Un permiso de construcción no es absolutamente necesario para cada proyecto de construcción. Puede averiguar aquí cuándo necesita solicitar un permiso de construcción y qué documentos necesita para la solicitud de construcción.
Con un permiso de construcción, está seguro como constructor. Puede estar seguro de que podrá construir de acuerdo con su solicitud de construcción aprobada y de que ya no enfrentará ningún obstáculo legal. Siempre existe el derecho a un permiso si el proyecto de construcción no plantea ninguna inquietud bajo la planificación de la construcción o las regulaciones de construcción. Sin embargo, el permiso debe usarse dentro de los tres años, de lo contrario perderá su validez y tendrá que solicitar una extensión.
¿Para qué proyectos necesita un permiso de construcción?
¿Está planeando un nuevo edificio, desea ampliar o modernizar su casa? Entonces lo más probable es que necesite un permiso de construcción. En principio, se requiere un permiso de construcción para cada construcción, cambio de uso y medida de demolición. Sin embargo, las leyes de construcción son bastante diferentes a nivel nacional: en algunos países, incluso los cambios estructurales pequeños, como las buhardillas, requieren un permiso de construcción, en otros se pueden erigir sin un permiso. Una mirada a las respectivas regulaciones estatales de construcción, que generalmente se pueden encontrar en los portales de Internet de los gobiernos estatales, revela lo que se puede y no se puede construir sin permisos de construcción. Sin embargo, una conversación con un empleado de la autoridad de construcción local suele ser más comprensible y confiable para el profano. Estos se pueden encontrar, según la región,bajo diferentes nombres: departamento de construcción, autoridad de supervisión de construcción o autoridad de construcción.
Consejo : si no desea realizar una consulta preliminar oficial por escrito (y con cargo), pero solo desea información verbal, asegúrese de anotar la conversación: esto incluye la fecha y hora actual de la conversación, el nombre del empleado, su número de teléfono y, por supuesto, el contenido grabado. La nota de conversación puede ser útil si después hay alguna discrepancia. Idealmente, un familiar o conocido lo acompañará a la reunión, cuyo nombre también debe anotarse en la nota. La alternativa: envíe su solicitud por escrito y de manera informal por correo electrónico; esto también suele ser gratuito.
¿Qué proyectos de construcción no requieren permiso?
Es confuso: en Baviera, los propietarios siempre necesitan un permiso para construir un jardín de invierno. En Turingia, esto solo se aplica a muestras especialmente grandes y calientes. Esto se debe a que la ley de construcción es un asunto de los estados federales. En algunos estados federales, no se requiere ningún permiso para cobertizos de jardín, techos de patio, cocheras y garajes, energía fotovoltaica, colectores solares y depósitos de agua. Pregunte a la autoridad local de permisos de construcción. Si su proyecto de construcción no requiere un permiso, puede actuar de inmediato.
Peligro: Algunos proyectos de construcción no requieren aprobación en algunos estados federales, pero notifíquelos. Con tales medidas, el propietario del edificio o su arquitecto a menudo tiene que completar tantos formularios y presentar documentos como con una solicitud de construcción normal. Pero la autoridad de construcción solo verifica el proyecto de construcción de manera selectiva. Si el propietario del edificio no escucha lo contrario de la autoridad de construcción después de un período determinado, se considera que se ha otorgado el permiso de construcción. Esto también se denomina procedimiento de exención (ver más abajo).
Es bueno saberlo : Incluso las medidas de construcción que no requieren un permiso están sujetas a los requisitos de la ley de construcción pública. Por ejemplo, debe respetar las normas de distancia. De lo contrario, la autoridad puede posteriormente exigir la creación de condiciones legales.
¿Una casa de jardín no requiere aprobación?
Incluso eso no se puede responder en general, porque depende de su proyecto individual: las regulaciones de construcción del estado estipulan el área máxima de piso que una casa sin un permiso no puede exceder. También regulan si la caseta del jardín necesita estática o no. Por lo tanto, aclare con las autoridades de construcción qué documentos de permiso debe presentar antes de comprar. Quizás la autoridad de construcción esté satisfecha con la aprobación general de la casa del kit.
Permiso de construcción en el procedimiento simplificado
Para algunos proyectos de construcción, es posible un procedimiento de aprobación simplificado, incluidos procedimientos de exención o procedimientos de información. Aquí solo se marcan ciertos puntos de la plantilla de construcción. El constructor o su arquitecto deben asegurarse de que su diseño cumpla plenamente con los requisitos del plan de desarrollo. Los edificios pequeños y medianos o los edificios residenciales pueden aprobarse más rápidamente si se encuentran dentro de un plan de desarrollo calificado y el desarrollo está asegurado. Todos los documentos de construcción habituales también deben presentarse para el procedimiento de exención. Cuáles son estos en la ordenanza de plantilla de construcción respectiva.
