Las tasas de interés de construcción se mantendrán bajas en 2020. La última decisión del Banco Central Europeo (BCE) asegura que este seguirá siendo el caso por el momento. Lea aquí qué condiciones están disponibles actualmente para préstamos hipotecarios, qué pronósticos se atreven los expertos y cómo puede encontrar el interés de construcción más barato.
¿Qué es generar interés?
El interés de construcción es la tasa de interés que cobran los bancos cuando los compradores o constructores de bienes raíces obtienen un préstamo para comprar o construir una propiedad. Dependiendo de qué tan alto sea el interés de la construcción actualmente, usted determina qué tan caro o barato se puede pedir prestado para construir o comprar la propiedad.
Dado que la financiación inmobiliaria implica cantidades muy elevadas y plazos de préstamo muy largos, incluso décimas de punto porcentual suponen una diferencia significativa en el valor de varios miles de euros. Estas diferencias aparentemente menores en la tasa de interés determinan qué tan costosa será la propiedad para el comprador y, en consecuencia, también quién puede y quién no puede pagar una casa o apartamento.
Por lo tanto, vale la pena conocer el monto de los intereses y estar atento a la evolución actual y pasada de los tipos de interés y, en última instancia, se amortiza en efectivo.
¿Qué tan altas son las tarifas de construcción actualmente?
Las tasas de interés de construcción son extremadamente bajas en 2020. Esto hace que la compra de propiedad residencial y la financiación asociada sea especialmente barata. Debido a las bajas tasas de interés, las partes interesadas actualmente pagan menos al comprar una casa de lo que pagarían con tasas de interés de construcción más altas.
Sin embargo, no se puede responder de forma generalizada qué tan alto será el interés de la construcción en 2020, ya que la tasa de interés para el financiamiento también depende de varios factores individuales, como la cantidad de capital, la duración de la tasa de interés fija y la solvencia.
Sin embargo, en principio, actualmente se dispone de un préstamo para préstamos hipotecarios por una TAE de alrededor del 0,8 por ciento. Este valor se aplica a la denominada "financiación estándar", en la que alrededor del 80 por ciento de los costes incurridos en la compra (precio de compra de la propiedad más los costes de compra complementarios) se financiarán mediante el préstamo y se selecciona una fijación del tipo de interés de diez años.
Si establece una tasa de interés fija más corta y genera una gran cantidad de capital, a veces obtiene condiciones aún más favorables (consulte las tablas a continuación).
Interés de construcción actual sin capital
Si la financiación se va a realizar íntegramente sin patrimonio, el interés de la edificación también es actualmente bajo, pero superior al de la financiación inmobiliaria con activos aportados. Por ejemplo, para la compra de un apartamento en el área de Munich con un préstamo de 650.000 euros y uso personal de la propiedad, actualmente es realista una tasa de interés anual efectiva de alrededor del uno por ciento.
Si desea comprar una propiedad, puede beneficiarse de las bajas tasas de interés incluso sin mucho capital.
¿Por qué las tasas de construcción son históricamente bajas actualmente?
Los tipos de interés han estado en un nivel muy bajo durante unos buenos cinco años. Si desea comprar o construir una casa o departamento, este bajo nivel le brinda la oportunidad de contratar financiamiento para la construcción en condiciones particularmente favorables.
Las condiciones actuales, todavía favorables, son posibles, entre otras cosas, por la decisión más reciente del BCE: a principios de junio de 2020, el banco central decidió ampliar el programa de compra de bonos y dejar la tasa de interés clave en 0 por ciento. La política monetaria expansiva de los bancos centrales también sigue aumentando las tasas de interés en el sótano.
Las incertidumbres causadas por la pandemia de la corona también contribuyen al hecho de que el interés de la construcción se mantiene en gran medida estable a un nivel bajo: la deuda nacional, el crecimiento de la oferta monetaria, la caída de los ingresos fiscales y el colapso actual de la economía: todos estos son factores cuyos efectos a largo plazo son actualmente incluso para los expertos. son difíciles de estimar. Cualquiera que actualmente quiera invertir una cierta cantidad, por lo tanto, a menudo opta por bonos del gobierno alemán. La alta demanda sostenida de ellos asegura que sus retornos estén actualmente alrededor de menos 0,4 por ciento. Aunque anteriormente se registró un aumento de 0,2 puntos porcentuales, la rentabilidad se mantiene en territorio negativo.
