Con una casa o apartamento de vacaciones en Portugal puede disfrutar del sol incluso en invierno. Descubra aquí cómo funciona comprar su propia casa en Portugal.
Ya sea una casa de vacaciones o un apartamento de vacaciones: comprar una propiedad en Portugal es muy tentador para muchos. Desde Alemania, el viaje vale la pena incluso para un fin de semana largo, y el clima, especialmente en el Algarve, es confiable. En el calor del verano, una brisa fresca del mar te refresca, en invierno, cuando el viento helado sopla del norte, te beneficias de la protección de las montañas que separan la franja costera del interior.
Los requisitos para comprar una casa en Portugal
Los alemanes normalmente pueden comprar cualquier casa o apartamento de vacaciones que se les ofrezca sin ningún problema. También pueden permanecer en Portugal todo el tiempo que quieran. Si planea quedarse más de tres meses seguidos, es mejor solicitar el permiso de residencia obligatorio directamente al ingresar. La aprobación suele ser una cuestión de forma. Los compradores de viviendas también deben obtener un número de identificación fiscal de la oficina de impuestos local. También lo necesitará si desea abrir una cuenta bancaria en Portugal. Cualquiera que busque un piso en Portugal depende de un coche. Debe volver a registrar los vehículos importados después de 180 días como máximo. Lo mejor es declararlos como mercancía en movimiento e introducirlos como parte de la "Residencia". De lo contrario, la importación será costosa. Es mejor recurrir a proveedores de servicios profesionales.
Factor de ubicación clima
Los interesados en bienes raíces a menudo se concentran en el Algarve. Debido al clima templado durante todo el año, hay un cambio agradable del clima lúgubre en Alemania. La temperatura media en invierno ronda los 16 grados Celsius y en verano los 28 grados Celsius no son infrecuentes. Además, puedes volar a Faro, la capital del distrito, en tres horas por unos 300 euros.
Precios inmobiliarios en Portugal
La franja costera del Algarve se ha convertido en un bastión para los golfistas en los últimos años. En los campos de golf bien cuidados, hay una construcción correspondientemente fuerte. Cualquiera que invierta en una propiedad de este tipo puede esperar altos precios de reventa. Sin embargo, no debería comprar una casa como esta simplemente por motivos de lucro. Porque la conclusión es que la compra sigue siendo un lujo.
Un piso de 2 habitaciones por 150.000 euros cuesta alrededor de 300 euros al mes por mantenimiento (administración, limpieza, servicio de piscina y jardín, provisiones de reparación y gastos generales de urbanización). La luz y el agua aún no están incluidos. Una "quinta", una antigua granja en el interior de Portugal, sigue siendo muy barata. Sin embargo, con estos objetos en particular, uno no debe rehuir los costos de un experto que verifica la calidad de la construcción. Si tiene la oportunidad de intentar vivir allí en invierno antes de comprar, puede probar por sí mismo si puede hacerlo sin calefacción, si el techo es hermético y las paredes permanecen secas. Porque el idilio del verano transfigura a menudo la pobre estructura de construcción que te coge frío en invierno. Pregunte en el sitio en la oficina del alcalde,si está prevista la construcción de nuevos edificios en el barrio, que podrían bloquear la vista, o si se van a construir carreteras, que en determinadas circunstancias suponen una molestia acústica.
Encuentra la casa adecuada
Cuando busque una casa adecuada en Portugal, lo mejor es recurrir a un llamado "Mediador Autorizado". Este es un corredor con licencia estatal que puede proporcionar un "número AMI". Redacta contratos y libera al comprador de una serie de procedimientos administrativos. Por ejemplo, comprueba la estructura de propiedad en el registro de la propiedad y busca qué hipotecas o derechos de terceros pesan sobre la propiedad. Si comete errores, es responsable de los daños sufridos por el comprador. Lo mejor de la asistencia del corredor: no le cuesta nada al comprador. El vendedor paga la comisión.
