Si una casa está a punto de venderse o alguien quiere vender un apartamento, es posible que deba pagar el llamado impuesto a la especulación. Lea aquí cuándo se debe, qué tan alto es el impuesto a la especulación y cómo evitarlo.
Vender una casa, un terreno o un apartamento no solo requiere mucho trabajo, también hay costos. Es posible que se deba pagar al corredor, en determinadas circunstancias, es posible que el banco deba pagar una multa por pago anticipado y la oficina de impuestos también se mantenga activa: porque la venta de una casa también está sujeta a un determinado impuesto. En concreto, se trata del impuesto a la especulación, que puede reducir significativamente la ganancia que se puede obtener al vender.
¿Qué es el impuesto a la especulación?
En Alemania, según § 23 EStG, se aplica un impuesto de especulación si los bienes escasos, cuyo valor puede aumentar considerablemente, se venden con una ganancia. Esto también incluye bienes raíces.
Sin embargo, solo se acumula si no se alcanza un cierto período, el llamado período de venta o especulación, después de la compra, es decir, los objetos se venden nuevamente antes de un período de tiempo específico. A la hora de vender una casa o un apartamento o terreno, depende del tipo de adquisición y del tipo de uso. El impuesto a la especulación se calcula sobre la base de la ganancia obtenida en la venta, por lo que el precio de compra y venta se compara para la determinación del impuesto.
La designación formalmente correcta para el gravamen conocido coloquialmente como "impuesto a la especulación" es "impuesto sobre la renta sobre las ganancias de ventas de transacciones de ventas privadas de acuerdo con el § 23 EStG".
¿Cuándo se adeuda el impuesto a la especulación sobre bienes raíces?
El vendedor siempre tiene que pagar el impuesto de especulación sobre la venta de bienes raíces si no se ha observado un cierto período entre la compra de la casa y la venta. Porque entonces la legislatura asume una compra y venta motivada económicamente - por lo que asume que Your-Best-Home.net, la propiedad o el apartamento fue adquirido únicamente con fines de lucro - y aplica impuestos sobre las ganancias obtenidas.
Si una persona vende más de tres propiedades dentro de los cinco años (límite de tres propiedades), también se asume el comercio comercial. En este caso, es posible que también deba pagarse el impuesto comercial. Asimismo, se supone que la intención de obtener ganancias al vender la casa y el impuesto a la especulación se adeuda después de la venta.
¿Cuáles son los plazos para el impuesto a la especulación inmobiliaria?
En lo que respecta a los plazos que se deben respetar para el impuesto a la especulación, se debe hacer una distinción entre varios casos al vender una casa o un apartamento o propiedad:
1. La propiedad fue habitada.
Si el dueño de la casa o departamento vivía él mismo en la propiedad, el período de especulación es de tres años. El propietario debe haber vivido en la propiedad durante tres años consecutivos. Sin embargo, es esencial que no haya años calendario completos. Si la propiedad se compró en diciembre de 2019, se puede vender nuevamente en enero de 2021 sin que se cobre un impuesto de especulación sobre las ganancias obtenidas.
Este período de especulación también se aplica si el apartamento o Your-Best-Home.net no está ocupado por el propietario mismo, sino por sus hijos, por quienes todavía recibe la prestación por hijos.
Es mejor vivir en sus propias cuatro paredes. Si aún tiene que vender su casa, no debe hacerlo antes de que hayan transcurrido tres años; de lo contrario, tendrá que pagar el impuesto de especulación.
2. La propiedad no fue
habitada . Si Your-Best-Home.net o el apartamento no fue usado pero alquilado, el período de venta es de diez años. La fecha específica de compra y venta, que se indica en el contrato de compra notariado, se aplica aquí. El período de especulación comienza el día siguiente a la firma del contrato. Si transcurren menos de diez años entre la compra y la venta de la propiedad, se adeuda el impuesto de especulación.
Casos especiales: si un apartamento se utiliza primero y luego se alquila, se aplica el período de especulación de diez años. Si se alquila primero y luego se habita, se puede vender libre de impuestos especulativos después de tres años calendario de uso personal.
3. La propiedad solo estaba habitada parcialmente
Si, por ejemplo, se va a vender una casa que no está totalmente habitada pero que está parcialmente alquilada, el impuesto de especulación solo debe pagarse a prorrata por la parte que no ha estado habitada durante al menos tres años calendario seguidos. Si toda la propiedad fue poseída por más de diez años, no se paga impuesto de especulación.
4. La propiedad se transfirió mediante separación de bienes
Si uno de los cónyuges anteriores recibe la propiedad como único propietario a través de una separación de la propiedad después del divorcio, debe pagar el impuesto de especulación si vende Your-Best-Home.net, propiedad o apartamento dentro de los próximos diez años. Aquí es fundamental que el período de especulación ya no comience el día siguiente a la fecha de compra. Más bien, comienza el día siguiente a la transferencia de propiedad al cónyuge, es decir, nuevamente desde cero.
Sin embargo, si el excónyuge se muda o permanece allí, puede vender la propiedad sin impuestos especulativos si vive en ella durante al menos tres años calendario seguidos.