¿Qué tiene eso que ver con el interés de la construcción? ¿Por qué las tasas de interés son tan bajas? La explicación de esto es que la evolución de los tipos de interés necesarios para la financiación inmobiliaria no se basa directamente en el tipo de interés clave del BCE, sino en los rendimientos de estos bonos del Estado. Si la tasa de interés permanece en el rango más bajo, el interés de la construcción también permanece bajo, por lo que se tiene que pagar menos en general por un préstamo inmobiliario o un préstamo a plazo.
¿Cuánto tiempo permanecerán baratas las tarifas de construcción?
La pandemia de la corona inicialmente redujo las tasas de interés de construcción a un mínimo histórico en marzo de 2020. En este momento, los préstamos para construir o comprar una casa ya estaban disponibles a una tasa de interés anual efectiva del 0,68 por ciento con una tasa de interés fija de diez años.
Sin embargo, a principios de abril, la tasa de interés de la construcción volvió a subir ligeramente, de modo que los préstamos se emitieron en torno al 0,85% TAE. En mayo, se observó un movimiento lateral con solo algunas fluctuaciones.
Durante el período en el que el BCE deja la tasa de interés clave en 0 por ciento, los interesados en un préstamo pueden asumir que las tasas de construcción también permanecerán bajas o fluctuarán solo levemente. Sin embargo, difícilmente se puede predecir cuánto tiempo seguirá siendo así debido a las incertidumbres económicas actuales debido a Corona.
Sin embargo, a medio y largo plazo, los expertos esperan que las tasas de construcción se mantengan al mismo nivel. Actualmente no se vislumbra un cambio de tendencia con un fuerte aumento repentino de los tipos de interés.
¿Están cayendo más las tasas de interés de la construcción?
Los expertos no creen que las tasas de interés de construcción caerán más en 2020; más bien, se espera un movimiento lateral. Dependiendo del desarrollo posterior de la pandemia y de la economía afectada por ella, también es concebible que se produzca un ligero aumento en las tasas de interés de construcción a finales de año.
Cualquiera que esté pensando en préstamos hipotecarios debería aprovechar el momento y asegurarse los tipos de interés actuales, muy bajos.
A mediados de 2011, un préstamo de construcción con una tasa de interés fija de diez años todavía tenía que pagar un interés de construcción del cuatro por ciento. En la actualidad, es poco probable que se produzca un rápido aumento de las tasas de interés, pero nunca se puede descartar a largo plazo. Por lo tanto, el financiamiento de seguimiento que se vuelve necesario una vez finalizado el plazo del préstamo puede ser significativamente más costoso de lo que se planificaría actualmente.
Los expertos no suponen que las tasas de construcción seguirán cayendo.
¿Qué son las tasas de construcción negativas?
El interés de construcción indica la cantidad de dinero que los prestatarios deben pagar al banco además de la cantidad prestada. Si este porcentaje está en el rango negativo, se habla de interés de construcción negativo.
Específicamente, esto significaría que los prestatarios obtienen dinero por el hecho de que piden dinero prestado a una institución de crédito. Entonces tendría que devolver una suma menor a la que pidió prestada.
¿Llegarán las tasas de interés de construcción negativas en 2020?
En el último año (2019), se discutieron aquí y allá las tasas de interés de construcción negativas. La posibilidad de que esto pudiera existir en 2020 se calificó como no del todo improbable.
Sin embargo, los expertos suponen ahora que las tasas de interés se mantendrán en gran medida estables por el momento. Por lo tanto, inicialmente es poco probable que se produzcan tipos de interés de construcción negativos.
Sin embargo, es interesante saber que con ciertos préstamos promocionales, por ejemplo, del Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), el prestatario a veces tiene que reembolsar una cantidad menor de la que pidió prestada debido a los subsidios de reembolso que a veces se ofrecen allí. En sentido figurado, allí se otorgan préstamos con interés efectivo negativo.
Deje que un experto le asesore, porque dependiendo de los requisitos individuales del prestatario, el interés de la construcción también difiere.
¿Cuándo volverán a subir las tasas de interés de la construcción?
