La ley de arrendamiento en Alemania es muy compleja. Para evitar una disputa legal, puede averiguar en este artículo qué derechos y obligaciones tiene como inquilino o propietario.
El contrato de arrendamiento juega este papel en la ley de arrendamiento
Según la ley de arrendamiento, un contrato de arrendamiento es un contrato bajo la ley de obligaciones que se concluye entre dos partes diferentes: el inquilino y el propietario. Este contrato obliga al arrendador a dejar que el inquilino utilice una determinada propiedad de alquiler. A cambio, el inquilino está obligado a pagar al arrendador el alquiler acordado. Además, el contrato de alquiler regula otros derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios, algunos de los cuales explicamos con más detalle a continuación.
Ley de arrendamiento para modernizaciones
Las medidas de modernización son cambios estructurales. La ley de arrendamiento asociada se explica en §555 b BGB. Deben respetarse los siguientes derechos y obligaciones:
Anuncio de una modernización
De acuerdo con la ley de arrendamiento, el propietario debe notificar al inquilino sobre el plan de modernización por escrito al menos tres meses antes del inicio del trabajo de construcción (Sección 555 c (1) BGB). La carta debe indicar el alcance de la modernización, cuándo comenzará el trabajo, cuánto durará y qué aumentos de alquiler puede esperar el inquilino. En el caso de una renovación energética, el arrendador solo necesita hacer referencia a las tarifas planas generalmente conocidas en la carta de presentación.
Deber del inquilino de tolerar las modernizaciones
Una ventaja para los propietarios es que cuando se anuncia la medida, los inquilinos ya no pueden rechazar la modernización debido al probable aumento del alquiler. Desde 2018, los inquilinos han tenido que tolerar las medidas en mayor medida que antes. Solo puede hacer valer la penuria un mes después de recibir la notificación de las medidas. Los propietarios deben informar al inquilino de este plazo.
Esto es nuevo: aumento de alquiler después de la modernización
De acuerdo con la Sección 559 del Código Civil alemán (BGB), los propietarios solo han podido agregar el ocho por ciento de los costos de modernización al alquiler por año en lugar del once por ciento anterior. En el transcurso de esto, se estableció un tope de 3 euros por metro cuadrado en 6 años, por el cual el alquiler puede aumentar después de una modernización. Si los inquilinos han pagado previamente menos de 7 euros de alquiler por metro cuadrado, el límite es de 2 euros.
Sin rebajas de alquiler por modernización energética
Las modernizaciones energéticamente eficientes excluyen el derecho del inquilino a reducir el alquiler durante tres meses. Si, por ejemplo, el aislamiento de la fachada exterior se asocia con ruido de construcción y suciedad, el inquilino no puede reducir el alquiler de forma inmediata hasta 2018 por el deterioro de su calidad de vida. Esto ahora solo es posible a partir del cuarto mes, siempre que el trabajo de construcción continúe restringiendo al inquilino en el uso normal del apartamento. Sin embargo, la reducción de alquiler modificada solo se aplica a las modernizaciones relacionadas con la energía que ahorran energía a largo plazo, ya sea instalando una calefacción eficaz, reemplazando ventanas o instalando aislamiento. El inquilino también deberá tolerar la instalación de tecnología solar o sistemas de ventilación con recuperación de calor durante tres meses.
En el caso de una modernización energética como el aislamiento de la fachada exterior, solo se permite una reducción del alquiler por deterioro de la calidad de vida a partir del cuarto mes según la ley de arrendamiento.
Transferir los costos de inversión para la modernización al inquilino
Por lo general, el costo de un nuevo sistema de calefacción debe ser asumido por el propietario. Sin embargo, desde hace algunos años se utiliza cada vez con mayor frecuencia la denominada contracción térmica. Con este principio, el nuevo sistema de calefacción es instalado y operado por una empresa de calefacción o un proveedor de energía por una tarifa mensual. Esto es extremadamente atractivo para los propietarios, ya que los costos se pueden trasladar a los inquilinos. Sin embargo, los costos del suministro de calefacción solo se pueden traspasar al inquilino como costos operativos de acuerdo con la Sección 556 c (3) BGB si el cambio es neutral en cuanto al costo para él. Además, el proyecto debe anunciarse con al menos tres meses de antelación. De esta manera, el inquilino en cuestión puede comprobar si existen realmente los requisitos previos para una asignación posterior de los costes de suministro de calefacción como costes operativos.
Ley de arrendamiento por pago tardío del depósito
Si el inquilino no paga un depósito, aunque está obligado a hacerlo de acuerdo con el contrato de alquiler, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler sin previo aviso de acuerdo con la Sección 569 (2a) BGB si los atrasos corresponden a dos meses de alquiler. Sin embargo, al calcular el alquiler mensual, el alquiler se toma como base sin los pagos anticipados de los costos operativos. No es necesaria una advertencia. Según sentencia del Tribunal Federal de Justicia (expediente VIII ZR 175/14), los propietarios pueden incluso rescindir el contrato sin preaviso si los atrasos fueron causados por incumplimiento de pago por parte de la oficina de empleo.
Nueva ley de arrendamiento: gravamen y desalojo
El gravamen del arrendador
De acuerdo con el artículo 562 (1) del Código Civil alemán (BGB), el propietario tiene derecho a imponer un gravamen sobre los objetos del inquilino que hayan sido introducidos en el local alquilado si el inquilino está atrasado en sus pagos. Para ejercer el gravamen es suficiente una declaración del arrendador de que ejercerá su derecho. Si el inquilino luego intenta sacar sus pertenencias del apartamento sin el conocimiento del propietario, por lo general está sujeto a enjuiciamiento según § 289 StGB.
Desalojo: De acuerdo con la ley de arrendamiento, el propietario puede hacer eso
Se requiere una ejecución hipotecaria para desalojar la propiedad de alquiler si el inquilino no quiere dejar el apartamento después de que el contrato de arrendamiento ha terminado y se ha ejercido el gravamen, o si el propietario se niega a entrar. La acción de desalojo estipula que el inquilino debe gastar sus artículos traídos en un depósito y entregar las habitaciones alquiladas.
El tribunal tiene que procesar estos reclamos de desalojo más rápido que hace unos años. Esto tiene como objetivo reducir el riesgo del propietario de que los impagos se sumen debido a la larga disputa legal. En el proceso, el tribunal puede ordenar que el inquilino deposite el monto adeudado. Si este último no reacciona, puede ordenar la evacuación del apartamento mediante una orden judicial.
Los gastos ocasionados, entre otros, por el transporte, embalaje y almacenamiento de los artículos deberán ser pagados por el arrendador mediante anticipo al alguacil. Dado que estos costos pueden ascender a miles, existe otro tipo de desalojo para evitar los costos: el llamado modelo de Berlín.
Para evitar los altos costos de transporte y almacenamiento, el propietario solo puede limitar la evacuación a la propiedad alquilada. Esto incluye la instrucción del propietario sobre los artículos del inquilino en el apartamento. Como resultado, el pago anticipado para la ejecución se reduce significativamente, ya que no hay costos de despacho y transporte.
La ley de arrendamiento especifica en detalle cuándo un propietario puede tener un apartamento desocupado.
Ley de arrendamiento: conversión en propiedad
Después de las deudas de alquiler, las necesidades personales son la segunda razón más común por la que se notifica a un inquilino. Sin embargo, los propietarios deben cumplir requisitos estrictos aquí. A menudo, los inquilinos tienen muchas posibilidades de evitar ser expulsados o reclamar una compensación.
Si el arrendador es una persona física, puede rescindir el contrato de alquiler si desea utilizar la propiedad de alquiler para él o un familiar. Sin embargo, el uso personal debe probarse de acuerdo con la Sección 573 (2) No. 2 BGB.
Una persona jurídica, como una empresa o corporación, no puede rescindir el contrato de arrendamiento debido a sus propias necesidades. La excepción a esto es una empresa de derecho civil. Aquí, los accionistas pueden notificar la rescisión debido a sus propias necesidades.
