un proyecto de edificación sin promotor. Las asambleas adquieren conjuntamente un terreno que edifican como comunidad edificable con una casa doble, adosada o plurifamiliar.
Diferentes tipos de montajes
- Una asociación de construcción privada y gratuita se forma a partir de la iniciativa de los miembros, que se encargan ellos mismos de todas las tareas organizativas del cliente. Esto significa que varios constructores adquieren conjuntamente un terreno para construir en él una casa de su elección. Además, contratan a un arquitecto y a todas las empresas ejecutoras de la unidad; todo el trabajo de construcción es evaluado por el grupo de montaje y luego facturado.
- Una asamblea privada supervisada es creada por un iniciador del proyecto, a menudo un arquitecto, y con el apoyo de un controlador del proyecto en la organización, supervisión, gestión y coordinación financiera. Precaución: El director del proyecto y el arquitecto no deben ser la misma persona; de lo contrario, no podrían realizar su función de control en todas las áreas.
Un grupo de montaje privado supervisado es principalmente adecuado para grandes proyectos de construcción o para muchos clientes.
Construir en grupo en cuatro fases
1. Grupo de interés
Fase de generación de ideas: Todos los miembros se reúnen en un grupo de interés, presentan sus deseos y discuten un objetivo común que es decisivo en una asamblea. Si las partes interesadas no pueden llegar a un acuerdo, tiene que salir en este punto. La razón: hasta entonces no se firmaron contratos ni se invirtió dinero.
Las siguientes preguntas deben aclararse y certificarse ante notario en la primera fase: ¿Quién tiene cuántos derechos de voto? ¿Cuándo y cómo pueden los miembros dejar la asamblea? ¿Los miembros solo tienen derecho a oponerse durante o después de la fase de construcción, por ejemplo, si un edificio o apartamento se vende o alquila a una persona que no agrada al resto de la comunidad?
2. Comunidad de planificación
Los compañeros de campaña establecieron una comunidad de planificación. Juntos buscan un terreno, un arquitecto y una empresa constructora. Si es necesario, el grupo de montaje busca miembros adicionales que deseen unirse al proyecto de construcción.
En esta fase, los miembros se reúnen en una forma legal oficial. Hay tres posibilidades:
- En una sociedad de derecho civil (GbR) al menos dos personas se juntan. La empresa no tiene que estar incluida en el registro mercantil. No se requiere un capital mínimo ni un contrato de sociedad notariado. Un GbR no puede alcanzar una facturación superior a 250.000 euros. Problemática: Los miembros también son responsables con su capital privado.
- En una cooperativa hay al menos tres personas que se organizan. Para el establecimiento de un estatuto, se debe aprobar una asamblea general y establecer una junta directiva y una junta de supervisión. Además, la cooperativa debe estar inscrita en el registro de cooperativas. No hay capital mínimo. Punto positivo: los miembros no son responsables con su capital privado. La forma de una cooperativa es particularmente adecuada si se van a integrar otros miembros en un momento posterior.
- A diferencia de una GbR y una cooperativa, una sociedad de responsabilidad limitada (GmbH) no es una sociedad, sino una corporación. Un miembro es suficiente para configurar. El capital mínimo es de 25.000 euros, la responsabilidad se limita a los activos de la empresa. Además de los costos de formación, los accionistas deben pagar el notario y la inscripción en el registro mercantil. También existe un requisito contable. Una sociedad de responsabilidad limitada es ideal para montajes que luego no quieran actuar como residentes sino como propietarios del edificio.
Es bueno saberlo: los miembros de una asamblea se encuentran en una comunidad vinculante en este momento, pero aún es posible saltar, con pérdidas financieras.
3. Construyendo comunidad
Si se ha adquirido un terreno, la comunidad de planificación se convierte en una comunidad constructora. Esto existe hasta la finalización y liquidación del proyecto de construcción. En esta fase, dominan la planificación y el control democráticos: todos los riesgos del cliente, como los costos excesivos, son responsables solidarios; lo mismo se aplica a los retrasos y los defectos de calidad. Para ello, los planes, protocolos, contratos y costos deben estar abiertos a todos los miembros.
Si quieres salir de la comunidad ahora, es mucho más difícil: se aplican diferentes regulaciones según la forma legal. El contrato de la GbR puede, por ejemplo, definir el momento de la rescisión o un período de preaviso.
4. Finalización: mudarse a la casa
En esta fase, los constructores se convierten en propietarios, propietarios de una casa adosada o una casa adosada, incluida su propia parte de la propiedad. Si estamos hablando de una casa de varios partidos, cada miembro de la comunidad de construcción se convierte en copropietario una vez finalizada la construcción.