Dado que las tasas de construcción han estado en un nivel muy bajo durante algún tiempo, algunos consumidores temen que vuelvan a subir pronto. Actualmente, un pronóstico en esta dirección es bastante improbable.
El mercado de bonos del Estado es actualmente bastante estable, por lo que las tasas de interés de construcción para el financiamiento a largo plazo, que están influenciadas indirectamente por él, son igualmente discretas.
Además, a principios de junio, el BCE amplió el programa de compras de emergencia pandémica, el “Programa de compras de emergencia pandémica (PEPP). Se extenderá hasta finales de 2021 y proporcionará calma adicional en el sector financiero.
Tan pronto como disminuyan los efectos negativos del spread de COVID-19, es concebible que las tasas de interés de construcción vuelvan a subir ligeramente. Dado que el avance de la pandemia es bastante abierto, es muy difícil hacer un pronóstico sobre el aumento de las tasas de interés.
¿Cómo se están desarrollando las tarifas de construcción?
El desarrollo de las tasas de interés de la construcción es crucial para todos aquellos que planean comprar o construir una propiedad. Que este deseo pueda o no cumplirse económicamente depende en gran medida de las siguientes preguntas: ¿Subirán las tasas de interés de la construcción? Y como resultado: ¿Qué puedo pagar?
Solo puede haber un pronóstico para el desarrollo futuro del interés de la construcción, nunca una suposición confiable. Demasiadas incertidumbres influyen en los desarrollos futuros para que se pueda hacer una predicción confiable.
Una de las razones de esto es que es difícil predecir qué decisiones sobre tipos de interés tomará el BCE y cuándo. Esto puede tener un impacto significativo en generar interés. Sin embargo, si se mira la estrategia comunicada del BCE y sus objetivos en términos de política monetaria, actualmente se puede suponer que los tipos de interés se mantendrán constantes por el momento y que no se esperan incrementos significativos.
Según el pronóstico, en gran parte unánime, de los expertos, se puede descartar una caída aún menor en los tipos de interés de la construcción.
Las tasas de interés de construcción actuales para el financiamiento estándar tienen una efectividad de entre 0,9 y 1 por ciento. Los pronósticos futuros asumen que estos permanecerán constantes por el momento.
¿Cómo encuentro una tasa de interés barata?
Si desea aprovechar las tasas de interés de construcción bajas actualmente y desea cumplir su sueño de tener su propia propiedad, debe informarse a más tardar sobre posibles ofertas de préstamos y las tasas de interés de construcción asociadas mientras busca la casa o apartamento de sus sueños. Si el financiamiento de la propiedad se aclara en una etapa temprana, los posibles compradores tienen más posibilidades de superar a los posibles competidores al comprar la casa o el apartamento.
La forma más fácil para que los futuros prestatarios encuentren una tasa de interés favorable para los préstamos hipotecarios es a través de portales de comparación en Internet. Aquí, en función de la información individual sobre el tipo y el valor de mercado de la propiedad, el capital aportado, el tipo de uso (alquiler u ocupado por el propietario), la ubicación del apartamento o la casa, el monto de la comisión del corredor y la información sobre el prestatario, es posible determinar a qué banco ofrece el interés de construcción más barato para cada caso individual.
¿Cómo se calcula el interés de la construcción?
Las tasas de interés de construcción actuales son siempre solo una indicación básica que indica una tendencia en el costo de financiamiento de bienes raíces. El interés de la construcción que cobra realmente el prestatario individual depende de los requisitos individuales y, por lo tanto, es muy diferente.
Para calcular el posible interés de construcción en casos individuales, dos factores son esenciales además de la información individual (ver arriba).
