Los gravámenes inmobiliarios desempeñan un papel importante a la hora de obtener préstamos, como un préstamo para la construcción, y por lo tanto aparecen una y otra vez al comprar una propiedad. Pero solo unos pocos saben qué es exactamente y qué distingue exactamente el cargo por la tierra de una hipoteca. Brindamos respuestas a las preguntas más importantes, desde los cargos por la tierra y sus diversas formas hasta la sumisión a la ejecución hipotecaria.
El término gravamen de bienes raíces incluye, entre otras cosas, hipotecas, cargos por tierras y deudas por pensiones. En la vida cotidiana, sin embargo, es principalmente el gravamen territorial lo que ha prevalecido como término colectivo, por lo que las hipotecas y la deuda por pensiones solo juegan un papel subordinado. El trasfondo de los gravámenes inmobiliarios es la garantía de reclamaciones como préstamos. Los gravámenes hipotecarios también se conocen como derechos reales de explotación, porque suelen ser un derecho a un terreno o una propiedad. Si el prestatario no puede pagar el préstamo o es completamente insolvente, el banco recuperará el dinero mediante una subasta de ejecución hipotecaria. Dicha sumisión a la ejecución hipotecaria se registró por adelantado en el contrato de compra de Your-Best-Home.net.
¿Qué es un cargo territorial?
El gravamen sobre la tierra es uno de los gravámenes sobre la tierra y se define en el Código Civil alemán de la siguiente manera: "Una propiedad puede gravarse de tal forma que se pague una determinada suma de dinero con cargo a la propiedad a la persona en cuyo favor se efectúe el gravamen" (artículo 1191). ) Por definición, el gravamen sobre la tierra proporciona al banco la seguridad de que el pago de una suma de dinero está garantizado por el derecho a una propiedad. Sin embargo, no es necesario que exista un reclamo para estar garantizado (por ejemplo, un préstamo para la construcción), como es el caso de una hipoteca. El monto del gravamen territorial generalmente corresponde al monto del préstamo. Si bien la deuda del préstamo disminuye con el tiempo debido al reembolso, el cargo por la tierra permanece en el monto ingresado. Incluso si la deuda se ha saldado en su totalidad,no es necesario eliminar el gravamen territorial. Por el contrario, el cargo por la tierra puede seguir existiendo en el registro de la propiedad incluso después de que el préstamo haya sido reembolsado y puede volver a utilizarse como garantía del préstamo en el futuro. Una variante especial es la tasa territorial sin letra.
¿Cómo entra en vigor una carga territorial?
El cargo por la tierra siempre debe ordenarse rápidamente después de la conclusión del contrato de compra, porque el prestamista generalmente solo paga el préstamo cuando el cargo por la tierra ya se ha ingresado en el registro de la propiedad. Por tanto, primero el banco y el propietario de la propiedad deben ponerse de acuerdo sobre el establecimiento de la tasa territorial. Para ello se requiere el "formulario de orden de carga territorial" de la entidad crediticia financiadora, el cual debe ser presentado ante notario. Solo entonces se podrá acordar la fecha de la certificación. Luego, el notario envía la certificación notarial al registro de la propiedad junto con la solicitud de inscripción en el registro de la propiedad. Al final, el prestamista recibe una copia de este documento del notario y el extracto actual del registro de la propiedad.
Los costos de establecer la tasa territorial dependen de factores como la tasa territorial, las tarifas y los costos de certificación y notarización. No son infrecuentes cantidades desde unos pocos cientos de euros hasta más de mil euros.
Posibilidades de ordenar cargos territoriales
Al solicitar un cargo territorial, se debe hacer una distinción entre dos opciones diferentes: el cargo territorial por libro o carta. Cuál de las dos formas se elige finalmente depende del acreedor o del banco.
Cargo de la tierra del libro Como sugiere el nombre, el cargo de la tierra del libro se ingresa en la Sección III del registro de la propiedad y requiere el consentimiento del propietario. La entrada debe ser realizada por notario. La ventaja de esta entrada es que la información se ha guardado de forma transparente en el catastro para todas las partes implicadas y, por tanto, no se puede perder. También es mucho más fácil ver quién es el verdadero propietario.- Hipoteca de letras
Con la hipoteca de letras, se hace una entrada en el registro de la propiedad, pero el prestamista también recibe una nota hipotecaria. En él se anotan toda la información sobre la propiedad, el monto, los acreedores, los intereses y los costos auxiliares. Sin embargo, en el caso de una transferencia de la hipoteca de la carta a otro acreedor, no es necesario realizar ninguna inscripción en el registro de la propiedad, por lo que es suficiente para redactar un contrato de cesión y entregar la carta. En el caso de una hipoteca de carta, solo la persona que posee la carta y puede presentarla tiene derecho a reclamar.
