Como regla general, los propietarios no buscan un acuerdo de cancelación de arrendamiento. Después de todo, un arrendamiento de confianza a largo plazo casi siempre redunda en beneficio del propietario. Sin embargo, existen razones que hacen que sea sensato finalizar prematuramente el contrato de alquiler y concluir un contrato de cancelación de alquiler. Puede leer aquí qué requisitos legales son esenciales y qué trampas acechan.
¿Qué es un contrato de terminación de arrendamiento?
Un acuerdo de cancelación de alquiler es una cancelación mutuamente acordada del contrato entre el arrendador y el inquilino, que conduce a la terminación prematura de una relación de alquiler.
Con un contrato de cancelación de alquiler, es posible acortar o cancelar por completo el período de aviso regular especificado en el contrato de alquiler y también eludir las regulaciones legales.
Como parte del acuerdo contractual, también existe la opción de regular amigablemente varios puntos a la hora de entregar la propiedad en alquiler. Las cuestiones que deben aclararse si el inquilino se muda temprano incluyen, por ejemplo, si el inquilino debe renovar el apartamento alquilado antes de mudarse, y en qué medida, o si quedan partes del mobiliario en el apartamento.
Además, todos los acuerdos financieros realizados entre el propietario y el inquilino se registran por escrito en el acuerdo de cancelación del alquiler. Esto incluye, por ejemplo, el monto de cualquier pago de compensación que deba hacerse si se muda antes de tiempo. Otras obligaciones acordadas, como la búsqueda por parte del inquilino de un nuevo inquilino, también se pueden registrar aquí.
Un contrato de cancelación de alquiler puede celebrarse verbalmente o por escrito. Sin embargo, para evitar ambigüedades y malentendidos, generalmente se recomienda la forma escrita.
¿Por qué existe la posibilidad de un contrato de cancelación de alquiler?
Un contrato de alquiler para alquilar un apartamento o una casa que se concluye entre el propietario y el inquilino generalmente contiene acuerdos sobre la rescisión del contrato. Además, se aplican regulaciones legales a los períodos de notificación. Sin embargo, bajo ciertas circunstancias, la terminación prematura de un contrato de arrendamiento puede ser ventajosa para el inquilino o el propietario. En estos casos, ambas partes pueden celebrar un contrato de cancelación de alquiler.
El acuerdo de terminación del arrendamiento es útil, por ejemplo, si el propietario tiene la intención de vender su propiedad, porque el precio de venta de un apartamento vacío sin inquilino suele ser significativamente más alto.
Sin embargo, en el caso de un cambio de residencia relacionado con el trabajo, es ventajoso para el inquilino rescindir el arrendamiento antes de tiempo. De esta manera, puede mudarse del apartamento alquilado en una fecha anterior y así ahorrar costos.
Si ambas partes están de acuerdo, la rescisión del contrato de alquiler se puede acordar mediante un contrato de rescisión.
¿Cuáles son los períodos de preaviso para un contrato de cancelación de alquiler?
El período de aviso legal para las propiedades de alquiler en Alemania es de tres meses para los inquilinos y de tres a nueve meses para los propietarios, dependiendo de la duración del arrendamiento anterior. Los plazos que se aplican a la rescisión ordinaria están regulados en el artículo 573c del Código Civil alemán (BGB).
Independientemente del período de notificación acordado originalmente en el contrato de alquiler, el propietario y el inquilino pueden, sin embargo, acordar en el contrato de cancelación del alquiler una fecha mutuamente aceptable en la que la relación de alquiler debe terminar. Los plazos establecidos legalmente también pueden reducirse.
¿Cuándo tiene sentido un acuerdo de cancelación de alquiler?
Si la situación de la vida de un inquilino o la planificación del propietario con la propiedad cambia, el acuerdo de cancelación del alquiler es una forma útil de terminar un arrendamiento antes de tiempo.
Por ejemplo, si una pareja de inquilinos se separa y uno de los dos inquilinos quiere quedarse con el apartamento, el inquilino que se muda debe concluir un acuerdo de cancelación con el propietario. De lo contrario, puede ser considerado responsable de los pagos de alquiler adicionales si el ex socio no paga el alquiler o los costos operativos.
