No solo se incurre en impuestos al comprar una casa, sino también al vender una propiedad. Puede leer aquí cuáles son y qué tan altos son a la hora de vender una casa.
Al vender una casa hay que esperar impuestos. En principio, los beneficios de las transacciones de ventas privadas están sujetos a impuestos (artículo 23 de la EStG). El "período de especulación" y el "límite de tres propiedades" juegan un papel decisivo. También es importante si utiliza la propiedad de forma privada o la alquila.
Venta de casa para uso privado
Para que pueda vender su casa sin incurrir en impuestos, usted, como propietario, debe haber vivido usted mismo en la propiedad desde el final de la construcción o la compra o haberla utilizado usted mismo al menos en el año de venta y los dos años calendario anteriores (Sección 23 EStG). La ley define los propósitos de la vida personal como el hecho de que Your-Best-Home.net está habitado por usted o su familia. Sin embargo, los niños son solo una parte de la familia mientras siguen recibiendo la prestación por hijos a cargo. El uso por parte de otros familiares no se aplica aquí y conduce a la imposición del aumento de valor en caso de venta.
Si la propiedad no se ha utilizado, debe haber estado en posesión del vendedor durante al menos diez años para que no se incurra en impuestos especulativos.
- Venta de terrenos
En el caso de una venta de propiedad rentable, se paga un impuesto de especulación, porque una propiedad no urbanizada aún no puede ser habitada, por lo que no hay uso personal.
Por lo general, se incurre en impuestos al vender una casa. Sin embargo, si usted ha vivido en la propiedad desde el final de la construcción o compra, o al menos en el año de la venta y los dos años calendario anteriores, no tiene que pagar impuestos.
Venta de casa para propiedad utilizada por terceros
Al vender bienes inmuebles utilizados por terceros, debe pagar el llamado impuesto de especulación si no cumple con el plazo de diez años. Solo cuando la propiedad ha sido propiedad del vendedor durante al menos diez años, la venta está libre de impuestos.
Por lo tanto, si posee un apartamento o una casa alquilada y la propiedad aumenta de valor, entonces es mejor venderla después de diez años para recibir las ganancias libres de impuestos. Alternativamente, también existe la opción de registrar la propiedad para uso personal y usarla usted mismo en el año de la venta y en los dos años anteriores.
Impuesto especulativo sobre la venta de viviendas
El impuesto especulativo es la imposición de los beneficios de las ventas privadas, siempre que el período de diez años se reduzca. La ganancia solo está libre de impuestos si transcurren más de diez años entre la compra de una propiedad y su venta. El monto del impuesto especulativo depende de dos factores: la cantidad de crecimiento del capital y la tasa de impuesto sobre la renta personal.
Al calcular el impuesto a la especulación, se comparan los costos de adquisición (precio de compra, incluidos los costos de compra incidentales) y el precio de venta.
Es bueno saberlo: no es solo el equilibrio del precio de venta y los costos de adquisición lo que se considera una ganancia. La depreciación declarada durante el período de tenencia también se puede incluir en la valoración.
Si ha alquilado Your-Best-Home.net o el apartamento, la depreciación reclamada en el pasado contra la oficina de impuestos reducirá los costos de adquisición.
Impuesto comercial para el comercio de propiedades comerciales
Cualquiera que venda bienes raíces con regularidad y venda tres o más objetos dentro de los cinco años debe esperar impuestos de acuerdo con el comercio de propiedades comerciales (Sección 15 EStG). Esto significa que incluso si inicialmente compra una sola propiedad, por ejemplo, pero la divide en varios apartamentos en cinco años y los vende, debe pagar el impuesto comercial. Sin embargo, también están sujetas a impuestos las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles pertenecientes a activos empresariales. Las propiedades que pertenecen a una empresa comercial o una empresa agrícola y forestal o que se utilizan predominantemente comercialmente se consideran componentes de los activos comerciales.
El impuesto comercial es un impuesto real, que es uno de los impuestos municipales. La base del impuesto al comercio es la ganancia de capital calculada, que se multiplica por un índice tributario de 3.5 por ciento y la tasa de tasación establecida por el municipio respectivo. La tasa de evaluación es al menos del 200 por ciento.
Cualquiera que compre un objeto uniforme, pero luego lo divida en apartamentos y lo venda, debe esperar el pago de un impuesto comercial.
Impuesto sobre la venta de viviendas
Cualquiera que venda una propiedad privada no tiene que pagar impuestos sobre las ventas. Sin embargo, en contraste, el IVA del 19 por ciento se aplica a la compraventa de propiedades comerciales. Es bueno saberlo: el IVA también se aplica a las tarifas de los corredores y notarios.
Venta de casa después de la herencia
Quien hereda una propiedad suele hacerse cargo del período de especulación del testador. Esto significa que si la propiedad alquilada ha estado en posesión del testador durante más de diez años, usted, como heredero, está exento del impuesto de especulación sobre una venta. También está exento del impuesto de especulación si el testador ha utilizado la propiedad él mismo desde que fue adquirida o terminada, o en el año de la herencia y en los dos años anteriores. Cualquier impuesto a la herencia debe pagarse por separado.
