En vista de las bajas tasas de interés de los préstamos, cada vez más personas están considerando la financiación total, es decir, comprar una casa sin capital. Si bien esto puede ser un buen negocio, en muchos casos es arriesgado.
Las bajas tasas de interés de la construcción y el aumento de los alquileres son una tentación particular para los jóvenes, que aún no han podido ahorrar mucho dinero en sus vidas, para comprar una casa sin capital. En tales casos, los prestamistas hipotecarios hablan de financiación total.
Por último, pero no menos importante, el propio mercado inmobiliario sugiere una cierta presión para actuar: la subida de los precios inmobiliarios no parece terminar en muchos lugares. Entre mediados de 2017 y mediados de 2018, los edificios residenciales de nueva construcción aumentaron un 4,6 por ciento en promedio, según la Oficina Federal de Estadística. Al mismo tiempo, las tasas de interés se mantienen en un nivel bajo y permiten a muchas personas implementar su propio proyecto de vivienda a pesar del aumento de los precios.
No es de extrañar, entonces, que la financiación inmobiliaria con el menor patrimonio posible parezca inicialmente atractiva. El "indicador de tendencia de préstamos hipotecarios" del Dr. Klein Privatkunden AG que la participación promedio del préstamo en el precio de compra o construcción está aumentando: del 77,6 por ciento a principios de 2014 al 81,6 por ciento actualmente; en otras palabras: la financiación de la construcción se está volviendo cada vez más riesgosa.
El gráfico muestra cómo se han desarrollado los montos de inversión y la participación del préstamo para la financiación inmobiliaria en los últimos años.
Los alemanes todavía traen consigo un promedio de casi el 20 por ciento de capital, pero incluso y especialmente en tiempos de tasas de interés muy bajas, los futuros propietarios deben tener en cuenta que los bienes raíces son probablemente la inversión más grande en la vida; por lo tanto, los préstamos hipotecarios y la compra de viviendas deben estar sobre una base segura. La equidad es un pilar crucial: incluso si parece tentador depender más de préstamos baratos en vista de las bajas tasas de interés, se recomienda una sólida combinación de financiamiento de equidad, préstamos de anualidades clásicas y préstamos de sociedades de construcción.
Cuanto mayor sea el financiamiento, mayor será el riesgo de no poder pagar las mensualidades en algún momento. Por ejemplo, cuando expira el financiamiento a bajo interés y la propiedad aún no se ha pagado. Nadie puede predecir la evolución de las tasas de interés durante los próximos diez años. Incluso un aumento de alrededor del 1,5 por ciento actual a un 3 por ciento aún comparativamente bajo significa una duplicación de la carga de intereses.
Los inquilinos carecen de equidad
Muchos prefieren vivir en una propiedad que alquilar. Una encuesta mostró: la falta de reservas de efectivo es la razón más común por la que el sueño de tener las propias cuatro paredes no se hace realidad después de todo.
Algo más de la mitad de las personas en Alemania que no poseen una casa quisieran ser propietarios. Unos dos tercios de este grupo (68 por ciento) afirman que su sueño de poseer sus propias cuatro paredes fracasa debido a la falta de equidad. Este fue el resultado de una encuesta encargada por la Asociación Inmobiliaria Alemana (IVD).
Sal del alquiler
En la encuesta, el 19 por ciento de los inquilinos dijeron que quieren comprar su propia casa ahora o en el futuro. A otro 32 por ciento también le gustaría vivir en su propia propiedad, pero no cree que actualmente pueda realizar este sueño.
Otros obstáculos, además de la falta de colchón financiero, son las altas tasas de préstamo y la escasez de bienes raíces. Pero el deseo permanece. Porque este estudio también confirma: Para la mayoría, la propiedad de la vivienda es una contribución importante a su propia provisión de jubilación.
El gráfico muestra las razones por las que los inquilinos no compran una propiedad residencial.
¿Qué significa financiación total?
Aquellos que quieren comprar una casa sin capital a menudo no tienen en cuenta los costos de compra auxiliares. Financiamiento total no significa financiar el 100 por ciento del valor de la propiedad con capital prestado, sino del 112 al 115 por ciento; los costos adicionales que van más allá del valor puro de la propiedad también deben ser cubiertos por el préstamo si el capital correspondiente no está disponible. Ésta es también la razón de las tasas de interés desproporcionadamente altas para la financiación total: el volumen de crédito para los costos accesorios no está asegurado contra activos reales, es decir, no está cubierto por el valor puro de la casa comprada. Aquí el banco asume el riesgo, que el prestatario debe compensar con tasas de interés correspondientemente más altas.
La condición y la ubicación de la propiedad deseada juegan un papel importante cuando se compra una vivienda sin valor líquido y el prestamista las utiliza como ayuda para la toma de decisiones: si está buscando financiamiento completo, debe comprar una propiedad en una buena ubicación y en buenas condiciones. Con un edificio antiguo que necesita una renovación con un tejido de construcción cuestionable en una zona residencial menos popular, tiene una mala posibilidad de convencer a la institución de crédito de la financiación completa. Si, por el contrario, la propiedad promete un rendimiento positivo, hay muchas más posibilidades de que el prestamista hipotecario se involucre en el proyecto.
¿Qué hace que la financiación completa sea cara?
El financiamiento total incluye dos factores de costo que hacen que comprar una vivienda sea relativamente costoso sin capital:
- Cuanto menor sea la porción del capital, mayor será el interés del préstamo hipotecario. La equidad, por otro lado, brinda a los prestamistas hipotecarios una mayor seguridad, que recompensan con tasas de interés correspondientemente más bajas.
- La mayoría de las personas solo pueden reembolsar montos mayores de préstamos durante un período prolongado con cuotas de reembolso bajas; esto también significa que una proporción muy alta del servicio de la deuda se destina a intereses.
