Construir una casa y hacer realidad un gran sueño o comprar una casa y organizarlos ustedes mismos, ambos tienen ventajas y desventajas. Al construir una casa, a menudo se corren riesgos de costos, al comprar una casa se invierte en medidas de renovación o modernización.
Dani y Steffen Hohenrainer esperan descendencia. La casa adosada que compraron en 2002 está a reventar con sus dos hijos, de tres y cinco años = "" -. La oportunidad es buena: se vende un terreno con una casa de los años 50 en el barrio. Aprovecha la oportunidad, compra la propiedad, incluida la casa, derriba el antiguo edificio y planifica un nuevo edificio con un arquitecto.
Quien construye una casa no debe escatimar esfuerzos
Pero construir una casa también significa que el nuevo edificio puede ser hasta un 20 por ciento más caro de lo planeado. Si, como con los Hohenrainers, está pendiente una demolición, si la aprobación de la autoridad de construcción tarda meses en llegar, si aparecen sitios contaminados o aguas subterráneas demasiado altas con la excavación. Antes de comprar, por lo tanto, revise la propiedad con un tasador, pregunte a los vecinos, a la autoridad de construcción y deje que el notario inspeccione el registro de la propiedad. En la fase de construcción, los cambios de última hora le permiten ahorrar dinero, pero los aumentos inesperados de precios de los materiales de construcción o la quiebra de un negocio de artesanías pueden aumentar sus costos de construcción. Importante: Fije su presupuesto en la fase de planificación y mantenga generosas reservas de efectivo preparadas para imprevistos.
Ahorre con el arquitecto
Debe tener firmeza, nervios y ganas de organizarse, incluso si el arquitecto hace mucho por usted. No lo haga sin él, vuelve a guardar su rendimiento a través de una estricta planificación de costos. Organice una tarifa de contingencia con él si alcanza su límite de costo.
Como comprador de edificios antiguos, está obligado a llevar el edificio antiguo al estándar actual de EnEv dentro de los dos años posteriores a la compra.
Comprar un edificio antiguo
Comprar un edificio antiguo significa comprar Your-Best-Home.net como se ve. Los riesgos financieros son menores y su carga de trabajo no está sobrecargada. Sin embargo, antes de comprar un edificio antiguo, también debe examinar y verificar todo cuidadosamente aquí. Verifica la estructura del edificio junto con un experto. Puede inspeccionar el área, es decir, los vecinos y la infraestructura, en un paseo por el distrito. La estructura establecida (escuela, jardín de infancia, casa de retiro, supermercado y pub) le ofrece algunas ventajas, pero requiere una voluntad de compromiso.
La renovación del edificio antiguo
Tiene sentido incluir un búfer como comprador. Si los Hohenrainers dejaran el edificio de la década de 1950 en pie, tendrían que poner el 40 por ciento del precio de compra en la renovación como guía, según la Asociación de Constructores Privados, el 34 por ciento en una casa de la década de 1970 y el 20 por ciento en la de los 80. Atención: Como comprador de edificios antiguos, está obligado a llevar el edificio antiguo al estándar actual de EnEv dentro de los dos años posteriores a la compra.
Comprar o construir una casa: la financiación
La regla general para edificios nuevos y viejos es: un tercio del capital social, un tercio del préstamo de la sociedad de construcción, un tercio del préstamo de anualidad de la caja de ahorros.
Si aún no ha ahorrado lo suficiente, LBS cierra la brecha con financiamiento anticipado o puente. Los constructores se aseguran de que haya dinero disponible cuando lleguen las facturas. El arquitecto crea un cronograma de construcción que usted entrega a su asesor. Pregunte sobre las condiciones especiales, por ejemplo, si su socio financiero renunciará a los intereses de provisión y los costos auxiliares por un presupuesto o pagos parciales.
Alquiler a familiares
Si está construyendo una casa, ¡planifique un piso de abuela para sus familiares! Porque incluso como propietario de parientes, ahorra impuestos: tan pronto como la propiedad está libre de deudas, los ingresos por alquiler mejoran su pensión.
Si alquila a parientes, permita que los parientes se muden al menos el 75 por ciento del alquiler comparativo local. Puede utilizar capital social para la parte de la casa ocupada por el propietario y financiar el apartamento mediante un préstamo. El interés de la deuda reduce sus ingresos por alquiler. Simplemente deduce las pérdidas.
almohadillas
Para que la oficina de impuestos participe, el contrato de alquiler debe diseñarse como lo estaría entre extraños. Además, la unidad residencial debe tener su propia entrada, medidores separados, conexiones para baño y cocina y posiblemente paredes de protección contra incendios. Es imperativo que mantenga cuentas separadas para la casa y el apartamento durante la fase de construcción y facturas separadas con precisión para los comerciantes. Lo mejor que puede hacer es calcular el proyecto y el ahorro fiscal con una asociación de ayudas al impuesto sobre la renta o un asesor fiscal.
avance
Si deja el apartamento a familiares sin cargo, puede utilizar el programa de propiedad de vivienda de KfW. En el programa de Construcción Ecológica, incluso puede recibir fondos para Your-Best-Home.net y para el piso de la abuela, es decir, dos veces. Para recibir fondos, siempre debe solicitarlos antes de que comience la construcción.
