Siempre es necesaria una acción de desalojo cuando un inquilino se encuentra en un apartamento que ya no tiene derecho a usar. A menudo, este es el caso después de la rescisión sin previo aviso o incluso a su debido tiempo debido a deudas de alquiler. Con la acción de desalojo, los propietarios tienen la oportunidad en estos casos de recuperar el acceso a su propiedad. Hemos recopilado la información esencial sobre los procedimientos de desalojo para usted aquí.
¿Qué es una acción de desalojo?
Una acción de desalojo ocurre si los inquilinos que han sido despedidos no han abandonado la propiedad de alquiler después de que expira el período de notificación o si se defienden contra la terminación. El arrendador tiene entonces el derecho de iniciar una acción de desalojo contra los inquilinos incumplidos.
La razón más común para un aviso de desalojo es el pago del alquiler atrasado. En Alemania, los inquilinos incumplen repetidamente su obligación de pagar el alquiler en su totalidad y a tiempo. Las inconsistencias en la factura de servicios públicos o los aumentos de alquiler a menudo conducen a disputas con el propietario.
Debido a los atrasos en el alquiler, existen grandes deudas pendientes y desventajas financieras para el propietario de la propiedad. El arrendador generalmente reacciona a esto con un despido sin previo aviso. Una acción de desalojo ofrece entonces la oportunidad de persuadir a los inquilinos que no están dispuestos a pagar para que se muden y dejen la propiedad alquilada a inquilinos solventes. Además de los atrasos en el alquiler, los daños a la propiedad de la vivienda y las terminaciones debido al uso personal son razones comunes para una acción de desalojo. Para el propietario, es el último recurso para sacar a un inquilino de la propiedad de alquiler.
Además de los atrasos en el alquiler y los daños a la propiedad residencial, los motivos frecuentes de una acción de desalojo también son los despidos por uso personal.
La evacuación de un apartamento alquilado es, en el sentido legal, una injerencia en los derechos del inquilino. Para una ejecución judicial de una acción de desalojo, por lo tanto, se deben cumplir varios requisitos (más sobre esto a continuación). Si la acción judicial prospera, el alguacil inicia y ejecuta el procedimiento de desalojo. En caso de desalojo, la propiedad alquilada se desocupa y el inquilino y sus muebles se retiran de ella.
El tiempo que pasa antes de que el propietario pueda sacar al inquilino del apartamento, es decir, cuánto tiempo transcurre entre el desalojo y el desalojo, varía enormemente. La experiencia ha demostrado que se necesitan de tres a seis meses antes de que se pueda evacuar el apartamento. En algunos casos, por ejemplo si el inquilino tiene problemas de salud u otra emergencia, el proceso de evacuación puede llevar años.
¿Cómo funciona una demanda de desalojo?
Una demanda de desalojo solo ocurre cuando todos los intentos de llegar a un acuerdo entre el propietario y el inquilino han fracasado y el propietario no ve otra alternativa para obtener sus derechos. El requisito previo para la demanda de desalojo es siempre la resolución legal previa del contrato de alquiler por parte del propietario. Si la rescisión es oportuna, por ejemplo debido a necesidades personales, se debe indicar aquí el motivo exacto. En el caso de una rescisión oportuna por otros motivos, estos también deberán acreditarse.
La rescisión sin previo aviso solo es legal si el inquilino ha cometido incumplimientos importantes del contrato. Las razones importantes que justifican la rescisión sin previo aviso de acuerdo con la Sección 543 del Código Civil alemán incluyen atrasos en el alquiler, demora constante en el pago y negligencia o daño intencional a la propiedad de alquiler. Otras razones pueden ser la alteración de la paz doméstica a pesar de las repetidas advertencias al inquilino, el subarrendamiento del apartamento alquilado a terceros o el uso comercial no autorizado de la propiedad.
