Es el país favorito de los alemanes y muchos lo consideran un lugar de ensueño para sus propias cuatro paredes: España. No es de extrañar que miles de alemanes ya tengan una casa o apartamento de vacaciones en España. El 15 por ciento de las propiedades en Mallorca están en manos alemanas. Aquí puede averiguar lo que debe tener en cuenta al comprar una casa en España.
Monumentos antiguos y arquitectura futurista, amplias playas de arena y zonas rurales montañosas: España ofrece algo para todos los gustos. Más de 100.000 alemanes ya poseen una casa allí. La mayoría lo utiliza primero durante sus vacaciones y luego como segunda residencia o residencia permanente.
Requisito para una casa en España
En general, no existen restricciones laborales para los ciudadanos de la UE. Sin embargo, las autoridades de algunas regiones costeras y partes de las islas se reservan el derecho de autorizar a los extranjeros a comprar. Si permanece en el país más de 90 días seguidos, necesita un permiso de residencia, y tan pronto como se encuentre principalmente en España, es decir, a partir de 183 días al año, se convierte en “residente” sujeto a impuestos. Las inversiones extranjeras, incluida la compra de inmuebles, están ampliamente liberalizadas en España y en la mayoría de los casos pueden realizarse sin permiso hasta un importe de 2,9 millones de euros.
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No existen restricciones para la compra de una casa para ciudadanos de la UE.
Preparación: Documentos para la compra de una propiedad en España
Si desea comprar una propiedad en España, primero debe verificar los derechos de propiedad del vendedor utilizando los siguientes documentos.
Extracto catastral: (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad según Art. 223 Ley Hipotecaria). Para obtener información sobre si la propiedad está gravada por hipotecas o si existen restricciones de uso, por ejemplo, derechos de paso.
Contrato notarial de compraventa (escritura de compraventa) con una nota del registro de la propiedad (Registro de la Propiedad).
Prueba de que el dueño anterior ha pagado impuestos sobre la propiedad en los últimos cinco años. En España, el propietario actual de la propiedad siempre es responsable de estas reclamaciones. Quedan prescritos por ley después de cinco años. El estado puede cobrar las cantidades que se hayan acumulado previamente del nuevo propietario.
Para suelo rural: El certificado catastral (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro) para poder comparar las entradas con las del catastro.
Hacer que el municipio confirme la calidad del terreno edificable y presente la licencia de obra y el certificado de habitabilidad. Compruebe si se han cumplido los permisos de construcción. Las infracciones solo expiran después de cinco años. Para estar seguro, puede obtener un "certificado negativo".
Pregunte si existen restricciones de compra para extranjeros por razones de naturaleza y protección agrícola, así como seguridad militar para la propiedad deseada. Fuera de las denominadas zonas urbanizadas, todas las islas y algunas regiones costeras están sujetas a aprobación. Comuníquese con la autoridad de construcción del municipio (Gerencia Municipal de Urbanismo) para la protección de la naturaleza y la agricultura y la autoridad militar regional (Delegación de Defensa) para las restricciones de compra debido a la seguridad militar.
Compruebe además si la propiedad está alquilada. Los inquilinos tienen amplios derechos en España. Si hay una comisión de corretaje, asegúrese de que se la cobre al vendedor. De lo contrario, la comisión nunca debería ser superior al cinco por ciento.
Glosario para comprar una casa de vacaciones
Un gran obstáculo para comprar una casa en España es el lenguaje técnico. Traducimos los términos españoles más importantes al alemán para usted.
- comunidad de propietarios: Comunidad de propietarios - Atención: No solo apartamentos, sino también conjuntos residenciales con uso compartido de piscinas, parques o similares forman una comunidad de propietarios.
- Comunidades de hecho: Comunidad de propietarios que no está inscrita en el catastro, pero que surgió del derecho consuetudinario y también crea una obligación de cotizar.
- Administrador: El administrador proporciona información sobre los derechos y obligaciones en la comunidad de propietarios. Antes de comprar, pídales que confirmen que el propietario anterior ha pagado todas las contribuciones a la comunidad de propietarios. De lo contrario, usted será responsable.
- Escritura de división horizontal: La escritura de división muestra propiedad comunal.
