Muchos propietarios difícilmente pueden evitar una enérgica modernización del apartamento de alquiler, especialmente si el apartamento de alquiler está envejeciendo. Lo bueno: si deduces hábilmente los costes de la modernización, tú, como arrendador, recibirás una bonificación fiscal.
Esfuerzo de mantenimiento
Independientemente de si está modernizando el sistema de calefacción obsoleto y las ventanas en mal estado o volviendo a aislar la fachada: puede reclamar inmediatamente el monto total de los costos de mantenimiento, por ejemplo, los gastos de empresas de construcción y artesanos. Alternativamente, puede distribuir los costos en hasta cinco cuotas anuales iguales y así deducirlos del impuesto.
Costos de fabricación
Si compra una propiedad e invierte más del 15 por ciento del precio de compra del edificio (sin IVA) en la modernización o reparación dentro de los tres años, debe esperar que tenga que amortizar los costos junto con los costos de construcción durante 40 a 50 años. Las autoridades fiscales califican los gastos de las extensiones como costos de fabricación, ya que se crea algo nuevo. También puede reclamar estos costos de producción solo como una deducción por desgaste (depreciación).
Deducir el costo de un monumento
Usted deduce los costos de producción para la renovación de una propiedad listada durante doce años como gastos relacionados con los ingresos: nueve por ciento en los primeros ocho años y siete por ciento de los costos incurridos en los cuatro años siguientes.
Contratar artesanos para la modernización
Para la modernización o renovación del apartamento que utilizan ellos mismos (no el apartamento que alquilan), la familia puede reclamar beneficios deducibles de impuestos a los artesanos. En el ejemplo, los costes salariales suman 20.000 euros. La mitad, es decir, 10.000 euros, es por la parte que utiliza usted mismo. Como propietario-ocupante, puede reclamar el 20 por ciento de los costes laborales del artesano hasta un máximo de 6.000 euros al año, un máximo de 1.200 euros. Por tanto, la obligación fiscal de la familia del ejemplo se reduce en 1.200 euros adicionales (20 por ciento de 6.000 euros) por año.
Si somete las ventanas deterioradas a una modernización o las reemplaza, reclama los gastos de mantenimiento inmediatamente a efectos fiscales.
Dividir los costos del artesano
Acuerde con sus artesanos dividir el trabajo en la factura durante dos años y pague las facturas en consecuencia. En el ejemplo, los 4.000 euros restantes por servicios artesanos serían deducibles en el año siguiente. Eso significa una bonificación fiscal para la familia de 800 euros (20 por ciento de 4.000 euros).
Contrato de modernización
¿Tiene la intención de contratar artesanos para trabajar en su casa o en el apartamento que alquila? Celebre un contrato legalmente seguro. La asociación de protección de propietarios "Haus & Grund" y la Asociación Central de la Industria de la Construcción Alemana (ZDB) le proporcionan un modelo de contrato para contratos de artesanía. Puede encontrar información en su sitio web en Internet.
Los propietarios pueden pedir más alquiler
Si la calidad de la vivienda se mejora de manera sostenible o si la modernización se utiliza para ahorrar energía y agua, puede agregar un máximo del once por ciento de los costos de modernización al alquiler anual. No puede tener en cuenta subvenciones o subvenciones.
Un ejemplo: ¿Cómo se amortiza el esfuerzo de modernización?
Para ahorrar costos de energía, la familia planea renovar su casa de dos familias (construida en 1970) en términos de energía. Ella misma usa un apartamento, el otro está alquilado. Se está volviendo a cubrir el techo, se están aislando las paredes y se están reemplazando las ventanas. Además, se instalará un sistema solar en el techo. Los dos apartamentos son del mismo tamaño, los ingresos por alquiler son de 700 euros, el prepago de los gastos de explotación es de 200 euros al mes.
Las medidas de modernización del ejemplo son trabajos de mantenimiento desde una perspectiva fiscal. La familia deduce inmediatamente estos costos en su totalidad. Sin embargo, la bonificación fiscal solo se aplica a los costes de renovación proporcionales del apartamento alquilado, no al del propietario. Con un tipo impositivo del 35 por ciento, por ejemplo, la familia ahorra impuestos de alrededor de 11.016 euros al año. Alternativamente, si tuviera que deducir los costes de la modernización repartidos en cinco años, podría deducir 6.000 euros anuales más intereses y tasas de tramitación.
La familia puede deducir 31.475 euros además de gastos como la depreciación del edificio o los gastos operativos. Por ejemplo, si la tasa impositiva es del 35 por ciento, eso significa un ahorro fiscal anual de alrededor de 11.016 euros.
Al modernizarse con energía solar, no solo ahorra dinero, sino que también contribuye a la protección del medio ambiente.
¿Qué costos de modernización puedo deducir inmediatamente del impuesto?
"Los gastos que sirven al mantenimiento y modernización de la propiedad alquilada se consideran trabajos de mantenimiento que puede reclamar de inmediato a efectos fiscales", explica Marlies Spargen de la Nueva Asociación de Asociaciones de Ayuda Tributaria Salarial .
Surge algo nuevo: “Si se crea un nuevo espacio habitable con la nueva cubierta del techo o con una extensión, las autoridades fiscales lo evalúan como costos de producción. Estos deben amortizarse junto con los costos de construcción durante 40 o 50 años. "
Excepción:“Los costos de producción o adquisición posteriores son gastos que surgen poco después de la adquisición o producción de la propiedad. La legislatura generalmente asume los costos de mantenimiento si el edificio estaba en condiciones operativas cuando se compró. Si, por el contrario, se hacen funcionales las partes esenciales o se eleva el estándar del edificio, existen costos de adquisición. Entonces, los costos solo son deducibles mediante una depreciación anual prorrateada ".
Evite disputas al modernizar
Los inquilinos deben ser pacientes con las medidas de modernización que aumentan el valor de utilidad del apartamento, ahorran energía o crean un nuevo espacio vital. Sin embargo, la obligación de tolerar tiene límites: si hay motivos de dificultad como vejez, mala salud o alquiler futuro demasiado alto, el inquilino puede oponerse al rejuvenecimiento planificado.
Como arrendador, anuncie la medida con al menos tres meses de antelación: tipo, alcance, inicio y fin de obra y renta futura. Si no proporciona esta información, el inquilino puede negarse a dar su consentimiento. Tener una declaración de consentimiento firmada antes de que comience la campaña.
Los inquilinos pueden cancelar hasta el final del mes siguiente a la recepción de la notificación para el final del mes siguiente. El propietario no puede llevar a cabo la modernización hasta el final del arrendamiento.
