Cambio de trabajo, nueva pareja o incorporación a la familia: hay muchas razones por las que un apartamento antiguo ya no cumple su propósito y por las que desea rescindir el contrato de arrendamiento. Puede averiguar aquí qué períodos de notificación debe cumplir y cuándo el propietario puede rescindir el arrendamiento.
Las cosas más importantes de un vistazo
¿Cómo rescindir un contrato de alquiler?
Si ha firmado un contrato de alquiler indefinido como inquilino, tiene un período de preaviso legal de tres meses. Esto significa que el arrendador debe recibir la notificación por escrito de terminación a más tardar el tercer día hábil del mes.
¿Cómo salgo del contrato de arrendamiento en caso de separación?
En caso de separación, el arrendamiento seguirá existiendo. Esto significa que incluso si uno de los socios se muda, usted sigue siendo el socio contractual con todos los derechos y obligaciones. Es mejor negociar un acuerdo de terminación con el propietario para que el socio de mudanza pueda retirarse del contrato de arrendamiento.
¿Cuándo tengo que cancelar?
Si tiene un período de notificación de tres meses, debe haber notificado la cancelación al propietario a más tardar el tercer día hábil del mes. Por ejemplo, si un inquilino renuncia el 3 de junio, el arrendamiento finaliza el 31 de agosto.
Rescisión del contrato de alquiler: así es como funciona
La rescisión del contrato de alquiler solo es válida si se ha redactado por escrito y se ha impreso en papel. No se permiten terminaciones verbales, correos electrónicos, faxes u otros mensajes de texto.
Enviar cancelación por correo certificado
Para estar seguro, siempre debe enviar su carta de rescisión al propietario por correo certificado. Tienes las siguientes opciones:
- Correo certificado : El cartero confirma que ha puesto la carta en el buzón del propietario.
- Entrega certificada: La anulación será entregada personalmente por el cartero al arrendador. Solo se le permite entregar esto con una firma.
- Correo certificado con acuse de recibo: La anulación también será entregada personalmente por el cartero. Como inquilino, también recibirá un recibo de que ha llegado la carta.
Es bueno saberlo: por supuesto, también puede llevar el aviso de despido al propietario usted mismo. Es mejor tener un testigo con usted que pueda confirmar que la rescisión ha llegado al buzón correcto. De lo contrario, obtenga también una confirmación del propietario aquí.
Si la anulación se envía por correo certificado, el cartero entregará la carta personalmente.
Eso debe estar en la carta de despido
No es necesario que se indique en la carta de renuncia la razón por la que renuncia. Es suficiente si expresa su intención de rescindir por escrito y por supuesto firmarlo, o recoger las firmas requeridas de otros inquilinos principales, en el caso de un piso compartido. Aún debe incluir la siguiente información en su carta:
- la dirección del apartamento de alquiler
- la hora a la que se dará por terminado el apartamento de alquiler
- la solicitud de confirmación de la rescisión por parte del arrendador
- el deseo de una fecha de entrega
Plazos generales de preaviso para inquilinos
Como regla general, los inquilinos y propietarios celebran un contrato de arrendamiento por un período indefinido. La relación contractual finaliza entonces con la resolución ordinaria o extraordinaria por una de las partes. Se aplica un período de preaviso general de tres meses a los inquilinos. La notificación de terminación debe llegar al arrendador a más tardar el tercer día hábil del mes; de lo contrario, este mes ya no cuenta para el período de notificación. Por ejemplo, si el propietario recibe la carta de rescisión el 4 de agosto, el arrendamiento no termina hasta el 30 de noviembre. Aunque se pueden acordar períodos más cortos en el contrato de alquiler a favor del inquilino, los períodos de preaviso más largos no son efectivos.
Consulte su contrato de alquiler para ver la duración del período de notificación acordado.
Existen estas excepciones
1. Renuncia a la rescisión
Los inquilinos y los propietarios tienen la opción de agregar una cláusula de renuncia a la rescisión por un período de hasta cuatro años en el contrato de alquiler. Esto significa que ni los inquilinos ni los propietarios pueden dar aviso durante este período. Los cuatro años comienzan tan pronto como ambas partes firman el contrato.