Cualquiera que se encuentre con una oferta atractiva sin un agente debe, además de examinar el registro de la propiedad ("Conservatória do Registo Predial"), tener el permiso de residencia ("Licença de Utilização") o el permiso de construcción ("Licença de Construção") presentado Es posible que Your-Best-Home.net se haya construido en contra de las regulaciones aplicables, y no se puede confiar en el hecho de que la violación permanecerá oculta a largo plazo. La mejor manera de que la calidad de la construcción sea revisada por expertos Se crea la solicitud de préstamo, solo es suficiente para protegerse contra lo peor.
Lisboa se encuentra en el extremo suroeste de Europa en la costa atlántica.
Compara ofertas de apartamentos
Cualquiera que compare ofertas similares de casas y apartamentos de vacaciones no debe quedar cegado por un precio de compra más bajo, sino que también debe considerar los costos de funcionamiento. Los vendedores y administradores proporcionan información al respecto. En los sistemas existentes, las cuentas antiguas proporcionan la mejor prueba del monto de los costos auxiliares. Es imprescindible echar un vistazo a los estatutos y actas de la comunidad de propietarios, en los que se registran los derechos y obligaciones de uso de las zonas comunes. Debe verificar si se han establecido reservas suficientes para reparaciones, si se planean compras o edificios costosos y según qué clave se asignan los gastos de comunidad. Una conversación con los vecinos del lugar tampoco está de más.
Construya casas de vacaciones usted mismo
Construir una casa de forma remota es complicado. Si no puede aparecer regularmente en el sitio de construcción en Portugal, debe tener al menos una persona de confianza además del administrador del sitio que controle las fases de construcción más importantes. La tierra puede tener una sorpresa desagradable, y mientras está diseñando tranquilamente la casa de sus sueños, en el peor de los casos, la tierra de construcción adquirida puede convertirse en un campo sin valor de la noche a la mañana. Para algunas áreas, las autoridades de Portugal solo emiten permisos de construcción temporales, que expiran después de la fecha de finalización especificada. Es mejor preguntar sobre tales restricciones en el ayuntamiento. Allí también saben si la propiedad está conectada al suministro de agua municipal. A no ser que,En la propiedad debe haber al menos un pozo con capacidad suficiente y agua de buena calidad.
Quienes construyen su propia casa de vacaciones deben estar preparados para el hecho de que la mayoría de los trabajadores no calificados recogerán la paleta en el lugar. Por lo tanto, es mejor contratar especialistas con solicitudes especiales que no son comunes en la región respectiva, como calefacción por suelo radiante, incluso si requieren mucho más. En cuanto a la construcción en sí, debe saber que las normas alemanas no se aplican en Portugal. Es más fácil si opta por un nuevo edificio del desarrollador. Lo paga de acuerdo con el progreso de la construcción. La Ordenanza alemana sobre agentes inmobiliarios y constructores contiene sugerencias para ello. Para estar en el lado seguro financieramente, como dije, pagas de acuerdo con el avance de la construcción y te quedas con alrededor del cinco por ciento de cada tramo como garantía. El reglamento alemán sobre inmobiliarias y promotores inmobiliarios ofrece sugerencias para los pagos parciales,cual se acordó con la constructora.
Básicamente, no debes olvidar la indiferencia de los sureños. La fecha de finalización acordada del nuevo domicilio suele retrasarse en Portugal al menos tres meses o medio año. Algunos promotores inmobiliarios solo comienzan a construir una vez que se ha vendido la mayor parte del complejo. Dos años de construcción no son infrecuentes en Portugal. Por lo tanto, considere cuidadosamente si podría no estar mejor servido con un objeto terminado. Pero aquí también debe asegurarse de que se haya cumplido con el permiso de construcción. Para estar seguro, consiga que un experto evalúe la estructura del edificio.
Sin firma apresurada al tomar una decisión de compra
Dado que la calidad de la construcción en Portugal es muy diferente, definitivamente debe examinarse de manera crítica y experta. Una vez que haya encontrado la casa de sus sueños, generalmente paga el diez por ciento del precio de compra para asegurar la oferta. Debe tener listo el monto del depósito inmediatamente. Porque el banco solo regala el dinero cuando tiene una hipoteca sobre Your-Best-Home.net o alguna otra garantía. Si aún desea obtener el préstamo con poca antelación, tendrá que pedir prestados otros activos, como su casa en Alemania o valores. En general, sin embargo, el depósito no debería ser un problema. En cualquier caso, la regla general es que debe aportar del 40 al 50 por ciento del capital social para una propiedad de vacaciones.
