Se concluye un contrato de construcción para varios proyectos de construcción entre el empleador y el empleado, ya sean nuevas construcciones, renovaciones o servicios individuales en un edificio. Explicamos qué variantes de contrato y diferencias de contenido existen aquí.
Al decidir firmar un contrato de construcción con una empresa, debe permitirse el tiempo suficiente, incluso si la realización del sueño de ser propietario de su propia casa finalmente está a su alcance y en realidad no puede ir lo suficientemente rápido. Pero existen grandes diferencias según la versión del contrato de construcción que elija. Estos tres tipos de contrato son posibles: contrato de construcción según BGB, contrato VOB y contrato de construcción del consumidor.
Contrato de construcción según el código civil
¿Qué es un contrato de construcción según el Código Civil alemán?
La definición de contrato de construcción de acuerdo con el Código Civil alemán (BGB) dice lo siguiente:
"Un contrato de construcción es un contrato para la construcción, restauración, remoción o conversión de un edificio, una instalación al aire libre o parte de ella" (BGB § 650a (1 ))
Desde el 1 de enero de 2018, el contrato de construcción es una forma especial legalmente estandarizada del contrato de obras y servicios de acuerdo con la ley alemana de obligaciones. , Demolición (demolición o desmantelamiento) o reconstrucción de una estructura, una instalación al aire libre o parte de ella (por ejemplo, albañilería, pintura, instalaciones sanitarias, instalación eléctrica, construcción de calefacción) cerrada.
La ley entiende que el término estructura de edificios incluye la ingeniería civil: además de los edificios, también se ven afectados puentes, túneles y carreteras. Las instalaciones al aire libre son áreas de propiedad (por ejemplo, estacionamiento o espacio verde). El contrato de construcción siempre está diseñado para un resultado específico, conocido como obra en la jerga técnica.
¿Cómo se concluye un contrato de construcción según el Código Civil alemán?
No existen requisitos formales expresos para la celebración de un contrato de construcción según el Código Civil alemán. Así, esto se puede hacer verbalmente o por convicción (acción concluyente) con oferta y aceptación.
Excepción: Se requiere certificación notarial si el contrato de construcción va acompañado de la compra de una propiedad (contrato de compra) (Sección 311 b, Párrafo 1, Cláusula 1 BGB).
¿Qué debe estar en el contrato?
El contenido del contrato de construcción debe definir el trabajo de construcción específico (de § 650a BGB). En resumen, esto significa: partes contratantes, obra de construcción, tiempo de construcción, aceptación, remuneración, plan de pago (pagos a plazos), fianza (asegura la ejecución de la obra más reclamaciones por defectos) y garantía.
En cualquier caso, el servicio debe estar detallado en el contrato de construcción. La descripción del servicio especifica lo que el cliente puede exigir al contratista. En el contexto de los contratos públicos, el VOB constituye la base para los servicios de construcción (regulaciones de adquisiciones y contratos para los servicios de construcción, ver más abajo).
Un contrato de construcción regula la relación jurídica entre el cliente y el contratista con respecto a la nueva construcción, reparación, demolición o conversión de un edificio.
Plazos de aceptación
El cliente está obligado a realizar la aceptación de la obra finalizada contractualmente. El cliente no puede evitar la aceptación por defectos menores (Sección 640 (1) BGB).
También se considera que una obra ha sido aceptada si el contratista ha fijado al comprador un plazo razonable para la aceptación después de su finalización y el comprador no ha rechazado la aceptación dentro de este período, nombrando al menos un defecto (Sección 640 (2) BGB). La fase de examen para la aceptación de una obra difiere de un caso a otro.
Si el cliente impide la aceptación por defectos, deberá, a solicitud del contratista, asistir a una inspección conjunta de la obra (Art. 650g (1) BGB). Si se niega nuevamente, el contratista también puede realizar la verificación del estado por su cuenta (Sección 650g (2) BGB). Para ello, deberá enviar al empleador una copia firmada de su chequeo médico con la fecha de preparación.
Remuneración por la obra de construcción
Se entiende por retribución la retribución por las obras realizadas. Mientras que el empleado se compromete a realizar el trabajo libre de defectos (artículos 631 y 633 BGB), el empleador debe garantizar la remuneración pactada (artículo 632 BGB).
Las partes contratantes pueden elegir entre una tarifa plana y un precio unitario. La tarifa plana incluye todos los servicios especificados en el momento en que se celebró el contrato, excluidos los servicios adicionales o reducidos. El precio unitario se refiere a una unidad de servicio completa. Esto se describe en una especificación de servicios habituales en la construcción. La especificación del servicio enumera las descripciones de los servicios, divididas en servicios parciales. En el caso de servicios parciales, la remuneración se genera a partir del total de los precios unitarios.
¿Cuándo vence la remuneración? Si el cliente ha aceptado con éxito el trabajo y el contratista ha emitido al cliente una factura final verificable (Sección 650g (4) BGB).
