Comprar una casa en lugar de alquilarla ahora implica un poco más de capital de lo que solía ser. Las condiciones de financiación son favorables para ello.
Para la mayoría de los alemanes, las propiedades residenciales son la mejor prestación para la jubilación y también disfrutan de una gran confianza en la construcción de su patrimonio. Pero, ¿quién puede comprar una casa hoy en día en lugar de alquilarla? Los precios inmobiliarios han aumentado en casi todas partes en Alemania en los últimos años. Las casas unifamiliares, por ejemplo, cuestan habitualmente entre un 10 y un 65 por ciento más en 2018 que en 2013. Este fue el resultado de un estudio reciente del Instituto de Economía Alemana (IW Colonia). Eso no significa necesariamente que se haya vuelto más difícil financiar una propiedad. Gracias a las bajas tasas de interés, los costos de funcionamiento siguen siendo asequibles en muchos casos y, a menudo, no son más altos que los alquileres básicos de propiedades de alquiler comparables.
Pero incluso en estos tiempos es importante recaudar parte del financiamiento con recursos propios. "Debería ser del veinte al treinta por ciento del precio de compra", dice Heribert Hachinger, quien se encarga de la gestión crediticia en LBS. Entonces, con un precio de compra de 250.000 euros, idealmente 50.000 euros provienen de los ahorros. Los costos de compra auxiliares, al menos el diez por ciento del precio de compra, también aumentan el requisito de capital. El resto puede luego financiarse. Supongamos que una familia alquila una casa y hasta ahora paga 750 € de alquiler sin incluir gastos. Si ahora decide comprar en lugar de alquilar, este gasto se elimina y puede pagar un préstamo de construcción de 200.000 euros sin esfuerzo adicional: préstamo de anualidad con un interés del 1,5 por ciento y un reembolso del tres por ciento.
Precaución: Si el financiamiento a bajo interés vence y Your-Best-Home.net no se ha pagado para entonces, la carga puede aumentar. Heribert Hachinger enfatiza: "La cobertura de tipos de interés está a la orden del día".
Financiamiento: una combinación inteligente
Cualquiera que decida comprar una casa en lugar de alquilarlo es aconsejable que establezca las condiciones de hoy durante mucho tiempo. Con el financiamiento instantáneo LBS, incluso se puede excluir cualquier riesgo de tasa de interés. Este modelo consiste en un préstamo de prefinanciamiento y un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro simultáneos por el mismo monto, por lo que también se denomina préstamo combinado de préstamo hipotecario y ahorro. Los clientes pagan los intereses pactados, pero inicialmente no reembolsan. En cambio, guardan su préstamo hipotecario y su contrato de ahorro. A cambio, reciben el interés crediticio garantizado, así como, dependiendo de sus ingresos, la posibilidad de una asignación de ahorro para empleados y un bono de construcción de viviendas. También son posibles variantes con financiación de Wohn-Riester. Tan pronto como el crédito mínimo y el número mínimo de calificación se calculen a partir de la suma de los depósitos,se alcanza el período de ahorro y el monto total del préstamo hipotecario, se adjudica el contrato de ahorro y préstamo hipotecario y se reemplaza completamente la prefinanciación. A partir de ese momento, los financistas cancelarán el préstamo de la sociedad inmobiliaria a tipos constantes. El cargo mensual se conoce hasta que se reembolsa en su totalidad, aunque suele ser algo más alto después de la asignación que antes.
Como ejemplo para una familia que quisiera comprar una casa y no alquilarla, la financiación con intereses seguros podría verse así: utilizan un préstamo de prefinanciación de 200.000 euros para comprar la casa de sus sueños (tasa de préstamo: 1,5 por ciento anual, fijo hasta la asignación en unos 14 años, ver tabla). Además, compagina un contrato de sociedad constructora al que transfiere 400 euros mensuales. Junto con los intereses del préstamo de prefinanciación, esto se traduce en un cargo mensual de 650 euros. Después de la adjudicación, vencen los intereses y las cuotas de reembolso para el préstamo de la sociedad de construcción, que por regla general ascienden al menos al cuatro por mil de la suma de la sociedad de construcción. El cargo mensual aumenta a 800 euros. El alquiler en frío del antiguo apartamento costó casi lo mismo: una cantidadque la familia puede invertir en sus propias cuatro paredes.