También debe considerar otro aspecto importante: las observaciones a largo plazo de los mercados inmobiliarios muestran que las bajas tasas de interés alimentan la demanda inmobiliaria y mantienen los precios en aumento. Al final, comprar una casa no es mucho más barato como sugieren las bajas tasas de interés, ya que se requiere más capital en consecuencia. Al mismo tiempo, una subida de los tipos de interés calmará el mercado inmobiliario y los precios volverán a abaratarse a menudo, especialmente en ubicaciones sencillas y medianas.
La falta de reservas de efectivo a menudo hace que el sueño de sus propias cuatro paredes estalle. Puede hacerse realidad mediante la financiación total.
Financiamiento al 100 por ciento en lugar de financiamiento total
Si puede cubrir los costos de compra auxiliares con su capital, esto se conoce como financiamiento al 100 por ciento. Los prestamistas hipotecarios están mucho más abiertos a este proyecto que a la financiación total, porque en este caso el préstamo está cubierto en gran medida por el valor de la propiedad. Por este motivo, las tasas de interés suelen ser mucho más económicas. Sin embargo, tampoco ofrece al prestamista hipotecario una seguridad óptima, porque el denominado valor del préstamo hipotecario de una propiedad suele estar muy por debajo del precio de compra real. El prestamista evalúa la propiedad prestada con un descuento de seguridad, ya que en el caso de una venta por ejecución hipotecaria, especialmente en áreas residenciales menos preferidas, rara vez puede canjear el precio de compra original.
Comprar una casa sin equidad: requisitos personales
Cualquiera que busque financiación total o financiación al 100 por ciento para su nueva casa definitivamente debería tener un ingreso bueno y seguro; lo ideal es un empleo óptimo en el servicio público o incluso en el estado de funcionario. En el caso de que pierda su trabajo debido a su salud, deberá tomar medidas contratando un seguro de invalidez. Debe ser tan alto que cierre la brecha de ingresos entre su salario normal y cualquier jubilación anticipada o jubilación anticipada. En caso de fallecimiento, puede contratar un seguro de vida temporal. Es comparativamente económico, especialmente para los jóvenes, y en el caso de la muerte de un asalariado, interviene con el capital necesario para que los deudos puedan continuar financiando la propiedad.
Otro requisito previo importante para comprar una vivienda sin capital social es la edad: solo los jóvenes que tienen entre 35 y 40 años de trabajo por delante deben correr el riesgo.
Bauspar Contract y Baukindergeld le ayudan con el pago de la deuda
Incluso si ya ha obtenido un préstamo para financiar completamente su propiedad, tiene sentido celebrar un nuevo contrato de préstamo de sociedad de construcción al mismo tiempo. Con esto podrá posteriormente, por ejemplo, reprogramar la deuda restante de su préstamo y al mismo tiempo asegurar las bajas tasas de interés a largo plazo. Además, todavía puede recibir asignaciones Riester para su préstamo hipotecario y contrato de ahorro y posiblemente también la asignación de ahorro para empleados, así como la prima de construcción de viviendas. Los planes de ahorro de préstamos hipotecarios de Riester son particularmente lucrativos para las familias con niños, porque existen las asignaciones más altas para la próxima generación.
El estado ha estado apoyando a familias sin bienes raíces que quieren construir o comprar su propia casa con subsidio por hijos desde el otoño de 2018. El requisito previo es que la casa se compre entre el 1 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2020, independientemente del espacio habitable y si es nuevo o usado. Las familias reciben una subvención anual de 1.200 euros por niño durante un período de diez años. El límite de ingresos es de 75.000 euros de renta familiar imponible más 15.000 euros por hijo. El Baukindergeld se puede solicitar en línea a través del portal de subvenciones KfW. Deben estar disponibles documentos de compra o construcción, certificados de registro, comprobantes de ingresos y avisos de prestación por hijos.
¿Cuándo tiene sentido la financiación total?
Definitivamente hay casos en los que el financiamiento total tiene más sentido para usted personalmente que comprar una casa con capital. Si ya posee una propiedad de inversión de valor comparable, la mayor parte de la cual ha sido cancelada y un rendimiento neto anual de alquiler de más del 5 por ciento, el cálculo es fácil. Si sacas el nuevo préstamo inmobiliario del mismo banco que ya ha financiado tu primera propiedad, no suele haber problemas con la financiación total. En este caso, el prestamista también puede utilizar la propiedad existente proporcionalmente como garantía para el nuevo préstamo.
Si ya ha invertido la cantidad requerida para la compra de la vivienda en inversiones de capital, como acciones o fondos, y el rendimiento anual promedio ha sido superior al 6 por ciento durante al menos 10 años, la financiación completa también vale la pena. En este caso, los ingresos son mayores que los costos incurridos para financiar la propiedad. Sin embargo, en tales casos es más difícil convencer al banco para que compre una casa sin capital, porque los ingresos en el mercado de capitales pueden fluctuar fuertemente dependiendo de la economía y el prestamista hipotecario no valora esta inversión de capital como una garantía como el oro concreto.
Financiamiento con o sin capital: calcular exactamente
En cualquier caso, antes de comprar una casa sin ninguna equidad, debe calcular varios escenarios utilizando una calculadora de préstamos. Primero, calcule las cargas al comprar una propiedad inmediatamente sin capital. Luego, calcula cuánto tiempo tendría que ahorrar para obtener un 20 por ciento de capital para la compra de la propiedad y calcule este escenario con una calculadora de préstamos, utilizando diferentes tasas de interés ficticias como base. De esta manera, tendrá una idea de si comprarlo ahora es realmente tan lucrativo como parece inicialmente.
