La renta comparativa habitual en la zona se vuelve particularmente importante si se quiere hacer cumplir un aumento de renta. Puede leer aquí cuál es la renta comparativa local típica, cómo se determina y qué peligros puede encontrar.
Las cosas más importantes de un vistazo
- El alquiler comparativo local indica qué precios de alquiler se pueden esperar en un área determinada.
- Hay varias formas de averiguarlo.
- En el caso de un aumento de la renta hasta la renta comparativa local, se deben observar ciertas reglas.
- Los consumidores también pueden obtener una descripción general del alquiler local.
¿Cuál es la renta comparativa local?
El alquiler comparativo que es habitual en la ubicación indica las tarifas de los apartamentos alquilados en el municipio correspondiente o comparable en los últimos seis años por espacio habitable. El promedio de estos montos corresponde a la renta comparativa local. Esto está regulado en la Sección 558, Párrafo 2 del Código Civil Alemán (BGB). La comparación no se aplica a los apartamentos cuyo monto de alquiler ha sido determinado por ley o basado en un compromiso de financiación.
Al determinar el alquiler comparativo típico de un apartamento específico que se alquilará para la ubicación, es esencial que los apartamentos utilizados para la comparación sean comparables en términos de tipo, tamaño, equipamiento, condición y ubicación, así como con respecto a los requisitos de energía.
Al determinar la renta comparativa local, solo se utilizan casas construidas de manera similar en el área.
¿Qué es un aumento de alquiler hasta el alquiler comparativo local?
En el caso de un aumento de alquiler hasta el alquiler comparativo habitual para la ubicación, el propietario se refiere al hecho de que, en promedio, se cobran alquileres más altos por un espacio habitable comparable en el área en cuestión de lo que ha estado pidiendo hasta ahora.
La posibilidad del aumento le ofrece § 558, párrafo 1 BGB. Sin embargo, también hay una nota de que el alquiler debe haber permanecido sin cambios durante al menos 15 meses hasta el punto de aumento.
¿Qué condiciones se aplican al aumento de alquiler?
El arrendador debe anunciar el aumento de alquiler de acuerdo con § 558a, párrafo 1 BGB por escrito y también justificarlo. En su carta, por lo tanto, comparará el valor de la renta local comparativa con la renta solicitada anteriormente y exigirá un aumento correspondiente en la renta mensual. El inquilino debe aceptar esto en un plazo de tres meses. Si no lo hace, sigue aplicándose el alquiler previamente pactado. Sin embargo, el arrendador puede demandar para la aprobación del aumento de alquiler.
En el caso de un aumento del alquiler hasta el alquiler comparativo local, además de las condiciones anteriores, el alquiler no podrá aumentar más del 20 por ciento dentro de los tres años. Por lo tanto, este llamado límite máximo también se aplica si el alquiler se incrementa al alquiler local estándar. En algunas regiones como Berlín o Colonia, este límite es un poco menor al 15 por ciento.
En el caso de nuevos alquileres, el arrendador también debe tener en cuenta el límite de precio de alquiler que puede aplicarse a la región correspondiente.
Un aumento de alquiler debe ser anunciado por escrito por el propietario y justificado; aquí el alquiler comparativo local también juega un papel importante.
¿Cómo se determina la renta comparativa local?
Hay cuatro formas diferentes de determinar la renta comparativa local:
- a través del índice de alquileres,
- sobre apartamentos comparables,
- una opinión experta,
- a través de información de una base de datos de alquileres.
Estos cuatro procedimientos también pueden ser utilizados por los propietarios de acuerdo con la Sección 558a, Párrafo 2 del Código Civil Alemán (BGB) como justificación para un aumento del alquiler hasta el alquiler comparativo local.
Renta comparativa habitual en la zona: Determinación mediante el índice de renta
Si hay un índice de renta disponible para la ciudad o pueblo, esto hace que sea mucho más fácil determinar la renta comparativa local. El índice de alquiler es publicado por la ciudad o municipio respectivo en cooperación con las asociaciones de inquilinos y propietarios. Proporciona información sobre las rentas a pagar por el espacio habitable en el área relevante en el momento del análisis. Aquí se hace una distinción entre el índice de alquiler simple y el calificado:
- Índice de alquiler simple: el índice de alquiler simple ofrece una descripción general de los alquileres locales o las tarifas a pagar en áreas comparables de acuerdo con la Sección 558c, párrafo 1 BGB. Esta descripción general es creada por la ciudad o ubicación respectiva junto con representantes de los inquilinos y propietarios. El índice de alquiler simple debe ajustarse a la evolución del mercado cada dos años (§ 558c, párrafo 3 BGB).
- Índice de alquiler calificado: El índice de alquiler calificado también ofrece una descripción general de los alquileres que se pagarán en la ubicación respectiva. También fue elaborado por la ciudad junto con representantes de propietarios e inquilinos. Sin embargo, con el índice de alquiler calificado, esto se hace de acuerdo con principios científicos reconocidos (§ 558d, párrafo 1 BGB). Un índice de alquiler calificado debe adaptarse a la evolución del mercado cada dos años. Después de cuatro años, debe crearse de nuevo (Sección 558d, párrafo 2 BGB).