Completamente asegurado
Cualquiera que opte por una financiación inmediata suele querer descartar subidas de tipos de interés. Por tanto, es ventajoso que el tipo de interés del préstamo de prefinanciación se fije hasta que se asigne realmente el préstamo de la sociedad de construcción. La mayoría de las veces, el préstamo de prefinanciación tiene una duración de entre 8 y 15 años. Gracias a la combinación con el contrato de préstamo de la sociedad de construcción, existe garantía de intereses para el comprador de la vivienda hasta el reembolso total. Dependiendo de la oferta de tarifa LBS, se pueden representar plazos totales de 25 o más años (en el ejemplo alrededor de 32). Esto hace que la financiación instantánea sea una alternativa a los préstamos de amortización total, como explica la revista Finanztest. "Uno de los argumentos a favor de un préstamo hipotecario y un préstamo de ahorro combinados es que las bonificaciones y las ventajas fiscales del subsidio estatal Riester pueden utilizarse con él".Los defensores del consumidor continuaron: los bancos rara vez ofrecen esta opción. Hay otro punto a favor de la solución combinada: los reembolsos especiales de los préstamos de sociedades de construcción siempre son posibles sin ningún problema. Los financieros pueden ahorrar costos de esta manera.
¿Cuánto crédito puedo pagar?
Ejemplo: Una familia preferiría invertir su alquiler de 750 euros (frío) en sus propias cuatro paredes. Se puede conseguir una financiación inmediata de 200.000 euros casi sin esfuerzo adicional, con cuotas fiables hasta que la propiedad esté totalmente amortizada.
La financiación inmediata * está sujeta a un contrato de préstamo de la sociedad constructora …
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… en la cantidad de: |
200.000 euros |
300.000 euros |
400.000 euros |
500.000 euros |
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650,00 euros |
975,00 euros |
1.300,00 euros |
1.625,00 euros |
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Cuota mensual del préstamo *** |
800,00 euros |
1.200,00 euros |
1.600,00 euros |
2.000,00 euros |
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alquiler en frío asumido |
750,00 euros |
750,00 euros |
750,00 euros |
750,00 euros |
Los compradores pueden invertir fácilmente la renta fría en financiación. Además, deben poder hacer frente a las siguientes cargas mensuales:
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a la asignación del |
0,00 euros |
225,00 euros |
550,00 euros |
875,00 euros |
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después de la adjudicación del |
50,00 euros |
450,00 euros |
850,00 euros |
1.250,00 euros |
* Tasa de
endeudamiento asumida del 1.5 por ciento anual, fija hasta que se otorgue el préstamo hipotecario y el contrato de ahorro ** Costos = interés por préstamo de prefinanciamiento y tasa de ahorro (asumiendo una tasa de ahorro mínima del dos por mil del monto del préstamo hipotecario y ahorro). Además, existen costos adicionales (por ejemplo, una tarifa de compra)
*** en el caso de un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro con una tasa de interés y de reembolso supuesta de cuatro por mil de la suma del préstamo hipotecario y ahorros.
Consejo de experto: flexibilidad sin compromiso
Heribert Hachinger de LBS aconseja a todos los que están pensando en comprar en lugar de alquilar: “Para muchos, poseer una propiedad significa la mayor inversión en la vida. Es por eso que las personas que quieren comprar una casa y no alquilarla necesitan una financiación sólida que les permita dormir profundamente. Esta seguridad se puede proporcionar mediante financiación inmediata, gracias a tipos de interés fijos y tipos calculables para todo el plazo.
El modelo tiene otra ventaja: su flexibilidad. En la primera fase, los clientes deben pagar los intereses del préstamo de prefinanciación y la tasa de ahorro mínima. Además, pueden, en consulta con el asesor financiero, realizar pagos especiales de ahorro hasta cierto punto. Por ejemplo, aquellos que reciben el nuevo Baukindergeld pueden utilizar las subvenciones anuales para el contrato de préstamo de la sociedad de construcción y así conseguir su asignación más rápidamente. Tan pronto como el préstamo de la sociedad constructora sustituye al préstamo de prefinanciación, se permiten incluso reembolsos especiales en cantidades ilimitadas. Esto reduce el tiempo total de funcionamiento y, por tanto, también los costes. Por tanto, los clientes pueden planificar y ajustar cuidadosamente su financiación tan pronto como su situación personal lo permita ".