Cualquiera que quiera comprar una propiedad en Alemania debe celebrar un contrato de compra ante el notario. Este asesora a las partes y dirige el cambio de titularidad hasta el final.
El contrato de compraventa de una casa regula mucho en detalle, por ejemplo, qué propiedad es, cuándo debe pagarse el precio de compra, quién corre con los gastos accesorios del contrato o cómo se ordenan las garantías. Lo establece y certifica ante notario un notario, que suele ser seleccionado por el comprador, ya que debe hacerse cargo de los gastos de notario adeudados al comprar la casa. Las recomendaciones de amigos y familiares o de la Cámara de Notarios local pueden proporcionar direcciones en los alrededores.
El notario implementa los deseos de las partes involucradas de una manera legalmente correcta. Sin embargo, como asesor imparcial, no presta atención a un contrato de compra de propiedad justo y equilibrado; no debe esperar de él ningún consejo fiscal o evaluación económica del contrato. En cambio, informa a las partes contratantes de los posibles riesgos y explica el alcance legal del documento. Al final del proceso, el notario también gestiona el aviso de transmisión en el registro de la propiedad, lo que garantiza al comprador la adquisición de la propiedad.
¿Qué se regula en el contrato de compraventa de una vivienda?
- Socio contractual
Los nombres del comprador y el vendedor se indican aquí junto con datos personales como fechas de nacimiento, estado de la propiedad y direcciones. - Objeto de compra
¿Qué se vende y qué se incluye? Si además de la propiedad también compra cosas como muebles, una sauna, una cocina equipada o gasóleo, el notario tiene que certificarlo, incluidos los precios negociados. No se aplica el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. - Registro
de la propiedad y estado de la situación La descripción de la propiedad incluye la ubicación, el tamaño, el número de la propiedad y el extracto del registro de la propiedad. En primer lugar suele estar el cargo territorial del banco. Sirve como garantía a la hora de obtener un préstamo inmobiliario y permite al banco ejecutar la propiedad si no se salda la deuda. Un cargo a la tierra ya existente por parte del vendedor debe compensarse con el precio de compra y eliminarse cuando cambie el propietario.
En los siguientes lugares del catastro se anotan los gravámenes existentes sobre la propiedad como derechos de paso de vecinos, derechos de vivienda existentes o gravámenes hipotecarios. - Precio de compra y condiciones de pago
Aquí se indican el monto exacto del precio de la vivienda, cualquier plan de pago y los detalles de la cuenta del vendedor. El precio de compra solo se abonará después de que el notario haya realizado el cambio de titularidad a través de su certificación y lo haya informado al comprador. - Fecha de transferencia de propiedad
Esto significa el momento desde el cual la propiedad se transfiere económicamente, es decir, con la transferencia de derechos, obligaciones y costos, al comprador. Por regla general, esto está vinculado al pago del precio de compra anterior. - Reclamaciones de garantía
Los defectos de construcción conocidos se enumeran aquí y también se especifican las garantías o reclamaciones por reparaciones y reelaboración. El vendedor es responsable de asegurarse de que la propiedad solo tenga los defectos acordados en el contrato de compra. Sin embargo, si hay más defectos en el edificio antiguo sin restaurar, el vendedor solo puede ser responsable de los que debería haber reconocido, aunque generalmente es difícil probarlo. (BGH VII ZR 117/04). - Regulaciones adicionales
Si aún se incurre en costos de desarrollo para la propiedad, estos serán regulados entre las partes y se indicarán en el contrato de compra. Cualquier derecho de tanteo existente del vendedor, el municipio o el inquilino (en el caso de condominios) también debe ser mencionado en el contrato.
La entrada del registro de la propiedad es parte de la compra y construcción de bienes raíces. Sin embargo, solo puede tener lugar si el contrato de venta ha sido firmado y certificado.
Debe prestar atención a esto al concluir contratos de venta especiales.
Al comprar un condominio
Haga que la administración de la propiedad le muestre la declaración de división con la normativa comunitaria y el cobro de resoluciones por adelantado. Esto le dirá cuántos derechos de voto tiene en la reunión de propietarios. El documento también es una parte esencial del contrato de compra del condominio y debe estar disponible para el notario a tiempo.
Al comprar al desarrollador
Si compra su casa al promotor inmobiliario, debe tener especial cuidado con el contrato de venta. Porque la compra de una casa y un inmueble van de la mano y se suelen prescribir las modalidades del contrato promotor. Pocas empresas están dispuestas a comprometerse. Las organizaciones de protección al consumidor como Bauherren-Schutzbund o la Asociación de Constructores Privados advierten que los borradores de contratos que se presentan a menudo contienen métodos de pago que son desventajosos para los constructores. Por lo tanto, haga que un experto revise el contrato de desarrollador antes de firmarlo.
Redactar un contrato de compraventa de una casa.
El borrador del contrato debe estar disponible para ambas partes al menos dos semanas antes de la cita del notario. Hasta la certificación ante notario, el comprador y el vendedor verifican el contrato de compra y pueden obtener asesoramiento de expertos si tienen alguna pregunta. Esto generalmente lo hace el notario, o bien una asociación de propietarios de viviendas y terrenos o un abogado. Las adiciones o cambios al texto del contrato también son posibles en esta fase y el notario las incluye en el contrato de compra de la propiedad.
Examen del extracto del catastro
Mientras tanto, el abogado utiliza el extracto del registro de la propiedad para aclarar si la propiedad en oferta pertenece realmente al vendedor y proporciona una descripción general de cualquier gravamen. El registro de la propiedad también contiene información sobre el tamaño, la ubicación y el tipo de uso de la propiedad. El notario anota esto en el texto del contrato. Cualquiera que también eche un vistazo al registro de carga de construcción de la autoridad de construcción local está en el lado seguro.
Consejo: también debe tener una confirmación por escrito de la financiación del banco del comprador antes de la cita con el notario. Dado que el banco generalmente requiere el ingreso de un cargo por la tierra, puede llevarlo consigo a la notarización del contrato de compra, por supuesto, después de una consulta previa, y hacer que ambos sean legalizados de una vez. Eso ahorra tiempo y dinero.
¿Cuándo entra en vigor el contrato de compraventa de una vivienda?
Solo cuando el vendedor ha confirmado el pago del precio de compra al notario y la oficina de impuestos ha confirmado el pago del impuesto de transmisión de la propiedad inmobiliaria, el abogado inicia la inscripción en el registro de la propiedad. Este proceso garantiza que tanto los vendedores como los compradores estén seguros. El cambio de propiedad ya está completo. Pero como esto puede llevar algún tiempo, existe la posibilidad de concluir un contrato preliminar. De esta forma, compradores y vendedores se aseguran mutuamente.
Sugerencia : La desistimiento del contrato de venta no es fácil e implica costos considerables. Para saber cómo puede salir en una emergencia, lea nuestra guía Retirada del contrato de compra: sus derechos como comprador y vendedor de una propiedad.
