La comisión del corredor es uno de los costos adicionales al comprar una casa y alquilarla. Puede leer aquí qué tan alto es esto en los diferentes estados federales y quién lo paga.
Un corredor experimentado puede ser particularmente útil al comprar una propiedad porque tiene un conocimiento detallado del mercado local y sabe a qué precios se venden propiedades comparables en la región. Como regla general, acompaña a sus clientes hasta la conclusión del contrato de compra y recibe una comisión por su servicio.
Requisitos para la comisión del corredor
Según §652 BGB, se deben cumplir ciertos requisitos para que el corredor tenga derecho a una comisión. En cualquier caso, se debe celebrar un contrato de intermediación efectivo en el que el corredor haya realizado una actividad de intermediación. Además, se celebró un contrato de compra o alquiler sobre la base de esta actividad de intermediación. Es importante que el contrato no se considere retroactivamente ineficaz debido a un defecto.
Es bueno saberlo: si se contrata a un agente de bienes raíces, el vendedor o el propietario concluye un contrato de corretaje. También se concluye un contrato de corretaje entre el corredor y el posible comprador o inquilino si el posible comprador desea ver la propiedad en oferta y acepta los términos y condiciones del corredor. Los respectivos contratos de corretaje forman la base para el reclamo de la comisión.
Si se concluye un contrato de compra que se produjo a través de la intermediación, se debe pagar una comisión.
¿Quién paga la comisión del corredor por un alquiler?
Hasta junio de 2015 no existía ninguna regulación sobre quién debía pagar la comisión de intermediación. En el caso de un alquiler, generalmente era el posible inquilino quien tenía que pagar los costos. Después de que el gobierno federal introdujo el principio de ordenamiento, el comprador del agente inmobiliario, es decir, generalmente el propietario, tiene que pagar la comisión del corredor.
Es bueno saberlo: desde la introducción de la regulación, algunos propietarios han estado tratando de exigir pagos de compensación altos para recuperar los costos de intermediación indirectamente a través del inquilino. Sin embargo, oficialmente, estas opciones de elusión están prohibidas.
¿Quién paga la comisión del corredor al vender una casa?
Hasta ahora, por lo general, los compradores de bienes raíces tenían la costumbre de asumir todos los costos del agente inmobiliario, o al menos la mayoría de ellos. Sin embargo, en agosto de 2019, la gran coalición acordó que el vendedor y el comprador deberían compartir la comisión de corretaje en el futuro. La llamada "ley sobre la distribución de los costos del corredor en la intermediación de contratos de venta de apartamentos y casas unifamiliares" se aplica a partir del 23 de diciembre de 2020. Quien contrata al corredor en el futuro también debe pagar la comisión del corredor, pero puede alcanzar esa mitad de los costos. ser compartido entre comprador y vendedor.
Comisión del corredor al comprar una casa: novedades a partir de 2021
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Contrato entre corredor, comprador y vendedor
De acuerdo con § 656c BGB, es posible que el corredor concluya un contrato con el comprador y el vendedor y, por lo tanto, acuerde una comisión doble para que el comprador y el vendedor paguen cada uno el 50 por ciento de la comisión del corredor.
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El corredor concluye un contrato con una de las partes (generalmente el vendedor)
Si el corredor concluye un contrato con una sola parte, esta parte se compromete a asumir la totalidad de la comisión de acuerdo con § 656d BGB. Después de eso, el vendedor puede recuperar parte de la comisión del comprador. Pero él mismo tiene que pagar al menos el 50 por ciento.
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Una parte paga la comisión de intermediación completa
Incluso después del 23 de diciembre de 2020, una de las partes puede pagar los costos totales en los siguientes casos:
- Los corredores y vendedores acuerdan lo que se denomina una comisión interna pura, en la que el vendedor paga la tarifa completa de corretaje.
- También se permite una comisión externa pura. El comprador emite una orden de búsqueda sujeta a comisión si el corredor no puede presentar un objeto de compra en ese momento.
En el futuro, el vendedor y el comprador compartirán la comisión de intermediación.
El monto de la comisión del corredor.
Al alquilar, generalmente se aplica una comisión de corredor de un máximo de dos rentas netas más IVA. En el caso de una venta, sin embargo, el monto de la comisión se puede acordar libremente, no existen requisitos legales. No obstante, los propietarios y los agentes inmobiliarios se orientan a las regulaciones "habituales" que difieren de un estado a otro.
| estado | Comisión total de corretaje | Vendedor de acciones | Participación de compradores |
|---|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Baviera | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlina | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandeburgo | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburgo | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Baja sajonia |
7,14% o 4,76 | 3,57% o 0% | 3,57% o 4,76 a 5,95% |
| Norte de Rhine-Westphalia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Renania-Palatinado | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sarre | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sajonia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sajonia-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Turingia | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
¿Puedes negociar el monto de la comisión?
Al alquilar, la comisión del corredor casi nunca se puede negociar. Es posible un mayor margen de maniobra al vender una propiedad. De esta forma, el vendedor puede acordar con el corredor una comisión menor a la habitual en el mercado si la propiedad se puede vender fácilmente y a buen precio. Por el contrario, el comprador puede beneficiarse si el agente inmobiliario encontrara muy difícil vender la propiedad.
¿Cuándo vence la comisión del corredor?
La comisión del corredor vence después de la firma del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa notariado. En realidad, tiene entre 7 y 14 días después de firmar el contrato para pagar los costos. No es raro que los corredores y compradores acuerden un acuerdo especial en el que no tienen que pagar su parte de la comisión del corredor hasta que se haya pagado el precio de compra.
Desviaciones de las tarifas habituales
El vendedor puede acordar una denominada comisión fija con el corredor, en la que la comisión se fija en un porcentaje fijo. Además, se puede utilizar una cláusula de exceso de ingresos o una cláusula de ingresos adicionales, en la que el corredor recibe una comisión adicional si la propiedad se vende a un precio superior al esperado.
Como comprador, también debe obtener más información sobre la comisión del corredor. Por ejemplo, un corredor tiene derecho a exigir una comisión de corredor de, por ejemplo, el diez por ciento del precio de compra si una propiedad tiene un valor de mercado muy bajo y el corredor de otra manera difícilmente ganaría nada.
¿Cuándo no está permitido cobrar una comisión a un corredor?
Si el corredor no toma una posición neutral y existe una obligación económica, no puede cobrar una tarifa de corretaje. Además, es posible que no se deba pagar ninguna tarifa si la propiedad es un espacio habitable subsidiado públicamente o con precio controlado.
Tarifas de intermediación dobles
Asegúrese de que la propiedad solo sea ofrecida por un corredor y evite que el vendedor y el comprador contraten dos corredores diferentes. De lo contrario, puede haber una obligación de doble comisión si no aclara el reclamo de mediación a tiempo.
Sin derecho al reembolso de la comisión del corredor
Si el corredor ha realizado su tarea correctamente, ha proporcionado el servicio de corretaje de forma correcta y efectiva el contrato de alquiler, conserva su derecho a la comisión incluso si el contrato se revoca, por ejemplo, si el contrato entre el comprador y el vendedor se rescinde de común acuerdo.