Las parcelas edificables son cada vez más caras y aún más pequeñas. La construcción de una casa adosada es una buena solución para utilizar un terreno de alto precio de manera eficiente y compartir costos fijos. Your-Best-Home.net ha resumido lo que debe considerar a continuación.
Construir una casa adosada: lo más importante de un vistazo
- Rentabilidad: Con una casa adosada, los costos de construcción y fijos se pueden dividir entre dos propietarios; para que cada parte salve.
- Financiamiento: Una casa adosada alquilada ayuda a financiar toda la casa.
- Costos: Una casa adosada es un tercio más barata que una casa unifamiliar.
- Aprobación: El plan de desarrollo proporciona información sobre si la vivienda bifamiliar se aprueba sin complicaciones en el procedimiento de notificación o si es necesaria una solicitud de construcción en el procedimiento de aprobación, que en el peor de los casos puede ser rechazada.
- Alquiler: el retorno de la inversión determina si vale la pena alquilar un apartamento. Si el porcentaje es demasiado bajo, puede ser más rentable vender la casa adosada.
¿Qué tipos de casas adosadas existen?
Las casas adosadas son básicamente dos casas unifamiliares autosuficientes, las cuales se encuentran exactamente en el límite de la propiedad y, en su mayoría, están conectadas entre sí en el extremo del hastial. Por lo general, ambas mitades de la casa se reflejan simétricamente y forman una unidad óptica.
En los últimos años también se han desarrollado nuevos tipos de casas dobles. Por ejemplo, no hay separación de la propiedad y la casa de dos familias se construye como una casa independiente con un tabique interior entre las unidades residenciales. Además, existe la opción de compartir los servicios del edificio, como el sistema de calefacción. Estrictamente hablando, ya no se habla de una casa adosada, sino de una casa bifamiliar o, según la división y la proporción de residentes, de una casa con un apartamento separado.
Las casas adosadas no tienen que ser “sofocantes”, hay muchos tipos modernos.
Ventajas y desventajas de la casa bifamiliar.
beneficios
- Tamaño de parcela más pequeño suficiente en comparación con dos casas unifamiliares
- Los servicios de construcción conjunta ofrecen ahorros de costos
- Los costos fijos, como los movimientos de tierra o las conexiones de la casa, solo se incurren una vez, por lo tanto, más baratos para ambas unidades residenciales
- Menor consumo energético que una vivienda unifamiliar
- El segundo apartamento permite la creación de un apartamento multigeneracional
- Como piso abuela, la casa adosada genera ingresos pasivos después de que se ha pagado el préstamo.
desventaja
- Cuando se construye con otra parte, las decisiones solo se pueden tomar juntos
- Mayores requisitos de aislamiento acústico
- Menos privacidad que con una vivienda unifamiliar
- Las ventanas solo son posibles en tres direcciones
¿Qué se debe considerar al planificar una casa adosada?
En comparación con una casa unifamiliar, hay más cuestiones a considerar al planificar una casa doble. Comienza con la propiedad: ¿El límite de construcción dado es lo suficientemente grande para una casa adosada y garajes? Cual es la orientacion de la propiedad? Ambas partes deben tener acceso a la luz y ninguna de las partes debe estar completamente en desventaja. Por supuesto, ambos socios de la construcción también deben estar de acuerdo en la forma de la casa. Comienza con lo básico, como la forma del techo o la cuestión de si Your-Best-Home.net tendrá 1,5 pisos o dos pisos completos.
Una de las decisiones más importantes se refiere a considerar si Your-Best-Home.net debe construirse como una casa doble óptica o si cada parte puede diseñar su mitad de la casa con total libertad. En este caso, solo es necesario un consenso sobre la pared final común.
Antes de la primera reunión de planificación, se deben definir mentalmente los siguientes puntos. ¿Con qué puede llegar a un acuerdo y dónde están los problemas personales de no ir?
- Propiedad deseada: ¿La propiedad es adecuada para sus propias ideas?
- ¿Debe construirse Your-Best-Home.net sobre una losa de piso o un sótano?
- ¿Se puede coordinar el estilo arquitectónico con la forma del techo y la vista exterior?
- ¿Se armonizan los planos de planta?
Al elegir una propiedad, debe asegurarse de que la propiedad se pueda dividir en dirección norte-sur.
¿Quién se mudará a la casa adosada?
