¿Deberías legar o regalar tu casa? Poseer una propiedad es una forma de provisión para la jubilación y un valor duradero. Después de la muerte, beneficia a los afligidos y se convierte, por ejemplo, en seguridad para los hijos y nietos. Es útil conocer las reglas que se aplican a heredar o regalar bienes raíces.
En casi ningún otro ámbito hay tantos y amargos argumentos como en el derecho de sucesiones. Una de las razones son a menudo los testamentos poco claros. Pero también en el hecho de que los herederos se encuentran en una comunidad de herederos que solo pueden decidir juntos. Los únicos herederos son la excepción. Los coherederos tienen que pagarse con mucha más frecuencia, y hay desacuerdo sobre el monto de las acciones.
Si no hay testamento, se aplica la sucesión legal. Con la ayuda de un testamento, puede determinar exactamente quién recibirá su propiedad y qué se debe hacer con ella. Aquellos que no están considerados en el testamento pueden, sin embargo, reclamar su parte obligatoria si son parientes cercanos o cónyuge. Incluso si la herencia consiste en una propiedad, la persona con derecho a una porción obligatoria puede exigir que se pague sin demora.
La comunidad de herederos
Cualquiera que herede una casa y quiera vivir en ella debe llegar a un acuerdo con sus coherederos. “Por eso es aconsejable reservar dinero a tiempo para que los hermanos puedan ser liquidados más tarde”, aconseja Anton Steiner, abogado especialista en derecho sucesorio y presidente del Foro Alemán para el Derecho sucesorio. Por ejemplo, un contrato de préstamo de una sociedad de construcción es adecuado para esto: dado que el pago de co-herederos de bienes raíces se considera un propósito residencial, incluso puede haber un derecho a subsidios estatales como la prima de construcción de viviendas.
Lo mejor para el testador es regular exactamente quién debe recibir qué en un testamento, por ejemplo, mediante una orden de división. Las parejas sin hijos, en particular, a menudo asumen erróneamente que son los respectivos herederos solteros. En cambio, pertenecen a una comunidad de herederos con los parientes más cercanos del fallecido, como sus padres y hermanos. El llamado Testamento de Berlín ofrece la posibilidad de nombrar a su cónyuge como único heredero provisional.
Si hereda activos, y de eso se tratan los bienes raíces, los beneficiarios tienen que pagar el impuesto a la herencia. La cantidad depende del grado de parentesco. Pero las autoridades fiscales no siempre les toman de la mano: existen exenciones fiscales bastante elevadas, especialmente para familiares cercanos como cónyuges o hijos.
La reforma del impuesto a la herencia de 2009 benefició principalmente a los cónyuges e hijos sobrevivientes; con la Ley de Aceleración del Crecimiento, el estado también redujo la carga fiscal para los hermanos, por ejemplo. Pero, ¿cuándo se adeuda el impuesto a la herencia y cómo se calcula?
Quien vive en la propiedad heredada no paga ningún impuesto
No todo el que hereda una vivienda tiene que pagar. También hay algunos casos en los que puede ahorrar en el impuesto a la herencia. Las propiedades residenciales que el difunto utilizó para sus propios fines residenciales hasta el momento de la herencia están exentas del impuesto a la herencia si el cónyuge supérstite ha utilizado la casa o el apartamento él mismo durante al menos diez años. Eso no cambia si el heredero no puede hacerlo por razones imperiosas, por ejemplo, porque tiene que mudarse a un hogar de ancianos. Lo mismo se aplica a los niños designados como herederos, pero solo para propiedades residenciales con una superficie habitable de hasta 200 metros cuadrados. Por ejemplo, si la casa heredada es de 300 metros cuadrados, se debe gravar el valor de mercado de 100 metros cuadrados. El grado de parentesco de los herederos también determina el monto exacto del impuesto.
Tramos de impuestos
Como regla general, cuanto más familiar sea el heredero con el difunto, menor será la tasa del impuesto a la herencia. Por ejemplo, los cónyuges e hijos pertenecen a la clase impositiva I, en la que se adeuda el impuesto a la herencia del siete al 30 por ciento. Los hermanos y sobrinos que están relacionados por sangre han estado pagando el impuesto a la herencia menos que antes en la clase de impuestos II con un 15 a 43 por ciento desde 2010. Las personas de la clase fiscal III (por ejemplo, no familiares) deben desembolsar entre el 30 y el 50 por ciento.
Tramos impositivos para el impuesto de sucesiones
| Clase de impuestos I | Cónyuges y parejas civiles registradas, hijos (legítimos y 47 hijos ilegítimos, hijos adoptados, hijastros, pero no hijos adoptivos), nietos y otros descendientes, así como para padres y antepasados solo en caso de adquisición por fallecimiento. |
| Clase de impuesto II | Padres y antepasados en el caso de adquisiciones entre personas vivas, hermanos (incluidos medios hermanos), hermanos, padrastros, suegros, yernos y cónyuge divorciado |
| Clase de impuesto III | todos los demás adquirentes (incluidos los socios en una sociedad no matrimonial) |
Herencia de la vivienda y exenciones fiscales
Dependiendo de la clase fiscal, los herederos tienen derecho a exenciones fiscales que reducen la base imponible. Si el impuesto a la herencia sigue siendo tan alto que el heredero tendría que vender Your-Best-Home.net para recaudar el dinero, la cantidad se puede diferir hasta diez años sin intereses.
