Un derecho de paso no resuelto puede convertir la propiedad de un sueño en un problema real. Porque así surgen las disputas entre vecinos. Pero hay formas de protegerse. Lea cuándo el derecho de paso se convierte en un punto de discusión y de qué se trata la situación legal.
Verifique el derecho de paso antes de comprar
Algunas propiedades no tienen acceso directo a una calle o camino público. Solo se puede acceder a estas propiedades de fondo utilizando la tierra privada de otra persona como camino. Como residente de la propiedad trasera, usted depende del derecho de paso, que está notariado como una carga de construcción. Y eso puede generar muchos conflictos.
Si se inscribe un derecho de paso en el registro de la propiedad, difícilmente podrá impugnarse. Por lo tanto, antes de comprar un terreno frente a la propiedad, los posibles compradores deben examinar a fondo el extracto del registro de la propiedad.
Si compra un terreno en la calle, está obligado a ceder el paso al vecino del terreno que está detrás de usted si realiza una entrada. Inevitablemente perderá una parte significativa de la propiedad, lo que reducirá significativamente el valor de la propiedad y su usabilidad. Definitivamente deberías comprobar esto antes de comprar.
Verifique el derecho de paso antes de comprar una propiedad. Puede que tenga que compartir su propiedad con otras personas.
Derecho de paso como parte de una propiedad
Si no se anota ningún derecho de vía en el registro de la propiedad, los propietarios vecinos pueden celebrar contratos privados entre sí sobre los posibles usos de la vía de acceso, pero la inscripción en el registro de la propiedad es permanentemente más segura. Después de todo, los contratos privados solo se aplican entre las partes contratantes específicas. Esto significa que si el vecino cambia (por ejemplo por mudanza o muerte), la situación legal puede volver a abrirse sin una entrada en el registro de la propiedad.
Las entradas del registro de la propiedad, por otro lado, describen propiedades de propiedades. Y estos persisten incluso con el cambio de propiedad. El Código Civil alemán (BGB) es claro a este respecto: "Los derechos asociados con la propiedad de una propiedad se consideran parte de la propiedad" (Sección 96 BGB).
Quien compra un inmueble con la correspondiente inscripción en el catastro adquiere automáticamente las obligaciones o derechos que se derivan de las llamadas servidumbres como el derecho de vía fijado en el mismo.
Si los vecinos cambian, el antiguo contrato privado ya no es válido. Una entrada en el catastro asegura el manejo del camino.
Sirviendo y gobernando propiedades en el derecho de paso
La legislatura llama a la propiedad que se beneficia de una servidumbre "propiedad dominante". En contraste con esto está la "propiedad de servicio", de la cual partes del derecho de paso deben estar disponibles como camino.
Con referencia al registro de la propiedad, el propietario de la propiedad gobernante siempre tiene las mejores cartas en caso de disputa. Los cambios en la propiedad de servicio, como edificios o plantas, no deben obstaculizar el ejercicio del derecho de paso.
El registro de la propiedad restringe considerablemente al propietario de la propiedad de servicio: debe aceptar una carga adecuada del uso del camino por parte de extraños y, al menos, reconciliar parcialmente sus acciones con los intereses de los demás.
El derecho de paso debe ejercerse con cuidado
Aunque el derecho de paso está claro, siempre hay disputas sobre el diseño.
Aunque el concepto de derecho de paso es claro, siempre hay disputas en lo que respecta al diseño: los residentes de la propiedad dominante a menudo estacionan los autos en el camino, erigen barreras de vista o extienden su jardín hasta el área del camino. Su argumento: podían hacer lo que quisieran con su camino y así aparcar en él.
Pero no tienen razón en eso. El derecho de vía solo permite el uso de otra parte de la propiedad como vía, ya que está inscrito en el registro de la propiedad. Si desea estacionar cerca de su casa, debe crear espacio en su propia propiedad. Porque incluso si existe el derecho de paso, el camino sigue siendo propiedad del vecino y debe ser tratado como tal.
Básicamente, por lo tanto, se aplica el requisito integral de ejercicio cuidadoso para todas las servidumbres (§ 1020 BGB): De acuerdo con la ley, los intereses del propietario de la propiedad en servicio deben “salvarse tanto como sea posible”. Los aullidos innecesariamente fuertes del motor, mirar boquiabiertos a la propiedad vecina o dañar la propiedad de otra persona no son compatibles con este requisito.
¿El derecho consuetudinario reemplaza el derecho de paso?
Pero incluso sin una inscripción en el registro de la propiedad y sin un contrato escrito, existe la posibilidad de que un derecho de paso haya surgido como un derecho consuetudinario a través de años de uso.
Mientras los vecinos vivan en paz uno al lado del otro y no les moleste el comportamiento de los demás residentes, no hay una necesidad urgente de aclaración, y en este caso, por lo general, no se registra nada por escrito. Estas condiciones poco claras, que hasta ahora no han planteado un problema, amenazan con volverse críticas si, por ejemplo, los cambios estructurales en la propiedad delantera cortan el camino hacia la propiedad trasera o lo estrechan tanto que un vehículo ya no puede pasar.
Por otro lado, los cambios en los estilos de vida de los usuarios de la ruta también pueden generar conflictos. Cuando los niños crecen, aumenta la cantidad de vehículos que contaminan la carretera con ruido y gases de escape; si una persona necesita atención, el servicio de atención viene con regularidad; el potencial de conflicto es grande.
En caso de controversia, no siempre es fácil aclarar si existe un derecho consuetudinario y en qué medida. Por ejemplo, un análisis caso por caso puede mostrar que es habitual utilizar la ruta solo a pie, pero no con vehículos motorizados. Se aconseja urgentemente asesoramiento legal en tales casos. Si busca junto con sus vecinos, a menudo puede negociar una compensación financiera. En aras de la buena vecindad, siempre es aconsejable la voluntad de cooperación de todos los implicados.