¿Vivir como miembro de una cooperativa de construcción en lugar de simplemente alquilar un apartamento? Este modelo probado vuelve a estar de moda en las ciudades. Pero, ¿qué significa la vida cooperativa y para quién vale la pena ser miembro?
Construir, poseer y vivir en solidaridad: las cooperativas de construcción agrupan partes interesadas, conocimientos técnicos y peso político, y son una forma de vida popular debido al aumento de los alquileres. Los grupos de construcción y las asociaciones de vivienda han experimentado un auge desde que los precios de la vivienda en las ciudades se dispararon. Lo especial de las cooperativas de construcción: los residentes no solo son inquilinos, sino también copropietarios de la propiedad. Muchos se ven a sí mismos no solo como una empresa comercial, sino también como una comunidad social y cultural.
Las Naciones Unidas declararon 2012 como el año internacional de las cooperativas por una razón. Después de todo, el concepto de participación ha demostrado su eficacia desde el siglo XIX. Se introdujo para proporcionar una vida sana a los miembros y protegerlos de la explotación. Hoy, las cooperativas también luchan por el éxito económico en la comunidad. En Alemania hay casi 2000 cooperativas de vivienda con 2,2 millones de apartamentos. Uno de cada cuatro ciudadanos alemanes ya es miembro de una cooperativa de construcción.
Quien quiera convertirse en miembro debe primero invertir dinero. Un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro pueden ayudar. A cambio, obtiene un apartamento barato y ya no tiene que temer el despido.
Copropietario e inquilino de la cooperativa de construcción
En una cooperativa de construcción, los miembros son copropietarios de la cooperativa. La forma de unirse se muestra en el gráfico de arriba.
Si quieres pertenecer, tienes que suscribirte a acciones. Si se trata de una cooperativa de construcción registrada, los contratos de ahorro y préstamo hipotecario se pueden utilizar para la primera compra (Sección 2 (2) oración 9 WoPG). Las cooperativas de construcción no tienen fines lucrativos: los excedentes sirven como reservas o para inversiones. Algunas cooperativas de construcción pagan dividendos. Quien abandona la cooperativa de vivienda recibe la devolución de sus acciones.
Los residentes de la asociación de viviendas Wogeno en Munich tienen un café y alquilan una habitación para invitados. Por tanto, el espacio habitable por persona está muy por debajo de la media.
Cómo convertirse en miembro de una cooperativa de construcción
Monika Klegel de la Asociación Federal GdW de Empresas Alemanas de Vivienda y Bienes Raíces revela en una entrevista que usted se convertirá en miembro de una cooperativa de construcción.
“Si desea convertirse en miembro de una asociación de vivienda, la mejor manera de obtener más información es en Internet. Allí puede encontrar las ubicaciones de alrededor de 2.000 cooperativas de vivienda en Alemania. Además de la ubicación, el tipo de edificio existente, la edad, el estado, el plano de la planta, pero también si hay ofertas especiales para solteros, familias o personas mayores. Puede conocer todos los detalles en la oficina local.
Algunas cooperativas exigen una cuota de membresía a las partes interesadas. Además, el nuevo miembro debe adquirir acciones. El número de acciones que hay y su precio varía de una cooperativa a otra: las cantidades pueden oscilar entre 100 y 1.000 euros por acción. El número de acciones a menudo se clasifica según el tamaño del apartamento. Las cooperativas recién fundadas suelen cobrar montos más elevados.
Si obtiene un apartamento de inmediato con la adquisición de la membresía o si tiene que cumplir con un período de espera y cuánto tiempo dura, depende de la ubicación. Como regla general, no hay tiempos de espera en los que los mercados de la vivienda están relajados ".
Así es como se beneficia como miembro de la cooperativa de construcción
"Las cooperativas de vivienda ofrecen la oportunidad de vivir bien y con seguridad", dice Monika Kegel, consultora de cooperativas de la Asociación Federal GdW de Empresas Alemanas de Vivienda y Bienes Raíces. Los miembros de la cooperativa tienen derecho de residencia de por vida. El derecho de uso a largo plazo protege a los miembros de los despidos que se producen en el mercado libre.