Es bueno saberlo: una renuncia a la rescisión solo es válida por un período de cuatro años, cualquier cosa que vaya más allá de eso no está legalmente permitido. Además, la cláusula debe estar formulada de tal manera que usted, como inquilino, pueda cancelar al final de los cuatro años y mudarse sin tener que esperar otros tres meses.
2. Contrato de alquiler gradual con renuncia a la rescisión
Los inquilinos y propietarios pueden rescindir un contrato de arrendamiento gradual en cualquier momento, a menos que el contrato establezca que la rescisión está excluida por un cierto período de tiempo. De acuerdo con una sentencia del Tribunal Federal de Justicia, también es admisible una renuncia unilateral de rescisión por parte del inquilino.
3. Acuerdo individual
Los inquilinos y propietarios también pueden pactar otros períodos. El inquilino no debe verse perjudicado en esto. Esto significa que el período de notificación solo puede ser más corto pero no superior a tres meses.
Gracias a los nuevos inquilinos que salieron antesEn el contrato de alquiler, los inquilinos y los propietarios también tienen la opción de acordar que se puede aceptar una terminación anterior del |
Períodos de aviso para propietarios
De acuerdo con la ley de arrendamiento, se aplican períodos de notificación escalonados a los propietarios, dependiendo de la antigüedad del arrendamiento. Si se acuerda un período de aviso diferente y más largo en el contrato de alquiler, el propietario debe cumplirlo.
- Período de alquiler de hasta 5 años: aviso de 3 meses
- Período de alquiler hasta 8 años: aviso de 6 meses
- Período de alquiler superior a 8 años: aviso de 9 meses
- Período de alquiler superior a 10 años: aviso de 12 meses. Sin embargo, solo se aplica a los arrendamientos que comenzaron antes del 1 de septiembre de 2001 y en los que se acordó el plazo de preaviso de doce meses.
La única excepción: el arrendador vive con el inquilino bajo un mismo techo, por ejemplo, en un piso de una casa de una o dos familias. Luego puede rescindir sin tener una razón legal para la rescisión. En la carta de rescisión, sin embargo, debe invocar su derecho especial. En tales casos, el período de notificación se amplía de tres a seis meses. Si el propietario vende la propiedad, el nuevo propietario se hace cargo del contrato de arrendamiento. Nada cambiará en el arrendamiento existente. Si el apartamento de alquiler se convierte en un condominio, se aplican al propietario los períodos de cancelación específicos del país. Son al menos tres años, pero en algunas zonas con escasez de viviendas incluso 10 años.
Si el arrendador quiere usar el apartamento para su propio uso, debe especificar las razones detalladas en el aviso de terminación.
Terminación de apartamento por uso personal
Los propietarios necesitan un interés legítimo en rescindir el contrato de arrendamiento. La razón más común: uso personal, porque el arrendador necesita el piso para él, su familia o parientes. Los miembros de la familia son hijos, nietos, cónyuges, hermanos, padres y abuelos. La sobrina es una de ellas (BGH, VIII ZR 159/09). En cambio, si el cuñado lo necesita él mismo, debe probarse un contacto especialmente estrecho (BGH, VIII ZR 247/08). Los propietarios necesitan razones comprensibles para sus propias necesidades, que deben explicar en detalle en el aviso de terminación. Esto incluye las condiciones de vida anteriores y las ventajas del apartamento terminado. Si tienen otro apartamento vacante, es posible que tengan que mudarse allí u ofrecérselo al inquilino. En el caso de "requisitos de vivienda muy excesivos", la terminación falla. Esto también es válido,si el arrendador necesita el apartamento nuevamente inmediatamente después de la conclusión del contrato o si el apartamento cancelado no puede satisfacer las solicitudes de uso del arrendador. Cualquiera que sólo finja sus propias necesidades, por ejemplo, para alquilar el apartamento más caro, puede estar sujeto a enjuiciamiento y compensación, incluso si el inquilino y el propietario han llegado primero a un acuerdo amistoso (BGH, VIII ZR 231/07). Sin embargo, el inquilino debe probar posteriormente que el uso personal fue falso.VIII ZR 231/07). Sin embargo, el inquilino debe probar posteriormente que el uso personal fue falso.VIII ZR 231/07). Sin embargo, el inquilino debe probar más tarde que las necesidades personales fueron falsas.