Factura final para el pago final
Es inevitable que deba estar disponible una factura final para el pago final: en el curso de la factura final, se implementa una liquidación final de un reclamo monetario. Esta liquidación incluye anticipos y pagos a cuenta.
La factura final se considera verificable si, por un lado, los servicios prestados se presentan de manera comprensible para el cliente y, por otro lado, el cliente no ha objetado su verificabilidad durante los 30 días siguientes a la recepción de la factura final (Artículo 650g (4) BGB).
Tan pronto como el cliente haya aceptado el trabajo y la factura final sea verificable, no se podrá realizar ningún pago inicial de forma retroactiva.
Terminación de un contrato de construcción
La terminación de un contrato de construcción según BGB debe realizarse por escrito (§ 650h BGB).
¿Qué hacer en caso de defectos de construcción?
En principio, los contratistas están obligados a presentar a sus clientes un trabajo perfecto. Sin embargo, si el cliente descubre defectos de construcción en el trabajo, puede reclamar los derechos de garantía legales después de la aceptación dentro del período de prescripción (Sección 634a BGB). La excepción aquí son los defectos ocultos que el contratista ocultó a sabiendas durante la aceptación.
Como cliente, ¿qué puede hacer si descubre defectos después de la aceptación? Negarse a pagar una parte razonable de la remuneración (derecho de retención), es decir, el doble del monto de los costos que necesita para remediar el defecto (§ 641, párrafo 3 BGB). Además, los clientes tienen los siguientes derechos:
- Sección 635 BGB: El empleador puede solicitar un desempeño suplementario. El empleado está obligado a asumir los costes necesarios para ello, especialmente los costes de transporte o material.
- § 637 BGB: Si el empleado no ha eliminado los defectos dentro del período de ejecución posterior, el cliente tiene derecho a corregir el defecto él mismo. Alternativamente, puede contratar a otro empresario y exigir una compensación por los servicios inevitables.
- §§ 636, 323 y 326 Párrafo 5 BGB: Bajo ciertas condiciones, el cliente puede rescindir el contrato. Alternativamente, puede reducir la remuneración (§ 638 BGB).
- Secciones 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Bajo ciertas condiciones, el cliente puede reclamar daños o compensación por servicios no exitosos (Sección 284 BGB).
En nuestra guía encontrarás información sobre el contenido, los plazos de aceptación, la retribución de la obra y la resolución de un contrato de obra.
Contrato VOB: El contrato de construcción según VOB
El reglamento de adquisiciones y contratos de obras de construcción (VOB) es un conjunto de cláusulas divididas en tres secciones. Fue publicado en nombre del Comité Alemán de Adquisiciones y Contratos de Servicios de Construcción (DVA) y es obligatorio para los contratos de construcción del sector público en Alemania.
La VOB no es una ley ni un reglamento: el trabajo es “solo” una condición contractual y, por lo tanto, debe utilizarse como una condición comercial general de acuerdo con la BGB (§ 305). En otras palabras, la VOB solo se convierte en parte del contrato de construcción si ambas partes contratantes lo estipulan explícitamente. Por esta razón, a menudo se lee el siguiente párrafo en los contratos de construcción: “El VOB se aplica en la versión que es válida cuando se concluye el contrato”. La mayoría de las veces, el VOB se indica bajo el título “Componentes del contrato”.
El objetivo de la VOB es garantizar la transparencia, la igualdad de trato y la competencia leal entre los proveedores. Deben evitarse la corrupción y el nepotismo.
VOB / A: Disposiciones generales para la adjudicación de obras de construcción
VOB / A se refiere a la adjudicación de contratos de construcción del sector público y clientes del sector (clientes públicos, personas físicas o jurídicas de derecho privado que trabajen, por ejemplo, en el ámbito del suministro y transporte de energía). Los VOB / A se publicaron como estándar DIN en 1960 y se dividen en tres secciones:
- Procedimientos nacionales de contratación
- Licitaciones de la UE
- Procedimientos en el ámbito de los poderes adjudicadores sectoriales a los que se aplican distintas normas procesales
La VOB / A regula los posibles tipos de adjudicación y los respectivos procesos para estas áreas. El conjunto de cláusulas muestra instrucciones sobre cómo adjudicar una obra de construcción, es decir: ¿Qué debe incluirse en una licitación y cómo?
Las partes B y C son interesantes para los constructores de viviendas particulares, ya que muchas empresas de construcción y clientes las utilizan como base para sus contratos. Son los términos y condiciones generales de un contrato de construcción.
VOB / B: Condiciones generales de contratación para la ejecución de obras de construcción
VOB / B trata en 18 párrafos de las condiciones contractuales generales para el derecho de la construcción privada, porque la ley sobre contratos de obra y servicios en el BGB no tiene suficientemente en cuenta las complejas características del sector privado de la construcción. Las regulaciones de la BGB no siempre ofrecen soluciones a los problemas que surgen en la vida diaria. Por esta razón, la VOB / B contiene disposiciones que por un lado amplían las normas legales, por otro lado también las modifican y limitan.