Otros casos típicos en los que resulta apropiado un contrato de cancelación de alquiler son estos:
- para evitar pagos dobles de alquiler si el inquilino ya ha encontrado un nuevo apartamento
- si uno de los inquilinos quiere mudarse de la propiedad de alquiler mientras el otro inquilino quiere seguir viviendo allí
- si el arrendador necesita la propiedad con poca antelación y le gustaría mudarse allí
- debido a la renovación prevista de la propiedad de alquiler, con el objetivo de un aumento posterior del alquiler
- la propiedad se ofrecerá a la venta como una propiedad unlet para lograr un precio de venta más alto
Antes de firmar el contrato de cancelación del alquiler, compruebe que sea correcto y esté completo.
¿Qué información debe contener el contrato de cancelación del alquiler?
Cierta información debe incluirse en un contrato de cancelación de alquiler para que pueda presentarse ante el tribunal en caso de emergencia. El contrato de cancelación de alquiler debe contener esta información:
- los nombres de las partes contratantes
- la descripción exacta del arrendamiento
- la dirección de la propiedad de alquiler (para apartamentos, también apartamento o número de apartamento)
- posiblemente el nombre de un nuevo inquilino
- hora de terminación acordada del contrato de arrendamiento, así como la fecha exacta de mudanza
- Regulación del estado de la propiedad de alquiler en el momento de la entrega (por ejemplo, barrida)
- Además, las regulaciones acordadas, por ejemplo, sobre reparaciones cosméticas, el resto de muebles en la propiedad de alquiler (por ejemplo, la cocina), medidas de desmantelamiento por parte del inquilino, facturación de servicios públicos, reembolso del depósito.
- en el caso de entrega tardía de la propiedad, el monto de la compensación por uso
- Acuerdos de pago relacionados con el reembolso de gastos al propietario o pagos por despido o pagos de compensación al inquilino
- Lugar, fecha y firma de ambas partes contratantes
En particular, los acuerdos financieros, como los pagos y las reclamaciones de rendimiento, deben registrarse con el mayor detalle posible en el acuerdo de cancelación del alquiler. En este contexto, se recomienda indicar los motivos de la reclamación y especificar las modalidades de pago correspondientes (plazos, nombre del destinatario del pago o servicio, forma de pago y datos bancarios).
Las partes también pueden acordar contractualmente renunciar al derecho de objeción. Por lo tanto, ninguno de los firmantes puede revocar el contrato de cancelación de alquiler dentro de las dos semanas posteriores a la firma. Otro punto importante al concluir un contrato de cancelación de alquiler es el acuerdo de que se resuelven todas las reclamaciones mutuas.
También es esencial la redacción de que no se aplica la aplicación del artículo 545 del Código Civil alemán (BGB). Este párrafo describe una extensión tácita del contrato de arrendamiento, que entra en vigencia si el inquilino no abandona la propiedad de alquiler en el momento acordado. Esto es esencial, porque si falta esta formulación y el inquilino no se muda en el momento especificado en el contrato de cancelación de alquiler a pesar del contrato, el contrato completo es nulo y sin efecto. Si el acuerdo de cancelación de alquiler ha sido firmado por todas las partes contratantes, pero falta este pasaje, el propietario puede presentar una objeción dentro de dos semanas, pero solo si no se ha renunciado al derecho de objeción.
Un contrato de cancelación de alquiler siempre se redacta por duplicado y luego es firmado por el propietario y el inquilino. Ambas partes contratantes recibirán una copia para mantener en sus registros.
¿Cuándo es válido el contrato de cancelación del alquiler?
En principio, un contrato de cancelación de alquiler también es válido si se celebró verbalmente. Sin embargo, para evitar malentendidos, se necesitan arreglos extremadamente precisos. En el caso de un acuerdo de rescisión, al igual que con todos los demás contratos, se prefiere la forma escrita al acuerdo verbal.