Pero aquí también hay un pero: “Eso solo se aplica si no hay dinero. Si el heredero asume un gravamen sobre la tierra o acepta hacer pagos a los hermanos, es una compra parcial ”, advierte Rudolf Gramlich, profesional de impuestos de los“ Steuerrings ”(anillo de ayudas al salario y al impuesto sobre la renta de Alemania eV). Comienza un nuevo período de especulación para esta parte. Los vendedores deben tener cuidado con las trampas fiscales.
Ahorre impuestos al vender su casa
Hay algunas formas de evitar impuestos sobre la venta de una casa. La forma más fácil es posponer la venta hasta que se cumpla el plazo de diez años y no se adeude el impuesto de especulación. También existe la opción de transferir la propiedad para venderla al cónyuge o al hijo. Sin embargo, es posible que deba pagar un impuesto sobre donaciones.
Como vendedor, también puede acordar con el comprador que pague el precio de compra en cuotas durante varios años. Como resultado, la ganancia de capital se puede distribuir a lo largo de varios años y los límites de exención aplicables a las transacciones de venta se pueden utilizar durante varios años.
Caso especial: estudio doméstico
En casos especiales, el período de especulación puede afectar a los vendedores que siempre han vivido en su propiedad, es decir, si tenían una oficina en casa o una oficina en casa. Dado que la oficina no tiene un propósito residencial, está sujeta a impuestos proporcionales. Al menos así lo ve la oficina de impuestos. "Los ciudadanos afectados deben apelar contra la liquidación fiscal y solicitar la suspensión del proceso", aconseja el experto en anillo tributario. Para ello deberán remitirse a trámites pendientes ante el Tribunal Fiscal de la Federación, cuya sentencia sobre este tema aún se encuentra pendiente (expediente IX R 11/18).
Calcule los impuestos usted mismo
Las ganancias de la venta de viviendas, a diferencia de los ingresos por inversiones, no están sujetas al impuesto de retención (25 por ciento), sino a la tasa de impuestos personales.
| Factura de muestra | costos |
| Precio de venta de la propiedad | 300.000 euros |
| - costos de adquisición | 250.000 euros |
| - Gastos relacionados con la venta (corredor y notario) | 15.000 euros |
| + depreciación realizada | 200.000 euros |
| = beneficio imponible | 55.000 euros |
| tasa impositiva personal | 40 por ciento |
| impuesto a pagar | 22.000 euros |
Vender una casa después de una ruptura
Las normas fiscales a menudo causan problemas en caso de separación. Tan pronto como un ex socio se muda, ya no usa la propiedad por sí mismo. Si finalmente se vende la antigua casa familiar (dentro del período de especulación de 10 años), aquellos que no se quedaron hasta el final tienen que pagar impuestos sobre su parte de las ganancias. Si él fuera el único propietario, mudarse temprano tiene un impacto aún mayor. Una vacante a corto plazo, por otro lado, es inofensiva; sin embargo, los esfuerzos de ventas deben ser reconocibles. En ningún caso un propietario que tenga la intención de vender debe salvar la vacante y subarrendar. "Con un solo anuncio 'se busca inquilino', el propietario se catapulta al período de diez años", advierte Rudolf GramlichProfesional fiscal del “anillo fiscal” (anillo de ayudas al impuesto sobre la renta y salarios Alemania eV).
Asesoramiento de expertos: propiedad después de la separación
En caso de separación, Josef Linsler aconseja trabajar juntos para encontrar una solución para la propiedad restante.
Josef Linsler, portavoz de prensa del grupo de interés manutención y derecho de familia ISUV lo sabe: “La decisión de lo que le pasa a la casa después de una separación tiene que madurar. Durante ese tiempo, lo ideal sería que los ex socios siguieran viviendo juntos allí ".
Tomar el control de la casa
“A menudo alguien está particularmente apegado a la casa o quiere quedarse debido a los niños. Esto puede funcionar si Your-Best-Home.net ha sido pagado, los involucrados están firmemente en sus trabajos y saben lo que pueden y no pueden pagar a la otra persona a cambio. Pero si la propiedad está endeudada y también hay mantenimiento de separación, generalmente no queda nada más que mudarse. En la consulta advertimos contra las demandas excesivas, financiera y psicológicamente ".
Vender o Alquilar?
“Por el momento es probable que valga la pena venderlo. Una buena victoria puede entonces satisfacer a ambos. Pero tenga cuidado con los préstamos actuales: si se devuelve antes, el banco a menudo exige una multa por pago anticipado. Podría tener sentido alquilar por un tiempo más. Pero muchos prefieren aceptar el descuento, pero pueden marcar el tema. Si el alquiler es una opción permanente también depende de la ubicación. Un ejemplo: hace 20 años una pareja compró un piso comparativamente barato en Munich, que ahora vale 800.000 euros. Los alquilan por 1.600 euros. La propiedad valió la pena como inversión. Es importante encontrar una solución común, que sea siempre la mejor y, a menudo, la más barata ".