Antes de entregar el dinero, definitivamente debe firmar un contrato preliminar, una “Contrato-promessa de Compra e Venda”, pero solo si está decidido a comprar Your-Best-Home.net. Porque los contratos preliminares son vinculantes en Portugal. Regulan los derechos y obligaciones de las partes hasta la notarización del contrato final de compra y definen la compra a grandes rasgos. El comprador entonces tiene que poner el dinero sobre la mesa antes de una fecha determinada. Si no logra eso, el propietario puede dejar el negocio. Entonces no solo se pierde el depósito, a menudo hay una multa contractual. Por lo tanto, debe comunicarse con su banco lo antes posible antes de firmar un contrato preliminar. Por el contrario, este papel también obliga al propietario anterior.Si posteriormente deja el negocio, debe transferir el doble del depósito al comprador de acuerdo con la ley portuguesa.
Funchal es la capital de la Región Autónoma de Madeira.
El contrato preliminar
El contrato preliminar generalmente contiene las siguientes disposiciones:
- la designación exacta de las partes y la descripción exacta de la propiedad, incluidos los datos del registro de la propiedad, así como una referencia a la ausencia de gravámenes,
- el precio de compra, así como los pagos parciales de los nuevos edificios de acuerdo con el progreso de la construcción y el acuerdo de un pago inicial, si así lo solicita el vendedor (el diez por ciento es lo habitual)
- el acuerdo de cooperación del vendedor en el registro provisional de la adquisición y la hipoteca,
- la fecha de vencimiento del precio de compra restante o las partes del precio de compra que se financiarán (como muy pronto cuando el contrato de compra sea notariado)
- la fecha de la certificación notarial,
- Cláusulas de sanción en caso de incumplimiento de contrato y cláusula de ejecución.
Puede jugar a lo seguro si tiene el contrato preliminar certificado por un notario y luego ingresado provisionalmente en el registro de la propiedad. Esto asegura su reclamo para convertirse en propietario durante seis meses. De lo contrario, puede ocurrir lo siguiente: El propietario vende a un segundo interesado que, de buena fe, se ha inscrito él mismo en el catastro. Incluso si su contrato se firmó antes, saldrá perdiendo. Aunque la inscripción en el registro de la propiedad no es obligatoria, definitivamente no se debe prescindir de ella.
En Portugal, sin embargo, se convierte en propietario de una vivienda con un contrato de venta notariado. Por tanto, el vendedor recibe su dinero inmediatamente después de firmar. En Alemania, por otro lado, el notario mantiene la suma durante algunas semanas en una cuenta de depósito en garantía, una forma especial de cuenta de depósito en garantía, hasta que el comprador es el nuevo propietario en el registro de la propiedad.
Antes de que se celebre el contrato de compra y se registre ante notario, el comprador debe pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces. Para ello, el comprador debe informar a las autoridades fiscales sobre el precio al que está comprando la propiedad y presentar su cédula fiscal personal y tarjeta fiscal predial (“Caderneta predial”). Solo cuando ha pagado el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias (SISA) y puede acreditarlo en el momento de la compra, el notario notario hace el contrato.
El contrato de compraventa notarial suele ser tramitado por un abogado autorizado por el comprador para hacerlo ante un notario o cónsul portugués (en Alemania). El abogado asegura que se obtienen los certificados y documentos necesarios para la ejecución del contrato de compra. Importante: Como funcionario, el notario en Portugal no tiene ninguna función consultiva.
