El derecho de construcción heredable también ofrece a los propietarios de edificios con pocos ingresos la oportunidad de cumplir su sueño de ser propietarios de una casa. La propiedad se alquila por un cierto período de tiempo y se paga un “alquiler” por el uso. Puede leer aquí lo que debe considerar en el contrato de arrendamiento y qué tan alto es el interés de arrendamiento.
Muchos sueñan con tener su propia propiedad, pero a menudo hay una falta de equidad para comprar una propiedad cara. Una alternativa en este caso puede ser el derecho de construcción heredable. En el pasado, la valoración de la propiedad se denominaba "propiedad de segunda clase", pero el concepto tiene futuro. Ofrece la posibilidad de construir en la propiedad de otra persona sin tener que ser el dueño de la propiedad. El derecho de construcción heredable generalmente se otorga por 99 años. Además, debe estar inscrito en el registro de la propiedad y se puede vender y heredar. Para poder utilizar la propiedad, debe pagar al propietario una tarifa, el llamado alquiler del terreno. Sin embargo, usted sigue siendo el dueño de su propiedad mientras el arrendatario sigue siendo el dueño de su propiedad.Por lo tanto, la propiedad y el edificio están legalmente separados entre sí.
Razones del derecho de construcción heredable
También hay un aspecto sociopolítico a favor del derecho de construcción heredable. En casi todas las ciudades y en todos los lugares hay propiedades que serán de mayor importancia en el futuro, es decir, cuando se pongan al día con el desarrollo urbano. Puede tratarse de tierras agrícolas o terrenos baldíos industriales, áreas militares o ferroviarias abandonadas. Si el municipio vende terrenos para renovar su presupuesto con poca antelación, estos terrenos ya no están disponibles para fines de diseño. El arrendamiento de dicha tierra le da al municipio la libertad de actuar: puede controlar quién usa la tierra y recibe ingresos regulares y a largo plazo del alquiler de la tierra.
La zona de Hunziker en Zúrich es el primer proyecto de la cooperativa de construcción "more than living", que es de 41.000. Sitio de metro cuadrado en 2010 en arrendamiento a largo plazo.
En vista de la situación aún tensa en el mercado de la vivienda en muchas ciudades alemanas (especialmente para el espacio habitable asequible), la adjudicación de parcelas edificables a promotores inmobiliarios o cooperativas orientadas al bien común se ve cada vez más favorecida. Porque para una oferta socialmente justa de espacio habitable, se requiere tierra barata, por lo que el problema de la vivienda se está convirtiendo cada vez más en un problema de tierra. Con la idea de que los ingresos por el uso de la tierra deben volver a las manos de los ciudadanos y que los municipios necesitan un instrumento de control a largo plazo para la tierra y el desarrollo urbano, el derecho de edificación heredable se vuelve más actual. Así como el ángulo de inclinación de un techo se puede hacer cumplir con la ley de planificación y construcción, la ley de construcción heredable puede regular y asegurar los aspectos económicos y sociales de la vida.
Se ha creado una cuarta parte con espacio habitable para 1.200 personas y 150 lugares de trabajo en el sitio de Hunziker. Los edificios energéticamente eficientes, las nuevas tecnologías y unos pocos coches favorecen un estilo de vida respetuoso con el medio ambiente y ahorran recursos.
Alquiler del terreno: se aplican estas reglas
A cambio del uso de la propiedad, debe pagar al propietario el alquiler del terreno o el alquiler. El monto de la tarifa no está estipulado por ley, debe acordarse individualmente entre el inquilino y el arrendador.
Al comparar la tasa de interés hereditaria con la tasa de interés hipotecaria, se encuentra que la tasa de interés del edificio hereditario es más baja que la tasa hipotecaria para un préstamo a largo plazo que tendría que contratarse para comprar una propiedad. Calcule alrededor del tres al cinco por ciento de los costos de la tierra por año.
Importante saber: La renta del terreno no permanece igual durante todo el plazo. Por lo general, la tasa de interés se proporciona con una cláusula de ajuste que está vinculada al índice de precios al consumidor (IPC). El monto a pagar debe corresponder al valor de la propiedad durante toda la duración del contrato, es decir, se ajusta a la tasa de inflación. Esto protege al dueño de la propiedad de una devaluación progresiva.