En la carta de rescisión, el arrendador debe especificar exactamente para qué familiares le gustaría registrar el uso personal. Si el propietario es propietario de varios apartamentos, también debe quedar claro por qué se necesita la propiedad de alquiler. Además, la ley de arrendamiento estipula que el propietario justifica la fecha de terminación.
El propietario también debe cumplir con los períodos de notificación. Se debe observar un período de aviso de tres meses para un período de alquiler de hasta cinco años, un período de aviso de seis meses para un período de alquiler de hasta ocho años y un período de aviso de nueve meses para un período de alquiler que dure más de ocho años.
Peligro: Después de la conversión de un apartamento alquilado en un condominio, se debe observar un período de bloqueo de notificación de 3 a 10 años en caso de rescisión por uso personal según § 577a BGB si la mayoría de las personas (como una empresa de derecho civil) ha adquirido la propiedad.
De acuerdo con la ley de arrendamiento, la rescisión por uso personal solo puede darse si el propietario es una persona física. La excepción es la rescisión por parte de una empresa según el derecho civil.
Esto es lo que dice la ley de arrendamiento sobre los aumentos de alquiler
Aumentos de alquiler para arrendamientos existentes
En principio, de acuerdo con § 558 BGB, el propietario puede ajustar su alquiler a la tarifa local si existe un alquiler. Un alquiler local se basa en los precios promedio de una propiedad de alquiler comparable en la misma ubicación durante los últimos cuatro años. No se permite un aumento si se justifica con el índice de rentas del municipio vecino.
Como mínimo un año después de la mudanza de los inquilinos, se puede reclamar un aumento de alquiler de acuerdo con § 558, párrafo 1, cláusula 1 del BGB. Además, los aumentos de alquiler son limitados. El ajuste de la renta local no puede ascender a más del 20 por ciento dentro de los tres años. Si se ha alcanzado este límite del 20 por ciento, el alquiler solo podrá aumentarse nuevamente en tres años. Los aumentos de alquiler debido a la modernización no se ven afectados.
En las ciudades y municipios de las áreas metropolitanas en las que está en riesgo la oferta adecuada de vivienda para la población, el límite se ha reducido del 20 al 15 por ciento. Consecuencia: Dentro de tres años, el alquiler no puede aumentarse en más del 15 por ciento (§558 Abs. 3 BGB).
La modificación de la ley de arrendamiento sobre el control de los alquileres y los alquileres excesivos
En el caso de un nuevo contrato de alquiler, el llamado freno de precio de alquiler asegura que el alquiler sea solo un 10 por ciento más alto que el alquiler local comparable. Dado que algunos propietarios se aprovecharon de las numerosas excepciones a la ley, la ley de arrendamiento en este sentido se endureció nuevamente en 2019 y 2020. Para que sea más difícil para los propietarios evitar el freno del precio del alquiler a través de excepciones, han tenido que revelar información a los inquilinos sin que se les solicite desde 2019. Por ejemplo, debe indicar el alquiler anticipado si reclama un alquiler superior al permitido por el límite de alquiler (Sección 556e, Párrafo 1 BGB). Los inquilinos también tienen derecho a obtener información sobre otras circunstancias que permitan eludir el freno del precio del alquiler, como una modernización previa (Sección 556e (2) BGB).Si el arrendador no cumple con la obligación de brindar información, no podrá aplicar una renta mayor. Sin embargo, puede ponerse al día con la información.
El freno del precio de alquiler ahora es retroactivo desde el día en que se muda (Sección 556g BGB). Después del inicio del arrendamiento, el inquilino ahora tiene 30 meses para solicitar la devolución de cualquier reclamo de alquiler excesivo. Este cambio en la ley de arrendamiento entró en vigencia el 1 de abril de 2020 y se aplica a todos los arrendamientos que surgieron después de esta fecha. El requisito previo es también que el inquilino siga viviendo en el apartamento cuando solicite la devolución del dinero. Para quejarse del alquiler excesivo, no es necesaria una queja calificada desde 2019, solo una simple. Esto significa que el inquilino ya no tiene que explicar por qué el alquiler no es apropiado, sino que simplemente menciona que este es el caso y, si corresponde, que el propietario invoca una excepción al freno de alquiler.
