Boom inmobiliario en Alemania: Cualquiera que busque una inversión sensata debería considerar alquilar una propiedad. Al comprar un apartamento, ya sea como propiedad de alquiler o de inversión, debe tener en cuenta el precio, la ubicación, el estado del edificio y la comunidad de propietarios; entonces nada se interpondrá en el camino de su propio apartamento como inversión.
Las tasas de interés persistentemente bajas plantean problemas a muchos ahorradores. Las inversiones seguras que generan más del uno por ciento de interés son difíciles de encontrar. Por lo tanto, comprar un apartamento de alquiler para uso personal posterior puede ser una opción sensata para particulares.
El sector inmobiliario como inversión: buenas razones
Alquilar su propia propiedad ofrece varias ventajas: los propietarios tienen la seguridad de tener las cuatro paredes adecuadas para su edad y de poder diseñarlas con total libertad, por ejemplo, sin barreras. Esto también ahorra impuestos: “Los propietarios pueden realizar reparaciones o invertir en renovaciones apropiadas para la edad, siempre que estos gastos sigan siendo relevantes para los impuestos”, ofrece como consejo el experto en LBS Markus Lang. "Cuando te jubilas, la tasa de impuestos generalmente baja y, como propietario, no puedes deducir esos costos".
Objeto coincidente
1. Ubicación:
Verifique el tamaño, la distribución y el confort, la situación residencial y del tráfico, así como la infraestructura. ¿Hay apartamentos en el barrio? ¡Entonces compre en otro lugar!2. Inspección:
Pregunte qué renovaciones están pendientes. ¿Son suficientes las reservas, se prevén gravámenes especiales? ¿Cómo trabaja el gerente? ¿Se armoniza la comunidad de propietarios?3. Asesoramiento profesional:
Obtenga ayuda: un experto en construcción o un arquitecto experimentado comprobará Your-Best-Home.net en busca de defectos ocultos.4. Precio de compra:
El LBS publica los precios de 640 ciudades cada año en el “Mercado de bienes raíces residenciales”.5. Alquiler:
Puede averiguar cuánto alquiler puede esperar de los índices de alquiler locales.6. Rendimiento de alquiler:
Indica qué porcentaje de los costos de inversión puede recuperar a través del alquiler anual. Incluyendo todos los costos de compra auxiliares, el rendimiento neto del alquiler debe ser superior al 4 por ciento.7. Financiamiento:
Con un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro, puede obtener un préstamo a bajo interés. Ideal: invertir el 20 por ciento del capital social.8. Impuestos:
Un profesional de impuestos le dirá antes de comprar si su inversión vale matemáticamente la pena.Estos pensamientos también conmovieron a Dietmar y Edith Pfaffenberger. Los padres de dos ya tienen casa propia y querían invertir 70.000 euros adicionales de forma segura. Encontraron un apartamento de dos habitaciones muy bien cortado y ubicado con unos buenos 55 metros cuadrados de espacio habitable por 175.000 euros, que quieren comprar y alquilar inicialmente. "Podemos mudarnos más tarde cuando ya no tengamos tanta movilidad y la jardinería se vuelva demasiado para nosotros", coincidió la pareja. Una financiación sólida que no los abrumara era un requisito previo. Después de todo, la pareja quería apoyar económicamente a sus hijos en sus estudios en los próximos años.
Alquilar una propiedad: financiación inteligente
Del precio total (incluidos los gastos accesorios) de 189.000 euros, Pfaffenbergers aportó 69.000 euros en acciones. Pagaron el monto restante con un préstamo de prefinanciamiento LBS sin amortización. Posteriormente sustituyen este préstamo de prefinanciación por un contrato de sociedad inmobiliaria que se ha ahorrado mientras tanto. Su cargo mensual es de 600 euros por 21 años. Durante los primeros diez años, la pareja puede deducir 180 EUR en costos de intereses y 275 EUR en depreciación del edificio por mes del alquiler de 500 EUR. Quedan 45 euros como renta imponible por alquiler. Por esto, los Pfaffenberg pagan solo 14 euros en impuestos a una tasa impositiva del 30 por ciento (convertida al mes). Su coste neto total es de 114 euros.
Hermosa vista
Después de diez años, el préstamo de prefinanciación se canjea con el monto del préstamo pagado y luego se reembolsa parte del préstamo con cada nueva cuota. Esto reduce los costos de intereses y las deducciones fiscales. En otras palabras, la carga fiscal aumenta ligeramente, al igual que la carga neta mensual. En el primer año del préstamo de la sociedad constructora, este es de 123 euros. Hasta el reembolso, aumenta a 168 euros. Los Pfaffenberg han hecho buenas provisiones para su futuro.
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| Precio de compra | 170.000 euros |
| Costos adicionales (corredor, notario, impuesto a la transferencia de bienes inmuebles) | 14.000 euros |
| Precio total de compra incluyendo propiedad | 189.000 euros |
| Capital | 69.000 euros |
| Necesidades de financiamiento | 120.000 euros |
1) incluye comisión de adquisición (1% del préstamo hipotecario y ahorro) y 9,60 EUR anual.
2) interés inicial. Disminuyen con cada cuota de reembolso. Esto aumenta la carga neta a 168 EUR al final de la financiación.
3) Costos de financiamiento menos ingresos por alquiler y más impuestos.
Construir dinero es más barato que nunca. Con las mejores condiciones de hoy, el financiamiento total de la deuda para la adquisición de bienes raíces es tentador. Pero tenga cuidado: cualquiera que obtenga un préstamo por más del 60 por ciento del valor del préstamo hipotecario paga gradualmente una prima de riesgo cada vez mayor al banco. La regla general es: a mayor equidad, mejores condiciones.
Préstamos en el cheque: pregunte cuánto caen las tasas de interés cuando aumenta su capital. Sin embargo, las inversiones con intereses más altos no deben venderse a favor de la equidad. Primero compare el rendimiento neto de las inversiones existentes con el interés del préstamo por el monto correspondiente. Infórmese sobre ofertas para préstamos por montos más elevados; en casos excepcionales, existen tasas de interés más económicas.
Ventaja para los ahorradores de la sociedad de la construcción: los préstamos de la sociedad de la construcción también se otorgan sin recargos por riesgo si superan el 60 por ciento del valor del préstamo.
Markus Lang, experto en impuestos de LBS
Los ingresos por alquiler deben estar sujetos a impuestos. Sin embargo, los costos de la propiedad alquilada (como intereses, depreciación o reparaciones) pueden compensarse con los ingresos por alquiler. Esto permite a los propietarios reducir los ingresos imponibles derivados del alquiler y el arrendamiento.
Depreciación: el dos por ciento de los costos de adquisición o producción (excluidos los costos de propiedad) se puede depreciar por año. Con un piso de alquiler comprado por 150.000 euros, la renta imponible del alquiler se reduce en 3.000 euros anuales.
Reparaciones: Los gastos de mantenimiento (por ejemplo, para azulejos nuevos en el baño o ventanas nuevas) se pueden deducir de los impuestos inmediatamente. La oficina de impuestos evalúa estos costos como gastos relacionados con los ingresos. Precaución: Es posible que las medidas se puedan evaluar como gastos relacionados con los costes y, por lo tanto, solo se amortizarán linealmente durante 50 años. Se aplica una regla general a la oficina de impuestos: si el esfuerzo de modernización excede el 15% neto de los costos de adquisición del edificio dentro de los tres años posteriores a la compra, ya no es deducible como gastos de publicidad. Esto se aplica entonces a todas las medidas durante estos tres años.
Alquilar un apartamento: tiempos vacantes e impuestos
Norbert Schönleber, abogado especialista en derecho de propiedad y arrendamiento, asesora:
¿Vivió usted mismo en su condominio por primera vez y desea alquilarlo después de mudarse? Para poder reclamar los gastos relacionados con los ingresos de la oficina de impuestos por el apartamento vacante, debe demostrar que desea alquilar el apartamento y no venderlo.
Solo alquiler: Según el Tribunal Federal de Finanzas (Aktenz. IX R 1/07), los gastos de publicidad son gastos para asegurar los ingresos. Los jueces dictaminaron que solo el arrendamiento sirve para generar ingresos, no ventas. Por lo tanto, la decisión de alquilar debe ser reconocible, no siempre que el propietario no solo quiera alquilar la propiedad, sino también venderla.
Prueba:Si desea beneficiarse de la deducción de los gastos relacionados con los ingresos después de mudarse, busque inquilinos, no compradores. Demuestre a las autoridades fiscales que desea alquilar la propiedad, por ejemplo, con anuncios de apartamentos, contratando a un corredor y comprobantes de posibles inquilinos ".
Invierta de forma segura en una propiedad de inversión
Cualquiera que compre una propiedad como inversión en efectivo calcula de manera diferente que un propietario-ocupante. Sin embargo, para ambos se aplica lo siguiente: una combinación de financiación equilibrada es importante. Los propietarios también pueden aprovechar un contrato de préstamo de una sociedad de construcción.
Dadas las bajas tasas de interés, los ahorradores se preguntan cómo invertir sus ahorros. Los constructores y compradores se benefician de préstamos baratos. Por eso no es de extrañar que cada vez más personas estén pensando en alquilar una propiedad. Así lo demuestran encuestas como el barómetro de riqueza publicado anualmente por las Cajas de Ahorros alemanas y la Asociación Giro: más recientemente, el 27 por ciento de los encuestados consideraba que las propiedades utilizadas por terceros eran ideales para la acumulación de riqueza. Hace diez años eso era solo el 7 por ciento. Los corredores confirman esta tendencia. Antes del inicio de la crisis financiera en 2007, LBS Immobilien GmbH NordWest solo vendió el diez por ciento de los condominios para inversión de capital; en 2017 el valor alcanzó casi el treinta por ciento.
La propiedad de una vivienda es una inversión segura. La financiación sólida es importante.
¿Vale la pena comprarlo?
Para que la inversión valga la pena, la relación entre los ingresos por alquiler y el precio de compra debe ser la correcta:
Precio anual de alquiler / compra en frío x 100 = rendimiento bruto de alquiler
El precio de compra es, por ejemplo, 25 veces el alquiler básico anual, lo que da como resultado un rendimiento bruto del alquiler del 4%. Hormigón:
12.000 euros / 300.000 euros x 100 = 4%
El rendimiento neto del alquiler proporciona una mejor orientación. Esto incluye los costos de compra auxiliares, los costos de administración y mantenimiento (ejemplo a la derecha). No se tienen en cuenta los pagos de impuestos y el ahorro ni la financiación. *
* En el sitio web de Stiftung Warentest encontrará una calculadora gratuita que incluye estos y otros factores (por ejemplo, tarifa plana por pérdida de alquiler): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| costos | |
| Precio de compra | 300.000 euros |
| más costos de adquisición auxiliares | más 30.000 euros |
| Esfuerzo total | 330.000 euros |
| Renta neta | 12.000 euros |
| administración | menos 600 euros |
| mantenimiento | menos 1.000 euros |
| Ingresos anuales por alquiler | 10.400 euros |
Rentabilidad neta del alquiler: 10.400 euros / 330.000 euros x 100 = 3,15%
El nivel de rentabilidad
Muchas personas aprecian los bienes raíces porque son más tangibles que los valores abstractos. Los inversores esperan un valor estable y unos ingresos de alquiler estables. Sin embargo, para que se cumplan las expectativas, debe invertir tiempo, primero en la selección de la propiedad. El gerente de distrito de LBS, Konstantinos Stylianos, dice lo que es importante: “Ubicación, ubicación, ubicación. Los compradores prestan atención al funcionamiento de la infraestructura, el entorno social y las buenas previsiones de población ”. Además, la condición y el equipamiento son muy importantes para evitar vacantes.
Después de todo, si la inversión vale la pena depende en gran medida de los ingresos por alquiler. Estos no solo deben fluir de manera confiable, sino que también deben tener una relación razonable con el precio de compra. Por ejemplo, si el precio es 25 veces el alquiler mensual, el rendimiento es del 4 por ciento. “En ningún caso se deben omitir del cálculo los costos de adquisición complementarios”, enfatiza Stylianos. Estos, como los gastos de administración y mantenimiento, influyen en el rendimiento neto del alquiler. Obtener altos rendimientos se ha vuelto más difícil en los últimos tiempos. Porque en muchos lugares los precios de compra han subido más rápido que los alquileres. "Pero una rentabilidad del 2-3% parece bastante atractiva en la actualidad en comparación con otras inversiones", dice Stylianos.