La financiación
Los bancos portugueses solo otorgan préstamos a clientes residentes y, por lo general, a tipo variable. Cualquiera que quiera acordar una tasa de interés fija paga una tarifa excesiva. Los bancos alemanes se muestran reacios a financiar bienes raíces en el extranjero y, por lo general, solo entregan el dinero si, por ejemplo, usted presta su casa en Alemania o proporciona alguna otra garantía habitual. Tanto las propiedades residenciales listas para mudarse que se encuentran dentro de urbanizaciones desarrolladas como las parcelas edificables en las que se ha otorgado un permiso de construcción pueden considerarse como garantía para dicho financiamiento.
Los documentos para un préstamo en Portugal
Los documentos para la financiación de viviendas en Portugal se denominan "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação". Junto con la solicitud de préstamo, debe presentar los siguientes documentos sobre el peón portugués a su prestamista:
| Identificação da Propriedade | Identificación de la propiedad |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Plano de obra y obra |
| fotografias | Fotografías |
| Características da Propriedade | Propiedades esenciales de la propiedad |
| Area total do terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / caves / garagens / rés-do-chão / andares | Propiedad y superficie construida en m2, número de plantas, incluido sótano / garajes / planta baja / plantas |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | infraestructura existente (red pública de electricidad y teléfono, suministro y eliminación de agua pública) |
| identificação da fracção autónoma (nos termos exactos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade horizontal) | Designación del condominio (definición exacta que indique las designaciones contenidas en la declaración de división) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Número y uso de habitaciones, valor de propiedad asumido |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar no local | Nombre, dirección, teléfono del propietario / persona de contacto en el sitio |
| Fotocópia da licença de construção actualizada ou da licença de habitabilidade / utilização | Fotocopia del permiso de construcción o residencial o de uso |
| Contrato promessa de empreitada | Contrato de obra / construcción |
| Contrato promessa de compra e venda | Promesa de compra / acuerdo de compra preliminar |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current certificado | Extracto catastral |
| Caderneta Predial | Tarjeta de control de edificios |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Copia de la identificación fiscal portuguesa |
Solicitud de hipoteca en Portugal
La tasación y la colocación de hipotecas se pueden realizar a través de una empresa de tasación local y un bufete de abogados, idealmente trabajando con su banco. La hipoteca se produce por contrato o declaración unilateral. El pedido y la realización de la hipoteca están sujetos a la ley portuguesa.
El principio del orden cronológico de prelación de las inscripciones siempre prevalece si se inscriben varias hipotecas u otros derechos sobre la propiedad. En el caso de hipotecas sobre objetos en Portugal, solo se consideran hipotecas de primer nivel. La hipoteca se registra en euros e incluye, además del principal crédito, intereses a tres años y gastos accesorios.
Los acuerdos sobre un seguro contra incendios adecuado y la asignación de cualquier beneficio del seguro también deben incluirse en el documento de nombramiento. El lugar de jurisdicción está determinado por la ubicación de la propiedad. Como ya se mencionó, es costumbre solicitar una reserva provisional de la compra - indicando el precio de compra - y la hipoteca en el registro de la propiedad antes de que se legalice el contrato de compra. Esta entrada provisional sirve para asegurar el rango y contiene:
- Nombre del futuro acreedor hipotecario
- Monto de la hipoteca
- Cantidad de intereses y beneficios complementarios
La hipoteca final debe estar certificada ante notario y registrada dentro de los seis meses posteriores a la realización de esta reserva, si la compra se realiza al mismo tiempo que el contrato de compra.
El costo de una casa en Portugal
Los gastos de notario y registro de la propiedad, así como los gastos accesorios, pero también la transmisión de la propiedad y el impuesto sobre la propiedad: todo esto debe pagarse al comprar una casa en Portugal. Aclaramos en detalle qué tan altos son los costos.
La ciudad de Oporto es epónima y conocida por el vino de Oporto.
Costes adicionales
Si calcula el monto total del financiamiento, no debe olvidar incluir entre un 10 y un 15 por ciento de costos adicionales. El monto exacto depende del precio de compra y del monto del préstamo.