En el proceso de información, el permiso de construcción se considera automáticamente otorgado dentro de un período, por ejemplo, de cuatro a seis semanas, después de la presentación de los documentos de construcción, a menos que la autoridad de construcción notifique lo contrario.
Pregunte a la autoridad de construcción cuánto demora el proceso de aprobación.
Documentos para la solicitud de construcción
Se requieren documentos de planificación profesional para el proyecto de construcción para una solicitud de construcción. Por lo tanto, un arquitecto o ingeniero civil generalmente tiene que presentar la solicitud. Pero aquí también hay excepciones: para medidas más pequeñas, los maestros artesanos a veces también pueden escribir los documentos de solicitud.
Deberá presentar la solicitud por triplicado, junto con todos los documentos necesarios para evaluar el proyecto de construcción. Aquí hay un marco aproximado para edificios nuevos sin ningún reclamo de validez general:
- Dibujo de arquitecto
- Información sobre el drenaje de la propiedad y el suministro de agua.
- Información sobre el desarrollo de la vía
- Descripción técnica del edificio
- Estática
- Protección contra incendios, aislamiento acústico, aislamiento térmico.
- Plano de situación de la oficina de registro de la propiedad
- Cálculo del número de edificio
- Plan de elevacion
- Cálculo de las áreas de propiedad selladas
- Si es necesario, declaración de consentimiento de vecinos vecinos.
El arquitecto recopilará los documentos para la solicitud de construcción con usted. Se envían por triplicado.
Así es como funciona el proceso de aprobación
Si no hay un plan de desarrollo calificado o si está planeando desviaciones de un plan de desarrollo existente, las autoridades verificarán durante el proceso de aprobación si su proyecto encaja en su entorno en términos del tipo de uso, tamaño y ubicación de la estructura, el área construida y el método de construcción. También presta atención a la observancia de las áreas de espaciado.
Quienes acuerden los detalles de antemano corren menos riesgo de que la solicitud de construcción sea rechazada. Porque toda ordenanza de construcción también deja espacio para la interpretación. Y si un rechazo aparece en la casa después de unas semanas, no hay razón para rendirse: a menudo, todavía se puede encontrar un compromiso en una conversación personal. También son posibles permisos especiales, por ejemplo, en el curso de una renovación eficiente. Debido a las medidas de aislamiento térmico, los propietarios de edificios pueden violar el desarrollo fronterizo; aquí es donde la protección del clima es lo primero.
Procedimiento de aprobación de un vistazo
- Obtenga información de la autoridad de construcción .
- El arquitecto hace un borrador y lo acuerda con el cliente.
- El arquitecto dibuja la plantilla de construcción y compila todos los documentos para la aplicación de construcción.
- La autoridad de construcción examina la solicitud de construcción.
- Se otorga el permiso de construcción y se puede iniciar el proyecto de construcción.
O
- La autoridad de construcción rechaza la solicitud de construcción y da las razones de su decisión.
- Es necesaria una conversación con la autoridad de construcción sobre un posible compromiso o un permiso especial.
- El arquitecto modifica el plan de construcción o el cliente puede obtener la aprobación de los vecinos si es necesario.
- La autoridad de construcción otorga el permiso de construcción y el proyecto de construcción puede comenzar.
Tiempo de tramitación hasta el permiso de obra
Solo cuando la autoridad de construcción local haya emitido un permiso de construcción, los artesanos pueden mudarse. Esto suele llevar varias semanas, a veces incluso algunos meses. Desafortunadamente, no existen reglas a nivel nacional sobre el tiempo de procesamiento de las solicitudes de construcción. El tiempo en el que los propietarios de los edificios tienen que esperar inactivos varía según el estado y el municipio. Si tienes suerte, te saldrás con la tuya cuatro semanas; otras tienen que aguantar seis meses. Solo en Baden-Württemberg, el artículo 54 del Reglamento de construcción estatal estipula que la decisión sobre la solicitud de construcción debe tomarse después de dos meses como máximo. La rapidez con la que se emite el permiso de construcción en otro lugar también depende del caso individual: un edificio residencial normal en un área de desarrollo nuevo generalmente se aprueba más rápido que un lote baldío en el casco antiguo listado o un proyecto comercial en el área exterior no planificada.