Dependiendo de la forma jurídica seleccionada, ocurre lo siguiente: La GbR se disuelve y se convierte en otra forma jurídica. Cualquiera que haya construido un edificio de apartamentos ahora está organizado en una asociación de propietarios de apartamentos (de acuerdo con la Ley de Propiedad de Apartamentos de WEG). Cualquiera que haya actuado como cooperativa o GmbH seguirá teniendo esta forma legal.
Aquellos que se unen como asamblea pueden ahorrar costos al construir una casa y aun así implementar sus propios deseos.
Ventajas de un montaje
- Ahorro de costes
En la mayoría de los casos, los propietarios de edificios forman grupos por motivos económicos. Esto reduce los costos de la tierra: los miembros necesitan menos espacio de piso para una casa adosada o una casa adosada que para una casa unifamiliar separada. Además, los honorarios del notario y el impuesto a la transferencia de bienes raíces generalmente solo se pagan sobre el precio de la propiedad. Las cooperativas de construcción generalmente se mantienen entre un 10 y un 20 por ciento por debajo de los costos de construcción locales habituales. No se aplica el margen de beneficio del constructor para una propiedad llave en mano. Además, el grupo comparte los costes de desarrollo, arquitectos, empresas constructoras y artesanos. También puede ahorrar comprando materiales y servicios juntos.
Consejo: Todos los miembros de un grupo de montaje deben celebrar su propio contrato de construcción de viviendas con las empresas ejecutoras. Si una de las partes no puede pagar sus facturas, las casas restantes aún estarán terminadas. - Influencia personal
Si el conjunto se construye sin un desarrollador, no solo ahorra el margen de beneficio, sino que también mantiene una influencia en la planificación y la calidad de la construcción. Un grupo de asamblea puede implementar conceptos de vida especiales que no podrían implementarse organizativa, técnica o financieramente por sí mismos; un buen ejemplo es un pequeño patio de juegos para los niños. - Comunidad de casas individuales
En el grupo de construcción, conocerá su propio vecindario y toda la sala de estar desde muy temprano. Las casas multifamiliares se pueden dividir posteriormente en condominios, por ejemplo, ideal para un hogar de varias generaciones.
Práctico: las asambleas son particularmente interesantes para hogares de varias generaciones.
Desventajas de un montaje
- Riesgo del constructor A
diferencia de la compra de un apartamento al desarrollador a un precio fijo, el montaje es responsable de todos los riesgos del constructor, es decir, beneficios en efectivo, plazos y calidad. - Comunidad de debate Cuantos
más constructores participen en una comunidad de construcción, mayor será el potencial de conflicto. Eso significa una considerable pérdida de tiempo. Todos los miembros deben lidiar con las ideas de los demás y respetarlas, a diferencia de los propietarios de edificios que implementan su proyecto por su cuenta y solo tienen que prestar atención al plan de desarrollo. Entonces, si se decide por una asamblea, debería poder resistir y resolver conflictos. Y, por supuesto, prepárate para hacer concesiones. Aquí puede probar si es adecuado para un montaje. Básicamente, si desea construir una casa rápidamente y tiene muchos deseos individuales, debe construirla usted mismo o comprar un condominio.
Consejo: si se encuentra en una asamblea privada gratuita y, por lo tanto, no tiene un controlador de proyecto como "mediador" neutral en la comunidad, es recomendable contratar a un planificador de proyectos profesional e independiente. Este consultor externo modera y media dentro de la comunidad del edificio y ayuda a tomar decisiones. También está familiarizado con las cuestiones legales y comerciales relacionadas con la construcción.
¿Cómo encuentran las partes interesadas un montaje adecuado?
Hay varias formas de encontrar compañeros para una asamblea:
- Pregunte en su esfera privada: debe expresar claramente su deseo entre amigos, conocidos y colegas. Especialmente en las ciudades más grandes, los interesados suelen encontrarse con alguien que conozca este tipo de edificaciones y que pueda presentar proyectos de construcción abiertos.
- Siga los anuncios en el diario regional. A menudo hay informes sobre proyectos planificados de las asociaciones municipales de vivienda. También puede colocar un anuncio usted mismo y convertirse en el iniciador de un montaje.
- Utilizando plataformas regionales de Internet, pueden presentarse asambleas basadas en el principio clásico de crowdfunding que todavía están buscando miembros adicionales. Anuncian a personas de ideas afines. Los arquitectos también utilizan estas plataformas para llamar la atención sobre su proyecto de construcción. Dos ejemplos de las principales ciudades alemanas: CoHousing Berlin para la construcción y vida comunitaria y Network para la construcción y vida comunitaria Colonia.