Terminación de la membresía en la cooperativa de construcción
Sin embargo, los miembros pueden rescindir el acuerdo de usuario por su parte. Cualquiera que deje la cooperativa de construcción recibe sus acciones. El contrato de licencia contiene (como un contrato de alquiler) derechos y obligaciones a los que se aplica la ley de alquiler. Los miembros de la cooperativa pagan una tarifa mensual que en su mayoría está por debajo del alquiler comparativo local.
Como miembro de la cooperativa de construcción, puede opinar
Todos los miembros tienen los mismos derechos y obligaciones, independientemente de su participación financiera. Cada miembro tiene un voto con el que puede influir en la junta general anual. Hay una asamblea representativa con más de 1500 miembros. El negocio de la cooperativa es administrado por la junta ejecutiva, que está controlada por la junta de supervisión. “Las acciones de la cooperativa deben basarse siempre en las necesidades e intereses de sus miembros”,
explica Kegel.
Compromiso de la cooperativa de construcción
Muchas cooperativas de construcción operan de manera sostenible y consciente de la energía. Ya han renovado total o parcialmente más del 61 por ciento de su edificio existente en términos de energía. Las cooperativas de construcción también ofrecen instalaciones comunales o apoyan a los miembros mayores. Las fiestas comunes de los vecinos refuerzan la
cohesión en el barrio. "Las cooperativas de vivienda asumen responsabilidad social", enfatiza Monika Kegel de la Asociación Federal de Empresas Alemanas de Vivienda e Inmobiliarias.
La casa más joven de la cooperativa, con 74 apartamentos y numerosas instalaciones comunes, se encuentra en el nuevo edificio de Domagkstrasse en el norte de Munich.
Entrevista a Yvonne Ausmann, miembro de la junta de la cooperativa de construcción Wogeno
Your-Best-Home.net habló con Yvonne Ausmann, CEO de Wogeno, una asociación de casi 25 años en Munich, que se ve particularmente afectada por los altos precios.
Your-Best-Home.net: ¿Notas la creciente presión en el mercado de la vivienda?
Yvonne Ausmann: ¡Definitivamente! Conseguimos sesenta nuevos miembros cada mes. Es por eso que tenemos largos tiempos de espera para un apartamento. Hemos crecido muy rápidamente en los últimos años. Ahora tenemos alrededor de 5000 miembros. La mayoría de ellos solían venir por las ideas sociales y ambientales de la cooperativa. Hoy en día, muchos buscan un apartamento con todas sus fuerzas. Ese es un desafío para nosotros y nuestras demandas de vida.
¿Cómo empezó esta cooperativa?
Todo comenzó con una casa en Schwabing, que Wogeno compró a pedido de la comunidad local para evadir una competencia de licitación que aumentaba los precios. Siguieron varios edificios nuevos, en los que pudimos hacer realidad muchas ideas de vida justa, ecológica y solidaria. Hoy, el Wogeno tiene unos buenos 540 apartamentos con 1500 residentes en 20 casas. Dos nuevos proyectos de construcción deberían estar terminados en 2019.
¿Cómo te conviertes en compañero de cuarto?
Tienes que suscribir las acciones de tres socios a 500 euros cada una, es decir, 1.500 euros. Si se va, recuperará estas acciones sin intereses. Nuestros apartamentos solo se alquilan a socios. También hay un comité de premios que decide sobre las solicitudes. Los criterios para ello son: la duración de la membresía, la urgencia social, las raíces en el barrio y la composición del hogar.
Los terrenos edificables en Munich son raros. ¿Cómo se apodera de la tierra el Wogeno?
Principalmente compramos nuestra tierra a la ciudad. Entonces se aplica la regla de que un tercio de los apartamentos son construcción de viviendas con financiación social, un tercio se ejecuta en la ruta de financiación familiar "Modelo de Munich", el último tercio se financia libremente.
Una casa sin amplias salas comunes es inconcebible. Este jardín en la azotea está abierto a todos los residentes, también para verduras de cultivo propio.
¿Cómo financian las cooperativas las viviendas?
Las cooperativas de vivienda se encuentran en la zona entre el alquiler y la propiedad. Tenemos una muy buena calificación con los bancos en términos de solvencia porque tenemos un índice de capital de alrededor del 40 por ciento. Cada objeto debe escribir un cero negro por sí solo. Subvencionamos algunas de las casas que compramos en general. El principio del costo del alquiler se aplica a nosotros: Your-Best-Home.net tiene que pagar el alquiler, pero no más. Antes de construir, calculamos cada casa y calculamos una parte relacionada con el apartamento para los residentes y el alquiler. Luego recopilamos las acciones relacionadas con el apartamento de los futuros residentes, que se clasifican de acuerdo con el tamaño del apartamento, el tipo de financiación del apartamento y los ingresos individuales de los residentes.