Para que no te caigas de bruces a la hora de comprar una casa, debes discutir todo con expertos antes de firmar el contrato.
Errores al construir o comprar una casa: trampas y trucos típicos
Al construir o comprar una casa, hay algunas cosas a tener en cuenta si no desea pagar más. Por ejemplo, una descripción del edificio incompleta o falta de seguro. Nuestro consejo: asegúrese de estar debidamente asegurado en la fase de construcción y trate minuciosamente el contenido y el objeto antes de firmar un contrato. También debe buscar el consejo de expertos antes de firmar cualquier cosa, después de todo, es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. Los puntos de contacto útiles son los centros de asesoramiento a nivel nacional de la Asociación de Constructores Privados, la Asociación de Protección de Constructores y el servicio regional de asesoramiento al consumidor.
Falta de seguro
El seguro de construcción es responsable de los daños causados por granizo, heladas, tormentas, inundaciones, errores de construcción y vandalismo en el sitio de construcción. El seguro de responsabilidad civil del constructor se hace cargo cuando un tercero se lesiona en la obra.
Descripción del edificio incompleta
Si compra directamente al desarrollador, verifique cuidadosamente la descripción del edificio. Antes de firmar el contrato, piense cómo le gustaría amueblar su casa o apartamento. Registre las solicitudes especiales en el contrato. Costo de cambios posteriores.
Costos de desarrollo
Insista en un acuerdo en el contrato sobre quién paga los costos de desarrollo. Cualquiera que esté inscrito en el registro de la propiedad está obligado a pagar contribuciones cuando la notificación de contribución del municipio aparece en la casa.
Contratos incompletos
A menudo, el vendedor y el comprador celebran el contrato en determinadas condiciones. Por ejemplo, el vendedor quiere tener derecho a vivir en uno de los apartamentos del edificio de apartamentos que se ha vendido. Solo tiene derecho a este derecho si el contrato aprobado por el notario contiene un pasaje al respecto. Precaución: Un contrato puede ser ineficaz si un acuerdo esencial no ha sido notariado.
Ayuda incorrecta
Información inexacta: si un agente inmobiliario estima incorrectamente el valor de mercado de una propiedad, el vendedor puede pedirle que pague. Es responsable de la diferencia entre el precio de mercado alcanzado y el alcanzable (OLG Schleswig, número de expediente 14 U 136/99). Cualquiera que haya elaborado un informe de valor de mercado incorrecto también es responsable (BGH, número de expediente X ZR 244/00). Si el corredor reclama al notario que la financiación está asegurada, aunque esto no sea cierto, es responsable de los daños (OLG Düsseldorf, expediente número 7 U 123/99).
Asesoramiento incorrecto: los abogados y asesores fiscales son responsables si no cumplen con los plazos. Pero también si proporciona información de diseño incorrecta o sugiere cláusulas contractuales desfavorables. El notario puede ser considerado responsable si certificó ante notario un contrato con regulaciones ineficaces o si supervisó insuficientemente la ejecución de un contrato redactado por él. Si el notario ha realizado la cuota del precio de compra de un inmueble vencido demasiado pronto, debe reembolsar los gastos de financiación adicionales de su cliente (Tribunal Federal de Justicia, número de expediente IX ZR 266/00).
Cuidado con la autenticación falsa
Un ejemplo: el promotor inmobiliario ha encontrado a alguien interesado en su parcela de 400 metros cuadrados: la familia Müller. Se construirá una casa unifamiliar llave en mano en la propiedad dentro de un año. El padre de la familia Müller quisiera comprar la propiedad con la casa a construir por 250.000 euros.
Descripción general: tenga cuidado con la autenticación falsa.
Con notario, 14 días para revisar el contrato de compraventa de la propiedad
Si tiene una transacción de bienes raíces notariada por un notario hoy, usted, como comprador, recibirá el acuerdo de compra de la propiedad 14 días antes de la notarización. Para que puedas lidiar con el contenido sin presión de tiempo y reconsiderar tu decisión de compra. También debe tomarse su tiempo para calcular los efectos económicos y fiscales del negocio.
El plazo solo está estipulado por ley si, por un lado, se trata de un consumidor que no adquiere el inmueble con fines comerciales o profesionales y, por otro lado, un empresario, por ejemplo una empresa de vivienda. Para usted, como ciudadano particular, el período de reflexión también se aplica a la ordenación de derechos de construcción heredables y contratos de compra de condominios. El plazo de 14 días no es obligatorio entre ciudadanos particulares, pero en la práctica el notario le enviará un borrador de contrato con tiempo antes de la notarización.
El notario responderá a todas las preguntas sobre el contrato, sin costo adicional: la tarifa de notarización cubre la consulta previa.
