El valor de préstamo hipotecario de una propiedad es fundamental si su compra se va a financiar con un préstamo. Porque el monto del posible préstamo viene determinado directamente por el valor del préstamo hipotecario. Y el monto de los intereses del préstamo también depende de ello.
Pocas personas pueden pagar una casa o un apartamento sin financiación inmobiliaria. Sin embargo, si se va a contratar un préstamo para ello, el importe no puede elegirse libremente. Más bien, el banco hace que la cantidad proporcionada dependa del valor del préstamo hipotecario de la propiedad.
¿Cuál es el valor de préstamo hipotecario de una propiedad?
El valor del préstamo hipotecario es la suma que se puede lograr para la propiedad con una probabilidad cercana a la certeza en el momento de la compra, pero también en cualquier otro momento dentro de los próximos 30 años. Se determina en la denominada prueba de préstamos hipotecarios.
En la Ordenanza de Adecuación de Capital (CRR), el valor del préstamo hipotecario se define en el Art. 4, Párrafo 1 (74) como el valor de una propiedad, “el valor de una propiedad basado en una evaluación cuidadosa de su comerciabilidad futura, teniendo en cuenta sus propiedades duraderas a largo plazo, las condiciones normales y del mercado local, la Se determina tanto el uso como los usos alternativos apropiados ".
Este valor es tan importante para las instituciones de crédito porque la casa o departamento comprado por el prestatario siempre sirve como garantía para el financiamiento. Si el préstamo ya no se puede reembolsar, puede llegar a una subasta de ejecución hipotecaria. El precio de venta resultante para Your-Best-Home.net o el apartamento suele ser más bajo que el precio original pagado cuando lo compró. Este hecho ya se tiene en cuenta al determinar el valor de préstamo hipotecario de una propiedad, lo que le da al banco la seguridad de recuperar el dinero.
Consejo de lectura : ¿Se pregunta cuánto préstamo puede pagar? Nosotros contestamos.
¿Qué tan alto es el valor del préstamo hipotecario?
El valor del préstamo hipotecario de un inmueble no corresponde ni al precio de compra ni a los costes de construcción de una casa o apartamento. Por regla general, se sitúa entre el 70 y el 90 por ciento del precio de compra para amortiguar los posibles riesgos futuros de deterioro. Sin embargo, no todos los bancos utilizan este colchón de seguridad. Algunos bancos también se abstienen de este descuento, por lo que el valor de mercado de la propiedad también corresponde a su valor de préstamo.
Sin embargo, de acuerdo con la Sección 16, Párrafo de la Ley Pfandbrief (PfandBG), el valor del préstamo nunca puede exceder el valor de mercado: Objeto, las condiciones normales del mercado regional, así como los usos actuales y posibles ".
¿Cómo se determina el valor del préstamo hipotecario?
Al determinar el valor del préstamo hipotecario para la financiación, los bancos deben adherirse a la Ordenanza sobre la determinación del valor del préstamo hipotecario (BelWertV). Si el valor del inmueble es superior a 400.000 euros, también se deberá llamar a un tasador para la tasación.
Para determinar el valor del préstamo hipotecario en la prueba de préstamos hipotecarios, hay tres procedimientos en un primer paso. Corresponden a los que también se utilizan para determinar el valor de mercado de un inmueble:
- Comparativo
método de valor El método del valor comparativo utiliza los precios de venta de propiedades similares que se han vendido recientemente en un área comparable y cuya corresponde a la de la propiedad para la que el valor es ahora para ser determinada condición. - Método de valor de
la renta El método de valor de la renta se utiliza si la propiedad se alquila o se utiliza comercialmente. Aquí los ingresos por alquiler o los ingresos comerciales se comparan con los gastos de mantenimiento y también los riesgos (como la vacante). - Real
método de valor en el método de valor real, se determina el valor del edificio. Para este propósito, se deduce una depreciación relacionada con la edad de los costos de un edificio nuevo comparable. Si agrega el valor del terreno, obtiene el valor real de la propiedad.
Como regla general, no se usa solo uno de estos procedimientos, sino generalmente una combinación de al menos dos. Como se mencionó anteriormente, luego se realiza una deducción del 10 al 30 por ciento del valor de mercado determinado de la propiedad, lo que da como resultado el valor del préstamo hipotecario del 70 al 90 por ciento del valor de mercado.
Informe de valoración para determinar el valor del préstamo hipotecario
Numerosos bancos hacen que la aprobación del préstamo dependa de una inspección de la propiedad, durante la cual se determina el valor de la propiedad y, como resultado, el valor del préstamo.
Es importante que los compradores potenciales sepan que es posible que el banco no facture esta inspección de la propiedad. Es únicamente en interés de la entidad de crédito, por lo que los costes también deben ser asumidos por el banco. La determinación del valor de préstamo hipotecario de la propiedad es una de las obligaciones legales del banco, por lo que no se puede exigir dinero al prestatario (LG Stuttgart desde el 24 de abril de 2007 - Az. 20 O 9/07 y OLG Düsseldorf desde el 5 de noviembre de 2009 - Az. I -6 U 17/09).
¿Por qué existe un valor de préstamo hipotecario?
La cantidad que el banco pondrá a disposición para el financiamiento de bienes raíces como parte de un préstamo depende del valor del préstamo. Los bancos generalmente solo aceptan ofrecer un máximo del 80 por ciento del valor del préstamo hipotecario como préstamo de construcción. Luego se habla del límite de préstamos de la propiedad.
¿Cuál es el límite de préstamos?
A diferencia del valor del préstamo hipotecario, el límite de préstamo es el monto hasta el cual un banco permite la financiación de bienes raíces. El límite de préstamos suele ser del 70 al 90 por ciento del valor del préstamo.
Las excepciones a esto, en las que un préstamo está disponible hasta el valor del préstamo hipotecario para un préstamo de construcción, generalmente solo se hacen si el prestatario tiene un ingreso excepcionalmente bueno o puede proporcionar otra garantía, como una propiedad que ya posee.
¿Cómo se determina el límite de préstamos?
Para que el banco esté seguro a la hora de conceder el préstamo para la financiación de la construcción, se deduce un determinado porcentaje del valor del préstamo hipotecario para alcanzar el límite de préstamo. Este "colchón" adicional está destinado a proteger al banco de riesgos inesperados que podrían conducir a una pérdida en el valor de la propiedad. El porcentaje de este colchón es variable y, por tanto, puede ser determinado libremente por cada banco. Sin embargo, como regla general, es del 70 al 90 por ciento del valor del préstamo hipotecario.
Por tanto, el límite de préstamo se calcula utilizando la siguiente fórmula:
Valor de préstamo hipotecario - porcentaje de descuento por riesgo = límite de préstamo para el préstamo hipotecario
Ejemplo de cálculo para determinar el valor del préstamo hipotecario y el límite de préstamo
Por ejemplo, si desea financiar una propiedad con un valor de mercado de 500.000 euros, el banco procederá según este ejemplo de cálculo:
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Valor de mercado de la propiedad |
500 000 € |
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Valor de préstamo (80% del valor de mercado) |
400 000 € |
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Límite de préstamo (80% del valor del préstamo) |
320 000 € |
Por lo tanto, se espera que el banco acceda a proporcionar alrededor de 320.000 euros como préstamo para la financiación de la construcción. Si equipara el valor de mercado con el valor del préstamo hipotecario, sería posible un préstamo de 400.000 euros. Tendría que cubrir el déficit con equidad.
¿Cuál es la relación préstamo-valor?
El valor del préstamo hipotecario y el límite de préstamo hipotecario calculado con él no son los únicos valores imprescindibles para un préstamo inmobiliario. También existe la relación préstamo-valor.
Este valor porcentual indica la relación entre el monto del préstamo y el valor del préstamo hipotecario. Y decide qué condiciones te ofrecen los bancos con respecto al interés del préstamo hipotecario: cuanto menor sea la relación préstamo-valor, mejores ofertas con menor interés deudor recibirás del banco. Para decirlo de manera más simple: cuanto más capital ingrese, menor será el monto del préstamo y, por lo tanto, el riesgo para el banco. Y mejor será la oferta en términos de interés que te hará el banco por el préstamo hipotecario.
Por lo tanto, la financiación inmobiliaria es inevitablemente más barata para usted con una relación préstamo-valor baja que con un valor más alto: si trae más dinero, obtendrá los medios financieros que necesita para financiar con un préstamo con tasas de interés más bajas que alguien que tiene menos dinero ahorrado. y la compra de la vivienda debe gestionarse mediante financiación total.
¿Cómo se determina la relación préstamo-valor?
La relación préstamo-valor se calcula utilizando esta fórmula: relación
préstamo-valor = monto del préstamo * 100 / relación préstamo-valor
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Valor de mercado de la propiedad |
500 000 € |
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Valor del préstamo hipotecario |
400 000 € |
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Límite de préstamos |
280 000 € |
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Menos Capital |
220 000 € |
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Monto del préstamo |
280 000 € |
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Período de préstamo |
70% |
En el caso de financiación de obra con un préstamo de 280.000 euros y un patrimonio de 220.000 euros aportado, la ratio préstamo-valor es del 70 por ciento si se asume un valor de préstamo de 400.000 euros.