¿Qué tan altos son estos montos y cuál es el alquiler entonces?
La cuota obligatoria de vivienda para apartamentos con financiación privada es de 600 euros por metro cuadrado, alrededor de 450 euros para el modelo de Munich y 250 euros para apartamentos con vínculos sociales. Por un apartamento de 100 metros cuadrados, el residente tiene que pagar 60.000, 45.000 o 25.000 euros una vez, según la situación. En términos de alquiler, estamos en promedio por debajo de los diez euros por metro cuadrado, y por lo tanto no solo por debajo del alquiler del mercado, sino también por debajo del índice de alquiler.
La toma de decisiones conjunta sobre todo lo que tenga que ver con la casa es un principio de Wogeno.
¿Está construyendo tan caro como otros promotores inmobiliarios?
Los costos de desarrollo de nuestros proyectos son más bajos que los de un desarrollador de propiedades comerciales. Tenemos nuestro propio departamento de obra nueva con tres arquitectos que siempre saben lo que está sucediendo en la obra y tienen un buen control de costos. Por eso nuestros costos de construcción son más baratos.
¿Utiliza prefabricación y construcción modular?
Se supone que nuestros nuevos proyectos están hechos de madera, y eso significa prefabricación casi automáticamente. Para la red eléctrica, contamos con un sistema de recorrido que conduce las líneas por encima del yeso. Puede que te cueste acostumbrarte a esto, pero es extremadamente flexible: tienes el enchufe exactamente donde lo necesitas porque todo es fácil de mover. Y ahorra costes. Los baños también deben preproducirse y utilizarse únicamente.
¿La prefabricación es compatible con el requisito de vivir individualmente?
Todos queríamos vivir individualmente durante algunas décadas. Pero la pregunta está permitida: ¿realmente te sientes más feliz si mueves una pared unos centímetros? No lo creo. Pero quienes construyen de forma estandarizada ahorran mucho dinero.
El servicio sostenible también forma parte de la comunidad social: un zapatero aficionado, por ejemplo, repara las plantas de los compañeros de piso.
¿Valora los materiales de construcción sostenibles?
Sí, eso pertenece a nuestra agenda, pero también se trata del costo del alquiler: ¿Pueden los compañeros pagarlo? Nos hubiera gustado haber construido una estructura de madera ecológica hace años, que todavía era demasiado cara en ese momento. Ahora vale la pena. También pensamos en materiales como arcilla y paja. Todavía no hay certeza de costos.
¿Las cooperativas solo tienen las formas clásicas de vivienda?
Actualmente estamos planeando algunos modelos comunitarios, los llamados apartamentos en grupo, apartamentos muy pequeños con unos buenos 20 metros cuadrados que incluyen baño y cocina. Además, los residentes pueden utilizar amplias salas comunes. En Munich-Riem, se están construyendo apartamentos de inclusión (con Franziskuswerk y otras dos cooperativas) que realmente merecen ese nombre. Desafortunadamente, un apartamento compartido para personas mayores falló porque no se pudieron votar las reclamaciones de los miembros. También nos gustaría combinar apartamentos pequeños con formas modernas de coworking, porque las estructuras sociales y el mundo del trabajo están cambiando muy rápidamente en la actualidad.
Cuando un concepto de movilidad ofrece a los residentes coches compartidos, billetes de metro y bicicletas eléctricas, la cooperativa tiene que construir plazas de aparcamiento subterráneas menos caras.
¿Cuáles son sus planes para el futuro?
Nuestro principal objetivo es trabajar con todas las cooperativas que deseen construir en Múnich para construir un barrio cooperativo mixto y contiguo con quizás mil apartamentos y muchos espacios comunes abiertos y áreas comunes.
Yvonne Ausmann es geógrafa y lleva años comprometida con las formas sociales e innovadoras de vivir y vivir juntos. Ella es una de los tres miembros de la junta directiva de la cooperativa de vivienda Wogeno de Munich.
