Con una rescisión por uso personal, el propietario tiene la oportunidad de mudarse a su propio apartamento previamente alquilado. El requisito previo es que el propio propietario, un pariente cercano o un miembro del hogar necesite el espacio habitable y esto se indica claramente en el aviso de rescisión.
En la práctica, siempre hay problemas legales debido a la rescisión para uso personal. Los inquilinos, por ejemplo, a menudo niegan que exista un interés real en el uso propio. Sospechan que este tipo de rescisión de un contrato de arrendamiento es solo un anticipo para poder utilizar la propiedad de manera más efectiva. La ley de servicios de información y los impuestos de la LBS ha recopilado varios juicios sobre la terminación del uso personal para su edición adicional.
Terminación por necesidades personales si es demasiado mayor
Una edad muy avanzada puede proteger a los inquilinos de la rescisión debido a necesidades personales, según la sentencia del Tribunal Regional de Berlín (número de expediente 67 S 345/18). Un propietario falló con su solicitud de sacar a una pareja de 87 y 84 años de su apartamento. Los afectados señalaron que no se podía esperar que se mudaran por su estado de salud, su vejez y sus raíces sociales en la zona. El Tribunal Regional de Berlín aceptó estos motivos de dificultad. Si el arrendador no sufre desventajas particularmente serias por su parte si no puede mudarse a la propiedad, entonces tiene que prescindir. Ese no era el caso aquí, después de todo, ni siquiera tenía la intención de usarlo durante todo el año.
Terminación por uso personal después de poco tiempo
En el momento de alquilar la propiedad, el propietario debe considerar cuidadosamente si podría utilizarla él mismo en un futuro previsible. Una rescisión por uso personal puede ser legalmente ineficaz si sigue a la conclusión del contrato demasiado rápido y la causa ya era evidente en ese momento. El Tribunal Federal de Justicia (expediente VIII ZR 233/12) tuvo que examinar si este podría ser el caso después de tres años. Los jueces lo negaron, pero también dejaron en claro que el período problemático es de menos de tres años.
Terminación anticipada por uso personal
Una rescisión por uso personal no está justificada si el propietario puede mostrar una persona autorizada, pero obviamente esto solo se usa como marcador de posición. En un caso ante el Tribunal Federal de Justicia (expediente VIII ZR 214/15) se trataba de tal constelación. Los inquilinos acusaron al propietario de haber tenido la intención de vender y solo dejar el piso a sus sobrinos para facilitar la venta de la propiedad más adelante. La BGH pudo comprender estos argumentos.
Terminación por uso personal con intención comprensible de uso
Un futbolista profesional que trabajaba en el extranjero quería vivir con su familia en su tiempo libre (sobre todo durante las vacaciones de invierno, que duraron varios meses) en un condominio de su propiedad, por lo que avisó al inquilino por su propio uso. Este último consideró que se había realizado la solicitud y no desalojó el apartamento. El Tribunal de Distrito de Munich (número de expediente 473 C 7411/714) escuchó a la esposa (madre de un niño que habían nacido recientemente) y llegó a la conclusión de que efectivamente existía un uso previsto comprensible.
Terminación por necesidades personales después de la separación espacial de los cónyuges
Una forma inusual de uso personal ocurre cuando la causa es la separación de los cónyuges. Un hombre, casado y con dos hijos, notificó a sus inquilinos con el argumento de que quería mudarse a su propio apartamento debido a problemas continuos en las relaciones. Pudo probar esto ante el Tribunal Regional de Heidelberg (expediente número 5 S 42/12) con una declaración de la todavía esposa. Esto confirmó que la convivencia era "dura de soportar". Además, el tribunal aceptó el argumento del propietario de que el apartamento alquilado solo le traía un poco menos de 400 alquileres por mes, pero que él mismo solo podía obtener un espacio de vida comparable por mucho más dinero.
Rescisión por uso personal: renuncia por escrito en el contrato de alquiler
Es muy posible que un propietario se abstenga de hacer valer su propio uso al inquilino desde el principio. En este caso, sin embargo, esta renuncia, al igual que el contrato de alquiler en sí, debe registrarse claramente por escrito. En cualquier caso, dictaminó el Tribunal Federal de Justicia (expediente VIII ZR 223/06), si se excluye el derecho de rescisión, éste sería necesario por un período superior a un año.
Terminación por uso personal: obligación del propietario de ofrecer
Si el propietario tiene otro apartamento en la misma casa o en el mismo complejo que actualmente se encuentra desocupado, debe ofrecerlo al inquilino que haya sido despedido por necesidades personales. En principio, existe tal "obligación de oferta", decidió el Tribunal Federal de Justicia (expediente número VIII ZR 311/02). Eso se aplica al menos si dicho apartamento queda vacío al final del período de notificación regular. Esto es exactamente lo que el propietario no había hecho y, en cambio, alquiló la propiedad a otra persona. Esto llevó a la ineficacia de la rescisión para uso personal.
Terminación por necesidades personales debido a un familiar
El cuñado o la cuñada del propietario no pertenece efectivamente al grupo de familiares que justifica la rescisión por uso personal. Esto incluye a parientes cercanos como hijos, padres o hermanos. Sin embargo, si el arrendador tiene un contacto particularmente estrecho con su cuñado, el Tribunal Federal de Justicia (número de expediente VIII ZR 247/08) está convencido de que se puede realizar una reclamación por uso personal como excepción.
Terminación falsa por uso personal: compensación
A veces, las partes llegan a un acuerdo en el contexto de un procedimiento de uso cautivo. Pero, ¿qué sucede si, después de tal comparación, el motivo de la terminación mencionado originalmente resulta ser falso? Según el Tribunal de Distrito de Múnich (número de expediente 474 C 19752/11), entonces depende de si la comparación debe realmente trazar una línea sin considerar la veracidad. Si eso era lo que se pretendía, se excluyen las reclamaciones posteriores por daños y perjuicios del inquilino despedido.
Prueba de dificultad después de la terminación debido a uso personal
Los inquilinos pueden defenderse contra el despido debido a necesidades personales con referencia a un caso de dificultad. Si no se puede esperar razonablemente que se muden, por ejemplo, porque son muy mayores o están gravemente enfermos, pueden permanecer en el apartamento alquilado a pesar de que se les avise. Según la jurisprudencia actual del Tribunal Federal de Justicia, los tribunales ahora deben examinar con más precisión si existe un caso de dificultad. Por ejemplo, se puede llamar a un experto para que examine el estado físico y mental real del inquilino. Los juicios esquemáticos en los que, dependiendo de la edad del inquilino o del tipo de enfermedad, a una de las partes se le asigna automáticamente el mayor interés en la propiedad en alquiler, deben evitarse en el futuro (números de expediente: VIII ZR 180/18 y VIII ZR 167/17).
