Primero, las buenas noticias para los constructores y propietarios: el Tribunal Constitucional anuló un impuesto que es fundamental para ellos: el impuesto a la propiedad. Lamentablemente, las malas noticias continúan: habrá una nueva versión. Y como suele ocurrir con iniciativas políticas de este tipo: hay una animada discusión sobre cómo se debe diseñar la nueva forma de impuesto. Porque esta nueva versión despierta muchos deseos y, al mismo tiempo, abre oportunidades para una legislación mejor y más justa.
El año pasado, la Corte Constitucional Federal declaró que el impuesto predial aplicable anteriormente era contrario a la Ley Básica y exigió un nuevo reglamento de la legislatura para fines de 2019. El principal argumento del tribunal: los valores en los que se ha basado el impuesto predial hasta ahora provienen del año 1964 en los antiguos estados federales, de 1935 en los nuevos. Una base de tasación tan antigua ya no tiene nada que ver con los valores reales del mercado y distorsiona la carga fiscal. Esto contradice el principio de igualdad.
Para los municipios, el impuesto predial es una de las fuentes de ingresos más importantes con una recaudación total de casi 14 mil millones de euros al año. El dinero se utiliza, entre otras cosas, para financiar la infraestructura local. Sin embargo, en términos de ingresos fiscales totales, sólo el dos por ciento se negocia aquí. Esto significa que los bienes raíces en Alemania se gravan significativamente menos que en países comparables. Sin embargo, muchos ciudadanos preferirían que este impuesto se cancelara por completo. Eso es difícil de esperar: la fuente de ingresos es demasiado importante para los municipios con dificultades financieras.
En la discusión sobre la nueva versión, los políticos y la industria inmobiliaria, los representantes de la comunidad y las asociaciones de inquilinos (según los intereses) favorecen modelos muy diferentes. Por tanto, a finales del año pasado, el ministro de Hacienda no introdujo, como de costumbre, solo un nuevo proyecto de ley en el debate, sino dos modelos diferentes.
El primer borrador (favorecido por el propio Olaf Scholz y el SPD) se basa en el valor de la propiedad y el edificio erigido en ella al calcular el impuesto. Sin embargo, para calcular esto para más de 35 millones de propiedades, se requeriría un alto nivel de esfuerzo burocrático. Esto es exactamente lo que critican los partidos de la Unión y quieren un modelo que solo tenga en cuenta el área del piso y el edificio. Los socialdemócratas perciben esto como injusto. Porque si el área por sí sola fuera la base del impuesto, una propiedad de lujo cara en el centro de la ciudad costaría tanto como una casa menos valiosa en la periferia. A principios de año, representantes de los gobiernos federal y estatal acordaron un modelo de compromiso,en el cual, además del valor de la propiedad, se utiliza la antigüedad del edificio y las rentas promedio para calcular el impuesto. Tan pronto como se publicó, también fue muy criticado por esto. Sobre todo, la atención se centró en los impuestos significativamente más altos debido al compromiso fiscal: en las ciudades ya caras, la vida se volvería aún más inasequible, ya que el impuesto a la propiedad en última instancia se puede traspasar al alquiler.
Explosión de precios : esperar puede ser extremadamente lucrativo. Unos años más tarde, cualquiera que tuviera una propiedad en una buena ubicación en Berlín era dos veces más rico. Bastante relajado y sin haber realizado nada por mi cuenta. Un impuesto sobre el valor de la tierra podría devolver al menos parte de esas ganancias al público en general.
No parece a la vista un impuesto a los bienes raíces que sea justo, neutral en cuanto a costos y que se recaude sin grandes esfuerzos. Por eso es bueno dar un paso atrás y hablar con un experto independiente. Dirk Löhr es profesor de fiscalidad y economía ecológica en la Universidad de Trier. Durante años ha estado lidiando con alternativas al antiguo impuesto a la propiedad y tiene un asiento en la actual comisión de terrenos para la construcción del gobierno federal. Tesis de Löhr: Con la estructuración del impuesto sobre la propiedad, se puede influir en el uso del suelo edificable. Su modelo para esto, el impuesto al valor de la tierra, difiere significativamente de los modelos discutidos previamente en el gobierno.
Prof. Löhr, ¿cómo valora el debate actual sobre el impuesto a la propiedad?
El economista Dirk Löhr es profesor de fiscalidad en Tréveris y asesor fiscal. Estuvo activo en la economía durante mucho tiempo y cofundó la iniciativa "Grundsteuer: Zeitgenössische!", En la que, además de numerosos alcaldes, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, el Instituto de Economía Alemana, la Asociación de Arquitectos Alemanes y la Asociación Alemana de Inquilinos colaborar. El Prof. Löhr también es actualmente miembro de la Comisión de Terrenos para Edificios del Gobierno Federal.
Lo que se ha discutido hasta ahora se contradice y es demasiado complicado. El modelo de valor de Olaf Scholz es básicamente una modernización del antiguo método de valor estándar. El proceso anterior no estaba a la altura de la tarea, y ahora desea un proceso muy similar, que es igual de complejo. Creo que eso es dificil.
¿Dónde ves exactamente los problemas?
Por ejemplo, determinar el espacio habitable no es nada fácil. Si desea demandar a su arrendador hoy por la reducción del alquiler, lo mejor que puede hacer es ocuparse del espacio habitable. Apenas se calcula correctamente en cualquier apartamento. Tal cosa no funciona para un método para calcular un impuesto sobre más de 35 millones de propiedades.
¿Ves algún otro problema?
Los contribuyentes también deberán indicar el año de construcción en una declaración de impuestos. Pero, ¿cuál es el año correcto de construcción después de amplias modernizaciones, ampliaciones, conversiones y adiciones? Un edificio de estilo Wilhelminiano completamente renovado puede tener una vida útil restante significativamente más larga que una propiedad de los años 80 que no se mantuvo regularmente. Los expertos en valoración aplican aquí un enfoque económico.
Suena como una cascada de miles de procesos.
Uno puede asumir eso. Otro problema son las propiedades comerciales donde no hay rentas. Los procedimientos que se supone que deben tener efecto aquí son bastante complicados. La evaluación de tierras agrícolas y forestales también requiere mucho tiempo.
Algunas asociaciones incluso piden la abolición total del impuesto predial.
Detrás de esto están los intereses económicos. La disputa del modelo, sin embargo, tiene lo que se necesita para una sólida crisis de coalición. Si no hay acuerdo y se elimina el impuesto predial, las pérdidas en los presupuestos de los municipios deberían ser compensadas por los gobiernos federal y estatal.
Pero para las comunidades no son del todo irrelevantes.
Para los municipios, el impuesto predial es la segunda fuente directa de impuestos más importante después del impuesto comercial. Por eso, por supuesto, los municipios están en contra de suspender el impuesto a la propiedad. Esto asegura la autonomía financiera municipal.
Aboga por un tercer modelo de tributación, el impuesto sobre el valor de la tierra. ¿Puede explicarnos el principio, por favor?
El impuesto sobre el valor de la tierra es un impuesto simple porque los valores de la tierra necesarios para ello ya están disponibles en los municipios. El punto de partida es la parcela de tierra. Estos suelen ser conocidos por las autoridades del registro de la propiedad. Incluso hoy, los comités de valoración de propiedades revisan el valor de la tierra cada dos años. Esto refleja el valor de la propiedad, los derechos de construcción existentes y el alcance de los servicios municipales. El municipio fijaría entonces su respectiva tasa impositiva sobre esto. Esto es fácil, rápido y económico de implementar.
Pero hay más que eso: el valor de la tierra surge del hecho de que el público hace pagos por adelantado, con la construcción de infraestructura. Si esto tiene éxito, habrá asentamientos, y esto finalmente creará los valores más altos de la tierra. Por tanto, los servicios públicos se reflejan principalmente en el valor del suelo. El propietario privado tiene la oportunidad de desnatar en privado los frutos de lo que ha sembrado el erario público. Si el erario público no ha tenido éxito, se queda con los costos. Ningún terrateniente creó él mismo el valor de su tierra. Por supuesto, todos crean el valor de su hogar en él. Eso también debería permanecer intacto. Pero el valor del suelo es algo que surge de un esfuerzo colectivo.
¿Habría ganadores y perdedores con tal impuesto al valor de la tierra?
Los principales ganadores serían los residentes de los edificios de apartamentos. Puede encontrarlos especialmente en ciudades más grandes. Hacen un uso total o casi completo del posible desarrollo. También hay muchos condominios allí. Todos ganarían. Como regla general, su carga tributaria debería disminuir significativamente.
¿Quién pagará más?
Los especuladores y los propietarios de tierras no utilizadas perderían. Su carga fiscal aumentaría varias veces. Esto traería más terrenos edificables al mercado. Eso reduciría los precios de los terrenos edificables.