Y por último la pregunta más importante: ¿Con quién construyo una casa adosada? Recuerde que las mejores amistades pueden romperse cuando se trata de pintura para fachadas o ladrillos. Siempre hay varias opciones para construir una casa: Por un lado, puedes construir un dúplex como una sola persona y luego vender o alquilar la segunda mitad de la casa. El cliente asume una especie de función de desarrollador y puede decidir libremente sobre el diseño. Sin embargo, también corre con los costos totales, que a su vez son más altos que para una casa unifamiliar pura. Alternativamente, dos partes pueden unir fuerzas y construir juntas.
Una delimitación contractual limpia de todos los derechos y obligaciones es el alfa y omega de esta constelación. Por último, pero no menos importante, también existe la opción de que un promotor inmobiliario construya una casa adosada y venda las unidades individuales individualmente. La mayoría de las veces, no sabe quién será su futuro vecino.
¿Cuáles son los costos de una casa adosada?
En general, el potencial de ahorro de una casa adosada en comparación con una casa unifamiliar es de alrededor del 10 al 35 por ciento. Con unos costes de unos 250.000 euros para una vivienda unifamiliar, los costes de una casa adosada rondan los 350.000 euros. Eso significa costos de solo 175.000 euros por cada mitad de la casa. Pero debe tener en cuenta que los precios varían mucho según la casa y no se pueden determinar en todos los ámbitos.
La cuestión de los costes adicionales siempre va seguida de la cuestión de con qué compararlos. Comparado con dos casas unifamiliares, una casa dúplex siempre es más barata porque los costos fijos solo se incurren una vez en lugar de dos. Si compara una casa adosada uno a uno con una casa unifamiliar, los costos de la casa bifamiliar siempre serán más altos.
Existe la posibilidad de ahorrar en las siguientes áreas:
- Los costos de la tierra se dividen por dos
- Los movimientos de tierra, especialmente los equipos de la obra, solo deben realizarse una vez
- Costos de la carcasa pura de la casa, como el techo, yeso, pared exterior compartida, ventana, aislamiento.
- Costos de mantenimiento para servicios de construcción, por ejemplo para calefacción.
Costes adicionales en relación con una vivienda unifamiliar:
- Sistema de calefacción: Los costos aquí son alrededor de un 20 por ciento más altos que los de una casa unifamiliar.
- Sistema eléctrico: se requieren dos dispositivos de medición para un dúplex.
- Puerta de entrada: si se puede acceder a una sala técnica desde el exterior, se requiere una puerta de entrada adicional.
Si no hay un plan de desarrollo, el tipo de edificio planificado debe encajar en el entorno.
¿Qué se debe considerar con la solicitud de construcción y el permiso de construcción?
Puede ver en el plan de desarrollo si una casa adosada se puede construir en una parcela de tierra. El requisito previo es que exista en absoluto. A menos que exista un plan de desarrollo, el proyecto de construcción debe adaptarse al entorno. Si ya se han construido casas adosadas aquí, las posibilidades de obtener un permiso son muy buenas.
En el plan de desarrollo, varias marcas indican la posibilidad de una casa adosada:
O = construcción abierta
G = construcción cerrada
D = casa adosada
ED = casa individual o doble (atención, "E" solo indica una casa individual)
Si el diseño deseado no está en la lista, Your-Best-Home.net no se puede solicitar en el procedimiento de notificación simplificado. Se debe presentar una solicitud de construcción en el proceso de aprobación para la casa planificada. En el peor de los casos, no se dará ninguna aprobación y Your-Best-Home.net tendrá que ser reprogramado.
Otro obstáculo es el número de área (GRZ), que indica qué porcentaje de la propiedad se puede construir. Dado que una casa adosada requiere un área más grande que una casa unifamiliar, se puede exceder.
Consejo: haga una consulta preliminar sobre el edificio si la casa que desea podría chocar con el plan de desarrollo. De esta manera, sabrá desde el principio si Your-Best-Home.net se puede implementar en la variante planificada.
¿Qué se debe considerar durante la fase de construcción de una casa adosada?
Como regla general, el cliente debe estar en el sitio con la mayor frecuencia posible para poder verificar las fases de construcción individuales.
Consejo: es mejor medir las aberturas de las ventanas o puertas si las medidas parecen incorrectas.
Una casa adosada tiene la gran ventaja de que dos partes pueden encargarse de la supervisión de la construcción juntas. La presencia del individuo no es necesaria para cada paso de la construcción, ya que la otra parte también lo tiene en cuenta; por supuesto, esto solo se aplica si la comunicación entre ellos es correcta. Las fotos y videollamadas de WhatsApp ahora lo hacen muy fácil. Ambas partes del edificio deben saber dónde están los deseos especiales del otro. Si, por ejemplo, las baldosas deben seguir un patrón determinado, el socio de construcción también puede reconocer y criticar una desviación en una etapa temprana.
