Un contrato de arrendamiento es la base de todo alquiler. Establece los derechos y obligaciones esenciales de ambas partes, es decir, los del inquilino y los del propietario. Esto es particularmente importante si hay una disputa entre las dos partes; entonces lo que se acuerda en el contrato de alquiler es decisivo.
En Alemania hay mucha libertad para redactar un contrato de alquiler, pero eso no facilita las cosas. Porque dependiendo de cómo se formule el contrato de alquiler, puede ser muy amigable para los inquilinos o, y esto será más en su interés, ser menos amigable para los inquilinos. Y aquí las pequeñas cosas son absolutamente imprescindibles, porque en una emergencia pueden decidir sobre mucho dinero, o si el inquilino puede quedarse en el apartamento.
¿Qué debe contener el contrato de alquiler?
Según la ley, un contrato de alquiler no tiene que cumplir ningún requisito formal específico. Ni siquiera tiene que estar concluido por escrito. Sin embargo, para que se aclaren las partes contratantes y el objeto del contrato, estos tres datos mínimos son necesarios para el contrato:
- el nombre y apellido del propietario y el inquilino
- el monto del alquiler también
- la dirección y ubicación del apartamento
Si no se acuerda nada más aparte de estos datos clave, la ley de arrendamiento, que se establece en el Código Civil alemán (BGB), se aplica en todos los demás asuntos. Por su propio interés, debería, por tanto, hacer el contrato de alquiler mucho más detallado, porque básicamente se aplica lo siguiente: Lo que se ha acordado aquí y no contradice la ley aplicable, permanece.
Existen numerosos contratos de alquiler de muestra que puede descargar. Sin embargo, por un lado, nunca debe usarlos sin dudarlo y, por otro lado, siempre debe verificar quién proporcionó la muestra. Las propuestas de acuerdos de arrendamiento de las asociaciones de inquilinos suelen ser más favorables para los inquilinos. Por lo tanto, debe utilizar un modelo de contrato de alquiler de una asociación de propietarios o hacer que un abogado especialista en derecho de arrendamiento redacte un contrato de alquiler individual y amigable para el propietario.
¿Por qué debería redactar un contrato de alquiler favorable al propietario?
La situación legal en Alemania presta especial atención a la protección de los inquilinos. En comparación, los intereses del propietario están más en un segundo plano. Esto se vuelve particularmente claro cuando se trata de una rescisión. Pero incluso con aspectos menos drásticos como reparaciones cosméticas, pagos de depósitos o los costos auxiliares, el propietario se encuentra en desventaja con respecto a la ley de arrendamiento si no se establecen regulaciones individuales. Por lo tanto, es importante conocer las posibilidades que hacen que un contrato de alquiler sea amigable para el propietario y aún opere dentro del marco legal.
En el contrato de alquiler, se pueden determinar numerosas modalidades a favor del inquilino o del propietario, por ejemplo, quién debe pagar el impuesto predial.
¿Qué debe contener un contrato de arrendamiento amigable para el propietario?
En un contrato de alquiler amigable con el propietario, todos los acuerdos que se pueden hacer en dicho documento se formulan de tal manera que al menos compensan la desventaja legal del propietario. Esta compensación puede ser particularmente útil con respecto a las siguientes regulaciones:
- Costes adicionales
Los costos adicionales son uno de los numerosos escollos de la ley de arrendamiento. Porque según § 556 BGB la asunción de estos costos por parte del inquilino es solo una regla opcional. Si el inquilino debe pagar estos costos, esto debe indicarse explícitamente en el contrato de alquiler; de lo contrario, usted correrá con estos costos. De acuerdo con el artículo 556 del Código Civil alemán (BGB), los gastos se pueden mostrar como una suma global o como un pago anticipado; sin embargo, de acuerdo con el texto de la ley, solo en una "cantidad apropiada". En caso de duda, obtenga asesoramiento legal aquí para estar seguro.
- depositar
Como propietario, debe invertir el depósito de alquiler de forma segura pero rentable para el inquilino. Si el inquilino se muda y deja el apartamento con daños considerables, esto puede ser reparado o reparado con la ayuda del depósito sin ninguna carga financiera para usted. Siempre que no haya daños y el inquilino haya obedecido todas las reglas, debe reembolsar al inquilino el depósito de alquiler incluido el beneficio de la inversión. El pago de un depósito por parte del inquilino generalmente no está previsto legalmente. Si desea protegerse financieramente contra el riesgo de daños causados por el inquilino, definitivamente debe aceptar dicho pago en el contrato de alquiler. Importante: Con el monto del depósito, está obligado por § 551 BGB. Aquí se determinaque el depósito de alquiler no puede exceder tres alquileres netos.
- Reparaciones menores
Es especialmente favorable para el propietario si el inquilino está obligado a pagar él mismo las reparaciones menores del apartamento. Para ello, es fundamental que el contrato de alquiler estipule claramente el importe hasta el que debe pagar el inquilino por cada reparación individual. En la jurisprudencia general, los tribunales han valorado una cantidad de 75 a 100 euros por reparación según corresponda. Para que la cláusula sea legalmente segura, también se debe establecer un límite de costo anual en el contrato de alquiler. Aquí, el 8 por ciento del alquiler básico anual se considera apropiado actualmente.
- Impuesto a la propiedad
La Ordenanza de costos operativos (BetrKV) establece claramente en el § 2, No. 1 la posibilidad de transferir el impuesto a la propiedad al inquilino. Para esto, sin embargo, esto debe estar claramente indicado en el contrato de alquiler. También debe agregar esta cláusula para que el contrato de alquiler sea amigable.
- Límite de tiempo
Si no desea celebrar el contrato de alquiler por un período de tiempo indefinido, sino solo por un período limitado, es esencial cumplir con los requisitos del artículo 575 del Código Civil alemán. Lo esencial aquí es que debes informar al inquilino el motivo del plazo fijo al formalizar el contrato de alquiler. ¡Y según el BGB, esto debe hacerse por escrito! Por lo tanto, lo ideal sería anotar el motivo del límite de tiempo directamente en el contrato de alquiler. Si no puede probar que ha informado al inquilino del motivo de la limitación, se considera que el arrendamiento es por tiempo indefinido.
Consejo adicional: tenga cuidado de no redactar un contrato de alquiler usted mismo según su leal saber y entender. Sobre todo, para lograr la seguridad jurídica, es absolutamente esencial buscar asesoramiento profesional. Las formulaciones exactas y técnicamente correctas son cruciales aquí y determinan si una cláusula es válida en los tribunales o no.