Después de recibir la notificación de rescisión, el inquilino puede presentar una objeción y defenderse de ella. Algunos hacen esto tomando acciones legales en su contra, otros simplemente no se mudan después de que el aviso de arrendamiento ha expirado. Si el inquilino no cumple con la solicitud de mudarse, el propietario primero establecerá un período de gracia razonable. Si el inquilino también deja pasar este período de gracia, el propietario o su abogado pueden presentar una acción de desalojo ante el tribunal local competente.
Sin embargo, una demanda para desalojar una propiedad de alquiler puede tener lugar no antes de dos semanas después de que expire el período de notificación oficial. Al presentar la declaración de reclamación, el tribunal también requiere que el demandante haga un adelanto de los costos judiciales. Solo después de que se haya transferido la cantidad solicitada se abre la acción de desalojo y se envía al inquilino por correo.
El inquilino no está obligado a responder a la carta judicial. Sin embargo, como regla general, el abogado del propietario ya ha solicitado una sentencia en rebeldía en el curso de la acción de desalojo, que se emite si no se responde a la denuncia.
¿Dónde, cuándo y cómo tiene que presentar el arrendador un reclamo de desalojo?
¿Qué tribunal es responsable del reclamo de desalojo?
La acción de desalojo siempre se solicita en el tribunal local, que es responsable del distrito en el que se encuentra el apartamento alquilado. La cantidad en disputa no importa. En el caso de las unidades comerciales, sin embargo, la jurisdicción del tribunal depende del monto en disputa. Si es inferior a 5.000 euros, la acción de desalojo debe presentarse ante el tribunal de distrito de la ciudad en la que se encuentra la propiedad de alquiler utilizada comercialmente. Si el importe en litigio supera los 5.000 euros, el tribunal regional es el responsable.
¿Cuándo se debe presentar un reclamo de desalojo?
El tiempo para presentar una demanda de desalojo depende del motivo de la terminación. Si el inquilino no paga o si la continuación del arrendamiento no es razonable por ciertas razones, la demanda puede presentarse cuando se cancele el apartamento. Este es el caso, por ejemplo, en el caso de atrasos en el alquiler o si el arrendador fue agredido físicamente por su inquilino. Sin embargo, en caso de rescisión por uso personal, se debe esperar una posible objeción por parte del inquilino y la expiración del período de notificación.
¿Cómo se debe presentar la notificación de desalojo?
El aviso de terminación debe ser por escrito y contener razones que sean comprensibles para el inquilino y un período de aviso razonable. Una acción de desalojo debe cumplir con ciertas regulaciones legales en forma y contenido. Además de la carta de terminación, es posible que también deba adjuntarse una razón del propietario, que indique por qué se solicita una acción de desalojo en caso de una objeción por parte del inquilino. En cada caso debe indicarse el motivo de la acción.
La solicitud de desalojo también debe contener los siguientes puntos:
- Nombres del demandante y del demandado
- el motivo del reclamo de desalojo (por ejemplo, atrasos en el alquiler)
- Si es necesario, la declaración del arrendador de por qué se presenta la acción de desalojo a pesar de la objeción.
- Dirección del tribunal competente
- dirección completa del reclamante, firma personal, lugar y fecha
- Nombre de la propiedad de alquiler que se desocupará
La estructura de la demanda comienza con los datos de la dirección y contiene el nombre y la dirección exacta del demandante. Además, el sujeto se refiere a los hechos, por ejemplo "desalojo según § 543 BGB". En la carta de denuncia se da información sobre la propiedad alquilada y el nombre del inquilino La mudanza debe ser forzada y posiblemente la solicitud para exigir pagos de alquiler atrasados, incluidos los intereses.
El contenido adicional de una acción de desalojo incluye información sobre cómo y para qué fecha el inquilino recibió el aviso, así como una nota de que si el inquilino no responde, se busca un fallo en rebeldía .
La solicitud está firmada por el solicitante con nombre y apellido y se envía al tribunal con el lugar y la fecha. Dado que los errores de procedimiento pueden llevar al rechazo de la notificación de desalojo, es absolutamente recomendable buscar el apoyo de un abogado especializado en derecho de arrendamiento al redactar la solicitud.
