Comprar un inmueble usado no siempre es un placer y le cuesta caro al comprador: por ejemplo, cuando adquiere un inmueble usado que presenta defectos posteriormente. A menudo, el comprador no recibe ninguna compensación. Razón: Casi todos los contratos de venta de inmuebles usados contienen la cláusula “comprado como se ve” o “comprado como está”.
Significa: No hay responsabilidad para el vendedor. Excepción: Las propiedades esenciales, como el año de construcción de la casa, no pueden excluirse de la garantía.
Lo mismo se aplica también si el vendedor ha engañado fraudulentamente al comprador acerca de un defecto. No se incluyen los defectos que un comprador medio habría reconocido en una inspección minuciosa de la propiedad usada sin un experto: aquí el comprador tiene que protegerse. Por ejemplo, los posibles compradores pueden descubrir fácilmente áreas dañadas en el yeso o puertas interiores que sean difíciles de cerrar. De lo contrario, tiene que preguntarle al vendedor y puede confiar en su información. El vendedor incluso tiene que revelar defectos graves sin que se le pregunte, por ejemplo, si hay podredumbre seca.
Responsabilidad por información falsa probada
Si la garantía está excluida en el contrato, los vendedores son los principales responsables si han hecho declaraciones falsas sobre el estado de la propiedad o inducen a error sobre defectos. El requisito previo para la responsabilidad es que el vendedor tuviera conocimiento del defecto. “El comprador siempre tiene que demostrarlo, lo que a menudo es muy difícil”, enfatiza Holger Freitag, abogado de confianza de la Asociación de Constructores Privados (VPB).
Se puede contratar a un experto en construcción para que averigüe si el defecto existía antes de la compra. Si el defecto no se discutió antes de la venta, surge la pregunta adicional de si el defecto estaba sujeto a divulgación. “Esto lo deciden los tribunales caso por caso, y tienen margen de maniobra”, dice Freitag. Su consejo: haga tantas preguntas como sea posible durante las llamadas de ventas y traiga un testigo para tomar notas. Esto hace que sea más fácil probar información falsa más adelante.
La cláusula "comprado como está" significa que el vendedor de una propiedad usada no tiene ninguna responsabilidad.
Propiedad usada - ¿comprada como se ve?
Christian Meier, abogado especialista en derecho de la construcción y arquitectura, miembro del comité ejecutivo de ArGe Construction Law en la Asociación de Abogados de Alemania: “La alegría de un nuevo propietario en su casa usada puede convertirse rápidamente en ira y frustración: tan pronto como se muda, los defectos ya son evidentes. Entonces surge la pregunta de si se puede utilizar al vendedor para eliminarlos.
Garantía
La mayoría de los contratos de venta contienen formulaciones que excluyen la responsabilidad por defectos que surjan posteriormente. “Comprado como se ve” indica una exclusión de garantía así como “con exclusión de garantía para todos los defectos visibles y ocultos” o “comprado como está”.
Responsabilidad por defectos
Sin embargo, el vendedor no puede ocultar un defecto de forma fraudulenta. Según sentencia de la Corte Federal de Justicia de 24 de marzo de 2006, un comprador también puede rescindir el contrato de compra si el defecto es menor. En este caso se trataba de daños por humedad. El vendedor sabía esto, pero lo mantuvo en secreto. El vendedor tuvo que aceptar la revocación del contrato (número de expediente V ZR 173/05). Por lo tanto, es responsable de los defectos que conocía y no informó al cliente.
Consejo de lectura: si no quiere caer en la trampa del costo de comprar una casa, debe evitar estos 5 errores.
seguridad
Los vendedores deben enumerar todos los defectos conocidos en el contrato de venta, los compradores deben estar seguros de que la propiedad está libre de defectos. Para evitar sorpresas desagradables, los compradores deben hacer una tasación del edificio antiguo antes de realizar la compra.
Si compra una propiedad usada, debe obtener un seguro que no tenga defectos.
¿Qué verifico antes de comprar una propiedad usada?
Si Your-Best-Home.net cumple con sus requisitos, debe verificar la estructura del edificio a fondo. El estado del sótano, la fachada, el techo, la calefacción y las instalaciones sanitarias es particularmente importante. Contrata a un experto: solo él puede identificar los defectos ocultos.
En términos puramente legales, no está comprando la propiedad usada, sino la propiedad. Por tanto, es fundamental que le muestren un extracto actualizado del catastro. Están las hipotecas, las cargas territoriales y los derechos de uso. Si no entiende algo, consulte con un notario. Con propiedades de arrendamiento prolongado, usted compra Your-Best-Home.net mientras paga el arrendamiento de la propiedad. Cuando se trata del contrato de compraventa, un notario competente es fundamental. Él sabe lo que debe regularse en el contrato y le explica la redacción.
El contrato de compraventa debe indicar: el monto y fecha de vencimiento del precio de compra, la transferencia de propiedad, gravámenes y beneficios, libertad de gravámenes sobre la propiedad o asunción de deudas. El vendedor también debe asegurarse de que no conozca los defectos de construcción graves y de que no haya sitios contaminados en la propiedad. Condicione usted mismo un derecho de desistimiento en caso de defectos graves. Asegúrese de que se le transfiera el seguro existente.
Es esencial que tenga el registro de la propiedad antes de comprar una propiedad usada.
Veredicto: personas mayores cantantes
En el contrato de venta se incluyó una exclusión de responsabilidad por defectos materiales. El vendedor aseguró que no tenía conocimiento de ningún defecto oculto en el apartamento. El comprador sabía que había una guardería para personas mayores en el primer piso de la casa. Pero fue solo después de mudarse que se dio cuenta de que las conversaciones y los cantos de los ancianos se podían escuchar con más claridad en su apartamento. Atribuyó la contaminación acústica a una protección acústica inadecuada, que la vendedora había ocultado maliciosamente. El Tribunal Regional de Coburg estuvo de acuerdo con el comprador y sentenció al vendedor a reembolsar el precio de compra y el reembolso de los gastos de corredor y notario, el impuesto de transferencia de bienes raíces y los honorarios de financiamiento y legales. Expediente número 23 O 358/13.
Veredicto: bodega húmeda
Cuando se le preguntó, el vendedor de una vivienda unifamiliar confirmó que el sótano estaba seco. Después de la compra, resultó que cuando llovió mucho, el agua entró al sótano. El comprador declaró su desistimiento del contrato. El Tribunal Regional Superior de Hamm lo encontró en lo cierto. El vendedor debería haberle explicado la posible entrada de agua por su cuenta. Por tanto, existe un ocultamiento fraudulento. Número de expediente 22 U 161/15.
Veredicto: año de construcción incorrecto
Un comprador puede revertir el contrato de compra de una propiedad si el año de construcción es incorrecto, dictaminó OLG Hamm. Construido en 1997, consta en el contrato de compraventa notarial. Your-Best-Home.net se completó a principios de 1995. Dado que el valor de una propiedad también depende del año de construcción, la declaración incorrecta de dos años no es un asunto trivial. Según los jueces, el vendedor ingresó deliberadamente la fecha incorrecta. Número de expediente 22 U 82/16.