Si se han cumplido todos los requisitos legales para el índice de renta calificado, desde un punto de vista legal se supone que los valores que se pueden leer en él reflejan realmente la renta comparativa local.
Calcule el alquiler comparativo local con apartamentos comparativos
Si no existe un índice de alquiler en una ciudad o pueblo, el alquiler comparativo habitual se puede determinar alternativamente utilizando apartamentos comparativos (Sección 558a, párrafo 2, artículo 4 BGB). Si el propietario quiere aumentar el alquiler de un apartamento determinado, tiene que buscar tres apartamentos diferentes que sean lo más parecidos posible al suyo.
Entre otras cosas, estos factores son decisivos:
- Tamaño : Los metros cuadrados de los apartamentos comparables deben aproximarse lo más posible al valor del apartamento en cuestión. Cuanto mayor sea la desviación, más difícil será utilizar este apartamento como una comparación válida.
- Número de habitaciones : Sin embargo, el número de metros cuadrados por sí solo no es decisivo. También es importante en cuántas habitaciones se divide el espacio habitable. Después de todo, un apartamento de 70 metros cuadrados con dos habitaciones es más cómodo que un apartamento del mismo tamaño con cuatro habitaciones.
- Ubicación : Los apartamentos también deben ser comparables en términos de ubicación. Un apartamento en una zona burguesa no debe equipararse a uno en una zona problemática y, por lo tanto, difícilmente se puede comparar.
- Año de construcción : La edad de los apartamentos comparables debe corresponder aproximadamente a la del apartamento en cuestión, de modo que sea posible una comparación significativa.
- Equipo : Por último, pero no menos importante, el equipo también es esencial si se van a comparar los apartamentos entre sí. Si se colocan suelos de parquet de alta calidad sobre calefacción por suelo radiante, si hay una excelente cocina equipada o si el apartamento tiene ventanas modernas, este estándar también debe estar presente con la mayor precisión posible en los apartamentos comparables.
El alquiler comparativo local se puede determinar utilizando apartamentos comparativos. Los factores decisivos aquí son el tamaño, el número de habitaciones, la ubicación, el año de construcción y el equipamiento.
En el caso de un aumento de alquiler hasta el alquiler comparativo local basado en tres apartamentos comparativos, el arrendador debe elegir los apartamentos de tal manera que el inquilino pueda verificar la exactitud de la información. Para ello suele ser suficiente si el arrendador da la dirección exacta con el piso y la ubicación del apartamento (derecha, izquierda, centro).
Importante: si el alquiler local estándar se va a determinar utilizando tres apartamentos comparables, el promedio de estos tres apartamentos no cuenta. Entonces, el alquiler solo puede aumentarse al valor más bajo de los tres alquileres determinados.
Determinar la renta comparativa local con informe pericial
La renta comparativa local también se puede determinar mediante un dictamen pericial (artículo 558a, párrafo 2, artículo 3 del BGB). De acuerdo con la ley, este perito debe ser nombrado y jurado públicamente (ibid) y justificar su dictamen pericial.
Por ejemplo, tiene que explicar cómo ha determinado la renta comparativa local. Como regla general, el experto también utiliza apartamentos comparables y determina los alquileres necesarios para ello. No tiene que nombrar específicamente estos apartamentos en su informe, pero debe indicar los rangos de precios de alquiler determinados durante su trabajo.
El dictamen pericial también debe demostrar que el perito ha determinado el alquiler comparativo local con la ayuda de alquileres nuevos y existentes y ha visto previamente el apartamento por el que se aumentará el alquiler. En complejos residenciales más grandes, también está permitido que el experto inspeccione un apartamento comparable.
El arrendador debe adjuntar la redacción completa del informe del perito a su carta de aumento de alquiler.
Si se llama a un perito para determinar la renta comparativa local, la ley estipula que debe justificar su dictamen pericial.
Renta comparativa local: cálculo utilizando la base de datos de alquiler
El alquiler comparativo local también se puede determinar utilizando una base de datos de alquiler de acuerdo con la Sección 558a, Párrafo 2, Ítem 2 BGB. De acuerdo con la Sección 558e del Código Civil alemán (BGB), se trata de un “cobro continuo de alquileres que es administrado conjuntamente o reconocido por el municipio o los representantes de los propietarios e inquilinos”.
En el caso de apartamentos individuales dentro de la zona de estar considerada, la base de datos de alquileres se puede utilizar para sacar una conclusión sobre el alquiler comparativo local actual. Dado que los datos se registran continuamente en la base de datos de alquileres, están más actualizados que el índice de alquileres.
¿Cómo averiguo el alquiler comparativo local?
No solo los empresarios, sino también los particulares pueden consultar la renta comparativa local, porque de acuerdo con la Sección 558c, Párrafo 4, Frase 2 del Código Civil alemán, el índice de renta y sus modificaciones deben publicarse.
Si se dispone de un índice de alquileres para la ubicación correspondiente, se puede consultar en la administración municipal o municipal responsable.
También es posible buscar en bases de datos de alquiler: los consumidores pueden ver la información en la base de datos por una tarifa. Dependiendo de quién mantenga la base de datos de alquiler, está disponible para inspección de la ciudad o de los grupos de interés del inquilino o propietario.