La parte del león es el impuesto a las transmisiones inmobiliarias. El SISA es hasta el diez por ciento del precio de compra. Los usuarios autónomos se benefician de una asignación de hasta 83.500 euros. Además, se clasifican las tasas de impuestos. Del equivalente a alrededor de 162.000 euros, las autoridades fiscales portuguesas cobran uniformemente el diez por ciento por la compra de viviendas. El impuesto a la transferencia de bienes raíces debe pagarse antes de que se firme el contrato de compraventa notariado.
Los costos de notario y registro de la propiedad son del dos al tres por ciento del precio de compra notarial y ya incluyen el impuesto de timbre del ocho por mil. Cualquiera que consulte a un abogado paga más por ello, pero debe fijar el precio de antemano. A diferencia de Alemania, no existe un programa de tarifas legal en Portugal. Cualquiera que quiera usar el truco de comprar su propiedad a través de una compañía extraterritorial para eludir legalmente el impuesto a la transferencia de bienes raíces o el impuesto a la herencia y las donaciones tendrá que llamar tanto a un abogado como a un asesor fiscal. Sin embargo, no todos los prestamistas siguen estos modelos de ahorro de impuestos. El impuesto a la propiedad es del 0,7% al 1,3% del valor unitario de los terrenos edificables y edificables. Para ciertos horarios y hasta ciertos valores estándar, se aplican descuentos.Quien venda su casa con una ganancia tiene que pagar el 50 por ciento de los ingresos adicionales como ingresos. El impuesto sobre donaciones y sucesiones ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") depende del valor de la propiedad y del grado de parentesco. Los cónyuges e hijos que hereden una casa deben, por ejemplo, esperar el 13 por ciento por un valor de alrededor de 70.000 euros a 180.000 euros. El impuesto a la propiedad genera costos de funcionamiento entre el 0,7 y el 1,3 por ciento del valor unitario. Las exenciones para los edificios construidos con fines residenciales son posibles durante determinados períodos de tiempo hasta un valor de alrededor de 150.000 euros.Quienes heredan una casa tienen que contar con el 13 por ciento por un valor que ronda los 70.000 euros a 180.000 euros, por ejemplo. El impuesto a la propiedad genera costos de funcionamiento entre el 0,7 y el 1,3 por ciento del valor unitario. Las exenciones para los edificios construidos con fines residenciales son posibles durante ciertos períodos de tiempo hasta un valor de alrededor de 150.000 euros.Quienes heredan una casa tienen que contar con el 13 por ciento por un valor que ronda los 70.000 euros a 180.000 euros, por ejemplo. El impuesto a la propiedad genera costos de funcionamiento entre el 0,7 y el 1,3 por ciento del valor unitario. Las exenciones para los edificios construidos con fines residenciales son posibles durante determinados períodos de tiempo hasta un valor de alrededor de 150.000 euros.
Costos de financiamiento
Los costos se determinan caso por caso y se basan en los gastos requeridos en el sitio. Los socios contractuales en Portugal evaluarán la propiedad y ordenarán la hipoteca.
El coste de la tasación depende del valor de mercado de la propiedad, pero ronda los 300 euros como mínimo. La orden de hipoteca a ser ejecutada por un abogado incurre en unos gastos de alrededor del dos por ciento del importe del préstamo, pero al menos 1.500 euros. A esto se suman los gastos de notario y registro de la propiedad, que se basan en el monto de la hipoteca a registrar.
Consejos y direcciones de información para su casa de vacaciones
Si dejas tu apartamento o casa de vacaciones solo durante mucho tiempo, es mejor contratar una empresa de gestión para asegurarse de que todo está en orden.
Debe aclarar esto al hacer su selección:
- ¿La empresa está registrada, tiene referencias?
- ¿Con qué frecuencia se comprueba Your-Best-Home.net?
- ¿La administración está siempre disponible?
- Si es así, ¿ella también se hará cargo del alquiler?
- ¿Se muestran claramente los costes de funcionamiento (impuestos, agua, electricidad)?
- La administración de la propiedad trabaja en conjunto con empresas de servicios; si es así con cuales?
Direcciones
Cámara de Comercio e Industria Germano-Portuguesa
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel. 00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Embajada de Alemania
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
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