La financiación de la vivienda debe calcularse sólidamente. Por lo tanto, es importante aclarar de antemano cuánto capital puede utilizar, en qué costos adicionales se incurrirá y qué tan alta puede ser su carga mensual. Con tasas confiables y bajas tasas de interés, el contrato de ahorro y préstamo hipotecario se convierte en la piedra angular de su financiamiento inmobiliario.
La financiación de la vivienda debe planificarse cuidadosamente para no tener problemas de dinero más adelante. Su préstamo hipotecario y contrato de ahorro juega un papel decisivo en esto: disfruta de la seguridad de la tasa de interés durante todo el plazo del préstamo y puede calcular con tasas fijas, y las condiciones de interés favorables facilitan su inversión. Además del préstamo hipotecario y el contrato de ahorro, que generalmente cubre entre el 20 y el 30 por ciento de los costos, generalmente se requiere entre un 20 y un 30 por ciento de capital. El restante 50 a 60 por ciento puede pagarse mediante un préstamo hipotecario.
¿Cuánto puede costar mi casa?
Al comienzo del financiamiento de la vivienda, se debe calcular su margen financiero. Al principio, no importa si los constructores son jóvenes o si quieren obtener un préstamo hipotecario a partir de los 50 años. Usa tus ingresos para determinar cuántos euros puedes recaudar mensualmente para la cuota del préstamo de la financiación. Por lo tanto, anote los pagos de ingresos regulares y luego calcule los gastos mensuales, como gastos de manutención, costos de vivienda auxiliares, seguros, radio y televisión, y mucho más. La comparación de los importes debe dar como resultado un ingreso de libre disponibilidad, a partir del cual se calcula el cargo mensual. El monto del alquiler mensual en este punto puede servir de orientación.
Consejo : la tasa hipotecaria no debe ser superior al 40 por ciento del ingreso neto disponible. Además, no debe olvidarse de incluir en la planificación de costes los costes de compra complementarios para la compra de la vivienda.
La siguiente tabla ofrece una descripción general aproximada de qué tan alto será el cargo mensual, según el costo total de comprar una propiedad y el capital disponible. Importante: En casos individuales, siempre se requiere un cálculo individual de la financiación inmobiliaria.
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Así funciona la financiación |
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Precio de la propiedad |
200.000 euros |
300.000 euros |
400.000 euros |
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financiación | |||
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30% de equidad |
60.000 euros |
90.000 euros |
120.000 euros |
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incluyendo ahorros de préstamos hipotecarios de |
40.000 euros |
60.000 euros |
80.000 euros |
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30% de ahorro en préstamos hipotecarios |
60.000 euros |
90.000 euros |
120.000 euros |
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Préstamo de anualidad del 40% |
80.000 euros |
120.000 euros |
160.000 euros |
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Intereses y amortización por mes | |||
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Préstamo Bauspar (tasa de reembolso mensual |
400 euros |
600 euros |
800 euros |
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Préstamo de anualidades (reembolso 4% anual, interés de débito 2% fijo durante 10 años) |
400 euros |
600 euros |
800 euros |
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carga mensual total |
800 euros |
1200 euros |
1600 euros |
Determinar la equidad
El costo de la propiedad también depende del monto del capital. El 30 por ciento de sus propios fondos son una buena base financiera. “Pero también se puede hacer con menos esfuerzo”, admite Gerhard Zieris, experto en financiamiento de LBS. Aquellos que quieren construir o comprar en regiones codiciadas como Munich o Hamburgo, a menudo difícilmente pueden obtener un 30 por ciento de capital. "En casos individuales, una propiedad también puede ser financiada externamente en un 75 o 80 por ciento", dice Zieris. Por supuesto, esto supone que el prestatario puede pagar las cuotas mensuales a largo plazo. Puede averiguar qué otros requisitos deben cumplirse en nuestro artículo Contratación de un préstamo.
Para poder estimar cuánto dinero está disponible regularmente para un préstamo, es útil llevar un libro del hogar durante algunos meses. “Sin embargo, utilice tanta equidad como sea posible. El saldo de ahorros de su casa es definitivamente uno de ellos. No debe tocar su seguro de vida. Cuando haya calculado todos los costos de compra o construcción, incluidos los costos auxiliares, generalmente son suficientes como reserva dos o tres salarios netos ”. Las acciones y los valores también pueden contabilizarse como capital social. Tan pronto como la compra se concreta, vende estos artículos e invierte el dinero de forma segura.
