El interés comprometido puede hacer que un proyecto de construcción o la compra de bienes inmuebles sean innecesariamente costosos. Puede averiguar qué es el interés de compromiso y cómo evitarlo en esta guía.
Al construir una casa o comprar una propiedad, generalmente debe calcular con mucha precisión: ¿Cuánto capital hay? ¿Cuánto dinero se necesita para obtener un préstamo hipotecario? Se tienen en cuenta muchos de los costos auxiliares al comprar una propiedad, pero a menudo se olvida el posible interés de compromiso.
Interés de compromiso: ¿qué es?
El interés de compromiso siempre se adeuda si un préstamo para la construcción no se solicita total o parcialmente dentro de un período determinado y no se utiliza para el propósito planificado.
El interés de compromiso lo cobra el banco, que se hace cargo del financiamiento de la construcción, si hay un período más largo entre el posible desembolso del monto del préstamo y el desembolso real que el acordado en el contrato de préstamo. Por lo tanto, este interés se debe a la cantidad de dinero disponible, que está disponible contrariamente al acuerdo contractual, pero no se utiliza a su debido tiempo. El interés requerido para esto también se llama participación de tenencia o comisión de compromiso.
Importante:Un aspecto clave de un préstamo hipotecario es que el préstamo está destinado a fines específicos. El prestatario no puede recuperar el dinero dentro del plazo y, por ejemplo, "aparcarlo" en su cuenta para evitar intereses de compromiso.
¿Por qué los bancos cobran intereses de compromiso?
Si se ha celebrado un contrato de préstamo para un préstamo hipotecario, el banco debe tener listo el monto acordado para el prestatario. Ya no puede disponer libremente de él y, por lo tanto, ya no puede invertir el dinero de manera rentable. Al mismo tiempo, el banco no recibe ningún interés del préstamo del prestatario en el momento en que está disponible. Esto se traduce en pérdidas para ellos, que compensan con el interés del compromiso. Por tanto, el interés de compromiso puede verse como una especie de compensación para el banco.
¿Cuándo comienza el interés por el compromiso?
Desde que un prestatario tiene que pagar intereses de compromiso siempre depende del contrato de préstamo individual. En esto se registra un denominado tiempo de no aprovisionamiento. Solo cuando este venza, los prestatarios deben pagar intereses de compromiso.
¿Cuánto dura el período sin intereses?
Básicamente, el tiempo dentro del cual los prestatarios no tienen que pagar intereses por la provisión es libremente negociable. Los constructores o compradores de propiedades definitivamente deben aprovechar esta opción para evitar intereses de compromiso, ya que este período es extremadamente corto en algunas instituciones de crédito.
Con algunos bancos es solo un mes, con otros un trimestre de un año, con otros incluso es posible un período sin intereses de provisión de doce, 15 o en casos individuales incluso 24 meses. En determinadas circunstancias, se puede persuadir a la persona de contacto del banco para que amplíe el tiempo estándar. Vale la pena preguntar sobre este punto para evitar el interés de compromiso.
Para que el interés del compromiso no lo sumerja en preocupaciones monetarias inesperadas, debe verificar las condiciones de su contrato de préstamo durante el período de no compromiso.
¿Qué efectos tiene el período libre de compromiso sobre la tasa de interés del préstamo?
Sin embargo, lo que debe tenerse en cuenta al negociar el tiempo libre de provisión es lo siguiente: Un tiempo libre de provisión más largo suele tener un impacto en la tasa de interés otorgada sobre el préstamo. Cuanto más tiempo se permita, más se agrega a la tasa de interés, por lo que el préstamo hipotecario se vuelve más caro en general.
Es bueno saberlo: en algunos bancos, el período sin intereses comienza con la recepción de la solicitud de préstamo y no con la celebración del contrato de préstamo. Si transcurren varias semanas entre la solicitud y la conclusión, esto ya puede resultar en costos con un tiempo libre de provisión muy corto.
¿Qué tan alto es el interés de compromiso?
La tasa de interés que cobran los bancos una vez vencido el período de no disponibilidad suele ser más alta que la tasa de interés que se cobra por los préstamos hipotecarios. Como resultado, un préstamo que es muy barato en sí mismo de repente puede volverse significativamente más caro.
Los bancos a menudo cobran un interés de compromiso del 3 por ciento anual, que corresponde al 0,25 por ciento mensual y, por lo tanto, aumenta los costos mes tras mes. Si, por ejemplo, los fondos para un préstamo de construcción superior a 400.000 euros no se reclaman a tiempo, pueden surgir costes mensuales adicionales de 1.000 euros (12.000 euros anuales).
Consejo : no se deje cegar por las bajas tasas de interés al comparar ofertas de financiación. Recomendamos una comparación precisa de todas las condiciones antes de concluir el contrato de préstamo.
¿Cómo se calcula el interés de compromiso?
Para calcular el interés de compromiso, primero debe aclarar qué tipo de interés se debe asumir:
- Interés de compromiso con cargo
- Intereses de compromiso no imputables
En el caso de los intereses de provisión con cargo, solo se carga la suma del préstamo con los intereses a los que aún no se ha accedido una vez vencido el período libre de provisión. Gracias al plan de pago y cronograma de construcción de una propiedad, puede suceder, por ejemplo, que ya se hayan pagado algunos avances de construcción, pero otros no. Si el banco ha acordado un interés de provisión acreditable con el prestatario, solo se cargará con interés el monto aún disponible para el desembolso. Esta variante es particularmente atractiva para aquellos prestatarios que están construyendo una propiedad.
En el caso de intereses de compromiso no acreditables, el recargo siempre se calcula en función del monto total del préstamo, independientemente de cuánto dinero haya solicitado el prestatario.
Ejemplo: En base al interés de provisión no imputable, un cálculo ejemplar de los costes que pueden surgir por un préstamo de 400.000 euros, que se llama a los seis meses, tiene el siguiente aspecto.
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Préstamo I. |
Préstamo II |
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|---|---|---|
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Monto del préstamo |
400.000 euros |
400.000 euros |
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Período sin intereses |
3 meses |
12 meses |
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Tiempo de recuperación después |
6 meses |
6 meses |
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Tasa de compromiso por año |
3% (0,25% por mes) |
3% (0,25% por mes) |
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devengando intereses de provisión por mes |
1.000 euros |
1.000 euros |
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Intereses de compromiso totales incurridos |
3.000 euros |
0 euros |
Debido al menor tiempo libre de provisión, el préstamo I genera unos costes adicionales de 3.000 euros en tres meses, en los que el préstamo II no incurre debido al mayor plazo pactado.
Sin embargo, en el ejemplo que se muestra arriba, no se tienen en cuenta las diferencias de tipos de interés en los términos del préstamo. Sin embargo, dado que las entidades de crédito suelen cobrar un recargo por intereses si el tiempo libre es mayor, esto también debe tenerse en cuenta a la hora de comparar préstamos, ya que la tasa mensual depende de la tasa de interés y, por tanto, automáticamente del importe total que se tiene que recaudar para el préstamo.
El siguiente ejemplo supone nuevamente un préstamo de 400.000 euros, así como un tipo de interés fijo de diez años y un tipo de interés del 1,3 por ciento o el 1,4 por ciento.
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Préstamo I. |
Préstamo II |
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|---|---|---|
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Monto del préstamo |
400.000 euros |
400.000 euros |
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Intereses del prestamo |
1,3% |
1,4% |
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cuota mensual a partir del pago (devolución 2%) |
1.100 euros |
€ 1.133,33 |
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Costos de intereses |
46.616,44 euros |
50.182,89 |
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Período sin intereses |
3 meses |
12 meses |
|
Tiempo de recuperación después |
6 meses |
6 meses |
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Tasa de compromiso por año |
3% (0,25% por mes) |
3% (0,25% por mes) |
|
devengando intereses de provisión por mes |
1.000 euros |
1.000 euros |
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Intereses de compromiso totales incurridos |
3.000 euros |
0 euros |
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coste total |
49.616,44 euros |
50.182,89 euros |
Se hace evidente que en este caso específico, el financiamiento de la construcción con el período de disponibilidad más corto habría sido el más económico. Sin embargo, si el pago del préstamo sólo se hubiera retrasado un mes más, el Préstamo II habría sido el más económico.
No se pueden dar consejos generales sobre qué variante es más adecuada. Más bien, debe comprobarse con mucho cuidado en cada caso individual. Apurarse a comparar no es una buena guía.
También es importante tener en cuenta que el interés de compromiso, si se ha cobrado cuando el monto del préstamo se ha puesto a disposición solo parcialmente hasta la fecha, debe pagarse en paralelo a la tasa mensual. Por lo tanto, la carga mensual es significativamente mayor durante este tiempo. En nuestro ejemplo, el cargo mensual adicional es de 1.000 euros.
¿Cómo evitar el interés por el compromiso?
Dado que el interés de compromiso vence exactamente cuando el dinero suele ser escaso de todos modos, vale la pena conocer algunos consejos sobre cómo evitar costos adicionales en forma de interés de compromiso.
Existen estas opciones:
- Negocie el tiempo de espera lo más barato posible
- Si es posible: negocia la tasa de interés
- Negociar interés de compromiso acreditable
- Negociar el uso de capital de deuda antes de capital.
- Mantenga el tiempo de construcción lo más corto posible
Si negocia de forma barata al concluir el contrato de préstamo, tiene muchas posibilidades de evitar los intereses de compromiso o al menos tener que pagar menos. Intente negociar el tiempo de espera el mayor tiempo posible sin incurrir en una prima de interés significativa. Rara vez es posible, pero vale la pena intentarlo, reducir el nivel de interés de compromiso (por ejemplo, 2,5 por ciento en lugar de 3 por ciento). Si está construyendo y recuperando gradualmente el dinero, también es recomendable negociar una tasa de interés permitida.
Si luego logra que el banco permita que el capital prestado se use antes que su capital, será cada vez más fácil, especialmente para los propietarios de edificios, evitar los intereses de compromiso.
Por último, pero no menos importante, es aconsejable que el tiempo de construcción de la propiedad sea lo más breve posible. Esto se puede lograr, por ejemplo, con una casa prefabricada, pero también con un promotor inmobiliario confiable. Si esta última puede coordinar con sensatez las diferentes empresas involucradas en la construcción, el riesgo de retrasos y devengo de intereses de compromiso disminuye significativamente.