Consejo: Ambos constructores deben estar siempre presentes para la aceptación oficial de las fases de construcción o los oficios individuales. ¡Cuatro ojos ven más de dos aquí!
Es mejor aclarar la estructura de propiedad con anticipación para que los costos no tengan que ser compartidos y compensados más tarde. Además, no necesita el consentimiento del vecino para todo el trabajo.
Granny flat: así se amortiza la casa bifamiliar
Para financiar la casa adosada, alquilar la segunda mitad de la casa es una opción obvia. El alquiler aplicado debe, si está disponible, corresponder al índice de alquiler local. Esto no debe excederse. En el peor de los casos, es tan bajo que no cubre los costos de construcción de la casa. Entonces es recomendable revender la propiedad en lugar de alquilarla.
Para poder considerar objetivamente la rentabilidad de una casa adosada, necesita los siguientes datos sobre el proyecto:
- Costos totales, divididos en capital y deuda
- Ingresos anuales por alquiler
- Gastos de funcionamiento incurridos (por ejemplo, reparaciones)
- Intereses anuales devengados
Divide la suma de los ingresos por alquiler y los intereses por los costos totales y multiplica el resultado por 100. Luego obtiene el rendimiento total de la inversión de la propiedad.
Retorno total de la inversión = (ingresos por alquiler + intereses - costos incurridos) / (capital + deuda) x 100
Ejemplo:
- Costes totales: patrimonio 80.000 euros y deuda 80.000 euros
- Ingresos por alquiler: 1.000 euros al mes = 12.000 euros al año
- Intereses: 100 euros al mes = 1.200 euros al año
Ejemplo de cálculo 1:
(12.000 euros + 1.200 euros) / (80.000 euros + 80.000 euros) x 100 = 8,25%
Esto significa que el capital empleado devenga un 8,25 por ciento de interés. La regla es: cuanto mayor sea la rentabilidad, mejor.
Con unos ingresos por alquiler de 1.200 euros al mes, la rentabilidad cambia de la siguiente manera:
Ejemplo de
cálculo 2: (14.400 euros + 1.200 euros) / (80.000 euros + 80.000 euros) x 100 = 9,75%
El rendimiento total de la inversión se puede utilizar para determinar si el piso de la abuela prefiere alquilarse o venderse.
Consejos para alquilar la casa adosada
Si alquila una casa adosada o un apartamento, si vive en él, hay algunas cosas a tener en cuenta:
El registro del consumo debe ser discutido con los comercios eléctricos y de calefacción / plomería a su debido tiempo. Para una casa ocupada por el propietario y una segunda unidad residencial alquilada, se aplican reglas simplificadas a la factura de servicios públicos. Por lo tanto, se permite asignar los costos de calefacción y agua caliente exclusivamente de acuerdo con el espacio habitable o los residentes. No es necesario medir el consumo real. Sin embargo, esta variante debe acordarse explícitamente en el contrato de alquiler.
Si los costos incurridos deben facturarse de acuerdo con el consumo real, ambos comercios deben instalar dispositivos de medición adecuados. En el caso de calefacción / sanitario, aquí se juntan varios contadores de agua fría y caliente, así como contadores de calor para calefacción (suelo) y agua caliente.
Importante: Si está construyendo con un miembro de la familia y desea aclarar los costos auxiliares entre sí, pídale al contratista de calefacción que instale marcadores de posición para que pueda actualizar los medidores de agua más tarde.
Para el electricista, en cambio, es importante saber si ambos lados de la casa reciben su propio contador de la empresa proveedora de energía, de modo que cada parte pueda elegir su propio proveedor de electricidad. Si este es el caso, se debe aclarar cómo proceder con la electricidad general, por ejemplo para la luz en la sala técnica o una escalera compartida. Es posible que este esté asignado a un lado de la casa y las líneas correspondientes estén unidas a un medidor intermedio adicional. Si solo se requiere un medidor para toda la casa, la segunda parte siempre depende de la elección del proveedor de electricidad del otro residente. Los contadores intermedios correspondientes deben configurarse aquí para poder facturarse entre sí correctamente.
Vecinos felices, buena vida
Los inquilinos a largo plazo que manejan la casa con cuidado siempre son positivos para un piso de abuela. En el caso de un edificio nuevo, se puede lograr un vínculo emocional a largo plazo con los futuros inquilinos al permitirles participar en la selección de los productos de construcción de interiores individuales, como el laminado, los azulejos y la cocina.