Una hipoteca de libros es más transparente que una hipoteca de carta: la estructura de propiedad se puede aclarar más fácilmente.
Formas de carga territorial
Existen varios tipos de carga territorial, dependiendo del reclamo respectivo y del acreedor.
- Cargo territorial de
seguridad El cargo territorial de seguridad es el caso más común de cargo territorial. Un préstamo del banco suele estar garantizado. - Cargo territorial aislado
Con el cargo territorial aislado, no se asegura ningún reclamo, pero se puede utilizar si es necesario. - Cargo
territorial individual / total Hay un cargo territorial único y uno total, ya que el cargo territorial puede registrarse en una o más propiedades. Se puede obtener un monto de préstamo más alto dividiendo el cargo por la tierra entre varias propiedades. Los objetos no tienen por qué pertenecer a la misma persona, por lo que los familiares o amigos también pueden reunirse. Pero ojo: todos son solidariamente responsables. Esto significa que en caso de emergencia, el banco puede elegir qué propiedad se ejecutará para poder liquidar las deudas. - Cargo territorial de terceros / cargo territorial del propietario
Además, se hace una distinción entre cargo territorial de terceros y cargo territorial del propietario. En el caso legal normal, el gravamen de la tierra extranjera, un tercero se inscribe como acreedor en el registro de la propiedad. Ocasionalmente, sin embargo, también existe la hipoteca del propietario, en la que el propietario está registrado como acreedor. Se trata principalmente de asegurar un cierto rango en el registro de la propiedad, de modo que, estrictamente hablando, el cargo por la tierra del propietario sea también un cargo por la tierra aislado. También surge un cargo por la tierra del propietario si el banco asigna el cargo por la tierra al propietario después de que haya sido reembolsado en su totalidad.
¿Cuál es la diferencia entre el cargo por la tierra y la hipoteca?
Tanto la hipoteca como el gravamen de la tierra deben registrarse en el registro de la propiedad a través de un notario. Sin embargo, a diferencia de una hipoteca, no necesariamente necesita un reclamo al solicitar un cargo por la tierra. Un gravamen de tierras sirve para garantizar una deuda personal y generalmente se utiliza como gravamen de tierras. Pero en su existencia es independiente de las demandas personales. La hipoteca, en cambio, siempre está vinculada a un préstamo específico y también se basa en su importe. A diferencia del cargo por la tierra, el valor de la hipoteca disminuye y vence tan pronto como el préstamo ha sido reembolsado por completo.
A primera vista, la hipoteca parece más ventajosa, pero eso no es cierto a largo plazo. El cargo por la tierra es mucho más flexible. Por ejemplo, esto se puede transferir al nuevo propietario en caso de venta. Y el cargo por la tierra se puede usar para un nuevo préstamo varias veces. Sobre todo, esto ahorra costos auxiliares como los honorarios de notario o los costos de inscripción en el registro de la propiedad.
La jerarquía de una carga territorial
Es muy posible que se inscriban en el registro de la propiedad varios derechos sobre la tierra de diferentes acreedores. Si el prestatario en algún momento no puede pagar sus cuotas, la fecha de la entrada del cargo de la tierra (§ 879 BGB) determina qué acreedor será compensado primero. También puede suceder que no se tome suficiente dinero en una subasta de ejecución hipotecaria y un acreedor de menor rango no reciba dinero.
¿Qué tan alto es el cargo por la tierra?
La tasa de la tierra se ingresa en el registro de la propiedad con la tasa de la tierra y está entre el 12 y el 20 por ciento. Esto se desvía enormemente del interés del préstamo, que es significativamente menor. Sin embargo, el cargo por la tierra no tiene que pagarse además de las cuotas del préstamo y los intereses. Es solo una garantía para los bancos, por lo que el cargo por la tierra aumenta el monto total que el banco puede reclamar en una ejecución hipotecaria. Como regla general, la tasa de interés se aplica por un período de cinco a diez años, después del cual se acuerda nuevamente.