Subsidios por herencia
| 500.000 euros | para los esposos |
| 400.000 euros |
para un hijo y un nieto que heredan en lugar de un hijo fallecido |
| 200.000 euros | para nietos |
| 100.000 euros |
para las demás personas de la clase fiscal I. |
| 20.000 euros |
para personas de la clase fiscal II |
| 20.000 euros | para personas de la clase fiscal III |
Ejemplo de cálculo: herencia de una casa
A quién lega Your-Best-Home.net, o qué tan cercano está usted, juega un papel en el monto del impuesto.
Donación
Con una donación, puede legar su propiedad durante su vida. Aquí se aplican los mismos tipos impositivos y exenciones que para una herencia, con la diferencia de que las exenciones se pueden volver a utilizar cada diez años. Una donación debe estar certificada por un notario.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que cuando dona, está regalando todos los derechos de propiedad. Ya no puede vender la propiedad si, por ejemplo, necesita dinero en la vejez; ya no hay una garantía disponible. Es por eso que debe pensar detenidamente sobre una donación: ayuda si ha hecho un plan de pensiones de otra manera además de su propia casa.
Después de la donación, ya no tiene derecho a seguir usando la propiedad. Por supuesto, muchos niños permiten que sus padres sigan viviendo en la propiedad. Pero si hay una disputa, el derecho de residencia puede ser objeto de debate. Puede tomar precauciones contra tales peligros si acuerda contractualmente un derecho de residencia o usufructo.
Acordar un derecho de residencia
Quienes tienen derecho de residencia pueden seguir viviendo en una casa o apartamento aunque ya no sean los propietarios. Este derecho debe asegurarse contractualmente e inscribirse en el registro de la propiedad.
Un derecho de residencia puede ser de por vida, pero también puede establecerse por un período determinado o sujeto a condiciones. También puede referirse a toda la propiedad o solo a habitaciones individuales.
El derecho de residencia expira cuando el titular fallece, ya no puede utilizar la propiedad, cuando expira el plazo estipulado en el contrato o deja de cumplirse una condición pactada. El derecho de residencia no se puede heredar ni vender.
Organizar un usufructo
Usufructo incluso más amplio que el derecho de residencia. Aquí, al beneficiario se le permite vivir o usar una casa, apartamento o propiedad, aunque no sea el propietario. También es posible el uso comercial o el alquiler.
El usufructo se regula contractualmente como un derecho de residencia y se inscribe en el catastro. Por ejemplo, puede establecer la duración o determinadas condiciones. En caso de cambio de propiedad, la ley permanece en vigor. Sin embargo, no se puede transferir ni vender.
Valoración de inmuebles en caso de herencia
Para los condominios, así como para las casas unifamiliares y bifamiliares, un método de valor de comparación determina el precio de venta real basado en propiedades similares u otros factores como el espacio habitable. Si esto no es posible, se utiliza el valor real, que consiste en el edificio y el valor del terreno. El método de ganancias capitalizadas se aplica a las propiedades residenciales de alquiler, que también toma en cuenta los costos anuales de alquiler y administración. Las deudas y responsabilidades del fallecido se pueden deducir del valor determinado, incluso los costos de su entierro y la lápida. La cantidad restante es entonces decisiva para el impuesto de sucesiones.
Como ya se ha descrito, los tramos impositivos y las bonificaciones determinan el impuesto sobre donaciones y sucesiones. Cuanto más cercano esté el heredero al difunto, menor será el impuesto a la herencia. Deje que el notario le indique en qué medida las exenciones se pueden utilizar varias veces.
Consejos del notario
"En un testamento, las formulaciones claras y legalmente seguras son particularmente importantes", dice el notario Dr. Kai Bischoff, experto en derecho de sucesiones y asuntos de pensiones. La tarifa por esto es de alrededor de 160 euros, independientemente de lo complicado que sea el caso. Un testamento notarial generalmente reemplaza el certificado de herencia, que se requiere para demostrar el estado de heredero en los bancos y en el registro de la propiedad. El procedimiento de certificado de herencia suele ser largo y en nuestro ejemplo cuesta al menos 264. EUR Consejo: si una persona debe heredar su préstamo hipotecario y su contrato de ahorro, hágalo ingresar como beneficiario por adelantado ".
Heredar el contrato de préstamo de la sociedad de construcción
“Por supuesto, el contrato de préstamo de la sociedad de construcción es heredable”, dice Anton Steiner, abogado especialista en derecho de sucesiones y presidente del foro alemán de derecho de sucesiones. “A menos que se acuerde lo contrario cuando se firmó el contrato de préstamo de la sociedad constructora, este cae en la herencia y luego crece con los respectivos herederos. Sin embargo, un contrato de ahorro y préstamo hipotecario a menudo se diseña como un contrato a favor de terceros. En una llamada declaración de beneficiario, se puede establecer que, en caso de fallecimiento de la parte contratante, los derechos del contrato se transfieran automáticamente a un beneficiario específico, de forma similar a cuando se contrata un seguro de vida. Entonces el contrato de préstamo hipotecario y ahorro no entra en la herencia.
Esto puede ser una ventaja en casos delicados, por ejemplo, si el testador quiere entregarle algo a una persona sin que los familiares se enteren. El contrato siempre prevalece sobre un testamento diferente. Por lo tanto, si desea considerar un contrato de sociedad de construcción diferente al que se menciona en el contrato, el contrato tendría que cambiarse; una disposición diferente en el testamento no sería efectiva. En cualquier caso, la declaración de beneficiario debería ser modificada mediante una instrucción a la sociedad de crédito hipotecario o al banco ".