Peligro:Para todas las personas que vivieron en su apartamento alquilado antes del 1 de abril de 2020, se aplica lo siguiente: solo pueden reclamar alquileres que sean demasiado altos y que vencen después de la queja. La queja aún debe estar en forma de texto; se permiten tanto una carta como un correo electrónico.
En 2020, el freno de alquiler también se amplió hasta 2025. Esto significa que hasta entonces, en lugar de tal como se planeó originalmente hasta finales de 2020, las ciudades y los municipios pueden definir áreas adicionales en las que se aplicará el freno de alquiler.
Los derechos de los inquilinos también se han reforzado con respecto a los alquileres exorbitantes. Para defenderse de esto, el inquilino ha tenido que aportar menos pruebas desde 2020. Es suficiente si se puede entender objetivamente que es difícil conseguir un espacio habitable comparable. La multa en la que se incurre entonces al arrendador se ha incrementado de 50.000 a hasta 100.000 euros.
Ley de arrendamiento para uso de jardines y balcones
Los inquilinos solo pueden usar un jardín que pertenezca a la casa si se les alquiló en el contrato de alquiler o si está disponible para todos los residentes de la casa. Esto también se aplica a los apartamentos de la planta baja. El jardín solo se considera automáticamente alquilado en una casa unifamiliar, salvo pacto en contrario.
Mantenimiento de jardines en la ley de arrendamiento
Si el inquilino también debe cuidar el jardín, esto también debe indicarse en el contrato de alquiler. Si se ha acordado que el inquilino se hará cargo del mantenimiento del jardín, esto solo significa cortar el césped, rastrillar las hojas y arrancar las malas hierbas. Si, por ejemplo, también se va a cortar la cobertura, esto debe indicarse por separado. Si el propietario permite que los proveedores de servicios se ocupen del jardín, puede pasar el precio a los inquilinos a través de la factura de servicios públicos. Sin embargo, esto solo se aplica al trabajo normal, como cortar el césped, no al mantenimiento de un enorme estanque de jardín que creó el propietario.
Ley de arrendamiento para el diseño del jardín.
Los inquilinos tienen derecho al "uso previsto" del jardín. Esto significa que puede plantarlo y decorarlo, pero no sin restricciones. La decoración, los muebles y el equipo de juego, como un columpio, deben poder retirarse sin dejar rastro al mudarse. De acuerdo con la ley de arrendamiento, solo es posible plantar o talar arbustos o árboles grandes con el consentimiento del propietario. Si los inquilinos quitan y reemplazan plantas existentes y bien conservadas, el propietario puede, al mudarse, exigir que el inquilino devuelva el jardín a su estado original (Tribunal de Distrito Detmold, Az. 10 S 218/12).
Ley de arrendamiento para el uso del balcón o terraza.
Los derechos del arrendador y otros compañeros de habitación también deben tenerse en cuenta al utilizar un balcón o terraza. Las jardineras deben estar bien aseguradas. Si están unidos al exterior del parapeto del balcón, que forma parte de la fachada de la casa, el propietario puede opinar. Los vecinos tienen que aguantar la caída de hojas. Sin embargo, esto no se aplica a las plantas silvestres y exuberantes como la hiedra o la hiedra, que incluso podrían dañar la estructura del edificio. Los inquilinos pueden secar ropa pequeña. Los amigos y conocidos también pueden tomar el sol y tomar café en el balcón. Después de las 9 p.m., sin embargo, se debe observar el resto. Generalmente se permite fumar en el balcón. Sin embargo, los inquilinos que se sientan molestos por el hecho de que sus vecinos fumen tienen derecho a un tiempo libre de humo (BGH, Az.V ZR 110/14).