Los atrasos en el alquiler ponen nerviosos a los propietarios. Si el pago mensual del inquilino no se recibe en su totalidad y a tiempo, esto causa un mal presentimiento y sugiere cosas malas.
¿Su inquilino, antes solvente y decente, se convierte de repente en un pagador moroso o incluso en un temido nómada de alquiler? Especialmente si ha calculado estrictamente y depende con urgencia de los ingresos del alquiler para pagar su préstamo o para vivir, su entusiasmo con cada pago de alquiler es más que comprensible.
A veces, el pánico es infundado, sin embargo, y solo un descuido o negligencia por parte del inquilino es la razón del impago. Sin embargo, debe aclarar la causa de los atrasos con su inquilino de inmediato para que pueda tomar las medidas correctas y apropiadas de inmediato.
Pero los inquilinos también tienen todas las razones para estar molestos si no pueden hacer sus pagos de alquiler a tiempo y en su totalidad. El desempleo inesperado, la enfermedad u otras dificultades personales que causaron la insolvencia actual pueden causar muy rápidamente muchos más problemas para estos inquilinos. En el peor de los casos, los inquilinos morosos pueden enfrentar la terminación del apartamento sin previo aviso o incluso un aviso de desalojo.
Por lo tanto, los inquilinos no deben tomarse el tema de los atrasos a la ligera y deben comunicarse con el propietario de inmediato para encontrar soluciones adecuadas. De lo contrario, corren el riesgo de una peligrosa espiral descendente que incluso puede terminar en la falta de vivienda.
Atrasos de alquiler: obligaciones del inquilino
Para cumplir con el contrato celebrado con el arrendador, los inquilinos tienen la obligación última de transferir siempre su alquiler íntegra y puntualmente a la cuenta del arrendador. Con una orden permanente o un mandato de débito directo, los inquilinos están seguros de no perder la cita, porque el banco está obligado a organizar el pago a tiempo.
Los inquilinos solo tienen que asegurarse de que la cantidad requerida esté realmente en su cuenta para que el banco pueda transferirla. Si los inquilinos realizan ellos mismos la transferencia mensual, es muy importante no perder de vista el plazo y también no ignorar los cambios y aumentos de alquiler.
La mayoría de los contratos de alquiler prevén el tercer día hábil de cada mes como fecha clave para el pago de la renta mensual respectiva para un mes en curso. Por cierto, el sábado no cuenta como día laborable para esta factura.
Los inquilinos están obligados a pagar su alquiler según lo acordado en el contrato. Eso significa a tiempo y completamente.
¿Cuándo tiene un inquilino atrasado?
Se habla de atrasos cuando no se ha pagado el alquiler el tercer día hábil del mes. Sin embargo, para usted, como propietario, esto no significa que pueda emprender acciones legales contra su inquilino en caso de retrasos menores en el pago, por ejemplo, si el alquiler solo se recibe en su cuenta el cuarto día hábil. En sentencia judicial de la Corte Federal de Justicia (BGH, sentencia de 5 de octubre de 2016, Az. VIII ZR 222/15) se decidió que la renta a pagar debe ser pagada por el inquilino a más tardar el tercer día hábil del mes. Por lo tanto, es importante que el dinero esté disponible en su totalidad en la cuenta del inquilino en esta fecha clave y que el pago realmente se pueda realizar.
Incluso si ha acordado recibir el pago anteriormente en su contrato de alquiler, exceder este plazo no se considera un atraso ante la ley. No obstante, como propietario, debe dirigirse al inquilino de inmediato si hay alguna discrepancia y hacerle saber sus atrasos. A menudo, estos pequeños errores se pueden aclarar y los malentendidos se aclaran, porque tal vez simplemente ha pasado por alto la fecha límite o aún no ha cambiado la orden permanente después de un aumento de alquiler.
¿Qué derechos tienen los propietarios en caso de atrasos en el alquiler?
Como propietario, tiene varios derechos y opciones cuando su inquilino está en mora.
Terminación sin previo aviso por una razón importante
Puede, por ejemplo, enviar a su inquilino una llamada "terminación extraordinaria sin notificación por una razón importante" con referencia a la Sección 543, Párrafo 2, Número 3 de la BGB. Los atrasos en el alquiler cuentan aquí como una razón importante.
Siempre tienes esta opción cuando
- el inquilino no le ha pagado el alquiler acordado a tiempo durante dos meses consecutivos,
- si su inquilino solo ha pagado parte del alquiler acordado en dos meses consecutivos, pero la suma de los dos pagos es mayor que el alquiler de un mes,
- si su inquilino le debe dos meses de alquiler durante un período de tiempo más largo.
Cabe señalar que su terminación inmediata se vuelve ineficaz en el momento en que el inquilino le paga la suma pendiente. Tiene dos meses para hacer esto después de recibir su aviso de terminación sin previo aviso.
