Los derechos especiales de uso otorgan a un miembro de una comunidad de propietarios poderes especiales con respecto a partes de la propiedad comunitaria. Puede leer aquí qué partes pueden ser y qué derechos y obligaciones se derivan del derecho especial de uso.
¿Qué es el derecho especial de uso?
El derecho especial de uso dentro de una comunidad de propietarios significa que uno de los propietarios de apartamentos tiene el derecho de usar partes de la propiedad comunitaria exclusivamente.
Tal derecho acordado puede aumentar significativamente el valor de mercado de una propiedad. Esto se aplica, por ejemplo, si el apartamento tiene derechos especiales de uso para el jardín o el propietario del apartamento tiene el garaje para uso exclusivo. Los derechos especiales de uso de un espacio de estacionamiento son una gran ventaja, especialmente en lugares del centro de la ciudad.
Por cierto, no existe una base legal para el derecho especial de uso. Se menciona en la Sección 5, Párrafo 4, Cláusula 2 de la Ley de Condominios (WEG), pero no está definido.
Ejemplos: ¿Para qué se puede otorgar un derecho de uso especial?
En principio, se puede otorgar un derecho de uso especial para todas las áreas que pertenecen a la propiedad comunitaria, siempre que la comunidad de propietarios así lo haya acordado. Ejemplos de estas áreas concebibles son:
- Plazas de aparcamiento / cocheras para coches
- Habitaciones del sótano
- Gradas
- Jardines y partes de jardín
- Áticos
- Autorizaciones para utilizar instalaciones especiales como una sauna
Se puede otorgar un derecho de uso especial para todas estas áreas. Sin embargo, es importante saber que siguen siendo propiedad conjunta. Por lo tanto, el usuario autorizado puede reclamarlo para sí mismo, pero no se convierte en el único propietario a través del derecho otorgado.
Se puede conceder un derecho de uso especial para una plaza de aparcamiento. Pero todavía pertenece a la propiedad comunitaria.
¿Quién puede obtener un derecho de uso especial?
El derecho especial de uso de una o más áreas solo puede otorgarse a un miembro de la comunidad de propietarios. Se excluyen las terceras personas. Sin embargo, el usuario autorizado tiene la opción de ceder el área a un tercero alquilando la propiedad común, por ejemplo, una plaza de aparcamiento.
¿Cómo se adquiere el derecho especial de uso?
Si la propiedad conjunta se deja a un solo propietario de un apartamento para uso exclusivo, es obligatorio un acuerdo entre todos los copropietarios; una resolución no es suficiente. Esto se aplica incluso si la normativa comunitaria contiene una cláusula de apertura general. Si se van a otorgar derechos especiales de uso por resolución, se debe incluir una cláusula de apertura correspondientemente especificada en la normativa comunitaria.
El derecho especial de uso para el propietario de un apartamento suele estar ya establecido en la declaración de división. También es posible una asignación posterior, pero este acuerdo debe ser aprobado por todos los copropietarios sin excepción.
Derecho especial de uso: notario y registro de la propiedad
El derecho especial de uso acordado también puede inscribirse en el registro de la propiedad. Sin embargo, esto no es obligatorio. También es posible notarizarlo. Ambas medidas son absolutamente recomendables, ya que un acuerdo escrito o incluso verbal entre los actuales propietarios de los apartamentos se aplica exclusivamente entre ellos, es decir, solo tiene un llamado efecto contractual entre ellos. Si se vende una propiedad, no existe para el nuevo propietario, por lo que este último tendría legalmente la oportunidad de usar la propiedad común.
Si, por otro lado, el derecho está notariado y registrado en el registro de la propiedad, el área se ha convertido en parte de la propiedad privada (ver más abajo) y, por lo tanto, también se aplica a los futuros propietarios de apartamentos.
Los derechos especiales de uso se pueden anotar en el registro de la propiedad o notarizarlos ante notario.
Derechos y obligaciones bajo derechos especiales de uso
El derecho al uso exclusivo de una parte de la propiedad comunal va de la mano de los derechos resultantes, pero también de las obligaciones.
Derecho especial de uso: derechos del propietario del apartamento
- Derecho exclusivo de uso
Quien tenga el derecho especial de uso podrá utilizar el área que le sea asignada en exclusiva. Los copropietarios tienen prohibido su uso. Si el beneficiario final no puede ejercer sus derechos, puede reclamar una indemnización a la asociación de propietarios. - Derecho al rendimiento
Si el área mencionada en el derecho especial de uso genera ingresos, por ejemplo, muchos frutos maduran en el jardín todos los años, la Ley de propietarios de apartamentos estipula que estos ingresos se deben al beneficiario. Si en cambio es un garaje, se puede alquilar. Aquí, también, los ingresos fluyen exclusivamente hacia el beneficiario.
Derecho especial de uso: Obligaciones del propietario del apartamento
- Cambios estructurales
El usuario autorizado no puede realizar cambios estructurales en el área con un derecho especial de uso. Excepción: Se indica un acuerdo diferente en la declaración de división.
Los cambios estructurales también incluyen medidas como una cerca alrededor del área. Se excluyen las instalaciones temporales como un balancín para los niños. - Mantenimiento, limpieza, gestión, reparaciones
En principio, la comunidad de propietarios está obligada a asumir conjuntamente los costes de la zona en cuestión a pesar del derecho especial de uso. Sin embargo, por regla general, el acuerdo estipula que la persona con derecho a un uso especial está obligada a mantenerlo por su cuenta. Esto incluye la limpieza, así como la gestión y las reparaciones que puedan ser necesarias.
Derechos especiales de uso y propiedad privada: esa es la diferencia
Los términos derecho especial de uso y propiedad privada a menudo se confunden entre sí o se utilizan erróneamente como sinónimos. Pero hay una diferencia esencial entre los dos.
El derecho especial de uso otorga al beneficiario el derecho de uso de áreas que pertenecen únicamente a la comunidad de propietarios. Esto no cambia el estado de la propiedad del área. Sigue siendo propiedad de la comunidad de propietarios.
En el caso de la propiedad privada, en cambio, un miembro de la comunidad de propietarios no es solo el usuario, sino también el propietario de un área determinada. Con este estatus, es libre de realizar cambios estructurales en el mismo, pero solo si esto no afecta a terceros.
¿Qué sucede cuando se vende con derechos especiales de uso y propiedad?
Si la propiedad se va a vender, es imperativo asegurarse de que el derecho especial de uso no se pueda transferir por separado de la propiedad separada, sino que se pueda vender en combinación.
Los compradores de bienes raíces están seguros cuando el derecho de uso del área no solo está notariado, sino que también se ingresa en el registro de la propiedad. Luego se convierte automáticamente en parte de la propiedad separada y pasa automáticamente al nuevo propietario cuando se vende.