Si no es un experto legal, es mejor no redactar la acción de desalojo por su cuenta, sino obtener el apoyo de un abogado de arrendamiento.
¿Cuánto dura una demanda de desalojo?
Una demanda de desalojo puede llevar mucho tiempo y estar asociada con un estrés nervioso considerable para los propietarios e inquilinos. Por lo tanto, este método generalmente solo se intenta si hay una buena posibilidad de éxito. El arrendador debe mostrar un interés propio legítimo o tener evidencia de deudas financieras o incumplimiento de contrato por parte del inquilino para hacer cumplir una acción de desalojo en la corte.
El período entre la presentación de la demanda y el inquilino que se muda o desocupa el apartamento es de dos meses a varios años. Especialmente si el inquilino no reacciona al desalojo o si se deben redactar informes, el desalojo a menudo lleva mucho tiempo.
¿Cuánto tiempo pasa hasta que el fallo judicial sobre la acción de desalojo sea definitivo?
Al llegar a un fallo, el tribunal se orienta sobre los motivos de la rescisión. Si la rescisión por parte del arrendador resulta ser ineficaz, el inquilino puede continuar permaneciendo en el apartamento. Sin embargo, si la acción tiene éxito, la sentencia del tribunal se convierte en definitiva cuatro semanas después de su notificación y puede ser ejecutada por el alguacil.
¿Cómo va la audiencia ante el tribunal de distrito?
Antes de que se inicie la acción de desalojo, el propietario está obligado a pagar al tribunal local un anticipo de los costos judiciales. El monto de esta suma depende del monto en disputa y puede ascender a varios cientos de euros.
En el caso de una audiencia ante el tribunal local, el arrendador debe primero explicar las razones que conducen a la terminación del arrendamiento y también probarlas, por ejemplo, poder demostrar atrasos en el alquiler o daños en el apartamento. Al mismo tiempo, el inquilino explica los motivos de su objeción y defensa. Documentos, informes de peritos y declaraciones de testigos sirven como prueba en el tribunal. Al final de la negociación, se pronuncia la sentencia, que se envía a ambas partes por escrito. La sentencia judicial se vuelve definitiva cuatro semanas después de la audiencia judicial, por lo que este período comienza solo después de la fecha del anuncio y después de que se haya cumplido la sentencia.
Si la denuncia es rechazada, la terminación del arrendamiento se vuelve ineficaz y el inquilino puede seguir viviendo en la propiedad que ha alquilado. Si, por el contrario, se otorga el título de desalojo, la propiedad en alquiler debe ser evacuada dentro del período especificado. En este caso, el inquilino también correrá con los gastos judiciales y de desalojo. El título de desalojo da derecho al propietario a evacuar el apartamento que ha alquilado.
Importante: El título de desalojo debe incluir a todas las personas que tienen derecho a usar un apartamento o una propiedad de uso comercial sobre la base del contrato de alquiler. Además del inquilino, esto también incluye a su cónyuge y los subinquilinos y los padres del acusado. Los hijos del inquilino, que legalmente solo se consideran “sirvientes”, no figuran en el título de desalojo. Si la demanda de desalojo se dirige exclusivamente contra el inquilino, existe por tanto un error de procedimiento que lleva al rechazo de una demanda de desalojo. En este caso, no se podrá llevar a cabo el desalojo.
El inquilino tiene derecho a no aceptar la sentencia del tribunal local en primera instancia y a apelar. El tribunal regional decide entonces en segunda instancia, que primero revisa el fallo del tribunal local. Sin embargo, el arrendador tiene derecho a que el apartamento de alquiler sea desocupado temporalmente durante la apelación y hasta la decisión del tribunal regional. Si el inquilino gana la apelación, el propietario debe asumir los costos de evacuación.
¿Cómo funciona la ejecución y el desalojo?
Para el desalojo de una propiedad alquilada, siempre se requiere una sentencia judicial correspondiente en relación con una cláusula de ejecución. La sentencia también debe indicar que se ha entregado el título legal al inquilino. Una vez emitido el título de desalojo, el alguacil determina la fecha de ejecución. Hay al menos tres semanas entre la fecha del desalojo y el desalojo.
El alguacil, encargado de la ejecución, anuncia su llegada al inquilino de antemano. En la reunión en el lugar en las instalaciones del inquilino, el inquilino tiene la opción de desalojo voluntario. Si la propiedad alquilada no se deja voluntariamente, el alguacil solicitará contenedores para guardar los artículos del hogar y los muebles en el apartamento.
La forma en que se lleve a cabo el proceso de evacuación depende del arrendador. Puede obtener la liquidación de la propiedad alquilada mediante una evacuación convencional o el llamado "desalojo de Berlín". Antes de que el apartamento sea evacuado, el propietario paga un anticipo al tribunal por los costos de evacuación, que luego puede demandar al inquilino.
En este punto, la única forma de evitar que se lleve a cabo el desalojo es abonando el alquiler. Aparte de esto, sólo se concede un aplazamiento de la fecha de ejecución si razones urgentes (enfermedad aguda o accidente del inquilino) dificultan o imposibilitan la disolución forzosa oportuna de la propiedad alquilada.
No se permite el desalojo del apartamento por parte del propietario sin el título legal correspondiente. Incluso la presencia de un permiso de desalojo adquirido por la corte no le da derecho al arrendador a sacar al inquilino en cualquier momento. La entrada no autorizada al apartamento por parte del propietario o la evacuación no autorizada de un apartamento alquilado es un delito penal. Esto también se aplica si el propietario intercambia las cerraduras de un apartamento alquilado con la intención de evitar que el inquilino vuelva a entrar y de ese modo obtener la posesión de la propiedad alquilada.
La evacuación del piso sólo podrá realizarse si existe la correspondiente sentencia sobre la acción de desalojo. También se debe concertar una cita. Si el arrendador simplemente deja al inquilino con sus pertenencias, es un delito.
¿Qué tipos de desalojo existen?
Para el desalojo de un apartamento alquilado, es posible un desalojo normal o un desalojo basado en el modelo de Berlín. El propietario decide cómo evacuar el apartamento después de recibir el título de desalojo de la corte.
El desalojo
El desalojo convencional es el tipo más simple de desalojo y generalmente ocurre cuando el inquilino se niega a mudarse del apartamento alquilado y entregar las llaves del apartamento al propietario. En el caso de un desalojo simple, el alguacil nombra un cerrajero y una empresa de mudanzas. El día de la evacuación, el alguacil hace que se abra el apartamento de alquiler, se cambien las cerraduras y se devuelva la propiedad alquilada al propietario. Los muebles y otros contenidos del apartamento se almacenan en un lugar adecuado durante al menos dos meses.
Si el inquilino no recoge o entrega los artículos que le pertenecen en el plazo de dos meses, se subastarán los artículos utilizables y la basura se eliminará de acuerdo con la normativa aplicable. La evacuación normal se puede realizar sin mucho esfuerzo y es la preferida por muchos propietarios por este motivo. El llamado desalojo de Berlín, sin embargo, es una alternativa barata al desalojo convencional.
El desalojo de Berlín
El proceso del procedimiento de Berlín es similar al desalojo normal, pero no se contrata ninguna empresa de mudanzas. El arrendador se hace cargo de la limpieza del apartamento alquilado, quien almacena la propiedad del inquilino o la deja en la propiedad alquilada. Luego, el inquilino tiene un mes para cobrar su propiedad. Solo después de que este período haya expirado, el arrendador puede disponer de los efectos domésticos si el inquilino no ha recogido su propiedad.
Para la evacuación de Berlín, se debe realizar un pago por adelantado de unos 500 euros. Esto hace que el método de Berlín sea la opción más económica. Sin embargo, el desalojo de Berlín requiere más compromiso e iniciativa por parte del propietario. Los propietarios optan principalmente por el procedimiento de Berlín si existe el temor de que un inquilino insolvente no les reembolse los gastos de despacho.