- Cuotas de participación en elementos comunes: Porcentaje del sistema total.
- Estatutos: Los estatutos determinan en parte la distribución de los gastos de comunidad y solo pueden modificarse por decisión unánime.
- Reglamento de régimen interior: El orden comunitario se adopta o cambia por decisión mayoritaria.
Ayuda del notario
Después de solicitar el extracto catastral, el catastro está obligado a informar al notario por fax de cualquier cambio en la situación catastral en un plazo de diez días. El contrato notarial se concluye dentro de este plazo de diez días. La propiedad ya se transfiere al comprador con el contrato de venta privado por escrito, pero se requiere un contrato de venta notariado para ingresar en el registro de la propiedad. Con la celebración del contrato, el vendedor recibe su dinero.
El día de la firma del contrato, el notario generalmente informa al registro de la propiedad de la notarización. Esto provoca que el registro de la propiedad se bloquee por un período de diez días y así protege al comprador, que se inscribe en el registro de la propiedad después de pagar su impuesto de transferencia de bienes raíces del seis o siete por ciento.
Consejos de expertos a pesar del buen español
También hay una especie de alemán legal en español. Por eso, cualquiera que pueda comunicarse con fluidez en el bar y en la tienda está lejos de estar preparado para las negociaciones contractuales. Sin embargo, las barreras del idioma no son un problema, en Baleares, Canarias o en regiones costeras como la Costa del Sol puedes encontrar suficientes abogados ingleses y algunos de habla alemana que se encargan de los trámites y verifican los documentos. En Mallorca, donde alrededor del 15 por ciento de la propiedad está en manos alemanas, las copias alemanas de los contratos a menudo ya están disponibles. Sin embargo, los costos del asesor legal residente son valiosos. Porque la legislación fiscal y contractual española es diferente a la nuestra. Sin expertos, puede caer en una trampa. En las zonas menos turísticas también debe utilizar un intérprete especializado.
Los honorarios del abogado son negociables y fluctúan alrededor del uno por ciento del precio de compra. Los problemas complicados encarecen el asesoramiento. Por ejemplo, según la ley española, el propietario no tiene que registrarse en el registro de la propiedad. Definitivamente no deberías prescindir de él. Sin embargo, si el vendedor no figura en el registro, se instruye al abogado para que aclare la estructura de propiedad. O los contratos de compra de todos los propietarios anteriores deben ser certificados por el notario, o se adquiere la escritura notarial del último propietario registrado. Sin embargo, esto requiere la cooperación del vendedor de la propiedad y el último propietario registrado.
Para evitar posibles daños, consulte siempre a un asesor experto si tiene preguntas o problemas difíciles. Su tarifa es a menudo solo una fracción de su posible daño.
Un extracto del registro de la propiedad proporciona información sobre posibles gravámenes en la casa.
No compres la primera casa en España que te encuentres
Visitar una casa durante el atardecer atmosférico puede resultar seductor. Sin embargo, no hay que dejarse llevar por un espontáneo “nos lo llevamos” y, si es posible, acordar el precio con el vendedor bajo testigos. Porque solo con estas declaraciones ya ha concluido un contrato válido. Si no quiere comprarlo más tarde, la corte puede sentenciarlo a una compensación.
Si ha encontrado una gran propiedad, pero aún desea mantener una puerta trasera abierta, puede sacar una opción de compra (contrato de opcion de compra). Certifica el derecho a comprar la propiedad en las condiciones estipuladas contractualmente. Sin embargo, en realidad, a pesar del contrato de opción, no es inmune al hecho de que el corredor vende la propiedad a otra parte interesada. Además, el pago inicial equivale a una cuota de compra inicial y no se reembolsa si no compra. La conclusión es que una opción de compra no es recomendable. La oferta no solo es diversa, también supera la demanda. Entonces no hay presión de tiempo.