Consejo : si faltan documentos, el proceso de permiso de construcción se retrasa innecesariamente; por lo tanto, asegúrese de que esté completo.
¿Cuándo tiene sentido una consulta preliminar de construcción?
Si desea saber si sus propias ideas se pueden implementar antes de crear el plan de construcción, puede averiguarlo mediante una consulta de construcción preliminar. En principio, cualquiera puede preguntar esto, pero tiene mucho sentido buscar el consejo de un arquitecto que, gracias a su experiencia en planificación y normativa de construcción, pueda responder una u otra pregunta por adelantado.
Una solicitud de construcción preliminar también es útil si no hay un plan de desarrollo para la propiedad o si está en la llamada área exterior, es decir, fuera de un desarrollo contiguo. Entonces el requisito es que el nuevo edificio "encaja en la peculiaridad del área circundante y el desarrollo está asegurado". Incluso aquellos que quieran vender un lote baldío pueden hacer una consulta preliminar de construcción y así aumentar el precio, porque después de todo, los compradores interesados pueden averiguar rápidamente si la compra les vale la pena o no.
Al igual que el permiso de construcción, la solicitud de construcción preliminar también debe enviarse por escrito a la oficina de reglamentos de construcción responsable o la autoridad supervisora de construcción. Hay dos opciones disponibles para esto: la solicitud formal (por una tarifa determinada, generalmente en el rango de dos dígitos para una vivienda unifamiliar) y la solicitud informal. Esto último es más fácil de preguntar, pero la respuesta no es legalmente vinculante.
Es bueno saberlo : la solicitud de construcción preliminar no lleva menos tiempo que el permiso de construcción; puede esperar hasta tres meses de tiempo de procesamiento.
Costos de permisos de construcción
Para la aplicación de construcción, los constructores deben calcular alrededor del 0,5 por ciento de los costos de construcción (excluidos los costos adicionales). Alternativamente, también puede calcular los costos de la aplicación de construcción usando esta fórmula:
Espacio cerrado en metros cúbicos x valor del edificio en euros por metro cúbico / 0,5 por ciento = costos de la aplicación del edificio.
Con unos costes de nueva construcción de 300.000 euros, la solicitud de construcción cuesta alrededor de 1.500 euros. Sin embargo, si los costes de construcción son mucho más bajos, las autoridades de construcción suelen cobrar una tarifa mínima de 100 a 200 euros. Los permisos especiales, por ejemplo, de la autoridad del agua o para talar árboles en la propiedad, pueden resultar en costos adicionales.
Consejo : incluso si desea esperar a instalar el garaje para un nuevo proyecto de construcción, debe incluirlo en el plan de construcción desde el principio. Esto le ahorra un procedimiento de permiso de construcción adicional. Pero tenga cuidado: el trabajo adicional puede resultar en más costos para el arquitecto y el ingeniero estructural.
Si su nuevo edificio se integra con su entorno y corresponde al plan de desarrollo, no debería haber problemas con el permiso de construcción.
¿El vecino tiene que estar de acuerdo con mi proyecto de construcción?
Cualquiera que siga todos los requisitos del plan de desarrollo y las respectivas regulaciones de construcción del estado recibirá un permiso de construcción, independientemente de cómo se sienta su vecino sobre el proyecto. Si, por el contrario, se conceden excepciones y exenciones a las estipulaciones del plan de desarrollo, el otorgamiento de la aprobación queda a criterio de la autoridad. En tal caso, la posibilidad de obtener un permiso aumenta si el cliente puede mostrar el consentimiento de sus vecinos. Como propietario del edificio, presente a sus vecinos los documentos del proyecto a tiempo y pídales que firmen.
Opciones de oposición para residentes
Como residente, declaras que estás de acuerdo con el proyecto de construcción con tu firma. Sin embargo, es posible que inadvertidamente haga más concesiones, como áreas de espacio reducido. Para evitar que esto suceda, aquí hay algunos consejos sobre lo que debe tener en cuenta al verificar los documentos:
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¿Están las áreas de espaciamiento en orden? El
tamaño de la distancia al vecino es básicamente el resultado de las respectivas regulaciones de construcción del estado federal. Como regla general, es de al menos tres metros, con la excepción de balcones, ventanales o porches, para los que se aplican distancias límite más pequeñas. Los garajes de hasta un cierto tamaño a menudo se pueden establecer en el límite -
¿El edificio se ajusta al carácter de la zona?