¿Cuánto cuesta una acción de desalojo?
Una demanda de desalojo puede resultar en diferentes costos. Estos son adelantados primero por el propietario. La cantidad exacta depende del valor de la disputa. Sobre la base del alquiler anual, los costos se pueden calcular aproximadamente por adelantado. El anticipo de los costos judiciales a pagar al presentar una acción de desalojo también se deriva del monto en disputa.
En el caso de los atrasos en el alquiler, el monto en disputa aumenta por el monto de los atrasos. Los costos a considerar en una demanda de desalojo incluyen:
- Costos de litigio
- Honorarios legales del arrendador
- Honorarios legales extrajudiciales
- Costos de cerrajería y empresa de mudanzas
- Gastos de almacenamiento de los muebles del inquilino
- Alquiler de almacén para el almacenamiento de muebles y objetos en locales comerciales
Los procedimientos legales largos o complicados pueden resultar en costos significativamente más altos. Para el propietario, el desalojo siempre significa un desembolso económico elevado, aunque no está claro si el inquilino reembolsará los costos.
Al limpiar un apartamento de tres habitaciones, por ejemplo, se deben esperar costos de 3.000 a 4.000 euros. Porque los costes del desalojo rondan los 1.000 euros por habitación. Al limpiar un apartamento de una o dos habitaciones, se pueden esperar costos de evacuación y reubicación de alrededor de 1.500 y 2.000 euros. Además, los propietarios tienen que esperar un anticipo en las costas judiciales de 400 a 600 euros y honorarios legales de alrededor de 1.500 euros.
Los costos judiciales, así como los costos de desalojo, se pueden reclamar al inquilino en caso de que la demanda sea exitosa. En la mayoría de los casos, sin embargo, el propietario se ve obligado a adelantar los gastos de evacuación, ya que los inquilinos insolventes no pueden pagar los honorarios judiciales y legales.
Una vez realizado el desalojo, se le da al antiguo inquilino un plazo determinado para hacerse cargo de los gastos incurridos. Si el deudor no puede pagar los costos y no se puede llegar a un acuerdo extrajudicial, el propietario tiene derecho a demandar a su ex inquilino nuevamente y exigir el pago. Por cierto, el tribunal le otorga al propietario un título de pago válido por 30 años y puede solicitar repetidamente al deudor que pague la deuda dentro de este período.
Si el propietario se encuentra en apuros económicos
Los pagos de alquiler pendientes en relación con los procedimientos legales debido al desalojo de la propiedad en alquiler a menudo generan cargas financieras para el propietario. Los costos judiciales y de despacho deben pagarse por adelantado. Si el inquilino es insolvente, el propietario también corre el riesgo de no recuperar sus gastos. Por esta razón, las deudas pendientes deben reclamarse primero extrajudicialmente y el inquilino debe recibir un período de pago adecuado para liquidar sus deudas de alquiler. Solo si no se realiza ningún pago dentro de este período, el arrendador debe demandar al inquilino por el pago.
Dado que no se realizan pagos de alquiler durante los procedimientos legales en curso, el propietario incurre en costos adicionales debido a la pérdida del alquiler. Si un caso judicial dura dos años, pueden surgir atrasos de alquiler de 19.200 EUR con un alquiler básico de 800 EUR.
Si el propio arrendador se encuentra en una emergencia económica por la pérdida del alquiler, tiene la opción de solicitar asistencia jurídica para la ejecución de una acción de desalojo de acuerdo con los artículos 114 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (ZPO) en el tribunal competente. La solicitud será examinada por el tribunal y, si es necesario, aprobada si se cumplen ciertos requisitos. Éstas incluyen:
- Es probable que la demanda de desalojo tenga éxito.
- El solicitante no cuenta con los recursos económicos necesarios.
- Se cumplen los requisitos legales (§§ 114 y siguientes del Código de Procedimiento Civil).
- La acción de desalojo está justificada y no es intencionada.
Si el propio inquilino tiene una necesidad económica durante la acción de desalojo, puede solicitar asistencia jurídica.