Terminación oportuna
Una segunda opción para usted como arrendador es darle a su inquilino la terminación oportuna de acuerdo con § 573 BGB. Aquí puede invocar un incumplimiento significativo de las obligaciones contractuales por parte de su inquilino. En este caso, sin embargo, debe cumplir con el período de notificación legal. Dependiendo de la duración del arrendamiento anterior, este período de preaviso puede ser de entre tres y nueve meses.
Terminación sin previo aviso y a su debido tiempo
La opción más segura para usted como arrendador es una tercera opción en caso de atraso en el alquiler: consiste en una combinación de los dos tipos de terminación descritos anteriormente. Entonces, si no está interesado en mantener el arrendamiento con el inquilino actual incluso después de que se hayan liquidado los atrasos del alquiler, es recomendable enviar ambas cancelaciones al mismo tiempo. Esto le ahorrará hasta dos meses si su inquilino no deseado aún debe pagar los atrasos dentro de los dos meses posteriores al envío del aviso sin previo aviso. Es recomendable trabajar con un abogado para encontrar la mejor opción para su caso específico.
¿Cómo deben comportarse los inquilinos en caso de atrasos en el alquiler?
Por las razones ya descritas, existe un gran riesgo de incumplimiento con cada pago de alquiler atrasado y los inquilinos realmente deberían hacer todo lo posible para liquidar sus deudas en su totalidad lo antes posible.
En el primer paso, los inquilinos deben acercarse de manera proactiva al propietario y explicarle el actual cuello de botella en los pagos. Con un poco de suerte y si el arrendamiento ha sido armonioso y despejado hasta ahora, los inquilinos pueden esperar comprensión y quitar el miedo del propietario.
Los inquilinos deben tratar de trabajar con el propietario para encontrar una buena solución al problema. Quizás el pago a plazos sea una alternativa. Sin embargo, ningún propietario está obligado a aceptar esto, porque después de todo, el propietario también suele depender urgentemente del pago puntual del alquiler para cumplir con sus obligaciones.
Si los esfuerzos del inquilino no tienen éxito, debe intentar compensar los atrasos en el alquiler, por ejemplo, pidiendo dinero prestado a familiares o amigos. Sin embargo, si el inquilino de repente gana mucho menos y es poco probable que esto cambie en un futuro cercano, comuníquese con la oficina de bienestar social o el centro de trabajo responsable de inmediato. A veces, estas instituciones solo intervienen para el pago de los atrasos de alquiler una vez que se completa una solicitud de asunción de deuda de alquiler. Por cierto, la falsa vergüenza es absolutamente inapropiada aquí. Es importante prevenir una espiral descendente. Por lo tanto, los inquilinos deben aprovechar todas las opciones disponibles para ellos.
Si los inquilinos ya han recibido la rescisión sin previo aviso de su arrendador, deben hacer todo lo posible para liquidar las deudas lo más rápido posible, pero a más tardar dentro de los dos meses, o para que las liquide la oficina de bienestar social o el centro de empleo. Esto significa que la rescisión inmediata del contrato de alquiler por atrasos en el alquiler es inicialmente ineficaz.
Importante: Sin embargo, si el inquilino ya ha evitado la rescisión sin previo aviso mediante un pago adicional en los últimos dos años, la regulación ya no se aplica. La segunda rescisión sin previo aviso por motivos de atrasos de alquiler dentro de dos años ya no se cancelará, incluso si las deudas de alquiler se liquidan posteriormente. Esto solo es posible una vez dentro de este período. Con esta regulación, el legislador quiere evitar que el pagador moroso que proceda con el sistema aproveche los requisitos legales en detrimento del propietario.
Una rescisión sin previo aviso lleva mucho tiempo. Si quiere apartarse del camino, es mejor hablar con el inquilino antes de contratar a un abogado.
¿La reducción del alquiler por defectos da lugar a un retraso del alquiler?
Si el alquiler se reduce debido a defectos en el apartamento, esto también puede contarse como atrasos en el alquiler. Por lo tanto, los inquilinos no deben en ningún caso reducir el alquiler de forma descuidada y arbitraria. Los extensos trabajos de renovación y el ruido de la construcción en la propiedad de alquiler son molestos y pueden quitarle la diversión al apartamento y los nervios. No obstante, los inquilinos deben ser prudentes, ya que una reducción en el alquiler puede ser contraproducente rápidamente y provocar un atraso en el alquiler, lo que da derecho al propietario a rescindir sin previo aviso.
Antes de reducir el alquiler, los inquilinos deben averiguar exactamente en la asociación de inquilinos local, un abogado o el centro de asesoramiento al consumidor si la reducción prevista del alquiler es realmente adecuada y está justificada para el tipo de discapacidad y en la cantidad prevista.
