Cada vez más parejas no casadas compran una casa o un apartamento juntos. Pero la compra de una propiedad como pareja no casada debe considerarse cuidadosamente. Sólo aquellos que están inscritos en el registro de la propiedad como copropietarios están protegidos legalmente. Dependiendo de quién aporte cuánto a la compra, puedes darte de alta como medio copropietario, pero también, por ejemplo, como tercer o cuarto propietario.
También se puede establecer un derecho de residencia en el registro de la propiedad. Con un derecho de tanteo, el socio también puede asegurar su casa si el otro quiere vender su parte anticipadamente. Si un socio vitalicio participa en el reembolso del préstamo de una propiedad en la que el otro tiene la propiedad exclusiva, también debe asegurarse. Porque a través del pago no adquiere posición jurídica ni copropiedad. Consecuencia: En caso de separación, el socio cofinanciador generalmente se queda con las manos vacías. Las reclamaciones de indemnización solo se conceden en casos excepcionales.
Así lo ha dictaminado el Tribunal Federal de Justicia en los casos en que uno de los socios ha realizado obras de construcción en el inmueble además de abonar las cuotas del préstamo o las modernizaciones cofinanciadas (expedientes XII ZR 179/05, XII ZR 39/06 y XII ZR 132/12). "Se puede ingresar un cargo por la tierra en el registro de la propiedad para asegurar el reclamo", recomienda la abogada Eva Becker del Colegio de Abogados de Alemania. El matrimonio no cambia eso. En caso de divorcio, solo se dividirán los bienes adquiridos durante el matrimonio.
Cómo los socios no casados se protegen legalmente cuando compran una propiedad juntos.
Alquile un apartamento juntos si no está casado
Si ambos socios firman el contrato de arrendamiento, tienen los mismos derechos y obligaciones y son deudores solidarios. Si las cosas se ponen difíciles, el propietario puede exigir el alquiler completo a un solo socio. El contrato de arrendamiento solo se puede rescindir juntos. Eso significa: si se muda en caso de separación, seguirá siendo (legalmente) el inquilino del apartamento. Si su pareja se muda a vivir con usted, debe informarle al propietario. Solo puede decir que no si hay motivos graves, por ejemplo, si el apartamento está abarrotado debido a la mudanza. Sin embargo, su arrendador no tiene que incluir a su pareja en el contrato de alquiler. Sin embargo, si no está en el contrato, se le puede mostrar fuera de la puerta sin protección contra el despido en caso de separación. Si su arrendador está de acuerdo, concluye un contrato de subarrendamiento con su socio.
Comprar una casa juntos solteros
En primer lugar, hay que aclarar quién es el propietario de la propiedad y quién debería estar en el registro de la propiedad. También pueden ser ambos socios. Si uno aporta más dinero que el otro para financiar la propiedad de la vivienda, todos deben registrarse en el registro de la propiedad de acuerdo con sus intereses financieros, por ejemplo, 25 por ciento para uno, 75 por ciento para el otro. Si solo un socio figura en el registro de la propiedad, por ejemplo, porque él solo financia la propiedad, el otro socio debe ser consciente de que no tiene derechos sobre la propiedad en caso de separación. La pareja también debe pensar en lo que sucede cuando uno de los miembros muere. Si se inscribe un derecho de residencia de por vida en el registro de la propiedad, la otra persona puede permanecer en la propiedad.
Las aseguradoras
Si dos personas se mudan juntas, generalmente todos tienen un seguro de responsabilidad privado. Un contrato también es suficiente para ambas parejas no casadas. El contrato más reciente generalmente se puede rescindir sin ningún problema, informan las aseguradoras públicas. Lo mismo se aplica al seguro de protección legal. Si ambos tienen un seguro de contenido de la vivienda, compruebe si es ventajoso adaptar un contrato al nuevo apartamento y rescindir el otro. No basta con cambiar la dirección. Si los efectos domésticos aumentan como consecuencia de la contratación, el valor aumenta. Ajuste la suma asegurada para evitar un seguro insuficiente. También debe ocuparse de la protección de los sobrevivientes y la discapacidad ocupacional, especialmente si uno depende económicamente del otro y hay niños que cuidar.
Sugerencia de Bianca Boss de la Federación de Asegurados e. V.
“Estadísticamente, uno de cada cuatro empleados se vuelve incapaz de trabajar, a menudo debido a trastornos esqueléticos, como una espalda rota. Un seguro de discapacidad ocupacional entra en vigor si una persona ya no puede realizar su trabajo anterior, incluso si aún fuera posible otra asignación de trabajo. Esta protección es existencial.