¿Cuándo es probable que una demanda de desalojo tenga éxito?
Debido a la protección de los inquilinos, los inquilinos tienen muchos derechos. En una acción de desalojo, el tribunal siempre debe sopesar los intereses del propietario y el inquilino para llegar a una decisión. Antes de presentar una acción de desalojo, los propietarios deben buscar el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de arrendamiento para tener una evaluación realista de las posibilidades de éxito.
Una demanda de desalojo generalmente tiene éxito si se cumplen los requisitos legales y las reclamaciones están justificadas. En caso de dificultades, sin embargo, una demanda de desalojo puede ser inútil, ya que la protección del inquilino es más importante aquí. Por lo tanto, para evitar altos costos y el rechazo de la demanda, a menudo se aconseja a los propietarios que busquen un acuerdo extrajudicial con el inquilino.
Si el inquilino paga la deuda de alquiler o desocupa el apartamento voluntariamente durante el proceso en curso, la acción de desalojo generalmente se desestima. Sin embargo, este también es el caso si los inquilinos no pueden ser localizados temporalmente o dejan la propiedad de alquiler con una dirección desconocida, es decir, son los llamados nómadas de alquiler. La acción de desalojo también se desestimará si el arrendamiento no se ha terminado previamente a su debido tiempo o si el propietario declara que no se le permite usar la propiedad.
¿Qué alternativas al desalojo existen?
Dado que la gran mayoría de las acciones de desalojo se presentan debido a atrasos en el alquiler, el desalojo se puede evitar pagando el alquiler pendiente. Al dejar la propiedad alquilada a tiempo, el inquilino también evitará la evacuación forzosa.
En teoría, también existe la posibilidad de llegar a un acuerdo extrajudicial con el propietario. Esto incluso es posible durante los procedimientos legales en curso y una demanda de desalojo que ya se ha presentado. Sin embargo, solo se puede llegar a un acuerdo entre las dos partes en casos excepcionales. En el caso de atrasos en los pagos en particular, los procedimientos de mediación o arbitraje no son prometedores, ya que los inquilinos simplemente no tienen los medios económicos.
Como alternativa a una disputa legal, la gestión de reclamaciones de alquiler pre-judicial es una buena opción. El objetivo de este proceso es lograr una solución mutuamente acordada del problema. En sus negociaciones, los propietarios e inquilinos reciben apoyo específico de un asesor profesional. Si hay un acuerdo, el propietario recibe el compromiso de asumir la deuda de alquiler. Con la escritura notarial ejecutoria puede liquidar sus reclamaciones económicas de forma inmediata. Esta solución está asociada a menores costos y es posible en cualquier momento.
¿Qué deben hacer los inquilinos cuando reciben un aviso de desalojo?
Si un inquilino recibe una notificación de desalojo del propietario, está obligado a responder en un plazo de 14 días y declarar que está dispuesto a defenderse por escrito o presentándose ante el tribunal local. El inquilino dispone de 14 días más para justificar su defensa.
En caso de atrasos en el pago por causas ajenas a su voluntad, el inquilino puede, por ejemplo, presentar un estado de cuenta del banco de su casa confirmando que hubo retrasos debido a procesos bancarios internos de los que el inquilino no es responsable. Otras razones para la defensa son, por ejemplo, que el inquilino niega las propias necesidades del propietario o casos de dificultades que dificultan o imposibilitan una mudanza en este momento, como problemas de salud graves o un próximo examen final del inquilino.
¿Cómo pueden los inquilinos evitar un reclamo de desalojo?
El inquilino tiene varias opciones para evitar una demanda de desalojo y la disputa en la corte, incluidos los costos asociados. Si los atrasos en el alquiler son el motivo de la acción de desalojo, el inquilino debe buscar formas de liquidar la deuda del alquiler junto con el banco de su casa, su abogado o un asesor. Tan pronto como se hayan pagado las deudas de alquiler, la terminación del arrendamiento y el desalojo asociado se vuelven ineficaces.