Una vez que haya tomado una decisión final, un contrato de compraventa de derecho privado (Contrato Privado) es suficiente, ya que vincula al comprador y al vendedor a la compra. Recomendamos un contrato por escrito que solo firme una vez que se hayan definido las propiedades de la propiedad y se hayan negociado todos los detalles (partes contratantes, descripción de la propiedad - ubicación, espacio habitable neto, tamaño de la propiedad - información del registro de la propiedad, propiedades adyacentes). Fija las condiciones de pago y la posible liquidación de los impuestos pendientes así como los costes de transferencia, regula quién paga los costes auxiliares y qué ocurre con el inventario. Además, las partes especifican el tiempo de entrega y la asunción de la tarifa en este documento. La posterior certificación notarial ya está pactada o prevista allí.
Sin embargo, un contrato de compraventa notariado (escritura de compraventa) también se puede concluir inmediatamente. Le recomendamos que usted, el comprador, insista en esto, incluso si se acuerda el pago a plazos, y luego haga arreglos para que se inscriba en el registro de la propiedad.
Insista en un contrato de compraventa notariado (Escritura) en traducción al alemán como parte tangible de los originales, e inscríbase en el registro de la propiedad. Esta es la única forma de protegerte de reclamaciones de terceros. El requisito previo para la inscripción en el registro de la propiedad es el contrato de compraventa notariado y la prueba de que se ha pagado el impuesto a la propiedad. Para edificios nuevos, también se requiere una declaración notarial de edificio nuevo y una declaración de habitabilidad. Los vendedores casados necesitan poder notarial del cónyuge.
Sea crítico con los contratos de formulario, ya que estos generalmente solo contienen ventajas para el socio contratante que diseñó el formulario. Los contratos individuales o los acuerdos individuales pueden tener una influencia positiva en las negociaciones del contrato, pero rara vez mejoran el resultado a su favor. Las seguridades obviamente evidentes y aparentemente secundarias son ineficaces sin la confirmación por escrito de su socio contractual.
Acuerde en el contrato qué ley debe aplicarse. Al acordar el lugar de jurisdicción, asegúrese de que la ejecución judicial de sus reclamos contractuales no se vea obstaculizada por un lugar de jurisdicción lejos de la propiedad. Si no llega a un acuerdo contractual sobre el lugar de jurisdicción, el tribunal competente en el lugar de la propiedad se determina como el lugar de jurisdicción según la ley española.
Asegúrese de qué garantías se ofrecen para que se pueda hacer cumplir lo prometido y lo acordado contractualmente, si es necesario también en los tribunales. Las personas involucradas en la construcción (promotor inmobiliario, contratista general) son responsables bajo la ley española por defectos estructurales en el edificio durante diez años. Por tanto, están obligados a contratar un seguro adecuado.
Si se compra una propiedad que está en construcción y aún no se ha completado como resultado de pagos a plazos, el vendedor debe proporcionar evidencia de que se ha contratado un seguro o garantía bancaria con respecto a los pagos a plazos. ¡Sea particularmente crítico con los llamados modelos de tiempo compartido o constructores!
Como regla general, el diez por ciento del precio de compra se paga con el contrato preliminar, el resto para la certificación notarial. Si el comprador no paga la cantidad restante dentro del plazo acordado, el depósito pasa al vendedor sin que el comprador reciba la propiedad. Sin embargo, si la propiedad se vende a un tercero durante el período, acuerde por adelantado con el vendedor que en este caso le devolverá el doble del anticipo. Si no recupera su dinero, solo ir a la corte le ayudará.
La inscripción catastral en España
El registro protege a la persona registrada de reclamaciones de terceros, por ejemplo, si la propiedad se ha vendido dos veces. En tal caso, el comprador que está en el registro de la propiedad tiene más influencia. El otro solo tiene derecho a reclamar daños y perjuicios al vendedor.
Por lo tanto, debe indicar expresamente al notario que lo anote y lo inscriba como propietario en el registro de la propiedad. No está automáticamente obligado a hacerlo. Inmediatamente después de firmar los contratos, pídale que le pida al registro de la propiedad que lo inscriba como nuevo propietario en el libro diario (preferiblemente por fax). La hora de cada documento presentado se anota en este “diario”. La entrada es válida durante unos dos meses. Mientras tanto, debe presentar el contrato de compra ante notario a las autoridades y prueba del impuesto de transferencia de propiedad pagado; para los nuevos edificios también la cédula de obra nueva y la cédula de habitabilidad.