Si el inquilino recibe un acuerdo de cancelación de su arrendador con la solicitud de firma y lo hace, el inquilino tiene derecho a revocar esta decisión dentro de los 14 días. En este caso, las disposiciones de § 312 BGB para la venta a domicilio pueden aplicarse al contrato de cancelación de alquiler. El período de objeción comienza exactamente el día en que el inquilino recibió una declaración escrita de su arrendador sobre el derecho de desistimiento. Si el inquilino no recibe esta instrucción al mismo tiempo que la firma del contrato de cancelación, el período de objeción se prorroga automáticamente por un período de cuatro semanas después de recibir la instrucción de cancelación.
Si el arrendador no informa al inquilino sobre su derecho de cancelación, el período de cancelación finaliza a más tardar seis meses después de la firma del contrato.
Sin embargo, todo esto solo se aplica si no se ha renunciado al período de objeción (ver arriba).
¿Qué deben considerar los propietarios e inquilinos en el caso del acuerdo de cancelación de alquiler?
La información convencional sobre el período de notificación, que se acordó con la conclusión del contrato de alquiler original, queda anulada por el contrato de terminación del alquiler. Como ya se mencionó anteriormente, a diferencia del contrato de alquiler, no es necesario observar ninguna normativa legal. Sin embargo, tiene sentido que ambas partes se aseguren de que el acuerdo de rescisión no contenga ningún acuerdo que luego resulte perjudicial para ellas.
Para que el arrendador no se vea en desventaja si su inquilino se muda antes, se puede llegar a un acuerdo, por ejemplo, que obligue al inquilino a buscar un nuevo inquilino para evitar vacantes y la pérdida de alquiler asociada. En este caso, una alternativa es el pago de una tarifa plana por parte del inquilino o el pago adicional del alquiler hasta la expiración regular del período de notificación.
Si la iniciativa de rescindir prematuramente un arrendamiento proviene del propietario, el inquilino debe asegurarse de que no sufra ninguna desventaja si cumple con la solicitud del propietario. Como regla general, el arrendador ofrece el pago de una compensación apropiada o una indemnización si la mudanza de la propiedad alquilada tiene lugar antes de que expire el período de notificación regular.
¿Es obligatorio el pago de una indemnización en el contrato de cancelación del alquiler?
El consentimiento del inquilino a la terminación prematura de un contrato de arrendamiento o la conclusión de un contrato de cancelación de arrendamiento no resulta automáticamente en un reclamo de compensación o indemnización por despido.
Sin embargo, si el acuerdo de rescisión se produce por iniciativa del propietario, el inquilino está en una buena posición para negociar. Dado que mudarse temprano tiene numerosas ventajas para el propietario al vender una propiedad, el propietario a menudo acepta el pago de un acuerdo. La compensación debe acordarse en un monto razonable, con el objetivo de cubrir el costo de buscar un apartamento y mudarse, así como los gastos de intermediación necesarios, un alquiler más alto y el costo de comprar muebles nuevos.
Al calcular la indemnización por despido, también deben tenerse en cuenta otros posibles factores de costo, como los costos de viaje adicionales debido a un viaje adicional.
¿Se puede concluir también un contrato de cancelación de alquiler para inmuebles comerciales?
Sí, se puede concluir un contrato de cancelación de alquiler para propiedades de alquiler de uso privado, así como para propiedades comerciales. Porque incluso en el caso de un arrendamiento con respecto a una propiedad comercial, puede haber diferentes razones por las que tiene sentido acortar el período de notificación regular. Si el contrato de arrendamiento de una tienda, taller u otra propiedad de uso comercial se rescinde prematuramente, todas las partes involucradas deben firmar el contrato de terminación del arrendamiento. Por lo tanto, se debe verificar cuidadosamente qué firmas se requieren por parte de los empresarios a quienes se alquiló la propiedad.
¿Dónde puedo descargar un modelo de contrato de cancelación de alquiler?
Dado que se debe tener en cuenta mucha información en un contrato de cancelación de alquiler, es recomendable utilizar un formulario de muestra. Puede descargar una muestra de un contrato de cancelación de alquiler aquí:
