¿Le gustaría finalmente comprar su propia casa o apartamento, pero le falta capital? La compra a plazos patrocinada por el estado parece una buena solución. El experto en bienes raíces de LBS, Axel Guthmann, también ve riesgos considerables.
Cualquiera que viva en una ciudad alemana importante y esté interesado en un condominio probablemente ya se haya sentido molesto por las difíciles condiciones para lograr este objetivo. El Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW) quisiera ayudar a más personas a encontrar sus propias cuatro paredes con su última propuesta para una compra de alquiler patrocinada por el estado. Pero, ¿qué promete el concepto? ¿Es incluso factible?
¿Qué hará la política al respecto?
En septiembre de 2018, el gobierno federal introdujo Baukindergeld, que ayuda a familias con niños y padres solteros a financiar su propia casa o condominio. Como se esperaba, la Baukindergeld ya ha tenido un impacto y está siendo solicitada principalmente por familias con ingresos bajos y medios. Además, según el acuerdo de coalición, el gobierno quiere mejorar la prima de vivienda. Esto pretende servir como incentivo para ahorrar capital en una etapa temprana.
¿Por qué es tan difícil conseguir la propiedad de una vivienda?
Debido al largo período de tipos de interés bajos a raíz de la crisis del euro, los precios de las propiedades han estado subiendo durante años y parece no haber un final a la vista. Especialmente en ciudades como Múnich, Frankfurt, Hamburgo y Berlín es difícil comprar una casa propia. La razón principal: la mayoría de la gente carece de la equidad necesaria. Cualquiera que sueñe con su propio apartamento o incluso una casa debería poder financiar al menos el 20 por ciento de la inversión total con sus propios recursos. Los costos de compra complementarios, como el impuesto a la transferencia de bienes raíces, los honorarios del notario y la inscripción en el registro de la propiedad, aumentan el precio de compra puro de la propiedad en alrededor del 13 por ciento. Si bien los precios de compra aumentan constantemente, el capital a menudo cae en el camino: las bajas tasas de interés sobre los ahorros y el aumento de los alquileres hacen que sea más difícil ahorrar en la casa tan esperada.
¿Por qué una compra a plazos financiada por el gobierno?
Las medidas de financiación estatales anteriores no son suficientes para la DIW. El instituto propone otra alternativa: el estado debería construir casas multifamiliares lo más baratas posible en su propio terreno. Los residentes no pagarían el alquiler, pero financiarían la compra de la nueva casa con reembolsos mensuales sin intereses, lo que se denomina compra a plazos. Según DIW, la carga financiera para los residentes no sería significativamente mayor que la del inquilino normal. En sus ejemplos de cálculo, los economistas de Berlín han estimado un período de tiempo de 24 y 33 años para el alivio de la deuda.
¿Cuáles son las desventajas de la compra a plazos del gobierno?
Por muy tentadora que pueda parecer la compra a plazos del gobierno, algunas preguntas siguen sin respuesta: ¿Qué sucede si el inquilino tiene que mudarse a otra ciudad por razones profesionales antes de que finalice el período de financiamiento? ¿O el inquilino ya no puede pagar las cuotas a tiempo por varias razones? Según Axel Guthmann, director de la asociación de Landesbausparkassen, este último caso no es tan improbable. Y: ¿dónde está la motivación para ahorrar capital si puede obtener su propia casa como una persona de bajos ingresos sin ningún ahorro?
¿Cómo evitar que el criterio para la selección de los que tienen derecho a la compra a plazos, que debe haber poca o ninguna equidad, conduzca a situaciones absurdas? Si desea comprar un apartamento barato en el estado, debe disfrutar de unas vacaciones caras con más frecuencia y ahorrar lo menos posible. Sin embargo, la responsabilidad personal se ve diferente.Resuelve el problema en el enfoque
El experto de LBS ve palancas mucho más sensatas y también menos burocráticas para facilitar a las personas de bajos ingresos la compra de una casa:
- Reducción de los costes de construcción
La demanda de viviendas y apartamentos propios es ahora superior a la oferta. Para que eso cambie, las ciudades tendrían que tener más terrenos edificables. Además, deberían eliminarse los requisitos excesivos que encarecen innecesariamente la construcción.
Menor capital social El estado tendría que reducir los costos de compra complementarios, que constituyen la mayor parte del capital social. El impuesto a la transferencia de bienes raíces debe comenzar.- Hacer más atractivo el capital social
El gobierno debería abordar la revaluación prevista de la prima de construcción de viviendas en un futuro próximo. Lo bueno de esto es, después de todo, que ayuda a las personas a ayudarse a sí mismas: con el subsidio de vivienda, el estado apoya sus propios esfuerzos de ahorro, y no los hace superfluos, como sería el caso de la compra de alquiler.