Básicamente, debería ahorrar alrededor del 30 por ciento del capital.
Opciones de préstamos hipotecarios LBS
- Sin
contrato de ahorro y préstamo hipotecario todavía Si de repente encuentra la propiedad de sus sueños, pero aún no ha alcanzado el período mínimo de ahorro de su contrato de ahorro y préstamo hipotecario o le gustaría concluir un contrato de ahorro y préstamo hipotecario en el futuro, entonces la prefinanciación LBS puede ser la solución. Recibirá un préstamo de prefinanciamiento LBS por el monto de su préstamo hipotecario y la suma de ahorros. Mientras continúa ahorrando en su préstamo hipotecario y contrato de ahorro, solo paga los intereses de su préstamo de prefinanciamiento. Cuando se asigna su préstamo hipotecario y contrato de ahorro, lo usa para reemplazar el préstamo. - Contrato de ahorro
y préstamo hipotecario ya guardado ¿Ya ha alcanzado el objetivo de ahorro y el tiempo mínimo, pero aún no se le ha asignado un contrato de ahorro y préstamo hipotecario porque aún no se ha alcanzado la calificación? Entonces, las finanzas puente pueden ayudarlo. Mientras se ejecuta el préstamo puente, solo paga los intereses del préstamo. Solo cuando se ha asignado su préstamo hipotecario y contrato de ahorro, lo canjea con el monto del préstamo hipotecario.
Ventajas del préstamo de la sociedad de construcción LBS
Al guardar su préstamo hipotecario y su contrato de ahorro, puede adquirir el derecho a un préstamo hipotecario a bajo costo. Las siguientes ventajas resultan del préstamo LBS.
- Interés de préstamo bajo durante todo el plazo: incluso en una fase de interés bajo, el interés de préstamo de la sociedad de construcción socava regularmente los términos de la hipoteca.
- Tasas de interés fijas: se acuerda un interés mensual fijo y una cuota de reembolso cuando se firma el contrato de ahorro y préstamo hipotecario de LBS.
- Reembolso rápido: el préstamo suele liquidarse después de unos diez años. Si desea estar libre de deudas más rápido, puede realizar pagos especiales en cualquier momento.
- Cuotas mensuales que permanecen iguales (sin tasa de interés fija)
- Sin recargo por intereses (en comparación con una segunda hipoteca o préstamos más pequeños)
- La protección en el catastro está subordinada
Préstamo hipotecario
Los costos restantes de su proyecto de construcción o compra se pueden financiar a través de un préstamo hipotecario de la Sparkasse. Aquí debe elegir el período de interés fijo, generalmente cinco, diez o 15 años, dependiendo del nivel actual de la tasa de interés.
- ¿Qué es una hipoteca?
Al igual que el cargo de la tierra, una hipoteca es uno de los cargos de la tierra. De esta manera, el banco asegura los derechos sobre una propiedad y el prestatario recibe un préstamo a cambio. Si el prestatario es insolvente, el banco puede ejecutar la propiedad y resolver sus reclamaciones. El monto de una hipoteca depende principalmente del valor de la propiedad. Después de un examen cuidadoso de los extractos, planos y acuerdos de compra del catastro, se calcula el valor de préstamo hipotecario de la propiedad.
Deja que un experto te asesore. Hay muchas formas de financiar una vivienda.
Préstamo de anualidad Dado que el préstamo hipotecario suele ser una suma muy elevada, se inventó el procedimiento del préstamo de anualidad: el deudor paga una cantidad fija todos los meses, la tasa de anualidad, que no solo paga los intereses sino que también devuelve parte del préstamo. En la siguiente cuota, los intereses solo se refieren a la deuda restante, con el efecto gratificante de que aumenta la parte de reembolso de la cantidad especificada. Sus cargas siguen siendo las mismas, la proporción de interés / reembolso cambia a su favor.