A menudo es más aconsejable que el inquilino hable objetivamente con el propietario y, si la propiedad de alquiler está deteriorada, posiblemente acuerde contractualmente una reducción temporal del alquiler. Normalmente, el arrendador entenderá el asunto y responderá de manera complaciente.
Terminación sin previo aviso y acción de desalojo en caso de morosidad: ¿Qué se permite?
Antes de que usted, como propietario, dé aviso de terminación sin previo aviso, debe tener en cuenta que este es un proceso que puede costarle mucho tiempo, dinero y nervios. Por lo tanto, es aconsejable hablar siempre con el inquilino de antemano y esforzarse por llegar a un acuerdo amistoso.
Quizás su inquilino se encuentra actualmente en una emergencia personal y usted lo está privando de cualquier posibilidad de rehabilitación al rescindir sin previo aviso debido a atrasos en el alquiler. Debe examinar la situación con cuidado, especialmente en el caso de inquilinos confiables a largo plazo.
Por supuesto, debe proceder de manera muy diferente cuando se da cuenta de que está lidiando con un alborotador notorio y un alquiler a corto plazo o incluso con un nómada de alquiler sistemático. Entonces, por supuesto, debe actuar de manera muy rápida y constante. Desafortunadamente, en muchos casos no tiene garantía de que su inquilino realmente dejará su apartamento con la rescisión sin previo aviso. Primero puede devolver el dinero y luego volver a deber el alquiler. Entonces solo tienes que rescindir el contrato sin previo aviso. A esto le sigue la demanda de desalojo y, en el peor de los casos, el desalojo posterior. En cualquier caso, todo esto será estresante y costoso para usted.
En caso de duda, debe buscar asesoramiento de su abogado sobre la medida en que una acción de desalojo ante un tribunal puede tener posibilidades de éxito para usted. En casos de dificultad, en el peor de los casos, no solo se quedará con los atrasos en el alquiler, sino que también tendrá que asumir los costos no insignificantes del procedimiento. Y lo peor: todavía no puede deshacerse del inquilino no deseado.
Atrasos de alquiler: ¿es necesario emitir una advertencia?
En general, es recomendable enviar un recordatorio antes de enviar una cancelación sin previo aviso por motivos de mora. De esta manera, posiblemente puede calmar la situación, dejar en claro a su inquilino que la situación es grave y así evitar la rescisión sin previo aviso.
Para rescindir a su inquilino sin previo aviso, desde un punto de vista legal no se requiere ninguna advertencia en caso de atraso en el alquiler. Los pagos de alquiler son obligaciones regulares que su inquilino debe cumplir. De lo contrario, el inquilino violará sus obligaciones contractuales y quedará automáticamente en mora si no cumple con los pagos del alquiler en su totalidad y a tiempo.
Si su inquilino paga, pero incumple regularmente los plazos acordados, esto se considera un incumplimiento grave del contrato. Si desea despedir a su inquilino sin previo aviso por este motivo, primero debe darle una advertencia.
¿Cómo se debe estructurar la rescisión sin previo aviso?
La rescisión sin previo aviso debe realizarse por escrito con su firma original o la firma de un representante autorizado por usted. Esto debe enumerar los atrasos de alquiler que justifican la terminación con mucha precisión. Tenga cuidado de no cometer ningún error formal que pueda hacer que la rescisión sin previo aviso sea ineficaz.
Puede descargar una carta de muestra para dicha terminación sin previo aviso aquí:
¿Se pueden prescribir los atrasos de un alquiler?
Si. De hecho, los atrasos en el alquiler pueden prescribirse por ley. Los atrasos de alquiler expiran después de tres años según § 195 BGB. Incluso si el período parece largo, es aconsejable comprobar siempre con mucho cuidado los pagos de alquiler recibidos y abordar directamente los atrasos de alquiler. Si ha acordado un pago posterior con su inquilino como fondo de comercio, siempre tiene sentido no perder de vista el plazo de prescripción.
Atrasos en el alquiler: la prudencia vale la pena
Cualquier atraso en el alquiler es incómodo para todos los involucrados: para el propietario, porque se pierde una importante fuente de ingresos con la que se gana la vida o paga un préstamo. Para el inquilino, porque corre el riesgo de ser despedido sin previo aviso por la morosidad del alquiler y, en el peor de los casos, quedarse sin hogar.
Como siempre, es importante evaluar el caso individual. Por lo general, no todo es solo blanco o negro. Con comprensión y cortesía, los atrasos en el alquiler generalmente se pueden resolver de manera amistosa. Esto siempre es aconsejable antes de que los frentes se endurezcan y tengas que tomar medidas drásticas, que pueden llegar a resultar muy incómodas no solo para el inquilino sino también para ti como arrendador.
