El principio de ordenamiento se aplica desde el 1 de junio de 2015 hasta el 22 de diciembre de 2020 y regula la asunción de los costos de la comisión de intermediación entre inquilino y arrendador. A continuación, descubrirá cuáles son las diferencias con la situación legal anterior y cuáles son los problemas.
Si está buscando un apartamento nuevo o quiere vender su propio apartamento, normalmente contrata a un agente. Pero, ¿quién paga realmente la comisión del corredor? Antes de la introducción del principio de ordenamiento, el propietario de una propiedad podía contratar a un corredor y transferir sus costos de comisión al inquilino posterior. La legislatura ha reconocido que esto representaba una desventaja en los costos, especialmente para el inquilino, y por lo tanto hizo que el principio de ordenamiento existiera.
¿Cuál es el principio de ordenación?
En definitiva, a través del principio de ordenamiento se tomó la decisión: “Quien ordena, paga”. En consecuencia, si un propietario recurre a la ayuda de un corredor para encontrar un nuevo inquilino, también debe pagar la comisión. Al mismo tiempo, esto también se aplica a un inquilino que encuentra un nuevo apartamento con la ayuda de un corredor. Por lo tanto, ya no está permitido legalmente como arrendador simplemente transferir la comisión de corretaje al inquilino. El Tribunal Constitucional Federal justificó el nuevo reglamento al declarar que este “contrarresta las desigualdades sociales y económicas”.
¿A quién se aplica el principio de ordenación?
Básicamente, hay que distinguir entre tres categorías: el arrendamiento de inmuebles a particulares, la venta de una propiedad y el arrendamiento de propiedades comerciales. Oficialmente, el principio de pedido solo se aplica a los alquileres a particulares. Por ejemplo, si se trata de una venta, no se aplica el principio del cliente. En la práctica, el comprador suele pagar la comisión de intermediación completa. En algunos casos, sin embargo, el comprador y el vendedor también deciden dividir la comisión del corredor. La tercera categoría es la propiedad inmobiliaria comercial. El principio de ordenación tampoco se aplica aquí. Entonces, si desea alquilar un edificio de oficinas, debe pagar la tarifa completa de corretaje.
Críticas al principio de ordenamiento
Después de la introducción del principio de ordenación, las asociaciones inmobiliarias y de corredores en particular se quejaron. La Real Estate Association Germany (IVD), a la que pertenecen agentes inmobiliarios, consultores inmobiliarios, administradores y otros grupos profesionales, sigue temiendo que los apartamentos se vendan cada vez más bajo la mano y que la existencia de agentes inmobiliarios se vea amenazada. También existe el riesgo de que la comisión del corredor simplemente se asigne a los precios del alquiler en el futuro, lo que seguirá perjudicando a los inquilinos.
Como arrendador, debe saber que
Por lo general, el propietario contrata a un corredor y, por lo tanto, también debe asumir los costos. Tenga en cuenta que no es legal transferir la comisión del corredor indirectamente al inquilino, por ejemplo, con la ayuda de una tarifa de transferencia demasiado alta para una cocina equipada. Se estipuló legalmente que la tarifa de transferencia no debe exceder el valor actual en más del 50 por ciento.
También debe tener en cuenta que el monto de la comisión del corredor para un propietario no está regulado por la ley. Si un inquilino contrata a un corredor porque está buscando un apartamento nuevo, la comisión del corredor no puede ser superior a dos alquileres mensuales netos más IVA.
Sin embargo, la buena noticia para todos los propietarios es que pueden reclamar la tarifa de corretaje pagada en forma de gastos relacionados con los ingresos en su declaración de impuestos sobre la renta. Siempre que la propiedad en alquiler se haya adquirido para recibir ingresos por alquiler tributables.
Como inquilino, debe saber que
El principio de ordenación está destinado principalmente a aliviar a los inquilinos. Sin embargo, también se aplican ciertas reglas aquí:
como inquilino, solo tiene que pagar los costos de corretaje si ha encargado deliberadamente a un corredor que busque un apartamento con conocimiento de una obligación de comisión y se ha celebrado un contrato a través de su agencia.
Si tiene la sensación de que su arrendador está tratando de eludir el principio de pedido con la ayuda de altos costos de alquiler adicionales, tiene la opción de reclamar este dinero. Según la Ley de agencias de vivienda, los acuerdos de pago son “ineficaces si son notablemente desproporcionados con respecto al valor de la instalación”.
En ciertos casos, los inquilinos también tienen la opción de deducir la comisión del corredor a efectos fiscales. Tiene una buena posibilidad si tuvo que buscar un nuevo apartamento debido a un nuevo trabajo y ha contratado a un corredor para esto.
Pasando por alto el principio de ordenación: ¿qué está prohibido?
Los propietarios tratan regularmente de eludir el principio de ordenación. Sin embargo, muchos casos son ilegales. A continuación, enumeramos algunos ejemplos:
- No es raro que las personas que buscan alojamiento se encuentren bajo una presión especial. Entonces sucede rápidamente que un posible inquilino desesperado firma voluntariamente al ver el apartamento que ha contratado a la inmobiliaria.
Asegúrese de leer la letra pequeña en los anuncios de viviendas. A menudo se especifica aquí que una solicitud de búsqueda se coloca con una solicitud de contacto. Aquí, la reclamación de la comisión deja de ser válida incluso después de la celebración de un contrato. - Debido al mercado inmobiliario altamente competitivo, es cada vez más común que algunos anuncios inmobiliarios ya no se muestren en los portales inmobiliarios comunes que todos pueden ver. Más bien, los anuncios ahora se cargan en sitios privados a los que solo los corredores tienen derechos de acceso exclusivos. En este caso, un posible inquilino no puede evitar contratar a un corredor.
- Además, como corredor es ilegal que un propietario haga un pedido y al mismo tiempo esperar hasta que un inquilino lo contrate para luego fusionarlos. Esto significa que ambas partes pagan al corredor, lo cual es ilegal.
Es bueno saberlo: si le preocupa que la comisión del corredor no sea legal y pueda justificar esto legalmente, tiene tres años para reclamar el pago de acuerdo con la Sección 5 WoVermittG (ley que regula el corretaje de viviendas).