Caso especial: terminación del apartamento sin previo aviso
Como inquilino, tiene la opción de rescindir sin previo aviso en los siguientes casos:
El apartamento no se puede utilizar según lo acordado en el contrato.
Si el apartamento es inhabitable debido a inundaciones o daños por incendio, por ejemplo, usted como inquilino puede rescindir el contrato de alquiler sin previo aviso. Pero incluso si el apartamento no se entregó a tiempo (BGB; § 543 (1)), puede hacer uso de este derecho.
El apartamento pone en peligro tu salud
Si, por ejemplo, descubre moho en su apartamento u otros materiales de construcción tóxicos están incorporados, primero debe hacer que un experto lo verifique, por ejemplo, mediante una prueba de moho, y también debe asumir los costos usted mismo. Si se confirma la sospecha, primero debe darle al propietario un plazo razonable para remediar los defectos. Si esto no es posible o el propietario se niega, puede cancelar sin previo aviso.
El arrendador viola el contrato
El arrendador tiene muchos derechos, pero no se incluyen la entrada no autorizada del apartamento o el fraude en la factura de servicios públicos. También puede cancelar en caso de insultos o ataques verbales. Sin embargo, tenga en cuenta que, por lo general, solo tiene unas dos semanas para desvestirse. Por eso es mejor buscar un nuevo apartamento antes de rendirse.
Próxima modernización
Si el propietario anuncia una modernización en marzo, el inquilino puede cancelar hasta el 30 de abril. El contrato de arrendamiento finaliza el 31 de mayo.
Si se planea una modernización, generalmente hay un período de preaviso más corto.
Aumento del alquiler al alquiler comparativo local
Si el inquilino recibe un aumento de alquiler antes del 1 de abril de enero, puede cancelarlo a más tardar el 31 de marzo. El arrendamiento finaliza el 31 de mayo. En este caso, el inquilino no paga un alquiler más alto.
Aumento de alquiler después de la modernización
Si el alquiler aumenta para el 1 de abril, el inquilino puede cancelar a fines de marzo. El arrendamiento finaliza el 31 de mayo, el alquiler se mantiene sin cambios hasta entonces.
Terminación sin previo aviso por parte del propietario
El propietario puede rescindir el arrendamiento sin previo aviso si el inquilino está atrasado con los pagos del alquiler. O el inquilino no tiene que pagar una cantidad parcial de más de un mes de alquiler durante dos meses consecutivos, o el retraso se extiende por varios meses y alcanza la cantidad de al menos dos meses de alquiler. Si el inquilino paga los atrasos del alquiler hasta dos meses después de que se haya presentado el aviso de desalojo, la terminación sin previo aviso no es válida. Si el propietario ha notificado la terminación al mismo tiempo, esta terminación puede seguir siendo efectiva. Según el Tribunal Federal de Justicia, los inquilinos solo pueden conservar su apartamento en tales casos si el aviso de rescisión fue ilegal, por ejemplo porque el inquilino nunca ha sido culpable de nada (VIII ZR 321/14).
Caso especial: rescisión de un contrato de subarriendo
Si ha celebrado un contrato de subarrendamiento y desea rescindirlo, se hace una distinción entre los siguientes casos:
- Habitación sin amueblar
El período de preaviso habitual de tres meses se aplica a una habitación sin amueblar. ¡Pero ten cuidado! El inquilino principal también puede rescindir la habitación sin dar una razón siempre que viva en el apartamento.
- Habitación amueblada
Si la habitación está amueblada y el inquilino principal vive en el apartamento, incluso puede cancelar a mediados o finales de mes.
Caso especial: rescindir el contrato de alquiler en el piso compartido
Dependiendo de si firmó un contrato de arrendamiento como inquilino principal o como subinquilino, debe actuar de manera diferente:
Cancelar como inquilino principal
Si usted es el inquilino principal, debe informar tanto al propietario como a sus subarrendatarios en caso de rescisión. Puede notificar a su subinquilino utilizando el derecho especial de rescisión, que resulta del hecho de que el inquilino principal también vive en este apartamento. Esto da lugar a un período de preaviso de tres meses. El inquilino principal debe notificar a un subinquilino al menos tres meses antes que su propio propietario.