Básicamente, es posible tener la Escritura certificada por un notario alemán. Sin embargo, es más recomendable elegir un notario español o al menos involucrarlo. Solo tiene que estar familiarizado con la ley española. O los compradores y vendedores pueden estar representados en España con un poder notarial.
El alemán legal también está disponible en español, así que busque un abogado experto.
Construye una casa sin riesgo
En España se ofrecen maravillosas parcelas, pero no todas están permitidas para la construcción. El municipio informa qué está permitido y si aún existen costos de desarrollo. El arquitecto obtiene el permiso de obra (licencia de obras). Si la propiedad está en una denominada “urbanización”, no suele haber problema. Porque eso significa construir terrenos. Según los planes de desarrollo de la administración municipal, puede ver si se planifican objetos de reducción de valor en el área. Si desea establecerse en un área determinada, vale la pena preguntarle a la oficina del alcalde sobre terrenos o corredores de renombre. En general, construir un nuevo edificio a distancia es complicado. En cualquier caso, debe contratar a un administrador del sitio (aparejador) con buenas referencias.
Objetos del promotor inmobiliario
Las propiedades que aún están en construcción no deben pagarse por adelantado. Incluso si al desarrollador le gustaría eso. Recomendación: Pague el 30 por ciento, el 40 por ciento cuando la carcasa esté en su lugar, el 20 por ciento después del trabajo interior y el diez por ciento cuando se entreguen las llaves. La nueva Ley de Construcción, que estipula una garantía de diez años, se aplica a todos los proyectos aprobados. El desarrollador sigue siendo el propietario hasta el final. Si solicita pagos a plazos, está obligado por la legislación española a garantizar la terminación oportuna de la construcción o la devolución de los anticipos mediante garantía bancaria o seguro. Antes de que la propiedad pase al comprador, el desarrollador de la propiedad presenta el primer permiso de ocupación y entrega el nuevo documento de construcción, con el cual Your-Best-Home.net se registra en el registro de la propiedad.
Financiamiento de la propiedad en España
Utilice siempre al menos un 40 a 50 por ciento de capital social al financiar una propiedad en el extranjero. Los inmuebles u otros activos en Alemania también se consideran un sustituto de la equidad. Los fondos de ahorro y préstamo para la vivienda también se pueden utilizar para financiar medidas residenciales en España *. Además de las promesas nacionales y las garantías de sustitución, las hipotecas sobre una propiedad residencial en España también pueden utilizarse como garantía para dicha financiación. En principio, no se pueden tomar prestadas propiedades comerciales. Además, el préstamo para modelos de tiempo compartido, "constructores" o modelos de "comprador" no es posible.
propina
Siempre es mejor obtener una financiación segura, incluso si atraen supuestamente buenas ofertas de escaparates de los bancos españoles. Sin embargo, estos a menudo solo son válidos por un año. Luego, los bancos suben bruscamente sus tipos de interés.
Si ya ha concluido una financiación supuestamente buena y teme o sufre elevadas subidas de tipos de interés, su banco o sociedad de crédito hipotecario a menudo puede ofrecerle un préstamo de rescate a interés fijo en combinación con un contrato de sociedad de crédito hipotecario. Su financiamiento estará seguro nuevamente.
Valoración de la propiedad
La propiedad crediticia generalmente la valora su prestamista. Para ello participa un socio de la cooperación española. Esto lleva a cabo la evaluación del valor de mercado por parte de un experto en construcción competente. El costo de la tasación correrá a cargo del prestatario.
Después del examen legal del catastro español por un abogado y la aclaración de las opciones de seguridad para su préstamo, su prestamista redacta la carta de aprobación y el contrato de préstamo. Después de firmar el contrato de préstamo, se inicia la solicitud de hipoteca.
Pedir una hipoteca
Su prestamista contrata a un bufete de abogados para redactar el contrato de hipoteca en español. Luego tiene la hipoteca ordenada por un notario español con base en este borrador. La escritura de la hipoteca debe presentarse para su inscripción en el correspondiente registro de la propiedad en España. También puede solicitar la ejecución de la escritura en la mayoría de las notarías, pero debe realizar el pedido expresamente. De lo contrario, es recomendable que todo el proceso de registro sea manejado por una oficina de procesamiento, llamada Gestoria, o un representante autorizado en el sitio.