Comprar una casa: ¿quién es responsable?
El comprador y el vendedor firman el documento, la mercancía cambia de manos. Cosa fácil. Sin embargo, existen peligros al acecho en torno a los contratos de venta de bienes raíces y las entradas del registro de la propiedad que al menos debería conocer. Importante: No es el contrato de compraventa notariado lo que da lugar a un cambio de titularidad, sino la inscripción en el registro de la propiedad.
El notario tiene un aviso de transferencia ingresado en el registro de la propiedad, la reserva obligatoria para el comprador. El notario obtiene declaraciones sobre el derecho de tanteo y la liberación de gravámenes sobre la propiedad, en caso de que la propiedad esté gravada con hipotecas y gravámenes sobre la tierra. Una vez presentados todos los documentos, el notario le informará a quién se abonará el precio de compra. Ventaja para los compradores: Solo transfiere dinero cuando ya no hay obstáculos. Ventaja para los vendedores: solo cuando el dinero está en la cuenta, la transferencia de propiedad se realiza en el registro de la propiedad.
Fechas y revocaciones
Si el comprador no paga el precio de compra a tiempo, por ejemplo porque ha fallado la financiación, se aplicarán intereses de demora. El vendedor puede incluso rescindir el contrato y reclamar daños y perjuicios por sus costos y lucro cesante. Luego, el comprador debe hacer que se elimine el aviso de transferencia registrado para él. Por el contrario, si el vendedor no cumple con sus obligaciones, por ejemplo, porque no cumple la fecha de entrega de la propiedad, el comprador puede exigir una indemnización por los daños causados por la demora. Por ejemplo, el costo de alquilar un apartamento de reemplazo.
Your-Best-Home.net ha sido comprado, pero el vendedor se está tomando su tiempo para entregar las llaves. Lo único que le queda por hacer al comprador es fijar un plazo razonable. El contrato solo se anulará si este ha expirado sin ningún resultado: Lo que ya se pagó debe ser devuelto.
Reclamaciones por indemnizaciones y defectos
Puede solicitar el reemplazo por escrito, con copias de facturas, extractos bancarios y certificados de interés. En caso de incumplimiento del deber por parte del vendedor, el comprador puede reclamar los costos de notario, registro de la propiedad, corredor e impuesto de transferencia de bienes inmuebles, así como los costos de financiamiento, costos de mudanza y costos de renovación que se desperdiciaron. Si el comprador adquiere una propiedad equivalente, el vendedor debe la diferencia entre el precio de compra originalmente acordado y el precio de compra de la propiedad de reemplazo.
defectos
El vendedor debe informar al comprador sobre los defectos indetectables: humedad, moho, materiales de construcción tóxicos, olores. De lo contrario, el comprador puede impugnar el contrato de compra debido a un engaño fraudulento (OLG Bamberg, 4 U 196/01 y 3 U 165/01). El contrato de compraventa puede resultar ineficaz si el precio de la propiedad es el doble de su valor (expediente OLG Oldenburg número 15 U 15/02).
Responsabilidad al comprar una casa
| requisito | Consecuencias legales | |
| Daño acompañante | Incumplimiento del deber por parte del vendedor por culpa del vendedor | Indemnización por daños causados a la propia propiedad . Por ejemplo, después de daños por agua. |
| Retrasar daño | Incumplimiento del deber por parte del vendedor Incumplimiento por parte del vendedor , es decir, en principio un recordatorio, a menos que sea prescindible (por ejemplo, acuerdo de nombramiento específico). | Compensación por daños (p. Ej., Apartamento de sustitución o costes de financiación) intereses de demora, aumento de la responsabilidad |
| Compensación en lugar de desempeño | Incumplimiento del deber por parte del vendedor Falta por parte del vendedor Establecimiento de un plazo razonable para la ejecución / ejecución complementaria | Derecho a compensación por la diferencia de valor entre propiedad defectuosa y libre de defectos |
| Compensación en lugar de todo el servicio | Incumplimiento significativo del deber, negligencia por parte del vendedor, establecimiento de un plazo razonable para el desempeño / desempeño complementario | Anulación de todo el contrato (aquí, por ejemplo, a diferencia del retiro, se puede reemplazar el lucro cesante ) |
| resignación | Incumplimiento significativo del deber (no se requiere culpa) Establecimiento de un plazo razonable para el desempeño / desempeño complementario | Revocación del contrato |
| Compensación por gastos desperdiciados | Incumplimiento del deber por parte del vendedor Falta por parte del vendedor Establecimiento de un plazo razonable para la ejecución / ejecución complementaria | por ejemplo, reembolso de los costos del contrato (por ejemplo, pagos de intereses, costos de mudanza, costos de renovación) |
| reducción | Hay un defecto material o legal . El comprador solicitó inicialmente un cumplimiento adicional , es decir, una acción correctiva, el plazo establecido no fue exitoso o prescindible. | El comprador conserva la propiedad. El vendedor devuelve parte del precio de compra. |