O, si ha subarrendado una habitación amueblada como inquilino principal, puede cancelar su subinquilino a más tardar el día 15 del mes hasta el final del mismo mes.
Cancelar como uno de varios inquilinos principales
Si forma parte de un apartamento compartido como inquilino principal, todos los compañeros de habitación y el propietario deben estar de acuerdo en rescindir el arrendamiento. La razón de esto es que todos los compañeros de habitación fundaron conjuntamente una sociedad de derecho civil cuando se firmó el contrato. En otras palabras, un inquilino no puede simplemente irse si los demás no están de acuerdo. Además, el propietario también debe estar de acuerdo. Esto puede ser problemático si teme que en el futuro ya no se paguen todos los costos de alquiler. Si se muda de todos modos, aún puede ser considerado responsable solidariamente.
Un apartamento compartido tiene que observar varias regulaciones especiales al rescindir el contrato de alquiler.
Cancelar como piso compartido
Como piso compartido, todos deben firmar el aviso de rescisión juntos.
Terminar contrato individual
En algunos apartamentos compartidos, cada inquilino tiene su propio contrato con el propietario. En estos casos, no necesita el consentimiento de su compañero de habitación, pero dé el aviso normal de tres meses. El arrendador tiene que pagar el alquiler faltante o encontrar un nuevo inquilino a tiempo.
¿Qué hacer si el propietario ignora la terminación?
Ocasionalmente sucede que un arrendador no responde a la rescisión, por ejemplo, al no aceptar una carta certificada con acuse de recibo y esta termina de regreso en la oficina de correos. En estos casos lo mejor es guardar la confirmación de que el inquilino ha ignorado el correo certificado y enviar un correo certificado simple después. El plazo entonces corre a partir de la negativa de aceptación.
¿Qué hacer si el inquilino no se muda?
Si el inquilino no se muda después de que haya expirado el período de notificación, el propietario debe declarar claramente dentro de dos semanas que no está de acuerdo con la continuación del arrendamiento; de lo contrario, la terminación se vuelve ineficaz. A menos que esta consecuencia legal ya esté excluida en el contrato de alquiler. Para sacar al inquilino del apartamento, el propietario no puede simplemente cambiar la cerradura de la puerta, por ejemplo. Si tiene una razón reconocida para el despido, presenta una demanda judicial de desalojo. El tribunal examina los motivos del arrendador para la terminación y los contraderechos del inquilino. Porque incluso con un despido justificado del arrendador, el inquilino puede quedarse mientras pueda invocar dificultades especiales que superen el interés del arrendador en el despido. Estos pueden ser:
- alta edad
- discapacidad
- fragilidad
- debilidad física o mental
- largo período de alquiler y raíces en la zona residencial
- el embarazo
- niños
- Dificultades para cambiar de escuela o jardín de infancia
- de bajos ingresos
- próximo examen
- para no encontrar un apartamento de reemplazo
¿Qué puede hacer para oponerse a un despido por parte del propietario?
A menudo, hay varias razones de dificultad al mismo tiempo. Esto aumenta las posibilidades de éxito de una objeción de alquiler a la rescisión. El inquilino debe declarar la objeción a la terminación por escrito y firmar la carta él mismo. El arrendador debe tener la solicitud en sus manos a más tardar dos meses antes del final del período de notificación. Sin embargo, el período de dos meses solo se aplica si el arrendador ha indicado la posibilidad de objeción, su fecha límite y forma en el aviso de terminación. De lo contrario, el inquilino también puede oponerse a la rescisión más tarde, es decir, hasta la primera fecha judicial del litigio de desalojo. Si el inquilino y el propietario no están de acuerdo, el tribunal debe decidir. Sopesa si las dificultades del inquilino superan los intereses del propietario en la terminación. Si es así,el tribunal ordena la continuación indefinida o limitada del contrato de arrendamiento.