Y año tras año, siempre que haya fijado el interés. Con un reembolso del uno por ciento, se necesitan unos buenos 35 años para reembolsar el préstamo; no hay problema para una persona de 30 años. Si desea deshacerse de la deuda más rápido, acepta un reembolso más alto, por ejemplo, tres por ciento. Luego, el préstamo se liquida después de casi 20 años. En épocas de tipos de interés bajos, debe fijar el tipo de interés durante el mayor tiempo posible, en épocas de tipos de interés altos bastante cortos. Por lo general, eliges cinco o diez años. Aquellos que fijan el interés por 15 años (o incluso 20 o 30) aún pueden cambiar a condiciones más favorables después de diez años, siempre que lo anuncien con seis meses de anticipación.- Seguro de vida a plazo
Para garantizar el préstamo hipotecario, es recomendable contratar un seguro de vida a plazo. A diferencia del seguro patrimonial, solo existe para cubrir la muerte. En caso de fallecimiento se abonará la suma asegurada pactada. En el mejor de los casos, el monto del préstamo se puede canjear por completo y los dependientes sobrevivientes están libres de deudas. Las primas del seguro de vida temporal son relativamente bajas, pero dependen de la edad. Para obtener préstamos hipotecarios, es suficiente un seguro de vida a término con una suma asegurada decreciente, que cubra el monto pendiente restante. Las primas deben compararse con base en los valores actuales de todas las contribuciones, las contribuciones iniciales bajas pueden ser engañosas.
Contribución propia a la construcción de viviendas
Ahorre con su propia contribución: aquellos que pueden hacer mucho por sí mismos alivian el presupuesto de construcción entre un cinco y un 15 por ciento. Existe, por ejemplo, la denominada hipoteca muscular, en la que los bancos reconocen la contribución propia a la construcción de una vivienda como parte de su patrimonio y así ofrecen mejores condiciones crediticias. Como regla general, los bancos reconocen entre el diez y el 15 por ciento del costo total de construcción como contribución propia.
Sin embargo, no se sobreestime si quiere construir su propia casa. Porque no todas las artesanías son adecuadas para los aficionados al bricolaje. Los trabajos de pintura y empapelado, así como la colocación de baldosas, también deberían ser capaces de dominar a los constructores sin experiencia. Los artesanos calificados con mucho tiempo también pueden participar en el trabajo estructural o enlucido. Sin embargo, lo que definitivamente debe dejar a los especialistas es la instalación eléctrica y de plomería.
Si puede trabajar usted mismo, tiene la opción de aliviar el presupuesto de construcción hasta en un 15 por ciento.
¿Qué becas puedo recibir?
Desde el estado, pero también de otras instituciones, existen varias opciones de financiamiento para construir o comprar su propia casa:
- Riester residencial
Con un contrato Riester residencial, parte de los ingresos se ingresa en el contrato. El estado paga subvenciones. Además, el dinero pagado puede deducirse de impuestos como gasto especial. El dinero pagado debe utilizarse en cualquier caso para una propiedad, por ejemplo, pagándolo en un contrato de préstamo de una sociedad de construcción. - Promoción de
la vivienda Con la Ley de Promoción de la Vivienda, algunos estados federales ayudan a las familias de bajos ingresos a cumplir su sueño de tener su propia casa. Pero aquí también se debe proporcionar una equidad de alrededor del 15 al 25 por ciento. Ocasionalmente, también se aceptan contribuciones en especie, como materiales de construcción que haya traído usted mismo. - Préstamos KfW
El Banco KfW otorga préstamos a bajo interés para construir o comprar una casa, siempre que sea su propia casa. Pero la financiación también se puede incluir en el caso de una renovación o renovación.
Subsidios para viviendas de los estados federales y los municipios También existen préstamos y subvenciones asequibles para construir o comprar una casa a nivel de los estados federales . Obtenga más información en su respectivo Landesbank. La solicitud de financiamiento generalmente se envía a la oficina del distrito o distritos urbanos.- Iglesia
La iglesia ocasionalmente otorga terrenos con derechos de construcción heredables. Entonces una familia puede construir en la propiedad sin tener que comprarla. - Préstamo del empleador
En algunas empresas es posible obtener un préstamo del empleador. Estos son más baratos que un préstamo inmobiliario normal del banco.
Términos importantes de financiación
A menudo se encontrará con los siguientes términos al financiar su vivienda. Antes de enfrentarse a la firma de los contratos de préstamo, debe saber qué significan.