- Las ciudades y los municipios también abogan por proyectos de construcción conjuntos. Eche un vistazo a su sitio web o al tablón de anuncios del ayuntamiento. Rápidamente encontrará información sobre la creación de cooperativas o eventos informativos adecuados e interesantes. Es bueno saberlo: las ciudades también pueden anunciar un proyecto de construcción para cooperativas de construcción.
- En el sitio web de la Bundesverband Baugemeinschaften eV encontrará información útil sobre la construcción en grupo, así como una plataforma en la que las asambleas que aún están tratando de reclutar miembros pueden presentarse.
Un ejemplo práctico: Your-Best-Home.net acompaña el montaje "Cuatro victorias"
Cuatro familias, junto con el arquitecto Gerald Erdudatz, decidieron combinar un espacio habitable asequible y una buena arquitectura. Al principio, Julia y Martin Freichel tuvieron la idea de construir una casa con otros. A través del boca a boca, encontraron otras tres familias que podían imaginarse construyendo en el grupo. No todos se conocían, en retrospectiva, esa fue la clave del éxito. Así se creó una sana y profesional mezcla de cercanía y distancia. Construir un grupo significa tomar decisiones juntos. Para las grandes decisiones hubo reuniones periódicas, que también se grabaron: ¿Con qué material construimos? ¿Qué aspecto tiene la fachada? ¿Cómo calentamos? Para que las decisiones se tomaran de forma segura,El arquitecto Erdudatz organizó una excursión a los edificios de madera de la zona. Después de eso, todos estaban seguros: estábamos construyendo casas adosadas de madera.
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Medición: para que el operador de la excavadora sepa dónde excavar los cimientos, los topógrafos colocan una tabla de tallado.
Hormigonado: El hormigón líquido se vierte en el encofrado mediante una bomba, se compacta y alisa.
Cimentación: El peso de la casa se distribuye uniformemente sobre el suelo mediante una placa base. A partir de entonces continúa en madera.
Principio de construcción: las paredes se pueden levantar muy rápidamente. Estos están numerados, se levantan directamente del camión al lugar correcto y se atornillan al piso y entre sí. Enchufes y cableado: todo está preparado.
Shell: La estructura de la casa adosada estuvo lista en dos semanas. Todo fue preparado y cortado en el taller.
Ampliación: quedan muchas paredes de madera. Los residentes lijaron las superficies ellos mismos. Se introdujo una regla en el suelo.
Sello del techo: los carpinteros sueldan el sello y sellan el techo. Para disipar un prejuicio: los techos planos no son realmente planos, pero tienen una pendiente del dos al tres por ciento hasta la cuneta. Esto significa que el agua se puede escurrir fácilmente.
Tiempo de construcción: La construcción del caparazón solo tomó catorce días. Esto ahorró costes de alquiler de andamios y trabajos de grúa.
Estructura del muro : muro de doce centímetros, veinte centímetros floculado, tablero de fibra de madera de seis centímetros, fachada ventilada de alerce.
Aislamiento térmico: la estructura de la pared y el aislamiento soplado garantizan los mejores valores. Los costos de calefacción calculados se reducen en un 50 por ciento.
Protección contra la lluvia: El alerce proviene de los bosques locales. Las tablas horizontales se cortaron en forma de rombo para que la lluvia se escurra mejor.
Victoria de la etapa: La ceremonia de finalización no se llevó a cabo para el último techo, sino con una fachada terminada y ventanas integradas.
Individualidad: cada casa tiene su propia distribución de ventanas, cada familia su distribución diferente, excluida la monotonía.
En lugar de barandillas: con soluciones inusuales, el grupo logró mantener bajos los costos de construcción.
Armonía: El arquitecto determinó los colores en el lado del jardín, corresponden exactamente a los deseos del cliente.
En este sitio de construcción, los artesanos hicieron una contribución particular a la construcción rentable. Junto con el arquitecto, buscaron ahorros potenciales, desarrollaron detalles inteligentes, simplificaron y, por lo tanto, ayudaron a ajustarse al presupuesto ajustado. En la factura final, los costes de construcción puros rondaron los 1.350 euros, IVA incluido por metro cuadrado. Los costos de construcción se relacionan con el espacio habitable. No se incluyen los costos de construcción auxiliares ni las instalaciones al aire libre.
Datos y hechos
| Propiedad: | unos 250 metros cuadrados por unidad |
| Espacio vital: | aprox.220 metros cuadrados por unidad |
| Construcción: | Madera maciza |
| Arquitecto: | Gerald Erdudatz, Saarbrücken |