- Duración de la tasa de interés fija
Básicamente se puede decir que la tasa de interés de la construcción es menor, cuanto más corta sea la duración de la tasa de interés fija. La tabla muestra qué diferencias se pueden esperar, por ejemplo, si el monto del préstamo y el monto del capital siguen siendo los mismos, pero se ajusta la duración de la tasa de interés fija.
|
Monto del préstamo |
Capital |
tiempo de ejecución |
posible tasa de interés |
|---|---|---|---|
|
300.000 euros |
60.000 euros |
5 años |
0,60% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
diez años |
0,63% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
15 años |
0,65% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
20 años |
0,71% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
25 años |
0,93% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
30 años |
1,43% |
- El capital social tiene
efectos similares: cuanto mayor es la suma, menor es el interés de la construcción, como muestra la tabla.
|
Monto del préstamo |
Capital |
tiempo de ejecución |
posible tasa de interés |
|---|---|---|---|
|
300.000 euros |
0 euros |
diez años |
1,03% |
|
300.000 euros |
20.000 euros |
diez años |
0,98% |
|
300.000 euros |
40.000 euros |
diez años |
0,65% |
|
300.000 euros |
60.000 euros |
diez años |
0,63% |
|
300.000 euros |
80.000 euros |
diez años |
0,52% |
|
300.000 euros |
100.000 euros |
diez años |
0,39% |
Compare el interés de la construcción: esto es importante tener en cuenta
Las ofertas de comparación de préstamos en Internet son numerosas. Sin embargo, no se debe seleccionar el portal de comparación o el préstamo encontrado a través de él al azar. Cualquiera que preste atención a tres puntos esenciales aquí, realmente encontrará la tasa de interés más barata individualmente y el préstamo de construcción más adecuado.
1. Comparación independiente
Los diversos portales de comparación en Internet suelen producir una lista de todos los bancos que están básicamente dispuestos a ofrecer préstamos hipotecarios en función de la información proporcionada. Además, se proporciona la información esencial, la cantidad de interés del edificio.
Cualquiera que intente hacer tal comparación en un portal independiente tiene absolutamente sentido: la gran cantidad de bancos cuyas condiciones se accede para la consulta permite determinar una tasa de interés realmente favorable. Cualquiera que solo pregunte en el banco donde, por ejemplo, se mantiene la cuenta corriente, generalmente sale significativamente peor y al final paga más por la hipoteca de lo que hubiera sido necesario.
La regla es: cuantas más ofertas haya para comparar, mayores serán las posibilidades de encontrar y asegurar la oferta más barata para usted.
Asegúrese de obtener diferentes ofertas para encontrar las condiciones adecuadas para usted.
2. Cuidado con el interés comprometido
El monto del interés de la construcción provisto en la oferta de préstamo de ninguna manera debe usarse como el único criterio para la selección del banco prestamista. Por un lado, la financiación inmobiliaria debe coincidir con la casa o apartamento adquirido, por otro lado, los requisitos individuales del prestatario también son fundamentales.
Si el préstamo inmobiliario se contrata, por ejemplo, porque una casa la va a construir usted mismo o la va a comprar la promotora, es fundamental calcular con precisión el llamado período sin intereses. Este es el período de tiempo (contado desde la firma del contrato de préstamo) hasta que el préstamo se cancela realmente. Si se excede este rango, el banco cobra un interés de compromiso, que generalmente es más alto que el interés del edificio.
Si la propiedad no es un edificio existente pero aún se está construyendo, siempre pueden ocurrir retrasos. Si en el contrato de préstamo con el banco se acuerda un período de provisión sin intereses demasiado corto, el préstamo con un interés de construcción generalmente muy bajo puede costar repentinamente una cantidad de dinero desagradable. Por lo tanto, definitivamente vale la pena comparar las ofertas de los diferentes bancos.
3. Reembolsos especiales y cambios en la tasa de reembolso
Al comparar los préstamos para la construcción, la cuestión de si se puede ajustar la tasa de reembolso mensual y con qué frecuencia es esencial. La opción de reembolsos especiales también es interesante. Para poder reaccionar ante eventos imprevistos, como el desempleo o el trabajo a corto plazo o ingresos adicionales inesperados (por ejemplo, a través de una herencia), se debe permitir que la tasa de reembolso se cambie con la mayor frecuencia posible sin cargo.
Además, se recomiendan préstamos con opción a reembolsos especiales. El prestatario puede reembolsar una cierta cantidad máxima al banco anualmente, está libre de deudas antes y paga menos intereses sobre el préstamo inmobiliario debido al reembolso más rápido. Si es de esperar que tales reembolsos especiales puedan entrar en duda, al elegir el préstamo de construcción, se debe tener cuidado para asegurarse de que se brinde esta opción para un reembolso más rápido.