Actuar temprano siempre es una ventaja: cuanto más joven sea cuando contrate un seguro, menor será la prima que deberá pagar. A partir de la edad de ingreso a los 40 años, las contribuciones son casi inasequibles. Incluso las quejas están aumentando. Una enfermedad previa significa que la protección solo está disponible con restricciones o no está disponible. El importe de la cotización también depende de la ocupación, la pensión pactada y la duración: un aprendiz comercial se garantiza el derecho a recibir una pensión de 1.000 euros hasta los 67 años con 40 a 50 euros al mes en caso de invalidez laboral. Un pintor en formación paga de 90 a 110 euros por esto. No solo las personas que trabajan físicamente tienen que hacer mayores contribuciones, por ejemplo, los profesores que tienen más probabilidades de sufrir estrés psicológico. Al elegir las tarifas, debe prestar atención a los estándares mínimos, por ejemplo, la garantía de un seguro adicional:En el caso de determinados eventos como matrimonio o compra de vivienda, permite incrementar la pensión pactada sin necesidad de un nuevo chequeo médico. Asegúrese de comprender la diferencia entre tarifa y contribución de pago: la contribución de tarifa permanece constante. Esto se compensa con el reparto de beneficios. Esto da como resultado la contribución que paga. Y eso puede aumentar, dependiendo de la situación en el mercado de capitales ".
Izquierda: 1996; Derecha: 2014 gris = padres casados rosa = madres y padres solteros naranja = padres viven juntos sin certificado de matrimonio (parejas no matrimoniales o del mismo sexo)
¿Cómo se pueden tomar las medidas necesarias en caso de separación?
Un acuerdo de asociación crea seguridad jurídica. Ambos regulan sus derechos sobre la propiedad residencial en detalle, por ejemplo, lo que sucede en caso de una separación con los pagos de capital e intereses efectuados y futuros. Con dicho contrato también puede estipular obligaciones adicionales: ¿Quién contribuye con cuánto a los gastos de manutención? ¿Quién compró qué muebles? ¿Qué objetos de valor pertenecen a quién? Si uno de los socios invierte una suma mayor en las cuatro paredes comunes, por ejemplo comprando una cocina amueblada o modernizando el baño, debería haber una reclamación de indemnización en caso de separación. Esto también puede ser útil si un socio transfiere dinero regularmente al otro y, por lo tanto, participa indirectamente en la financiación de la propiedad.Alternativamente, las parejas sin un certificado de matrimonio pueden comprar una propiedad a través de una sociedad de derecho civil (GbR). Ambos celebran un contrato social que regula eventos como el matrimonio, la separación y la muerte.
El último testamento: no hay derecho de herencia para personas solteras
Las parejas no casadas deben planificar su herencia a tiempo. La ley no prevé ninguna ley de herencia para ellos. Los cónyuges y las parejas registradas pueden redactar un testamento conjuntamente. Si las parejas sin certificado de matrimonio quieren documentar su última voluntad, deben firmar un contrato de herencia notariado. "Tal heredero contractual solo puede ser cancelado por renuncia, que los socios deben reservar en el contrato en caso de separación", dijo el abogado especialista Dr. Anton Steiner del Foro Alemán de Derecho de Herencias.
Desventajas fiscales para parejas no casadas
Cuando se trata de impuestos sobre donaciones y sucesiones, las parejas no casadas se quedan atrás. Se incluyen en la clase fiscal III con una bonificación de 20.000 euros y tasas impositivas elevadas del 30 al 50 por ciento. Steiner advierte: “Con una planificación de la sucesión oportuna y bien pensada, las mayores desventajas fiscales pueden evitarse en determinadas circunstancias. O quizás piensas en ir al registro civil ”. Con una bonificación de 500.000 euros y la clase impositiva favorable I, los matrimonios tienen una clara ventaja en lo que respecta al impuesto de sucesiones.
Para muchas parejas no casadas, las desventajas fiscales no son un obstáculo en el camino hacia la convivencia.
Consejos de expertos para parejas sin licencia de matrimonio
Christian Schmid-Burgk, abogado y experto en finanzas de la construcción en el Centro del Consumidor de Hamburgo, explica lo que las parejas no casadas deben saber sobre la financiación de viviendas.
“El financiamiento de parejas no casadas alberga un potencial de conflicto. Especialmente para las parejas sin una licencia de matrimonio, es importante hacer una nota por escrito de quién está contribuyendo con qué dinero para la construcción o compra de la casa juntos. Los socios no necesariamente tienen que compartir la cuota mensual del préstamo. También puede organizarlo para que uno aporte capital y el otro haga el reembolso. Sin embargo, esto debe indicarse claramente en el contrato.
Porque un contrato de préstamo generalmente debe firmarse en conjunto. Esto significa que los prestatarios son responsables solidariamente ante el banco, cada uno al cien por cien, lo que supone un gran riesgo. La responsabilidad surge independientemente de quién paga qué cuota o cómo se ve la estructura de propiedad en el registro de la propiedad.
Esto puede convertirse en un problema si la pareja se separa antes de que se pague el préstamo. Ambos socios están vinculados por la duración del contrato de préstamo y la exención de responsabilidad solo es posible en casos excepcionales. Incluso antes de la compra, los socios deben acordar qué sucede con las cuotas en caso de separación y considerar quién se quedará en la casa y si pagarán al socio que se muda un monto de transferencia ".