Después de registrar la hipoteca, su prestamista recibirá el documento original para su revisión. La hipoteca es aceptada por un notario alemán. Para ser registrado en España, este documento en alemán debe estar apostillado y complementado con una traducción al español.
Todos los costes e impuestos, incluidos los de España, deben pagarse de inmediato.
* Para los contratos de ahorro y crédito hipotecario para los que se han otorgado primas estatales, este tipo de uso es “no favorecido” o “perjudicial para las primas”.
Si ha encontrado una casa adecuada, pero aún desea mantener la puerta trasera abierta, existe la opción de comprar.
Documentos para comprar una casa en España
- Declaración de consentimiento para la financiación transfronteriza
- NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) Número de identificación español para extranjeros registrados (ver más abajo)
- Persona de contacto con número de teléfono para ver la propiedad en préstamo. Nuestro experto debe informarle sobre la inspección planificada.
- Plano de construcción y del sitio, planos de construcción, descripción del edificio, información sobre el espacio habitable y el espacio cerrado
- Permiso de construcción del municipio responsable para el nuevo edificio planificado o para el edificio existente
- Copia del contrato de compra ante notario, posiblemente en una traducción al alemán, copia del contrato privado
- Extracto del Registro de la Propiedad en forma de "nota simple informativa según Art. 332 Reglamento Hipotecario"
- últimas fotografías del objeto
- Avisos sobre el impuesto predial de los últimos tres años (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Certificado de habitabilidad
- Confirmación de que se han pagado todas las tarifas e impuestos
- Certificado de seguro contra incendios
Cualquier documento que aún no esté disponible debe enviarse inmediatamente después de recibirlo. Se requieren otros documentos en casos individuales. Tenga en cuenta que la financiación de una propiedad en el extranjero puede llevar mucho más tiempo que en casa. Por lo tanto, debe hablar con su prestamista, por ejemplo, LBS, sobre sus intenciones de compra a su debido tiempo.
Desembolso del préstamo
El préstamo se paga una vez aprobado el préstamo, presentado el contrato de préstamo firmado y registrado la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Los pagos fiduciarios a través de un notario español son posibles después de un acuerdo previo y en estrecha coordinación con el prestamista.
El número de identificación español NIE
Los ciudadanos de otros países reciben un número de identificación para extranjeros (NIE - Número de Identificación de Extranjeros) de las autoridades de inmigración españolas después del registro. Este número se utiliza en casi todas las transacciones en España (por ejemplo, compra de bienes inmuebles) y facilita la correspondencia con autoridades y oficinas. Como futuro propietario de una propiedad, debe obtener el número de identificación con tiempo antes del acuerdo de compra notariado. Puede solicitarlo in situ en las autoridades policiales (Comisaría de Policía) o en Alemania en los consulados generales de España.
Gastos de compra de una casa en España
Los compradores deben calcular el diez por ciento del precio de compra para los costos de compra auxiliares. Alrededor del 1,5 al 2 por ciento se incurre en tarifas de notario y registro de la propiedad, incluidas las tarifas de registro, el resto se divide entre varios impuestos. La tasa del IVA (impuesto sobre el valor anadido) a la transferencia de bienes raíces es generalmente del siete por ciento. Al comprar un terreno edificable, se agrega el 16 por ciento de IVA a la factura. La compra de inmuebles en Canarias está sujeta al impuesto local IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) del cuatro por ciento.
El impuesto sobre el crecimiento del capital es equivalente a un impuesto especulativo que se aplica cuando se revende la propiedad. Para los no residentes, equivale al 35 por ciento del aumento de valor. Si el vendedor no es residente, el comprador está obligado a retener el cinco por ciento del precio de compra y pagarlo a la oficina de impuestos. El vendedor puede entonces determinar la obligación tributaria real en una declaración de impuestos. El esquema de pago anticipado de impuestos no se aplica si la propiedad ha sido propiedad del vendedor durante más de diez años en la fecha de presentación de informes y no se han tomado medidas para mejorar el valor.
El impuesto sobre la plusvalía territorial (Plusvalia) grava el incremento en el valor de la propiedad. Según la ley, corren a cargo del vendedor. Sin embargo, en caso de impago, el propietario actual de la propiedad es responsable. Por lo tanto, si es posible, debe incluir la adición "segun la ley" en el contrato. El monto de la Plusvalia depende del tamaño de la propiedad, el municipio y la duración de la propiedad. Se calcula utilizando el valor catastral, que se actualiza cada tres años. Aproximadamente se puede estimar el uno por ciento del precio de compra. El impuesto no solo se aplica a las ventas, también se les pide a los herederos que paguen. No se recoge en las afueras de los municipios.
España y Alemania no han celebrado ningún acuerdo sobre el impuesto de sucesiones. Por tanto, se recoge inicialmente en ambos países. Las cantidades pagadas en España se compensan luego con el impuesto de sucesiones alemán. Si está sujeto a las exenciones fiscales en este país, España no reembolsará nada. El impuesto a la herencia vence a los cinco años. Especialmente entre los no familiares, puede tener sentido transferir la propiedad durante su vida. Discuta esto con un abogado o asesor fiscal especializado.
La propiedad debe estar asegurada contra incendio y robo. También se recomienda el seguro de responsabilidad inmobiliaria y de contenido de la vivienda. Los costes de financiación y funcionamiento son una parte importante de una casa de vacaciones en España. Las siguientes disposiciones se aplican a su monto.
Los costos de funcionamiento se distribuyen de manera relativamente uniforme entre impuestos, costos de operación y mantenimiento.
Costos de financiamiento
Los costes de tasación se basan en el valor de mercado del inmueble y ascienden, por ejemplo, a un valor de mercado de 300.000 euros, unos 600 euros. El borrador de la hipoteca y el examen legal de un abogado cuestan alrededor del uno por ciento, pero al menos alrededor de 800 euros.
Correr cuesta
Los costos de funcionamiento promediaron alrededor del 1,5 por ciento del precio de compra y se distribuyen de manera relativamente uniforme entre impuestos, costos de operación y mantenimiento. El impuesto sobre bienes inmuebles (impuestos de bienes immuebles, IBI), que recauda el municipio, constituye una gran parte de los impuestos. Incluso para propiedades más pequeñas, es de varios cientos de euros al año. La “referencia catastral” también se puede encontrar en el comprobante de impuesto predial. Este es el número de código de la oficina de registro de la propiedad que el registro de la propiedad requiere para el registro.
La segunda parte importante de los impuestos proviene de los ingresos por alquileres. Irritante pero correcto: incluso si nunca alquila el apartamento, todavía paga este impuesto. En España, la ocupación por el propietario se considera auto-alquiler. Los no residentes pagan una tasa fija del 0,5 por ciento de impuesto sobre la renta sobre el valor catastral de la propiedad. Las pérdidas derivadas del alquiler y el arrendamiento financiero se han podido reclamar recientemente a efectos fiscales en Alemania. El impuesto sobre el patrimonio es, según la cantidad, por ejemplo, el 0,2 por ciento del valor catastral.
Efectos del uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro
La oficina de impuestos considera que el uso de préstamos hipotecarios y fondos de ahorro en el extranjero dentro del período de compromiso es perjudicial para las primas o los impuestos. Una excepción importante se aplica solo a los empleados de la Unión Europea: de acuerdo con las resoluciones de la BFH, pueden utilizar fondos de la sociedad de construcción para viviendas familiares en su país de residencia.
Los otros efectos fiscales de una propiedad en el extranjero, como el tratamiento de las ganancias / pérdidas del alquiler y arrendamiento en el extranjero para el impuesto sobre la renta en Alemania, se basan en el acuerdo de doble imposición entre Alemania y España. Aquí debe intervenir la oficina tributaria responsable de gravar al contribuyente.
Direcciones útiles
Estas son las instituciones que pueden ser útiles al comprar una casa de vacaciones en España: Agencia
Federal de
Información de Comercio Exterior / ahora: Germany Trade an Invest GmbH (GTAI) Asociación Alemana de Protección de Bienes Inmuebles Extranjeros, DSA
Asociación de Protección Alemana y Suiza
para la Propiedad Extranjera eV
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