5. La propiedad fue adquirida cuando se cerró una empresa o se eliminó de los activos de la empresa
. El período de especulación de diez años también se aplica aquí si no se debe pagar el impuesto de especulación. En el caso de uso personal, se aplicarán los tres años naturales iniciados habitualmente.
6. La propiedad ha sido heredada o regalada
Si Your-Best-Home.net, la propiedad o el apartamento se transfiere a un nuevo propietario por herencia o donación, el período de venta comienza el día siguiente al día en que el difunto o el donante compró la propiedad. Si se vende dentro de los diez años siguientes a esa fecha, se aplicará el impuesto especulativo. A menos que el heredero o el donatario viva en la propiedad durante tres años calendario consecutivos, la venta está exenta del impuesto a la especulación.
Importante: En el caso de herencia o donación, también se puede aplicar el impuesto sobre sucesiones o donaciones si se superan las exenciones fiscales aplicables.
El impuesto especulativo también se aplica a las propiedades que se heredan y se venden nuevamente dentro de los diez años.
¿A cuánto asciende el impuesto a la especulación?
La tasa del impuesto sobre la renta individual del vendedor se utiliza para calcular el impuesto sobre la especulación al vender bienes raíces. Por lo tanto, el monto del impuesto sobre la especulación es diferente en cada caso individual y no puede especificarse como general.
Independientemente de la tasa impositiva personal, es importante para el cálculo que solo la ganancia obtenida en la venta está sujeta a impuestos, no el precio máximo de la propiedad alcanzado en la venta de la casa.
¿Cómo se puede evitar o reducir el impuesto a la especulación?
Puede reducir legalmente la cantidad del impuesto a la especulación si calcula correctamente las ganancias obtenidas en la venta. Esto se hace haciendo todas las deducciones permitidas. Sin embargo, muchos vendedores de bienes raíces ignoran todo tipo de puntos y finalmente pagan más impuestos de los necesarios.
Debe incluir estos gastos en su cálculo de ganancias:
- Costos para el corredor al comprar y vender
- Honorarios de notario
- si corresponde, multa por reembolso anticipado del banco financiador
- Reformas a la venta
- Trabajos de renovación dentro de los primeros tres años después de la compra de la propiedad (estos son parte de los costos de adquisición y, como tales, pueden deducirse de la ganancia)
- Costos publicitarios de la venta (por ejemplo, anuncios en Internet, sinopsis impresa)
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Gastos de inscripción en el catastro
- en su caso, uso privado proporcional de la propiedad
Tenga en cuenta: Cualquier depreciación de impuestos realizada para la propiedad alquilada debe agregarse a la ganancia.
Solo puede eludir el impuesto de especulación al vender un inmueble si cumple con el período de especulación o si no excede el límite de exención fiscal para obtener ganancias de 600 euros al año. Sin embargo, en vista de los precios en constante aumento, por lo general esto no será posible al vender una propiedad.
Impuesto a la especulación: calcule el monto usted mismo
Todos pueden calcular fácilmente el impuesto a la especulación por sí mismos. Como ejemplo, el supuesto aquí es una propiedad que se alquiló y se vendió ocho años después de la compra.
El dos por ciento del precio de compra de la propiedad comercial se canceló anualmente como una deducción por desgaste (depreciación) del impuesto (es decir, 8x8.000 euros = 64.000 euros). Costaba 400.000 euros cuando se compró y ahora se vende por 500.000 euros.
| Precio de venta | 500.000 euros |
| - precio de compra | 400.000 euros |
| - Gastos de adquisición (corredor, notario, inscripción catastral, impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, etc.) | 34.280 euros |
| - renovaciones en venta | 5.000 euros |
| - costos publicitarios de la venta | 200 euros |
| - Corredor en la venta | 14.280 euros |
| + depreciación deducible de impuestos | 64.000 euros |
| beneficio imponible | 110.240 euros |
| tasa de impuesto sobre la renta personal (p. ej.) | 40 por ciento |
| Importe del impuesto a la especulación | 44.096 euros |
Para calcular el monto del impuesto a la especulación que puede adeudarse antes de que se venda la propiedad, se debe conocer el valor de mercado de la propiedad.
¿Por qué objetos se adeuda el impuesto a la especulación?
El estado no solo aplica impuestos sobre los bienes raíces, sino que también se aplica un impuesto especulativo para estas propiedades bajo ciertas condiciones:
- Obras de arte
- Piedras y metales preciosos
- Joyería
- Colecciones de monedas y sellos
- Antigüedades
- Coche antiguo
También se pueden aplicar impuestos especulativos a las antigüedades y obras de arte.
Incluso con estos bienes, sin embargo, solo surge si no se ha alcanzado un cierto período entre la compra y la venta. Esto equivale a un año para obras de arte, metales y piedras preciosas, joyas, colecciones de monedas y sellos, antigüedades y coches antiguos. A partir de entonces, la venta está libre de impuestos especulativos. Hasta 2009, este impuesto también se aplicaba a la venta de acciones. Sin embargo, esto fue reemplazado por la retención de impuestos final.