Ventajas para los propietarios
Para los compradores que necesitan un préstamo, la situación actual de los tipos de interés es muy favorable. Porque: "Los inversores obtienen excelentes condiciones, especialmente si aportan altos valores, como una propiedad ocupada por el propietario", dice el experto en financiamiento de LBS. Luego, puede (a diferencia de los propietarios-ocupantes) deducir el interés del préstamo de los impuestos como gastos relacionados con los ingresos, como casi todos los costos de la propiedad alquilada (como los gastos de reparación y administración, las tarifas de administración de cuentas). Los inversores pueden cancelar el artículo más grande, los costos de adquisición (excluyendo la tierra) durante un período de 50 años. Por tanto, las ventajas fiscales constituyen un argumento para comprar una propiedad de inversión.
Pero lo que es aún más importante es que la propiedad de una vivienda libre de deudas es ideal como provisión adicional de jubilación. Para lograr este objetivo, ayuda el financiamiento equilibrado y a largo plazo con una combinación de capital, préstamo de anualidad y contrato de préstamo de la sociedad de construcción. Konstantinos Stylianos enfatiza: “Los ahorros de la sociedad constructora también son útiles para los inversionistas privados a fin de protegerse contra el aumento de las tasas de interés”. De lo contrario, los costos más altos para el financiamiento de seguimiento podrían estropear sus propios cálculos.
Apto para el futuro
También es importante que los propietarios mantengan la propiedad en buenas condiciones a largo plazo. Para ello, deben acumular reservas, idealmente con la ayuda de un contrato de préstamo de una sociedad de construcción. Cuando se necesitan renovaciones, no solo tienen crédito ahorrado. Puede financiar en las condiciones que de vez en cuando siguen siendo válidas. "El monto de los ahorros de construcción es secundario", dice Stylianos. “Dependiendo de las medidas que estén pendientes, el contrato de préstamo de la sociedad de construcción se puede reducir a medida”. El ahorrador de la sociedad de construcción puede completar el contrato para recibir una reclamación de préstamo más alta, o dividirlo si solo necesita una suma menor.
Los inversores privados deben examinar y mantener cuidadosamente su propiedad, calcular de manera realista y financiarla de manera sólida. Entonces la propiedad puede estar a la altura de su reputación como inversión segura.
Asesoramiento experto del director de distrito de LBS, Konstantinos Stylianos:
Konstantinos Stylianos, gerente de distrito de LBS.
“Incluso a la edad de 50 o 55 años, una propiedad para la jubilación puede dar sus frutos. Sin embargo, como comprador por primera vez, debe priorizar la vivienda ocupada por el propietario. Aquellos que ya no tienen que pagar el alquiler en la vejez sentirán un alivio mes tras mes. No hay mejor protección, siempre que la propiedad no esté muy endeudada. Si ya vive en su propia casa, puede valer la pena comprar una propiedad de inversión. En primer lugar, los ingresos por alquiler ayudan a gestionar los intereses y el reembolso. Posteriormente mejoran la pensión.
financiación
Las personas de cincuenta y tantos años por lo general tienen que alcanzar una proporción de capital más alta que un comprador promedio de cuarenta años. Sin embargo, aquellos que han estado en la profesión durante décadas a menudo tienen algo en la ventaja. Sin embargo, los prospectos mayores han tenido dificultades últimamente: debido a la inminente disminución de ingresos con la jubilación, apenas pudieron cumplir con los requisitos de verificación de crédito que entraron en vigencia en 2016. Desde mayo, las instituciones financieras han vuelto a tener más margen de maniobra, también para responder a argumentos individuales: por ejemplo, una póliza de seguro de vida que debe ayudar con el alivio de la deuda, o la voluntad seria de vender la propiedad para pagar la deuda restante ".