Por lo tanto, resolver las reclamaciones pendientes contra el propietario es la mejor manera de evitar una demanda de desalojo. El inquilino aún puede pagar el alquiler pendiente junto con la compensación por el uso dentro de los dos meses posteriores a la presentación de la acción de desalojo. Porque después de la entrega de la acción de desalojo, el inquilino tiene un plazo de esta duración para liquidar sus atrasos de alquiler.
Si el proceso judicial ya ha comenzado, el comprobante de pago correspondiente debe enviarse al tribunal como comprobante del pago de la deuda de alquiler. El pago posterior también hace que la rescisión sin previo aviso del arrendador sea ineficaz.
El inquilino también tiene la opción de solicitar a una agencia social para cubrir los costos. Si la oficina de bienestar social u otra organización social se hace cargo del alquiler, la acción de desalojo también expira. Sin embargo, si el arrendador ha notificado la rescisión al mismo tiempo que rescinde la propiedad de alquiler sin previo aviso, esto seguirá siendo efectivo a pesar del pago de los atrasos.
Si existe riesgo de quedarse sin hogar, el inquilino debe comunicarse con la oficina de bienestar social o la oficina de beneficios de vivienda a tiempo. En determinadas circunstancias, la oficina de bienestar social emitirá una declaración de aceptación, que es válida en los tribunales como reconocimiento para la liquidación de las deudas de alquiler. La terminación por parte del arrendador se vuelve ineficaz y se desestima la acción de desalojo. Sin embargo, el propietario debe recibir la declaración de aceptación de la oficina de bienestar social dentro de los dos meses siguientes a la notificación del desalojo.
Si usted, como inquilino, recibe un aviso de desalojo, probablemente se sorprenda al principio. Pero hay varias formas de evitar la demanda que presentamos aquí.
Evitar el desalojo mudándose
Por cierto, el inquilino puede evitar un desalojo inminente desocupando el apartamento a tiempo. La acción de desalojo expira cuando el apartamento alquilado se entrega debidamente al propietario. Entonces el inquilino ha perdido el piso de todos modos, pero se ahorra a sí mismo y posiblemente a sus familiares el estrés y también los costos de desalojo que surgen, entre otras cosas, por el almacenamiento de muebles, etcétera.
¿Dónde pueden obtener ayuda los inquilinos si existe una amenaza de desalojo?
El último recurso para evitar el desalojo es la protección de ejecución, que el inquilino puede solicitar al tribunal competente. Los requisitos para solicitar esta medida de protección incluyen enfermedades graves agudas del inquilino, riesgo de suicidio o desamparo.
La aprobación de la protección de ejecución siempre depende del caso individual. En cualquier caso, la solicitud debe ser recibida por el tribunal local competente al menos dos semanas antes de la fecha de desalojo anunciada.
¿Cuál es la tarifa de uso?
El arrendador tiene derecho a exigir el alquiler habitual del mercado como compensación en lugar del alquiler original. Esto se aplica al tiempo en el que el inquilino permanece ilegalmente en el apartamento, es decir, después de que ha expirado el período de notificación. El arrendador puede reclamar una compensación por el uso una vez finalizado el período de notificación oficial. Por lo general, la solicitud de compensación por uso de acuerdo con § 546a BGB se realiza al mismo tiempo que la acción de desalojo. Para el arrendador, la demanda de indemnización por uso junto con la acción de desalojo significa evitar un segundo trámite.
Luego, el título de pago se pronuncia al mismo tiempo que el aviso de desalojo, lo que ahorra costos de proceso. Sin embargo, si existe alguna ambigüedad que deba aclararse mediante consultas, una acción de pago también puede retrasar la acción de desalojo. El motivo principal del retraso suele ser el cálculo del importe de la compensación por uso.
Dado que el inquilino a menudo ya no tiene un centavo en caso de una rescisión debido a deudas de alquiler y el pago de la compensación por el uso es poco probable, a menudo se renuncia a la reclamación de compensación por el uso. Esto significa que la evacuación del apartamento no se retrasa innecesariamente.
