¿Qué está permitido, cuándo y qué tipos de contratos de alquiler existen? Ya sea como inquilino o propietario: hay algunas cosas a considerar para evitar sorpresas desagradables. ¿Qué plazos de notificación, motivos de rescisión y exenciones se aplican en su caso? Aclaramos esto en una lista de tipos comunes de contratos de alquiler.
Arrendamiento indefinido
El arrendamiento por tiempo indefinido es la forma más común de arrendamiento. Con un contrato de arrendamiento indefinido, el contrato de arrendamiento es por un período indefinido (Sección 542 (1) BGB). Cada parte contratante puede rescindir el arrendamiento de acuerdo con las disposiciones legales. El inquilino puede dar un aviso de tres meses sin dar una razón. Si el arrendador quiere rescindir, necesita una razón legalmente reconocida para la rescisión, por ejemplo, uso personal. Su período de notificación se basa en el período de residencia del inquilino y es de entre tres y nueve meses (tres meses hasta cinco años, seis meses después de cinco años, nueve meses después de ocho años).
Arrendamiento temporal
Un contrato de arrendamiento a plazo fijo especifica el final del contrato desde el principio. El propietario y el inquilino no pueden cancelar antes de que finalice el período de alquiler. Una excepción es la rescisión sin previo aviso.
El arrendador solo puede restringir el período de alquiler en un llamado contrato de arrendamiento por tiempo calificado si puede proporcionar una razón válida. Ejemplo: Él necesita el apartamento para sí mismo o está planeando trabajos de demolición o renovación extensos (Sección 575 BGB). Si el contrato termina, el inquilino solo tiene que mudarse si la razón original del plazo fijo todavía está presente.
El arrendador y el inquilino siempre deben acordar por escrito los contratos de alquiler de plazo fijo calificados indicando el motivo de la limitación; de lo contrario, el contrato de alquiler se considera un contrato de alquiler indefinido.
Una forma especial del contrato de alquiler temporal es el derecho a vivir de por vida. La tenencia está "limitada" a la vida.
Antiguo contrato de arrendamiento a plazo fijo
Hasta el 31 de agosto de 2001, los propietarios e inquilinos también podían celebrar contratos de arrendamiento simples a plazo fijo sin límite de tiempo. Se les aplica lo siguiente: Si el inquilino solicita la continuación del arrendamiento dos meses antes de la finalización del contrato, puede permanecer en el apartamento por un período indefinido, a menos que el propietario tenga una razón para la rescisión, por ejemplo, para uso personal. El antiguo contrato de alquiler a plazo fijo se aplica a los contratos de alquiler celebrados antes del 1 de septiembre de 2001. Hoy, propietarios e inquilinos ya no pueden ponerse de acuerdo.
contrato de subarrendamiento
Si el inquilino celebra un contrato de arrendamiento con un subinquilino, existe un contrato de subarrendamiento (§§ 540, 535 BGB). A menudo también se habla de un arrendamiento de segundo nivel.
Arrendamiento graduado
Con un contrato de arrendamiento gradual, el arrendador no solo determina el alquiler inicial, sino también los aumentos futuros del alquiler. Debe haber al menos un año entre dos rentas graduadas. El incremento anual del alquiler o el respectivo total en euros deberá constar expresamente en el contrato. Si dice en el contrato de arrendamiento que el alquiler aumenta en un cinco por ciento anual, el acuerdo es ineficaz. Si el alquiler local aumenta más rápido que la escala de alquiler, el propietario todavía no puede aumentar el alquiler.
Los arrendamientos graduados son a menudo arrendamientos por tiempo. El arrendador no puede rescindir el contrato durante la vigencia del contrato. El inquilino tiene un derecho especial de rescisión. Primero podrá rescindir al final del cuarto año, después de eso siempre con el plazo de preaviso legal.
Arrendamiento de índice
En un arrendamiento indexado, el arrendador combina el precio del alquiler con el índice de precios del costo de vida para hogares privados en Alemania de la Oficina Federal de Estadística. Si el índice cambia, el alquiler no aumenta automáticamente. En primer lugar, el alquiler anterior no debe haber cambiado durante al menos un año. A continuación, el arrendador debe informar al inquilino del índice antiguo y actual por escrito, convertir la diferencia en un porcentaje y mostrar el nuevo alquiler en euros. El alquiler más alto se paga por primera vez dos meses después de la declaración escrita del propietario.
Ejemplo: si el propietario notifica por escrito un aumento de alquiler efectivo el 15 de enero, los inquilinos pagarán más alquiler a partir de marzo. Los aumentos de alquiler antes del final del período de un año solo son posibles si los costos operativos aumentan o el propietario realiza cambios estructurales de los que no es responsable, por ejemplo, el cambio de gas municipal a gas natural o la modernización técnicamente necesaria del sistema de ascensores.
Formularios para contratos de alquiler
La Asociación Alemana de Inquilinos, las asociaciones de propietarios de viviendas y terrenos y los editores emiten formularios válidos para los contratos de alquiler. Los propietarios pueden comprar los formularios en la papelería, solicitarlos a la asociación o descargarlos de Internet. Sin embargo, también puede redactar o celebrar contratos de alquiler usted mismo. Un contrato de alquiler es válido si especifica quién es el inquilino y quién es el propietario, qué apartamento se alquila, a qué precio y cuándo debe comenzar el arrendamiento.
Haga que un especialista lo revise
Los contratos de alquiler por escrito son comunes. Los derechos y obligaciones de los socios contractuales se enumeran en varias páginas del contrato de alquiler. Sin embargo, muchas cláusulas contractuales resultan redundantes y no todas son eficaces. Si el propietario deriva reclamaciones de un contrato de alquiler de formulario, los inquilinos primero deben hacer que un especialista verifique la cláusula, por ejemplo, en la asociación de alquiler.
