Los derechos de los propietarios a menudo se descuidan en las discusiones generales. A menudo, la atención se centra más en los derechos de los inquilinos. Esto tiene sentido en principio, pero los propietarios también deben saber en qué situaciones tienen derecho a qué derechos. Hemos recopilado los derechos de los propietarios más importantes, pero también los errores frecuentes, para usted aquí.
Derechos del propietario al final del arrendamiento
Si el arrendamiento termina porque el inquilino renuncia, esto generalmente sucede sin mayores problemas. Sin embargo, si el arrendador quiere rescindir, se deben omitir algunos obstáculos para que la rescisión también pueda existir en el tribunal en una emergencia y el arrendador obtenga sus derechos.
En el caso de uso personal, los propietarios tienen derecho a rescindir el arrendamiento y luego usar el apartamento ellos mismos o dejarlo en manos de un pariente cercano para su uso (más sobre esto a continuación). Además, los propietarios tienen el derecho de despedir al inquilino si el inquilino está en mora, desobedeció las reglas de la casa, aceptó sub-inquilinos sin permiso o cometió un incumplimiento significativo del contrato.
Sin embargo, el derecho del arrendador a rescindir el arrendamiento de este inquilino incluye la obligación de expresar una rescisión formalmente correcta. Los propietarios deben buscar asesoramiento legal aquí para estar seguros.
Derechos del arrendador para uso personal
Probablemente el derecho de propietario más impopular para los inquilinos de un apartamento es el derecho al uso personal. Según § 573 BGB, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler y luego vivir él mismo en el apartamento o dejar que parientes cercanos lo usen. Los que son parientes cercanos fueron a menudo objeto de negociaciones en numerosos tribunales y comprenden un grupo de personas considerablemente grande.
Según la jurisprudencia actual, los parientes cercanos incluyen, por ejemplo, padres, hijos, hermanos, sobrinas y cónyuges separados, nietos, suegros e hijos políticos del propietario del apartamento.
También es posible que un miembro de una sociedad que sea propietario del apartamento o un miembro de un heredero o empresa fraccionada registre necesidades personales.
Como arrendador, debes informarte de manera exhaustiva sobre el tema para no cometer errores formales al rescindir el contrato para uso personal y por tanto perder un tiempo valioso en el procedimiento de rescisión. Puede encontrar toda la información esencial y una plantilla para un aviso de terminación en nuestro artículo sobre los requisitos de terminación del servicio.
Derechos del arrendador al vender bienes raíces
Un apartamento sin un inquilino es generalmente más fácil de vender que una propiedad que se alquila actualmente. Si desea vender su casa y lograr un precio máximo, tiene muchas más posibilidades si nadie está alquilando la propiedad en cuestión.
Hay dos razones para esto: un comprador potencial son las personas que quieren vivir en el apartamento. Para ellos, un residente es un obstáculo. Cualquiera que vea un apartamento como una inversión, por otro lado, tampoco está interesado en los inquilinos, ya que se pueden solicitar alquileres significativamente más altos para un nuevo alquiler (aunque en el marco del freno del precio del alquiler) que para un alquiler existente, en el que se debe respetar el límite.
Sin embargo, si el apartamento se alquila, el propietario no puede simplemente sacar al residente de la puerta. Si quiere vender el apartamento, tiene que ofrecerlo con un inquilino, porque entonces se aplica § 566 BGB. Esto dice: "Comprar no rompe el alquiler". El comprador de la propiedad se haría cargo del arrendamiento con todos los derechos y obligaciones.
Sin embargo, si el inquilino necesita abandonar el apartamento, los propietarios solo tienen la opción de hacer la mudanza más atractiva para el inquilino pagando una determinada suma de dinero.
Si el propietario desea rescindir el contrato de arrendamiento, se deben superar algunos obstáculos para que la rescisión exista en el tribunal, a diferencia de una rescisión por parte del inquilino.
Derechos del arrendador en caso de aumento de alquiler
Los propietarios tienen derecho a aumentar el alquiler. Sin embargo, se deben respetar ciertos límites. Los principales son el freno de alquiler y el tope. Estas dos regulaciones legales, que se establecen en los párrafos 556d BGB y 558 BGB, están destinadas a proteger a los inquilinos del rápido aumento de los alquileres, especialmente en las áreas metropolitanas.
Derechos del propietario durante la renovación
Cuando se trata de renovar una propiedad, así como de reparaciones cosméticas, existe una gran ignorancia tanto entre los inquilinos como entre los propietarios. Es un error pensar que el inquilino tiene que renovar cuando se muda del apartamento. Si hay una cláusula correspondiente en el contrato de alquiler, no es válida y el inquilino no tiene que recoger un cepillo.
Muchos propietarios también creen que tienen derecho a influir en el diseño del color del apartamento. Este tampoco es el caso. Durante el período de alquiler, el inquilino podrá pintar las paredes, calentadores, tuberías, etc. a su gusto. Puede leer aquí qué reglas se aplican realmente al cambiar de inquilino y entregar un apartamento.
Derechos del arrendador para reparaciones menores
Las pequeñas reparaciones pueden ser transmitidas a los inquilinos en gran medida por los propietarios. La jurisprudencia actual considera legal que los inquilinos paguen reparaciones menores individuales según el contrato de alquiler si estas no cuestan más de 75 a 100 euros y no suman más del ocho por ciento del alquiler neto anual.
Derechos del propietario: ¿cuándo puede entrar el propietario al apartamento?
Los propietarios tienen derecho a entrar en el apartamento alquilado. Sin embargo, el consentimiento del inquilino debe estar disponible para esto. Puede ser necesario inspeccionar el apartamento si se deben realizar reparaciones, los nuevos inquilinos desean inspeccionar el apartamento o si existe una sospecha de uso indebido de la propiedad de alquiler.
En principio, los propietarios deben registrarse con antelación. Los tribunales consideran apropiado un plazo de entrega de 24 horas a 14 días. Los propietarios solo pueden abrir el apartamento en caso de emergencia si existe un peligro inminente, por ejemplo, porque se ha roto una tubería.
De acuerdo con la legislación vigente, el inquilino debe tolerar las visitas al apartamento por parte de los inquilinos posteriores hasta tres veces al mes, siempre que estas no duren más de 45 minutos y tengan lugar entre las 19 y las 20 horas. (LG Frankfurt / Main, sentencia de 24 de mayo de 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Los propietarios también pueden entrar en el apartamento si se va a medir el apartamento o si se deben leer los valores medidos.
Como una especie de control de rutina, los propietarios también tienen derecho a inspeccionar el apartamento cada cinco años sin ningún motivo en particular. El Tribunal de Distrito de Munich dictaminó que el propietario del apartamento debe tener la oportunidad de verificar el estado de su propiedad en ciertos intervalos (AG Munich, sentencia de 8 de enero de 2016, Az. 461 C 19626/15).