- Préstamos de anualidades : la mayoría de los préstamos hipotecarios de hoy son préstamos de anualidades. Eso significa: la tasa permanece igual hasta el final del período de interés fijo; el componente de interés continúa disminuyendo con el tiempo porque los reembolsos reducen la deuda. Para ello, aumenta la parte de reembolso. Su asesor le dará un plan de pago con los documentos del contrato, para una mejor visión general.
- Financiamiento de seguimiento : una vez vencido el período de interés fijo, puede solicitar un préstamo de seguimiento a bajo interés. Para el financiamiento de seguimiento, puede valer la pena concluir un contrato de ahorro y préstamo hipotecario LBS ahora. Si está listo para su asignación al final del período de interés fijo, reemplaza el préstamo de construcción: se beneficia de tasas de préstamo favorables.
- Préstamo : El valor del préstamo indica el monto hasta el cual el banco está dispuesto a reconocer la propiedad como el equivalente del préstamo. La relación préstamo-valor le informa hasta qué porcentaje se financia la propiedad con capital prestado en relación con el valor de mercado. La factura también incluye los costos de compra complementarios, como el impuesto de transferencia de bienes raíces, los honorarios de notario y los aranceles del registro de la propiedad.
- Tasa de interés efectiva y nominal : la tasa de interés efectiva también indica otros costos de crédito, por ejemplo, tarifas de procesamiento o comisiones, y le ayuda a comparar las tasas de interés de diferentes proveedores. La tasa de interés nominal es crucial para calcular la tasa mensual.
- Confirmación de financiación : después de comprobar cuidadosamente sus finanzas, su banco puede, si lo desea, emitir una confirmación de financiación que puede presentar al vendedor cuando visite la casa. De esta manera, verá inmediatamente que puede cerrar el trato.
- Compensación por no aceptación : Lo siguiente se aplica a los constructores: si no utilizan el préstamo acordado contractualmente, los bancos tienen derecho a exigir una compensación por no aceptación. Algunas instituciones de crédito eximen a sus clientes si renuncian solo del cinco al diez por ciento del monto del préstamo.
- Subsidio Riester : los constructores y compradores utilizan el subsidio Riester si adquirieron su casa después del 01.01.2008 (la fecha límite es la finalización o transferencia de propiedad), independientemente de si lo usa para ahorrar o para amortizar.
- Reembolso especial : es bueno si utiliza el pago de bonificación del jefe o una herencia para el alivio de la deuda y se ahorra intereses. Puede reembolsar el préstamo de la sociedad inmobiliaria en cualquier momento. Muchas cajas de ahorros le permiten reembolsar del tres al cinco por ciento del monto del préstamo por año sin una multa por pago anticipado.
- Monto de devolución : Acuerda el monto de devolución de su préstamo hipotecario de acuerdo con sus posibilidades financieras. Cuanto mayor sea el reembolso, más rápido estará libre de deudas. Deje que su banco de ahorros o asesor de LBS determine qué monto de reembolso es mejor para usted.
- Multa por reembolso anticipado : si paga un préstamo con un acuerdo de tasa fija anticipadamente, las instituciones de crédito establecerán una compensación por la pérdida de intereses. Con períodos de interés fijo de más de diez años, puede rescindir el préstamo después de diez años con un período de preaviso de seis meses.
- Período de interés fijo : al acordar una tasa de interés fija para su préstamo hipotecario, se protege contra la evolución desfavorable de las tasas de interés en el mercado de capitales. Si solo acuerda una tasa de interés fija a corto plazo, actualmente ahorra entre 0,1 y 0,2 puntos porcentuales en intereses, pero corre el riesgo de que el nivel de la tasa de interés sea más alto después de su vencimiento. Actualmente, acepta los períodos de interés fijo más largos posibles.
- Asignación : puede asignar su préstamo hipotecario y contrato de ahorro ahorrando entre el 40 y el 50 por ciento del préstamo hipotecario y el monto de los ahorros en pequeñas cuotas regulares, también con la ayuda de subsidios estatales como bonificaciones para la construcción de viviendas, asignaciones de ahorro para empleados y asignaciones para vivienda Riester.