Contrato de arrendamiento
En el caso de arrendamientos a largo plazo, debe celebrarse un contrato de arrendamiento. Especifica exactamente lo que se puede construir en la propiedad. Ni el inquilino ni el dueño de la propiedad pueden rescindir prematuramente el contrato. La única excepción es la denominada "reversión". Además, el derecho de construcción heredable debe inscribirse en un registro de la propiedad especial, el registro de propiedad de la construcción heredable y el contrato debe estar notariado.
Reversión: una regulación especial en el derecho de edificación heredable
Para poder solicitar una transferencia de devolución de la propiedad, debe ocurrir la llamada "reversión". Este es el caso si el arrendatario no construye en la propiedad dentro de un período de tiempo predeterminado, está atrasado en sus pagos de intereses durante mucho tiempo o viola otras obligaciones bajo el contrato. El descuido de la propiedad también es una razón suficiente Muy importante: Las necesidades personales urgentes del propietario deben excluirse contractualmente en interés del arrendatario.
Para Your-Best-Home.net, el usuario recibe una compensación si se produce la reversión. Dos tercios del valor de mercado de la propiedad están estipulados por ley. Es mejor contratar a un tasador para que haga una estimación neutral del valor. Lo siguiente se aplica a todos los contratos de arrendamiento: si ambas partes están de acuerdo, el contrato también puede rescindirse anticipadamente de común acuerdo.
Errores en el contrato de arrendamiento
Asegúrese de que el contrato no excluya la compensación debida al final del contrato. El derecho, su monto y las modalidades de pago deben determinarse cuando se celebre el contrato. También se puede acordar que se excluye el derecho del propietario a evitar el pago de una indemnización en determinados casos. También puede incluir un derecho de tanteo sobre la propiedad en el contrato de arrendamiento.
El contrato de arrendamiento solo puede rescindirse en el caso de una supuesta reversión, o incluso si ambas partes lo acuerdan mutuamente.
Vender derechos de construcción heredables
La posibilidad de vender el arrendamiento depende del contrato individual. En la mayoría de los casos, sin embargo, el arrendatario puede vender el arrendamiento con el consentimiento del propietario. Solo tiene una objeción si el comprador potencial no tiene suficiente solvencia. De lo contrario, el contrato simplemente se transfiere al nuevo usuario y continúa ejecutándose en las mismas condiciones. Contrata a un agente inmobiliario para que se encargue de la venta de la vivienda.
Encuentra un arrendatario
Primero, pregunte en la oficina de la propiedad de su municipio o ciudad si hay parcelas sin usar o arrendadas en su área administrativa que estén venciendo. También puede tener sentido ponerse en contacto con la iglesia, ya que las iglesias son los propietarios de tierras más grandes de Alemania. También hay empresas y en ocasiones particulares que alquilan solares edificables hereditarios.
Una amplia gama de espacios comunes e infraestructura de ocio animan los espacios al aire libre.
¿Qué sucede cuando expira el arrendamiento?
El derecho de construcción heredable suele terminar después de 99 años. Cuando expira, la estructura erigida recae en el dueño de la propiedad. Esto luego tiene que pagar una compensación adecuada. Cualquiera que desee extender un contrato de arrendamiento actual también puede hacerlo, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Es bueno saberlo: si el contrato se prorroga, el titular del derecho de construcción heredable inicialmente no tiene derecho a compensación por la construcción. Si incluso rechaza la prórroga, el reclamo de indemnización caduca por completo.
Calcule los costos con precisión
La mayor ventaja de poseer un inmueble en arrendamiento es de naturaleza financiera: el arrendamiento inicialmente reduce el costo de financiamiento de la vivienda. Al construir sobre una propiedad utilizable a largo plazo, el arrendatario paga al dueño de la propiedad un alquiler del terreno acordado por contrato y no tiene que solicitar ningún crédito adicional para comprar una propiedad.
La baja carga de liquidez solo tiene un efecto positivo si el alquiler del terreno es más barato a lo largo de los años que el financiamiento bancario de la compra de la propiedad; debe calcularlo cuidadosamente con anticipación. Con tasas de interés de préstamos bajas, a pesar del aumento de los precios de las propiedades, es posible que la compra de una propiedad financiada con préstamos que incluya una cuota de reembolso del uno al dos por ciento sea en última instancia incluso más barata.
Debido a que la propiedad está legalmente separada de la tierra, la base de depreciación fiscal también aumenta en el caso del alquiler: dado que la propiedad no depreciable ya no está disponible, el 100 por ciento de los costos de adquisición son atribuibles a la propiedad. Y: El edificio es heredable, es decir, transferible como una propiedad, incluida la propiedad.