Si el edificio contradice el área del edificio, los vecinos pueden sentirse irracionalmente molestos. Sin embargo, no es el gusto individual el que decide esto, sino el plan de desarrollo. Por ejemplo, no se puede construir una empresa comercial en una zona residencial. En este caso, el permiso de construcción no se aprobaría de todos modos. -
¿Se conserva la protección de terceros?
Si el proyecto de construcción excede el uso permitido del espacio, el número de apartamentos o la altura del edificio, usted como vecino puede objetar el permiso de construcción.
Veto contra los planes del vecino
Si desea tomar medidas contra un permiso de construcción que ya ha sido emitido, solo tiene un mes para hacerlo. Excepción: si usted, como vecino, no ha sido informado, puede incluso oponerse al permiso de construcción dentro de un año, a partir del momento en que tuvo conocimiento del proyecto de construcción.
Si la autoridad rechaza la objeción, es posible una acción ante el tribunal administrativo. Tiene sentido que esta demanda vaya acompañada de un procedimiento urgente con el que se puede obtener un congelamiento de la construcción. De lo contrario, es posible que tenga que aceptar un hecho consumado. Una objeción o una demanda son prometedoras si el permiso viola claramente una disposición que protege a los vecinos. Sin embargo, lo más probable es que no pueda asegurar la vista despejada que ha disfrutado hasta ahora.
La distancia que debe tener con los vecinos depende de las respectivas normas de construcción del estado federal.
Estas regulaciones protegen a los vecinos
- Reclamación de mantenimiento de área bajo la ley de planificación de la construcción
- Regulaciones sobre el cumplimiento de las distancias a las paredes exteriores del edificio.
- requisitos parciales para la estabilidad de estructuras
- si corresponde, pautas de protección contra incendios
- posibles planos sobre la ubicación de plazas de aparcamiento y garajes
- Requisito de consideración según la ley de planificación de la construcción
- Sección 5 de la Ley Federal de Control de Inmisiones: De acuerdo con esto, las plantas que están sujetas a aprobación deben construirse de tal manera que no causen efectos nocivos en el medio ambiente para el público en general o su vecindario.
Edificio sin permiso de construcción
Los edificios nuevos necesitan un permiso de construcción, ¡por supuesto! Pero con proyectos de construcción más pequeños, uno u otro podría inclinarse a evitar el largo proceso. Atención: Cualquiera que implemente su proyecto de construcción sin un permiso, ya sea una casa en el árbol o un cobertizo de herramientas, puede violar las regulaciones de construcción del estado.
Esta llamada minería negra a menudo pasa desapercibida durante años en las zonas rurales. Pero desde que se lanzó Google Street View, se han notado cada vez más infracciones. Luego, la autoridad envía primero a los propietarios una invitación a una audiencia. Después de eso, la propiedad generalmente se verifica de manera no oficial desde la propiedad vecina. Si es un edificio negro, se le pedirá al propietario que lo quite. Si no lo hace, incurrirá en una multa. Esto varía según el estado federal y los hechos. Los agricultores negros de Baden-Württemberg pagan una multa de 500 a 7500 euros por pequeños cambios en la habitación y de 1500 a 50 000 euros por volúmenes más grandes. En Mecklemburgo-Pomerania Occidental, por otro lado, la multa por esto es significativamente más barata, de 750 a 10,000 euros. Cualquiera que haga pequeños cambios de habitación en Turingia sin un permiso viene con 250 a 7.500 euros de la misma. Por cierto: si el propietario aún no retira la propiedad después de la multa, las autoridades de la construcción la derribarán ellos mismos.
Es bueno saberlo : además de las sanciones de la ley de construcción, la construcción ilegal puede tener consecuencias según la ley de seguros y la ley de arrendamiento, por ejemplo, si el seguro del edificio no paga o el inquilino termina sin previo aviso.
Obtenga el permiso de construcción de forma retroactiva
Al comprar una casa, a veces sucede que las medidas de renovación o ampliación llevadas a cabo hace muchos años no estaban permitidas por un permiso de construcción. En este caso, se puede solicitar un permiso de construcción posterior. Esto se concede muy a menudo para techos de patio, paredes, cocheras, piscinas o casas de jardín.
Consejo : antes de comprar la propiedad, debe pedirle al vendedor que le muestre todos los permisos de construcción o preguntar a las autoridades de construcción. Si dicen que no se puede otorgar un permiso de construcción posterior, ¡debe mantenerse alejado de él! En este caso, es posible que deba esperar una orden de eliminación.