Los VOB / B se publicaron como estándar DIN en 1961. El contenido de VOB / B es la ejecución de la obra de construcción, incluyendo el alcance, la remuneración, los plazos, la aceptación, los procedimientos de facturación y la garantía futura. Si las partes contratantes son adecuadas para el VOB / B, el VOB / C automáticamente también forma parte del contrato, porque la Parte C explica especificaciones más precisas para la ejecución y facturación.
VOB / C: Condiciones generales de contratación técnica de obras de construcción
VOB / C es una colección de condiciones generales de contratos técnicos (ATV), también publicadas como 65 normas DIN: Además de DIN 18299 para las regulaciones generales para todo tipo de trabajos de construcción, existen muchas reglas especiales para oficios individuales: DIN-18300 describe, por ejemplo, movimiento de tierras DIN 18459 los trabajos de demolición y desmantelamiento. Estas condiciones contractuales se relacionan principalmente con los reglamentos técnicos sobre cómo deben verse los servicios de un comercio. También encontrará reglas sobre cómo facturar los servicios.
Contrato de construcción al consumidor
¿Qué es un contrato de construcción de consumo?
A su vez, existe un contrato de construcción para el consumidor si el contratista está obligado por un cliente privado a construir un nuevo edificio o realizar renovaciones importantes de un edificio existente (Sección 650i BGB). El contrato de construcción del consumidor, que debe estar disponible por escrito, se introdujo en el curso de la reorganización de la ley de contratos de construcción en 2018. Ha fortalecido significativamente la posición de los constructores de viviendas particulares y ha mejorado la protección del consumidor.
Es obligatoria una descripción significativa del edificio
Desde entonces, los constructores privados han tenido derecho a una descripción detallada del edificio por parte del contratista antes de que se concluya el contrato. En él, las empresas constructoras deben describir claramente las principales propiedades del inmueble (descripción específica de los servicios): por ejemplo, la edificación, el aislamiento acústico, el equipamiento interior y la tecnología de la edificación. También se requieren planos con información precisa de la habitación y el área. En el futuro, las ambigüedades en la descripción del edificio correrán a cargo de la empresa (Sección 650k (2) BGB). Pero eso sigue siendo un problema en la práctica: “Muchas especificaciones de construcción nuevas aún no cumplen con la ley de construcción actual”, se queja Holger Freitag, abogado de confianza de la Asociación de Constructores Privados. Por ejemplo, las descripciones de diseño a menudo permanecen tan vagas que al final el cliente no sabe exactamente qué está obteniendo por su dinero."Los constructores no deben confiar ciegamente en la nueva ley, sino que un experto revise el contrato", aconseja Freitag. Los consumidores ahora tienen un poco más de tiempo para esto: después de firmar un contrato de construcción, pueden retirarlo en dos semanas, sin dar una razón.
Se debe determinar la finalización del trabajo de construcción.
Además, hay un fin a la evasión de las empresas constructoras: las empresas constructoras deben hacer una declaración vinculante al finalizar en el futuro. Si no se puede especificar una hora exacta para la finalización del trabajo cuando se concluye el contrato, se debe indicar la duración del trabajo de construcción. Si no hay información en el contrato de construcción del consumidor, la información proporcionada en la descripción del edificio antes del contrato se incluirá en el contrato en el momento de la finalización del trabajo o durante la duración del trabajo de construcción (Sección 650k, párrafo 3 BGB). Si hay retrasos, los constructores pueden presentar reclamaciones por daños con mayor facilidad.
Por cierto, los constructores tienen derecho a documentos importantes: los documentos que el constructor necesita para la aceptación oficial del edificio o para presentarlos a una autoridad o su banco, por ejemplo para solicitar un préstamo promocional, deben ser entregados por la empresa constructora antes de que comience la construcción. Esto también permite al cliente controlar mejor el proyecto de construcción con la ayuda de un tasador.
El contrato de construcción del consumidor ha fortalecido los derechos de los constructores de viviendas particulares y ha mejorado la protección del consumidor.
Paga solo según el plan
Además del reclamo existente de garantía de cumplimiento del contrato (cinco por ciento de los costos totales), los constructores privados ahora reciben una garantía adicional: el contratista solo puede emitir facturas parciales por un total del 90 por ciento de la remuneración total (Sección 650m Párrafo 1 BGB). Sin embargo, este último no se aplica al contrato de desarrollador.
Revocar el contrato de construcción del consumidor
Desde 2018, los clientes han podido revocar un contrato de construcción de consumo que no haya sido notariado por el notario dentro de un período de 14 días después de la firma del contrato. Esto significa que los constructores privados están mucho mejor protegidos. Si el contratista de la construcción olvida la política de cancelación o comete errores, el período de cancelación no finaliza hasta un año y 14 días después de la conclusión del contrato. Si desea rescindir el contrato de construcción, debe hacerlo rápidamente, ya que esto perderá todos los reclamos de garantía. Importante: El derecho de desistimiento solo se aplica a los constructores privados y no a los contratos de promotores inmobiliarios que estén notarizados.